Cour d'Appel · Chambre 1-3 — 6 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3



ARRÊT AU FOND 

DU 6 OCTOBRE 2022



N° 2022/220 













Rôle N° RG 22/01360 



N° Portalis DBVB-V-B7G-BIYT6







[P] [G]

[O] [E]





C/



Syndicat [Adresse 11]

Syndicat [Adresse 11]

A.S.L. [Adresse 2]

A.S.L. [Adresse 10]

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [Adresse 11]

S.A.S. [Adresse 10]







Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Sébastien BADIE 



Me Fabien COLLADO 



Me Joëlle HELOU-MICHEL







Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Grasse en date du 11 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00860.





APPELANTS



Monsieur [P] [G], 

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant par Me Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Monsieur [O] [E],

demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]

représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant par Me Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMEES



Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice, la SARL PITOIS IMMOBILIER INTERNATIONAL, immatriculée au RCS d'Antibes sous le numéro 443 350 186, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège situé [Adresse 9],

représentée Me Fabien COLLADO de la SELARL COLLADO FABIEN, avocat au barreau de GRASSE



Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] sis [Adresse 7] représenté par son Syndic en exercice, la SARL PITOIS IMMOBILIER INTERNATIONAL, immatriculée au RCS d'Antibes sous le numéro 443 350 186, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège situé [Adresse 9]

représentée par Me Fabien COLLADO de la SELARL COLLADO FABIEN, avocat au barreau de GRASSE



A.S.L. [Adresse 2] sis [Adresse 2] - [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SAS AGEFIM CONSULTANTS prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège situé [Adresse 8]

représentée par Me Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE, 







A.S.L. [Adresse 10] Représentée par le Président du Conseil d'administration, dont le siège est sis [Adresse 7]

représentée par Me Fabien COLLADO de la SELARL COLLADO FABIEN, avocat au barreau de GRASSE



S.A.S. [Adresse 10] Représentée par son Président en exercice, dont le siège est sis [Adresse 7]

représentée par Me Fabien COLLADO de la SELARL COLLADO FABIEN, avocat au barreau de GRASSE





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 30 Juin 2022 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Mme Béatrice MARS, Conseiller

Mme Florence TANGUY, Conseiller (rapporteur)



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 octobre 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 octobre 2022,



Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et Madame Marjolaine MAUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



L'ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] à [Localité 1] comprend deux résidences en copropriété : la résidence [Adresse 11] et la résidence [Adresse 11]. L'association syndicale libre dénommée ASL [Adresse 10] a été constituée en vue de la gestion des équipements communs.

La SAS [Adresse 10] est titulaire d'un mandat de gestion des lots de plusieurs copropriétaires (lots 18,19, 20, 21 et 36).

L'ensemble immobilier voisin du précédent et dénommé [Adresse 2], situé [Adresse 2] comprend notamment :

-le lot n°CE-239 : Villa n°50 de M. [E].

-le lot n°CE-240 : Villa n°51 de M. [G].



A la fin de l'année 2015, le mur de soutènement des copropriétés [Adresse 2], au niveau des lots CE 239 et CE 240, a présenté un risque d'effondrement sur les villas 18 à 21 de la copropriété [Adresse 11]. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], et l'association syndicale libre [Adresse 10] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse d'une demande d'expertise à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 7 août 2017.



En cours d'expertise, le mur en aggloméré, situé en limite de la propriété de M. [P] [G], s'est effondré sur les copropriétés [Adresse 11] et [Adresse 11], et, par arrêt du 21 mars 2019, cette cour a condamné sous astreinte M. [O] [E] à effectuer de travaux de mise en sécurité.



Le rapport d'expertise à été déposé le 24 décembre 2020.



Sur assignation délivrée les 15, 22 et 29 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], l'association syndicale libre [Adresse 10] et la SAS [Adresse 10], le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a notamment, par ordonnance de référé du 11 janvier 2022 :

-au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais des à présent, tous droits et moyens des parties étant réservés,

-condamné M. [P] [G] et M. [O] [E], chacun en ce qui concerne sa propriété, à réaliser les travaux décrits en pages 61 (M. [G]) et 62 (M. [E]) du rapport de l'expert judiciaire, et ce, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard ;

-dit que M. [P] [G] et M. [O] [E], devront faire réaliser les études techniques de conception et d'exécution préconisées par l'expert, et les communiquer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], à l'ASL [Adresse 10] et à la SAS [Adresse 10], au moins dix jours avant le commencement des travaux, et ce sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard ;

-débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], l'ASL [Adresse 10] et la SAS [Adresse 10] du surplus de leurs demandes ;

-débouté M. [P] [G] et M. [O] [E] de leurs demandes de garantie ;

-condamné M. [P] [G] et M. [O] [E], chacun, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], l'ASL [Adresse 10] et la SAS [Adresse 10], ensemble, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-débouté les autres parties de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné M. [P] [G] et M. [O] [E] aux dépens.





