Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 5 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 OCTOBRE 2022



N° RG 21/00020 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UHRG



AFFAIRE :



[B] [N]



[T] [Y] épouse [N]



C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « [Adresse 7] » représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Décembre 2020 par le Tribunal de Proximité de POISSY

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 11-19-891



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Oriane DONTOT



Me Céline BORREL



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [B] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617



Madame [T] [Y] épouse [N]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617



APPELANTS

****************



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « [Adresse 7] » représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, SAS dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Me Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 et Me Anne-marie MASSON de l'ASSOCIATION GOLDBERG MASSON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R091



INTIMÉE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et devant Madame Pascale CARIOU, Conseiller, chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

***

Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal de proximité de Poissy a : 

- Rejeté la demande tendant à écarter des débats les conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, déposées à l'audience du 5 octobre 2020 ;

- Ecarté des débats le mémoire établi par M. [N] et Mme [Y] épouse [N] reçu le 8 octobre 2020 ;

- Condamné solidairement M. [N] et Mme [Y] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.022,25 euros avec l'intérêt au taux légal à compter du 23 octobre 2019 sur la somme de 5.051,91 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

- Débouté M. [N] et Mme [Y] épouse [N] de leur demande d'injonction de changer les radiateurs ;

- Débouté M. [N] et Mme [Y] épouse [N] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

- Débouté M. [N] et Mme [Y] épouse [N] de leur demande de suppression des frais d'huissier ;

- Condamné solidairement M. [N] et Mme [Y] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- Condamné solidairement M. [N] et Mme [Y] épouse [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné solidairement M. [N] et Mme [Y] épouse [N] aux dépens ;

- Ordonné l'exécution provisoire. 



Les époux [N] ont interjeté appel suivant déclaration du 4 janvier 2021 à l'encontre syndicat des copropriétaires.



Ils demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 2 juillet 2021 de : 

- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- Infirmer le jugement en ses autres dispositions ; 

Et statuant à nouveau, 

- Condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 1.876,56 euros au titre du trop-perçu ; 

Subsidiairement, 

- Juger, qu'à supposer qu'ils soient redevables d'un arriéré de charges de copropriété, celui-ci ne peut être supérieur à la somme de 1.798,99 euros ;

En toute hypothèse, 

- Juger que la somme de 550,01 euros correspondant aux frais nécessaires et d'administration du syndic doit être retranchée de tout montant réclamé au titre des charges ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction.



Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiés le 7 septembre 2021, au visa des article 10, 10-1, et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, de l'article 1231-6 du Code civil et de l'article 700 du Code de procédure civile, de :

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ; 

Statuant à nouveau, 

- Condamner solidairement les époux [N] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- Condamner solidairement les époux [N] à lui payer la somme de 3.000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

 - Condamner solidairement les époux [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2022. 

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. 



SUR CE LA COUR



Sur les limites de l'arrêt



Le jugement n'est pas critiqué en ce qu'il a :

- Rejeté la demande tendant à écarter des débats les conclusions du syndicat des copropriétaires déposées à l'audience du 5 octobre 2020 ;

- Ecarté des débats le mémoire établi par M. et Mme [N] reçu le 8 octobre 2020 ;

- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

- Débouté M. et Mme [N] de leur demande d'injonction de changer les radiateurs ;

- Débouté M. et Mme [N] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice de jouissance.



Sur les demandes au titre des charges impayées



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.

Toutefois, conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.



Pour contester la condamnation prononcée à leur encontre par le tribunal au titre des charges impayées, M. et Mme [N] font valoir :

- que le syndicat des copropriétaires n'établit pas le caractère certain, liquide et exigible de sa créance, notamment en ne communiquant pas un certain nombre de pièces relatives aux assemblées générales ayant approuvé les comptes annuels ;

- l'existence d'erreurs comptables, des paiements n'ayant pas été comptabilisés ;

- que le décompte présenté par le syndicat comporte des erreurs et des incohérences 



A l'appui de sa demande en paiement, qui porte sur les charges échues entre le 1er avril 2018 et le 1er juillet 2020, appel du 3ème trimestre inclus, le syndicat des copropriétaires a produit :

- la matrice cadastrale attestant de la qualité de propriétaire de M. et Mme [N] ;

- un décompte portant uniquement sur la période du 1er avril 2018 et le 1er juillet 2020 ;

- les appels de provisions des charges courantes et des charges pour travaux correspondants à cette période ;

- les procès-verbaux des assemblées générales de 2018, 2019 et 2020.



