Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 6 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 06 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 648













Rôle N° RG 21/12972 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIBSA







[T] [F]





C/



S.C.I. FREEPORT























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Me Anne-Claude DUNAN



Me Eve CHAUSSADE























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 30 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00837.





APPELANT



Monsieur [T] [F]

né le 27 Juin 1987 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 3]



représenté et assisté par Me Anne-Claude DUNAN, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



S.C.I. FREEPORT, 

dont le siège social est [Adresse 1]



représentée et assistée par Me Eve CHAUSSADE de l'AARPI ALE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Catherine OUVREL, Présidente 

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2022,



Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 



***







EXPOSÉ DU LITIGE 



Selon bail sous seing privé du 10 décembre 2018, la SCI Freeport a donné en location à monsieur [T] [F] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 520 €.



En février 2020, le logement subissait un important dégât des eaux. 



La SCI Freeport a fait délivrer un commandement de payer daté du 4 novembre 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [T] [F] de lui régler la somme de 3 699 €.



Par ordonnance de référé en date du 30 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Toulon a :


constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 4 janvier 2021,


'ordonné, à défaut de libération volontaire et remise des clefs, l'expulsion de monsieur [T] [F] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

'dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

'condamné monsieur [T] [F] à payer à la SCI Freeport à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 520 € par mois à compter d'avril 2021 et jusqu'à libération complète et effective des lieux, 

'condamné monsieur [T] [F] à payer à la SCI Freeport la somme de 6 240 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté en mars 2021,

'condamné monsieur [T] [F] à payer à la SCI Freeport la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

'rejeté les autres demandes,

'condamné monsieur [T] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.



Selon déclaration reçue au greffe le 3 septembre 2021, monsieur [T] [F] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 28 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [T] [F] demande à la cour :

À titre principal : 


d'infirmer l'ordonnance entreprise,

d'ordonner qu'en l'état du bien et de l'absence de réparation à la charge du propriétaire, les loyers du 1er mars 2020 au jour de la remise des clefs ne sont pas dus, 


À titre subsidiaire : 


de condamner la SCI Freeport à lui verser la somme de 10 500 € au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance, 

d'ordonner la compensation entre l'indemnisation du préjudice de jouissance et les éventuels arriérés locatifs retenus, 

de condamner la SCI Freeport à lui verser la somme de 1 200 € au titre de l'indemnisation de son préjudice matériel pour les biens détériorés, 

de condamner la SCI Freeport à lui verser le remboursement des frais de serrurier, 

de condamner la SCI Freeport à lui verser la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont les frais de constat d'huissier de justice. 




Par dernières conclusions transmises le 19 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Freeport sollicite de la cour qu'elle : 

À titre principal : 

'confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, 

'déboute monsieur [T] [F] de sa demande de dispense de paiement de l'arriéré de loyers du 1er mars 2020 au jour de la remise des clefs, 

'juge irrecevables les demandes de réparation du préjudice de jouissance à hauteur de 10 500 €, du préjudice matériel à hauteur de 1 200 € et du remboursement des frais de serrurier de monsieur [T] [F] en ce qu'elles sont présentées pour la première fois en cause d'appel, 

'déboute monsieur [T] [F] de sa demande de compensation entre l'indemnisation du préjudice de jouissance et les arriérés locatifs,

À titre subsidiaire : 

'déboute monsieur [T] [F] de ses demandes, 

En tout état de cause :

'condamne monsieur [T] [F] au paiement de la somme de 10 176 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés jusqu'en novembre 2021,

'condamne monsieur [T] [F] au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

'condamne monsieur [T] [F] au paiement des dépens, comprenant ceux de première instance. 



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 27 juin 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire et ses conséquences



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



En application des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et ainsi que relevé par le premier juge, le bail liant les parties comprend une clause résolutoire dont l'acquisition a été activée par la délivrance d'un commandement de payer le 5 novembre 2018 demeuré infructueux. Le non paiement des loyers dans le délai de deux mois de ce commandement n'est pas contesté par monsieur [D] [W] et madame [O] [N] épouse [W] qui invoquent néanmoins le bénéfice d'une exception d'inexécution à raison du caractère indécent du logement.



En vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 



Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)».



L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.



Il est de jurisprudence constante que l'exception d'inexécution n'est admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables.



En l'espèce, il n'est pas contesté qu'un dégât des eaux a été subi par monsieur [T] [F] dans le logement loué à la SCI Freeport, à raison d'une fuite occasionnant d'importantes infiltrations et provenant du logement situé à l'étage supérieur. Ainsi, par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 février 2020, monsieur [T] [F] en avisait la SCI Freeport et sollicitait son intervention. Celle-ci constatait les dégâts. 