Par déclaration du 28 janvier 2022, M. [G] et [E] ont relevé appel de cette ordonnance de référé en intimant l'ASL [Adresse 2], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], l'ASL [Adresse 10] et la SAS [Adresse 10].



Dans leurs dernières conclusions remises au greffe le 3 mars 2022, et auxquelles il y a lieu de se référer, ils demandent à la cour : 

-vu l'article 835 du code de procédure civile,

-d'infirmer l'ordonnance entreprise et rendue par le Président du tribunal judiciaire de Grasse le 11 janvier 2022 en toutes ces dispositions,

-de dire n'y avoir lieu à référé au vu des multiples contestations sérieuses affectant l'obligation souhaitée par les requérants, le juge du fond étant déjà saisi.

-de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], 1'ASL [Adresse 10] et la SAS [Adresse 10] de toutes leurs demandes, fins et prétentions et de les inviter à mieux se pourvoir,

-de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], 1'ASL [Adresse 10] et la SAS [Adresse 10] à verser à M. [P] [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], 1'ASL [Adresse 10] et la SAS [Adresse 10] à verser à M. [O] [E] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-si par extraordinaire, la cour d'appel de céans venait à déclarer recevable les demandes présentées par les requérants,

-de condamner l'ASL du [Adresse 2] à relever et garantir M. [P] [G] et M. [O] [E] de toutes condamnations mises à leur charge,

-de condamner l'ASL du [Adresse 2] à verser à M. [P] [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

-de condamner l'ASL du [Adresse 2] à verser à M. [O] [E] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 





Par conclusions remises au greffe le 9 mars 2022, et auxquelles il y a lieu de se référer, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], 1'ASL [Adresse 10] et la SAS [Adresse 10] demandent à la cour : 

-de confirmer l'ordonnance entreprise,

-y ajoutant, 

-de condamner M. [P] [G] et M. [O] [E], chacun, à payer chacun au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], à 1'ASL [Adresse 10] et à la SAS [Adresse 10], ensemble, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-de condamner M. [P] [G] et M. [O] [E] aux entiers dépens d'instance. 





Par conclusions remises au greffe le 15 mars 2022, et auxquelles il y a lieu de se référer, l'ASL [Adresse 2] demande à la cour : 

-de déclarer que l'ASL [Adresse 2] n'est pas propriétaire des parcelles litigieuses, 

-de déclarer en conséquence que l'ASL [Adresse 2] n'est pas concernée par le litige, 

-de déclarer que l'ASL [Adresse 2] doit être purement et simplement mise hors de cause, 

-de confirmer l'ordonnance rendue le 11 janvier 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, notamment en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], l'ASL [Adresse 10] et la SAS [Adresse 10], ainsi que M. [P] [G] et M. [O] [E] de leurs demandes à l'encontre de l'ASL [Adresse 2],

-de les condamner in solidum à verser à l'ASL [Adresse 2] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 juin 2022.





MOTIFS



Les conclusions remises le 30 juin 2022 au greffe par MM. [G] et [E] en vue de faire admettre un constat récemment établi, postérieurement à l'ordonnance de clôture, sont irrecevables, dès lors qu'aucune cause grave ne s'est révélée depuis cette ordonnance.



L'expert a constaté que le mur de soutènement qui séparait l'ensemble immobilier du [Adresse 2] de celui des Villages d'or et que les murs de rehausses en agglos avaient présenté des désordres, plus importants au droit des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4], le mur au droit de la parcelle [Cadastre 4] s'étant effondré le 16 mars 2018 en cours d'expertise car les mesures conservatoires préconisées par l'expert judiciaire n'avaient pas été mises en oeuvre.



Il situe la cause des désordres dans la création de rehausses de 80 cm à 1,50 m sur le mur en pierres sèches ancien de 1,30 m de hauteur, dans la mesure où ces rehausses ont engendré des poussées incompatibles sur le mur en pierres sèches qui, se trouvant alourdi et déstabilisé verticalement, a pris un ventre. 

Il ajoute que le poids des terres supplémentaires derrière les murs de rehausse a conduit à une déstabilisation inéluctable du mur en pierre et de la rehausse, l'ensemble étant devenu instable surtout au droit des remblaiements plus importants comme chez M. [G] où la hauteur de remblais comparés aux plans anciens est au plus haut avec création d'une terrasse à proximité qui a généré des poussées complémentaires. 
Il précise que ces murs de rehausse ont été réalisés sans études techniques de conception et de réalisation et qu'ils ont été réalisés sans respecter les règles de l'art. 

Il exclut donc comme cause des désordres :

-le manque d'entretien du mur qui n'a eu qu'un rôle secondaire dans le sinistre en désolidarisant quelques pierres,

-les restanques créées à distance du pied du mur par [Adresse 11], lesquelles n'ont pas eu de rôle dans les déformations du mur mais influent sur la stabilité du massif global à long terme.



MM. [G] et [E] invoquent la nature juridique du mur de soutènement qui serait la propriété commune des fonds qu'il sépare et dont la réparation serait par conséquent à la charge des propriétaires.

S'agissant d'un mur de soutènement, il est présumé appartenir à celui dont il soutient les terres et ni les constatations de l'expert ni les pièces produites par MM. [G] et [E] ne combattent cette présomption.

En tout état de cause, ce sont les ouvrages réalisés par MM. [G] et [E], à savoir la rehausse du mur de soutènement et les remblaiements, qui sont à l'origine du sinistre, de sorte que, vu l'urgence tenant au risque d'effondrement du mur, il y a lieu de condamner M. [G] et M. [E], sous astreinte, à exécuter les travaux préconisés par l'expert en pages 61 et 62 de son rapport avec réalisation des études techniques de conception et d'exécution également préconisées.



M. [G] et M. [E] demandent à être relevés et garantis de ces condamnations par l'ASL [Adresse 2].

Il convient de rappeler que MM. [G] et [E] sont les auteurs des ouvrages à l'origine des dommages et que ceux-ci ne sont pas liés à un mauvais entretien du mur.

Par ailleurs, ils ne démontrent pas que le mur de soutènement serait la propriété de l'ASL [Adresse 2].
L'ensemble immobilier [Adresse 2] est constitué sous forme d'un groupement d'habitations soumis à un cahier des charges et composé de parcelles construites qui sont des propriétés privatives dé'nies par un document d'arpentage en date du 2 mars 1988 et de parcelles à usage collectif cadastrées section CE n° [Cadastre 5] à [Cadastre 6] qui sont la propriété indivise des propriétaires et doivent être transférées à l'association syndicale libre du [Adresse 2].

Si l'ASL [Adresse 2] a pour objet : 

-de recueillir la propriété par tons moyens de droit et notamment par voie de donation ou d'abandon l'établissement, la garde, la gestion et l'entretien des terrains, espaces verts, ouvrages et aménagements d'intérêt collectif à l'usage des habitations du groupe d'habitations, leur amélioration et la création de tous nouveaux aménagements d'intérêt collectif jusqu'à leur classement éventuel dans la voirie communale ou leur cession à une collectivité publique ou semi-publique, ('), la preuve d'un transfert de la propriété, de la garde ou de l'entretien des murs de clôture ou de soutènement des lots issus de la division parcellaire, propriétés privatives, n'est pas rapportée, l'interdiction d'affouiller le sol, servitude contractuelle prévue au cahier des charges, étant sans in'uence sur la propriété du sol et des murs de clôture et de soutènement.

La demande de garantie qui se heurte à des contestations sérieuses sera donc rejetée.



Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles qu'ils ont exposés.





PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;



Condamne M. [P] [G] et M. [O] [E], chacun, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], à l'ASL [Adresse 10] et à la SAS [Adresse 10], ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [P] [G] et M. [O] [E], chacun, à payer à l'ASL [Adresse 2], la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 







Condamne in solidum M. [P] [G] et M. [O] [E] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés contre eux conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LA GREFFIERELA PRESIDENTE