A la suite des conclusions déposées par les appelants, le syndicat des copropriétaires a également produit les attestations de non recours des assemblées générales 2018, 2019 et 2020 ayant approuvé les comptes ainsi que les accusés de réception de lettres de convocations de M. et Mme [N] aux dites assemblées.



Dès lors, il y a lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires justifie du caractère certain, liquide et exigible de sa créance.



S'agissant du quantum, le décompte versé au débat, et qui porte bien uniquement sur la période litigieuse, fait état d'un total de charges (courantes et travaux) de 7.558,21 euros, duquel il convient effectivement de déduire les sommes de :

- 330,01 euros facturées au titre des frais de constitution du dossier d'assignation,

- 110 euros facturée au titre de la 'relecture et validation projet d'assignation',

- 110 euros facturée au titre des frais de constitution hypothèque, qui doivent être comptabilisés au titre des frais nécessaires, sous réserve de leur justification par un document probant.



Le total des charges sur la période s'élève donc à la somme de 7.008,20 euros.



M. et Mme [N] versent par ailleurs un rapport d'expertise comptable établi par M. [E], expert-comptable, qui selon eux attesteraient de la réalité d'erreurs comptables. Ce rapport critique les sommes retenues aux termes de deux jugements antérieurs des 7 avril 2015 et 15 février 2019 ayant condamné les époux [N] au paiement de charges. 



Il est cependant rappelé, en tant que de besoin, que les condamnations prononcées contre les époux [N] par ces deux jugements sont définitives et ne peuvent pas être remises en cause. Ce rapport n'a donc aucune portée.



Ces condamnations ne sont nullement reprises dans les demandes du syndicat des copropriétaires dans la présente instance. Le décompte sur lequel le tribunal a appuyé sa décision, et sur lequel il est demandé à la cour de se prononcer (pièce n°20) ne comporte aucune reprise de solde débiteur ou de solde antérieur, de telle sorte que les développements des époux [N] sur les erreurs qui affecteraient les appels de fonds antérieurs au 1er avril 2018 ou les précédents jugements sont sans portée.



En revanche, c'est de façon parfaitement régulière que le syndicat a affecté au règlement de ces deux condamnations les versements de 5.455,32 euros et de 217,93 euros au règlement des dettes les plus anciennes conformément au principe selon lequel faute de précision du débiteur quant à l'imputation de ses paiements, ceux-ci s'imputent en priorité sur les dettes les plus anciennes.





Ces sommes figurent bien du reste au crédit du décompte également produit par le syndicat, portant sur une période plus large ( 1er janvier 2014 / 1er janvier 2020) que celle qui concerne la présente instance ( 1er avril 2018/1er juillet 2020).



Le jugement sera infirmé sur le quantum de la condamnation au titre des charges impayées, M. et Mme [N] étant condamnés au paiement de la somme de 7.008,20 euros.



S'agissant des intérêts, c'est à bon droit que le tribunal a assorti la condamnation des intérêts à compter du 23 octobre 2019, date de l'assignation, et sur les cause de celle-ci, la dette n'ayant fait qu'augmenter depuis, et à compter du jugement pour le surplus.



Sur la demande de dommages et intérêts



L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et expose le syndicat à devoir régler des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées.



En outre, les impayés fragilisent la situation financière de la copropriété et l'absence récurrente de paiement grève sérieusement le budget de la copropriété et désorganise la trésorerie du syndicat.



De plus, il s'agit de la troisième procédure à l'encontre de M. et Mme [N] qui n'ont en 

outre effectué aucun versement entre la fin mai 2019 et le 1er juillet 2020.



Compte tenu de la persistance de la carence des époux [N], il est justifié de les condamner au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera donc infirmé sur le quantum de la somme allouée.



Sur les demandes accessoires



Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.



M. et Mme [N] qui succombent en leur appel seront condamnés aux dépens et devront verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure comme il sera dit au dispositif.



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire,



Dans les limites de la saisine, 



Infirme le jugement mais seulement sur le quantum des condamnations au titre des charges et des dommages et intérêts ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne solidairement M. et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 3] à [Localité 5], la somme de 7. 008,20 euros, augmentée des intérêts légaux à compter du 23 octobre 2019 sur la somme de 5.051,91 euros et à compter du 17 décembre 2020 pour le surplus ;



Condamne solidairement M. et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 3] à [Localité 5], la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;



Condamne solidairement M. et Mme [N] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

 





Condamne solidairement M. et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 3] à [Localité 5], la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT