Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 6 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 06 OCTOBRE 2022



N° 2022/647 













Rôle N° RG 21/12920 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIBLN







S.C.I. SCI ALIYAH





C/



[X] [V]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Eric PASSET



Me Adeline POURCIN

























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 15 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02304.





APPELANTE



S.C.I. ALIYAH 

 dont le siège social est [Adresse 4]



représentée et assistée par Me Eric PASSET de la SELARL CABINET PASSET - BELUCH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIME



Madame [X] [V]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/12774 du 26/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 08 Avril 1970 à [Localité 5] (ALGÉRIE), 

demeurant [Adresse 3]



représentée et assistée par Me Adeline POURCIN de la SARL ADELINE POURCIN AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Catherine OUVREL, Présidente

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2022



Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSÉ DU LITIGE 



Selon bail sous seing privé du 21 septembre 2017, monsieur [P] [W] a donné en location à madame [X] [V], un logement situé [Adresse 1].



Monsieur [P] [W] indique avoir délivré à madame [X] [V] un congé pour vente. Le 7 janvier 2020, un nouveau congé pour vente a été délivré à madame [X] [V] à raison de la modification de l'offre de vente.



Par acte du 7 août 2020, monsieur [P] [W] a cédé ce bien à la SCI Aliyah, le notaire informant madame [X] [V] du changement de bailleur par courrier du 12 août 2020.



Constatant le maintien de la locataire dans les lieux selon procès-verbal de constat par huissier de justice du 22 septembre 2020, la SCI Aliyah a assigné madame [X] [V] devant le juge des référés pour obtenir son expulsion.



Par ordonnance de référé en date du 15 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Marseille a :


dit n'y avoir lieu à référé,

dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

débouté les parties de toute autre demande,

laissé les dépens à la charge de la SCI Aliyah.




Selon déclaration reçue au greffe le 2 septembre 2021, la SCI Aliyah a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 18 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Aliyah demande à la cour de :


réformer l'ordonnance de référé du 15 juillet 2021 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé, dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et débouté les parties de toute autre demande plus ample ou contraire, 

réformer l'ordonnance en date du 15 juillet 2021 en ce qu'elle rejette ses demandes en raison d'une prétendue contestation sérieuse, alors que madame [X] [V] n'a jamais manifesté son intention de se porter acquéreur de l'immeuble donné à bail et que cette dernière ne peut, en conséquence, se prévaloir d'un grief tiré d'un manquement aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, 


Statuant à nouveau, 

'juger que madame [X] [V] n'a jamais manifesté son intention de se porter acquéreur de l'immeuble donné à bail et qu'elle ne peut, en conséquence, se prévaloir d'un grief tiré d'un manquement aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, 

'juger que la contestation émise par madame [X] [V] n'est pas sérieuse, 

'juger que madame [X] [V] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 2]) depuis le 20 septembre 2020, et qu'à défaut d'avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, 

'ordonner, à titre provisoire, l'expulsion de madame [X] [V], en sa qualité d'occupante sans droit ni titre depuis le 20 septembre 2020, à défaut de libération volontaire des lieux,

'condamner madame [X] [V], à titre de provision, au paiement de la somme de 180 euros au titre des frais de constat, 

'fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges exigibles, soit la somme de 600 euros nette (outre 120 euros de charges) par mois et condamner, à titre de provision, madame [X] [V] au paiement de la somme correspondant à cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux, 

'supprimer le délai de deux mois après le commandement d'avoir à libérer les lieux délivré conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont serait susceptible de bénéficier madame [X] [V] et tous occupants de son chef, 

'supprimer pour madame [X] [V] le bénéfice du sursis à toute mesure d'expulsion, non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, en application de l'article L.412-6 du code des procédure civile d'exécution, 

'débouter madame [X] [V] de son éventuelle demande de délai supplémentaire fondée sur les articles L.412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, 

'condamner madame [X] [V] au paiement de la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.



Par dernières conclusions transmises le 18 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [X] [V] sollicite de la cour qu'elle : 


confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions,

condamne la SCI Aliyah à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamne la SCI Aliyah au paiement des dépens d'appel. 






L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 27 juin 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. 



Sur la validité du congé, l'indemnité d'occupation et la demande d'expulsion



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

 

Par application de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, I, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. (...)

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. 



En l'occurrence, les parties sont liées par un bail signé le 21 septembre 2017, soumis aux dispositions sus-visées. Or, le bailleur soutient que le 19 décembre 2019, puis le 7 janvier 2020, monsieur [P] [W], aux droits de qui vient désormais la SCI Aliyah, a délivré à madame [X] [V] un congé pour vendre avec effet au 20 septembre 2020. Madame [X] [V] s'est maintenu dans les lieux et y demeure toujours.



L'intimée conteste l'existence même du congé du 19 décembre 2019.



Or, force est de constater que, comme l'a pourtant déjà relevé justement le premier juge, la SCI Aliyah ne produit pas ce congé du 19 décembre 2019, se contentant de produire le courrier de monsieur [P] [W] en date du 3 janvier 2020, modifiant les conditions de l'offre de vente et visant expressément le premier congé. Ce congé de janvier 2020 est donc modificatif, mais ne vaut pas congé initial, au nom duquel la SCI Aliyah se réfère expressément pour solliciter l'expulsion de madame [X] [V] qu'elle considère comme occupante sans droit ni titre.



Le défaut, qui plus est réitéré en appel, de production de ce congé remet en cause l'existence même de celui-ci et constitue une contestation sérieuse, sans même avoir égard à la preuve par la locataire d'un grief tiré de l'inobservation des mentions de l'article 15 de la loi de 1989, susvisé.



C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu l'existence d'une contestation sérieuse et a dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des prétentions de la SCI Aliyah. L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée.



Sur la suppression des délais avant expulsion



Compte tenu de la contestation sérieuse affectant le caractère même d'occupation sans droit ni titre de madame [X] [V], et dans la mesure où l'expulsion n'est pas justifiée, ces demandes ne le sont pas davantage. L'ordonnance entreprise doit là encore être confirmée.



Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens



La SCI Aliyah, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. Les frais de constat d'huissier de justice ne sont pas des frais légalement requis dans le cadre de la procédure, de sorte qu'ils ne peuvent être mis à la charge de l'intimée ; cette demande doit être rejetée. En outre, il convient de la condamner à régler une indemnité de 1 500 € au bénéfice de madame [X] [V] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,



Y ajoutant :



Déboute la SCI Aliyah de sa demande en paiement provisionnel des frais de constat,



Condamne la SCI Aliyah à payer à madame [X] [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la SCI Aliyah de sa demande sur ce même fondement, 



Condamne la SCI Aliyah au paiement des dépens. 





La greffière,La présidente,