Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 5 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 OCTOBRE 2022



N° RG 20/04269 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UBAY



AFFAIRE :



[H] [V] ÉPOUSE [I]





C/

S.D.C. [Adresse 7] représenté par son syndic la société ACTIPOLE



S.A.R.L. ACTIPOLE GESTION





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Août 2020 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 1119001388



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Sonia OULAD BENSAID



Me Katell FERCHAUX-

LALLEMENT



Me Michel RONZEAU 



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [H] [V] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Sonia OULAD BENSAID de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 211



APPELANTE

****************



S.D.C. [Adresse 7], représenté par son syndic la société ACTIPOLE GESTION ayant son siège [Adresse 2], elle même prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et Me Emmanuel COSSON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0167



S.A.R.L. ACTIPOLE GESTION

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentant : Me Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 9 



INTIMÉES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargé du rapport et devant Madame Pascale CARIOU, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

***

Mme [V] épouse [I] e'tait proprie'taire, avec son e'poux M. [I] d'un appartement et de deux parkings 165 et 169, au sein de la coproprie'te' « [Adresse 7]», situé [Adresse 4]. 

Les époux [I] ont cédé leurs lots le 27 juillet 2017. 



Mme [I], soutenant que l'opposition formée en août 2017 par le syndic à la vente de ses lots de copropriété était abusive, a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Actipole Gestion, son syndic par acte du 13 juin 2019, afin d'obtenir paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts et d'obtenir communication de divers pièces et décomptes de charges lui permettant de chiffrer son trop-versé.



Par jugement du 7 août 2020, le Tribunal de proximité de Gonesse a rejeté ses demandes et laissé les dépens à sa charge.



Mme [I] a interjeté appel suivant déclaration du 2 septembre 2020 à l'encontre du syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société Actipole Gestion et de cette société 



Elle demande à la Cour, par ses dernières conclusions signifiées le 3 décembre 2021, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-1, 1240 et 1998 du Code civil, des articles 11 et 901 et suivants du code de procédure civile, de : 

- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, 

- Juger que le compte individuel de Mme [I] présente des erreurs de comptabilité ;

- Juger que la société Actipole et le syndicat des copropriétaires n'ont pas procédé à la répartition individuelle de la consommation d'eau et du réchauffement de l'eau des copropriétaires pour les années 2014 et 2015 ;

- Juger que la société Actipole a commis des fautes de gestion manifestes à l'origine du préjudice économique subi par Mme [I] ;

- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et le syndic Actipole à produire l'intégralité de la pièce 23 concernant le relevé ISTA afférent aux années 2014 et 2015 et à établir un compte régulier des charges individuelles dues par Mme [I] dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et assortir cette obligation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration de ce délai ;

- Surseoir, dans cette attente, à statuer sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires et du syndic à verser à Mme [I] la somme à déterminer au titre du trop-versé ;

Très subsidiairement, si la Cour ne s'estime pas suffisamment informée, 

- Ordonner avant dire droit la communication complète du document intégral de la pièce 23 sous astreinte par Actipole ;

- Entériner le calcul du réchauffement de l'eau proposé par Mme [I] pour lui permettre d'établir une demande de régularisation chiffrée ;

Sur l'opposition abusive du syndic lors de la vente de l'appartement, 

- Juger que l'opposition délivrée par le syndic Actipole à l'encontre de l'acte de vente du bien appartenant à Mme [I] est abusive ;

En conséquence,

- Condamner le syndic à verser à Mme [I] la somme de 635,75 euros au titre de son préjudice financier consécutif à l'opposition extrajudiciaire ;

En tout état de cause, 

- Condamner le syndic à verser à Mme [I] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

- Condamner le syndic à verser à Mme [I] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [I] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Le syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société Actipole Gestion, demande à la Cour, par ses dernières conclusions signifiées le 4 janvier 2021, au visa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, des articles 334, 1231-1 et 1992 du Code civil et des pièces versées aux débats, de :

A titre principal, 

- Confirmer le jugement entrepris ;

A titre subsidiaire, 

- Condamner la société Actipole Gestion à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

En tout état de cause, 

- Condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



La société Actipole Gestion, demande à la Cour, par ses dernières conclusions signifiées le 4 juin 2021, au visa de l'article 1240 du Code civil et des pièces versées aux débats, de:

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

En conséquence, 

- Débouter Mme [I] de l'intégralité de ses demandes tendant à voir condamner la société Actipole Gestion solidairement avec le syndicat des copropriétaires à établir un compte régulier de charges individuelles dues par Mme [I] ;

- Débouter Mme [I] de sa demande subsidiaire tendant à voir ordonner avant dire droit la communication des pièces comptables et des relevés de compte individuel des consommations d'eau ISTA ;

- Débouter Mme [I] de sa demande de sursis à statuer sur la demande de condamnation pécuniaire du syndicat des copropriétaires et de la société Actipole Gestion au versement d'un trop versé ;

- Dire et juger Mme [I] mal fondée en ses demandes tendant à voir déclarer l'opposition délivrée au versement du prix de vente abusive ;

- Débouter Mme [I] de ses demandes à l'indemniser du préjudice financier et du préjudice moral prétendument subi ;

- Débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à garantie formulée à l'encontre de la société Actipole Gestion pour toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

- Condamner Mme [I] à payer à la société Actipole Gestion une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;

- Condamner Mme [I] aux entiers dépens en instance d'appel, lesquels seront recouvrés en application des articles 699 et suivants du code procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. 