Toutefois, monsieur [T] [F] ne justifie d'une déclaration de sinistre auprès de son assureur que le 18 mai 2020, avec une réponse de celui-ci le 17 juin suivant, informant de l'ouverture du sinistre et de la venue d'une entreprise. Aucune suite n'est justifiée de ce chef, à supposer que cette déclaration concerne le sinistre de février 2020. 



Il n'est justifié d'aucun nouvel élément de la part du locataire informant le bailleur de la persistance des fuites.



Ce n'est que le 14 octobre 2021, soit bien postérieurement à l'audience devant le premier juge, que monsieur [T] [F] a fait dresser un procès-verbal de constat par huissier de justice duquel il ressort manifestement la persistance d'infiltrations et des dégâts au niveau du plafond de la chambre et du placard. De même, monsieur [T] [F] produit des attestations d'amis rapportant les nuisances liées aux infiltrations au niveau du plafond de la chambre du logement, qui ont toutes été établies postérieurement à l'audience devant le premier juge. Aucun élément ne permet de rattacher de manière certaine les dégâts constatés au sinistre de février 2020, seul sinistre dont le propriétaire a été informé. 



Par ailleurs, il ressort de la composition du logement que celui-ci était également composé d'une pièce principale avec cuisine ouverte, ainsi que d'une salle d'eau. Aucun dégât n'est mis en avant dans ces pièces. 



Dans ces circonstances, les éléments d'indécence mis en avant, et ci-dessus décrits, ne rendent aucunement l'immeuble inhabitable. Dès lors, monsieur [T] [F] ne peut valablement se prévaloir d'une exception d'inexécution l'affranchissant de son obligation de régler le loyer et les charges locatives courantes. L'absence de régularisation des causes du commandement, au demeurant non contestées, n'est pas alléguée et est acquise, de sorte que la clause résolutoire a pleinement lieu de s'appliquer. 



L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée de ce chef, ainsi qu'au titre de l'expulsion.



Sur la provision pour dette locative



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En l'occurrence, la dette de loyer court depuis avril 2020 sans que cela ne fasse l'objet d'aucune contestation. Le bail est résilié à la date du 4 janvier 2021. Le locataire a quitté les lieux en novembre 2021. 



Aux termes du dernier décompte produit, et au vu de l'accroissement de la dette puisqu'aucun paiement n'est intervenu, il appert que monsieur [T] [F] est débiteur d'une somme de 10 176 €, non sérieusement contestable, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté en novembre 2021, au départ du locataire. L'ordonnance entreprise sera donc réformée sur le montant de la provision afin de tenir compte de l'accroissement de la dette. 



Sur la demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance, sur la demande d'indemnisation au titre du préjudice matériel et du remboursement des frais d'huissier de justice 



Par application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Selon l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



En vertu de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En l'espèce, bien que la décision entreprise ait été contradictoirement rendu, monsieur [T] [F] étant comparant, ce dernier n'a présenté aucune de ces trois prétentions devant le premier juge. Or, ces demandes ne tendent pas aux mêmes fins que le contentieux qui opposait les parties en première instance puisqu'il s'agissait de l'exécution du contrat de bail et de sa résiliation, et non d'une démarche indemnitaire désormais engagée. Ces prétentions ne sont pas non plus l'accessoire ou la conséquence nécessaire des prétentions liées à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire désormais sans droit ni titre.



Dans ces conditions, ces trois prétentions présentées par monsieur [T] [F] sont irrecevables. 



Sur la demande de compensation des sommes dues 



Eu égard à l'irrecevabilité retenue, cette demande est sans objet, faute de créance liquide, certaine et exigible de la SCI Freeport envers monsieur [T] [F]. 



Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens



Monsieur [T] [F], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 1 500 € sera mise à sa charge au bénéfice de la SCI Freeport, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS



La cour,



Réforme l'ordonnance entreprise quant au montant de la provision au titre de la dette locative mise à la charge de monsieur [T] [F], 



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Rejette toute exception d'inexécution, 



Condamne monsieur [T] [F] à payer à la SCI Freeport la somme de 10 176 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté en novembre 2021,



Déclare irrecevables les demandes présentées par monsieur [T] [F] en termes d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance, d'indemnisation au titre du préjudice matériel et de remboursement des frais d'huissier de justice,



Dit sans objet la demande de compensation,



Condamne monsieur [T] [F] à payer à la SCI Freeport la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute monsieur [T] [F] de sa demande sur ce même fondement, 



Condamne monsieur [T] [F] au paiement des dépens. 



La greffière,La présidente,