Cour d'Appel · Chambre 2 A — 6 octobre 2022

MINUTE N° 410/2022

























Copie exécutoire à



- Me Pégah HOSSEINI SARADJEH



- la SELARL ACVF ASSOCIES





Le 06/10/2022



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 06 Octobre 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/01463 - N° Portalis DBVW-V-B7E-HKTF



Décisions déférées à la cour : 10 Décembre 2019 par le tribunal de grande instance de STRASBOURG et 25 Février 2020 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG.



APPELANT :



Monsieur [H] [X] [J]

demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat à la cour. 



INTIMÉS :



Maître [F] [D]

demeurant [Adresse 3]



La S.C.P. Catherine DREYFUSS et [F] [D], notaires associés, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]



représentés par la SELARL ACVF ASSOCIES, avocats à la cour.



COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Septembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Franck WALGENWITZ, et Madame Myriam DENORT, chargés du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre,

Madame Myriam DENORT, Conseiller,

Madame Nathalie HERY, Conseiller,

qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN



ARRET contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.








FAITS ET PROCEDURE




Le 09/08/2017 Maître [D], notaire associé de la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D], titulaire d'un office notarial à Strasbourg, a rédigé un compromis de vente portant sur un appartement situé [Adresse 1], vendu par M. [H] [J] au profit de Monsieur [B] [I] et Madame [N] [I], acquéreurs.



L'acte authentique de réitération était signé le 09/10/2017. 

 

Les actes en question évoquaient une superficie de l'appartement de 45,02 m².

 

Les nouveaux acquéreurs faisaient effectuer, après la régularisation de l'acte authentique, un mesurage loi Carrez par un diagnostiqueur professionnel dont il résultait que la surface privative de l'appartement acquis n'était que de 41,38 m².



 

Par assignation délivrée le 23 février 2018, les époux [I] sollicitaient du tribunal de grande instance de Strasbourg la condamnation de Monsieur [H] [J] au paiement de la somme de 16.845,05 € avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2017, outre 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, en raison d'une insuffisance de superficie du lot vendu.

 

Le 1er juin 2018, Monsieur [H] [J] assignait Maître [F] [D] et la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D], afin d'être garanti le cas échéant des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

 

Par jugement prononcé le 05 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Strasbourg a condamné Monsieur [H] [J] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 16.845,05€ avec intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2017, retenant l'existence d'une différence d'au moins 1/20eme entre la surface indiquée dans le certificat annexé à l'acte de vente et les mesurages effectués ultérieurement.

 



Monsieur [H] [J] a interjeté appel de cette décision selon déclaration en date du 12 décembre 2019 ; cependant le 23/04/2021, cet appel était déclaré caduc par la cour.



D'autre part M. [J] poursuivait la procédure devant la juridiction de première instance aux fins d'être garanti à l'encontre de la SCP notariale et de Maître [F] [D]. Par décision du 10 décembre 2019 suivi d'un jugement rectificatif daté du 25 février 2020, le tribunal de grande instance de Strasbourg écartait la responsabilité civile de Maître [F] [D] en sa qualité de rédacteur d'acte, rejetait corrélativement les demandes formulées par M. [H] [J] et le condamnait, outre aux dépens (cf. jugement rectificatif d'erreur matérielle) à verser aux défendeurs une somme de 1500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Le premier juge a essentiellement retenu que le notaire : 

 

- a rappelé au vendeur de façon claire et non équivoque les dispositions de la loi Carrez dans le compromis et l'acte notarié, 

- a informé le vendeur des conséquences d'un mesurage inexact, 

- s'est assuré de disposer d'un certificat établi par un professionnel,

- a conseillé au vendeur de refaire un nouveau mesurage en ce sens que le certificat qui lui avait été produit était ancien,

- n'a pas eu d'élément d'information de nature à le faire douter de l'exactitude des surfaces déclarées par le vendeur et a donc parfaitement rempli son obligation de conseil.

 



Suite à la signification de ces deux jugements, Monsieur [H] [J] a interjeté appel selon déclaration d'appel en date du 02 juin 2020.

 

C'est le jugement qui fait l'objet d'un appel.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

 

 

 Il est sollicité de la cour d'appel de Colmar de réformer le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 10 décembre 2019 suivi d'un jugement rectificatif daté du 25 février 2020 en toutes leurs dispositions et, en conséquence, de :

 

' condamner solidairement Maître [F] [D], notaire associé de la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D], et la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D] à garantir et à relever indemne Monsieur [H] [J] des condamnations prononcées par le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 5 novembre 2019 (RG N° 18/01306) en ce qu'il a condamné Monsieur [H] [J] à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [N] [I] la somme de 16.845,05 € avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2017, outre la somme de 1.500 € de frais irrépétibles;

 

' à titre subsidiaire, condamner solidairement Maître [F] [D], notaire associé de la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D], et la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D] à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 16.845,05 € avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2017 au titre du manquement à l'obligation d'information et de conseil ;

 

' condamner solidairement Maître [F] [D], notaire associé de la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D], et la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D] à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;

 

' condamner de la même manière Maître [F] [D], notaire associé de la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D], et la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D] aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de Maître Pégah Hosseini Saradjeh.

 

 

A l'appui de son appel, M. [H] [J] développe l'argumentation selon laquelle le notaire aurait commis une faute :

- en ne consultant pas les documents présents au livre foncier ou les données de l'état descriptif de division du règlement de copropriété qui concernent les superficies de chaque lot ;



- en mentionnant sur l'acte de vente une superficie erronée alors qu'il disposait nécessairement de la superficie officielle du bien figurant au Livre Foncier, il n'aurait pas assurer l'efficacité juridique de la convention.

 

A titre subsidiaire, M. [H] [J] estimait avoir été victime d'un défaut de conseil et d'information de la part du notaire qui devait être réparé par l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 16.845,05 €.





Dans ses écritures notifiées électroniquement par RPVA le 25/01/2022, Maître [D] et la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D] demandaient à la cour de bien vouloir :

- rejeter l'appel,

- confirmer le jugement entrepris,

- condamner Monsieur [H] [J] aux dépens des deux instances ainsi qu'à payer à la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D] notaires associés et Maître [F] [D] une somme de 2.500€ par application de l'article 700 du Code de procédure civile.

 

Les défendeurs rappelaient que M. [H] [J] avait été accompagné durant toutes les opérations de vente par un conseil, en la personne de son avocat ; ainsi Monsieur [H] [J] avait-il soumis à son conseiller, Monsieur [U] [C], le projet de compromis à valider.

 

Par ailleurs, le compromis signé le 09 août 2017 comprenait en page 22, sous la rubrique «Mentions obligatoires de superficie » une clause relative à la superficie du lot indiqué comme étant de 45,02 m2 pour l'appartement rédigée ainsi : 

 

« Le certificat de la loi Carrez a été demandé par le précédent propriétaire, par suite le certificat annexé est une photocopie de l'original demeuré annexé à l'acte d'acquisition du vendeur aux présentes.

 

Le vendeur reconnaît à ce sujet avoir été averti :

 

1. De l'utilité de refaire un mesurage lors de chaque vente, car si la revente intervient dans un délai supérieur à un an de la date de son acquisition, et s'il y a une action en diminution de prix de la part de l'acquéreur, il ne pourra se retourner contre le propriétaire originaire,

2. Qu'en cas d'action en réduction de prix intentée par l'acquéreur, il ne pourra se retourner contre l'auteur du mesurage, à défaut de l'avoir personnellement mandaté ».



 

Dans l'acte notarié régularisé le 09 octobre 2017, en pages 24 et 25, figurait également une clause relative à la garantie de superficie libellée ainsi : 

 

« Conformément aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ».

La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages et emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carré.

 

La superficie de la partie privative des biens soumis à la loi ainsi qu'à ces textes subséquents est de savoir :

- 45,02 mètres carré pour le lot n°116 ainsi qu'il résulte d'une attestation établie par le cabinet Home Conseils, [Adresse 2], dont une copie est ci-annexée.

 

Une attestation mentionnant les dispositions de l'article 46 est remise à l'instant même à l'acquéreur et au vendeur qui le reconnaissent et en donnent décharge. 

Les parties ont été informées par le notaire de ce qu'elles reconnaissent la possibilité pour l'acquéreur d'agir en révision du prix si pour au moins un des lots la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée aux présentes.

En cas de pluralité d'inexactitudes, il y aura pluralité d'actions, chaque action en révision du prix ne concernant que la propre valeur du lot concerné.

La révision du prix dont il s'agit consistera en une diminution de la valeur du lot concerné proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution, si elle est recevable, devra être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter des présentes, et ce, à peine de déchéance.

Le certificat de la loi Carrez a été demandé par le précédent propriétaire, par suite, le certificat annexé est une photocopie de l'original annexé à l'acte d'acquisition du vendeur aux présentes.

 

Le vendeur reconnaît à ce sujet avoir été averti par le rédacteur des présentes :

- De l'utilité de refaire un mesurage lors de chaque vente car si la revente intervient dans un délai supérieur à un an de la date de son acquisition et s'il y a eu une action en diminution de prix de la part de l'acquéreur, il ne pourra se retourner contre le propriétaire originaire,

- Qu'en cas d'action en réduction de prix intentée par l'acquéreur, il ne pourra se retourner contre l'auteur du mesurage, à défaut de l'avoir personnellement mandaté.

 

Le vendeur déclare ne pas avoir réalisé d'aménagement de lots susceptibles d'en modifier la superficie ci-dessus indiquée. »

 



Aussi, d'une part les intimés estimaient qu'aucune faute ne pourrait être retenue contre Maître [D] en ce sens que :



- le notaire a parfaitement accompli sa mission dans la mesure où il a inséré dans l'acte authentique et dans le compromis de vente, des clauses relatives à la garantie de superficie,

 

- Maître [F] [D] a attiré l'attention de Monsieur [H] [J] dès la signature du compromis quant à l'utilité de refaire un mesurage lors de chaque vente,

 

- Monsieur [H] [J] ne saurait faire reproche à Maître [F] [D] de ne pas s'être reporté au règlement de copropriété qui établissait une surface différente de celle figurant au diagnostic fourni, en ce sens que le règlement de copropriété datant de 1994, le notaire ne pouvait raisonnablement s'y reporter alors qu'un certificat de mesurage plus récent était produit,

 

- par ailleurs, il n'appartenait pas au notaire de vérifier la concordance de l'ensemble des actes, notamment s'agissant de la superficie, d'autant que ces actes sont distants de nombreuses années, le notaire n'ayant par ailleurs pas à authentifier ni à vérifier le travail effectué par un technicien professionnel,

 

- le notaire ne doit réaliser des vérifications que si le mesurage produit par une partie comporte des anomalies matérielles, comme l'absence de numéro des lots concernés, l'erreur d'addition des surfaces mesurées, ou un descriptif incohérent ou incomplet ; en l'espèce, le récolement entre le descriptif de division, le règlement de copropriété et le mesurage de loi Carrez effectué bien plus tard ne pouvait que faire état de distorsions ; c'est bien pour cela que Maître [F] [D] a conseillé à Monsieur [H] [J] d'effectuer un nouveau mesurage,

 

- le notaire n'avait pas à faire des investigations complémentaires dès lors que les pièces produites n'impliquaient aucune vérification complémentaire à effectuer,

 

- enfin, concernant le préjudice, si la juridiction venait à retenir l'existence d'une faute, seule une perte de chance pourrait être appliquée.







Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises à la cour par voie électronique

le 07/12/2021 pour M. [H] [J],

le 25/01/2022 pour Maître [D] et la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D].





MOTIF DE LA DECISION





La responsabilité du notaire rédacteur d'acte est de nature quasi délictuelle et est fondée sur les articles 1240 et suivants du Code civil (articles 1382 et suivants anciens). Dès lors il incombe au demandeur de rapporter la preuve d'une faute qui aurait été commise par le notaire, d'un préjudice indemnisable et d'un lien de causalité direct existant entre la faute invoquée et le préjudice allégué. La charge de la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité incombe au demandeur.

 



En l'espèce, tant dans le compromis que dans l'acte authentique de la vente de l'appartement de Monsieur [H] [J] situé au [Adresse 1], a été mentionnée une superficie « Carrez » de 45,02 m². Le notaire a porté aux documents ce chiffre qui résultait d'une certification loi Carrez émanant de la Société Home Conseils du 04 décembre 2006, qui fixait la surface de la cuisine-salon à 25,41 m2. Ce document avait été remis au notaire par M. [H] [J].

 

Il s'est avéré que le métrage était inexact, du fait de la prise en compte erronée dans le calcul d'une loggia, le séjour-cuisine ne disposant en fait que d'une superficie de 21,80 m2, de sorte que l'ensemble de l'appartement ne présentait qu'une surface 41,47 m 2 au sens de la « loi Carrez».



Comme le fait justement remarquer le notaire, la Cour de cassation a eu à se prononcer en 2015 sur la question de la détermination du caractère habitable ou non d'une loggia (cassation, civile 3ème - 28 janvier 2015) ce qui peut expliquer qu'en 2006 Home Conseil ait adopté une méthode de calcul de la superficie habitable qui n'avait plus lieu d'être 12 ans plus tard.





En tout état de cause, il n'est pas contesté que Maître [D] a conseillé au vendeur, de faire procéder à un nouveau métrage compte tenu du caractère ancien du document établi par Home Conseil, datant de 2006, que le vendeur lui avait fourni. Le notaire a d'ailleurs tenu à intégrer, tant dans le compromis de vente que dans l'acte authentique, ce conseil puisqu'il y est indiqué :



« (')  le certificat de la loi Carrez a été demandé par le précédent propriétaire, par suite le certificat annexé est une photocopie de l'original demeuré annexé à l'acte d'acquisition du vendeur aux présentes.

 

Le vendeur reconnaît à ce sujet avoir été averti :

 

1. De l'utilité de refaire un mesurage lors de chaque vente, car si la revente intervient dans un délai supérieur à un an de la date de son acquisition, et s'il y a une action en diminution de prix de la part de l'acquéreur, il ne pourra se retourner contre le propriétaire originaire,

2. Qu'en cas d'action en réduction de prix intentée par l'acquéreur, il ne pourra se retourner contre l'auteur du mesurage, à défaut de l'avoir personnellement mandaté ».





Il résulte donc des mentions présentes, qu'en dépit des conseils avisés de Maître [D], M. [H] [J] n'a pas estimé utile de faire réaliser un nouveau métrage par un technicien habilité.



Dans ces conditions M. [J] est particulièrement mal venu de venir chercher la responsabilité de Maître [D] pour défaut de conseil ou pour ne pas avoir veillé à rendre efficace l'acte de vente.





D'autre part, il y a lieu de rappeler que la jurisprudence constante de la Cour de cassation, rappelle régulièrement qu'un notaire n'a pas à effectuer des recherches ou des vérifications quant à la régularité du contenu des documents qui lui sont remis par ses clients, tant que son attention n'a pas été éveillée par un élément de nature à le faire douter de l'exactitude des documents.

 

En l'espèce, le métrage établi en 2006 par un professionnel assermenté, présentait un caractère sérieux. Le notaire pouvait prendre en compte ce chiffrage sans avoir à effectuer des recherches auprès du livre foncier, ou faire une analyse des données de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété en sachant en outre que les superficies mentionnées sur ces documents anciens ne répondaient plus forcément aux critères posés par la loi Carrez et la jurisprudence récente s'y rapportant.





Il s'en déduit que le premier juge a parfaitement analysé la situation de fait et de droit en rejetant l'ensemble des demandes de M. [H] [J] ; le notaire n'a commis aucune faute dans sa mission de rédaction d'actes.



Il est aussi démontré que M. [H] [J] a été parfaitement bien conseillé et informé par le notaire, qui lui a rappelé à plusieurs fois qu'il serait prudent et opportun de faire réaliser un nouveau métrage, ce que M. [H] [J] a refusé de faire en toute connaissance de cause, étant en outre conseillé par un avocat.





La décision sera de ce fait intégralement confirmée.





M. [H] [J] sera corrélativement condamné à payer les dépens de l'appel et une somme commune de 1 500 € au profit de Maître [F] [D], notaire associé de la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D], et la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens engagés par ces derniers en appel. Sa demande présentée sur le même fondement sera rejetée.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :



- DECLARE recevable M. [H] [J] en ses demandes,



- CONFIRME en toutes ses dispositions, la décision du 10 décembre 2019 suivi d'un jugement rectificatif daté du 25 février 2020 rendu par le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Strasbourg



Y ajoutant :



- CONDAMNE M. [H] [J] aux dépens de la procédure d'appel,



- CONDAMNE M. [H] [J] à payer à Maître [F] [D], notaire associé de la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D], et la SCP Catherine Dreyfuss et [F] [D] la somme de 1 500 € (mille cinq cents Euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Le greffierLe président