SUR CE LA COUR



Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater'  qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci. 



Mme [I] prétend que l'opposition à la vente de ses lots litigieux formée le 10 août 2017 à hauteur de la somme de 3.655,45 euros par le syndic était abusive dès lors qu'elle était fondée à s'opposer au paiement des charges telles qu'elles étaient établies individuellement, qu'elle a payées pour ne pas préjudicier à la vente. Elle demande en conséquence la condamnation 'du syndic Actipole' à lui en rembourser les frais à hauteur de 635,75 € et à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral. Elle demande en outre la condamnation solidaire et sous astreinte ' du syndicat des copropriétaires et du syndic Actipole' à produire un compte régulier de ses charges individuelles et la pièce 23 dans son intégralité (relevé Ista 2014-2015), subsidiairement d'enterriner le calcul de réchauffement de l'eau qu'elle propose.



La société Actipole Gestion s'oppose à ces demandes dès lors qu'elle était débitrice à la date de l'opposition, qu'aucun manquement n'est démontré dans sa gestion qui a abouti à la régularisation de son compte dans un contexte de changements successifs de syndics, que Mme [I] dispose des éléments comptables et comptes individuels dont elle demande la communication et qu'en tout état de cause, elle-même ne saurait être condamnée à titre personnel.



Le syndicat des copropriétaires s'oppose de même à ces demandes soutenant qu'il n'est formulé aucun grief à son encontre mais seulement à l'encontre de son syndic Actipôle Gestion qu'il appelle donc , subsidiairement, en garantie puisque c'est à lui qu'incombent les obligations visées aux articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 20 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (sic).



Le jugement entrepris n'a pas statué du chef de l'opposition et retenu pour le surplus que Mme [I] inversait la charge de la preuve en demandant un décompte des sommes exactement dues sans quantifier ses demandes ni avoir sollicité aucune injonction de produire.



La cour retient ce qui suit. 



Vu l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, 



Mme [I] n'est pas fondée à demander la condamnation de la société Actipole Gestion, assignée à titre personnel, alors qu'elle a agi en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires.



Ce d'autant que Mme [I] n'établit aucun manquement à son encontre susceptible d'engager la responsabilité alléguée, alors qu'à la date de l'opposition contestée son compte était effectivement débiteur et que ce syndic, dans le contexte de difficultés liées à la gestion d'un syndic bénévole à compter de 2014, remplacé jusqu'à sa désignation le 8 septembre 2015 par décision de justice du 8 avril 2015, en a d'ailleurs obtenu la régularisation postérieurement à la vente, sans que Mme [I] ne fasse valoir aucune faute personnelle de sa part à cet égard.



En effet, elle procède par affirmations, non corellées à une quelconque pièce, quant à la somme de 132,58 € devant prétendument lui être recréditée, comme quant à celle de 872,76 € qui serait débitée à tort (conclusions p. 14-15/29).



Or, l'intimée conteste sérieusement ces affirmations, au vu de la comptabilité de l'ancien syndic et des rectifications effectuées après vérification des comptes correspondants (pièces 8-10, 2-3, 6 et 22).



Il est par ailleurs justifié de la régularisation des charges d'eau pour 2016 aboutissant à un solde créditeur de son compte individuel à hauteur de 1.124,79 €, lequel a toutefois été approuvé lors de l'assemblée générale du 16 juin 2017 et réparti en mai 2018 soit après la vente.



Il s'en suit que Mme [I] dispose, au moins depuis la présente procédure, des pièces dont elle demande communication et ne justifie pas en quoi ses décomptes individuels 2013-2015 ne sont pas justes.



En tout état de cause, ayant versé spontanément les sommes appelées dans l'opposition aujourd'hui contestée (pièce appelante 34), qu'il lui était loisible de contester en justice au visa du texte susvisé, elle ne justifie pas des préjudices moral et financier dont elle demande réparation à l'intimée.



Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes.



Sur les demandes accessoires 



Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et sera donc confirmé de ce chef également.



Mme [I], dont le recours échoue doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS 



Statuant par arrêt contradictoire, 



Confirme le jugement entrepris ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne Mme [I] aux dépens d'appel distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile;



Condamne Mme [I] à payer à la société Actipole Gestion une indemnité de procédure de 5.000 euros.



Rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT