Cour d'Appel · 12e chambre — 6 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 06 OCTOBRE 2022



N° RG 20/06559 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UHKI







AFFAIRE :



S.A.S. QG MOTOS 95

 ...



C/



S.C.I. RIVOLI ANJOU









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Novembre 2020 par le TJ de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 19/03425



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Mathieu LARGILLIERE



Me Christophe DEBRAY















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.S. QG MOTOS 95

Immatriculée au RCS de Beauvais sous le n° 822 376 935

[Adresse 3]

[Localité 2]



S.A.R.L. TGMR

Immatriculée au RCS de Beauvais sous le n° 540 090 958

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentées par Me Mathieu LARGILLIERE, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 86 - N° du dossier QGMT0003





APPELANTES

****************



S.C.I. RIVOLI ANJOU

Immatriculée au RCS de Paris sous le n° 424 172 450

[Adresse 1] 

[Localité 4]



Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 21010

Représentants: Me Clémentine POUSSET substituant à l'audience Me Stéphane MICHELI de la SCP GRANRUT Société d'Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0014





INTIMEE

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,







EXPOSE DU LITIGE 



Par acte du 6 septembre 2016, la société civile immobilière Rivoli Anjou (la société Rivoli Anjou) a consenti à la société TGMR, d'une part, et à MM. [C] [Z] et [U] [M], agissant pour le compte de la société QG Motos 95, d'autre part, preneurs solidaires, un bail commercial portant sur plusieurs lots d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 5] afin d'y exercer, à titre principal, une activité de réparation de motos. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er septembre 2016, moyennant un loyer annuel de 42.000 euros hors taxes et hors charges. 



Par acte du 7 juin 2017, la société Rivoli Anjou a fait délivrer à la société QG Motos 95 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail, pour avoir paiement de la somme en principal de 9.930 euros correspondant aux loyers et accessoires dûs au 1er juin 2017. 



Par acte du 21 février 201 8, la société Rivoli Anjou a fait délivrer à la société QG Motos 95 un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, en paiement de la somme en principal de 34.412,27 euros correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires actualisé au 9 février 2018.



Par actes des 6 et 12 juin 2018, la société Rivoli Anjou a fait assigner les sociétés TGMR et QG Motos 95 en référé devant le président du tribunal de grande instance de Pontoise aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et de les voir condamnées au paiement de l'arriéré de loyers.



Par ordonnance du 12 septembre 2018, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé.



Par acte des 15 avril et 2 mai 2019, la société Rivoli Anjou a assigné les sociétés QG Motos 95 et TGMR devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de les voir condamnées notamment au paiement de la somme de 27.683,71 euros au titre des loyers impayés. 



Par jugement du 30 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- Constaté la résiliation de plein droit du bail du 6 septembre 2016 à la date du 21 mars 2018 ;

- Condamné solidairement la société QG Motos 95 et la société TGMR à payer à la société Rivoli Anjou :

- la somme de 27.412,27 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2018 au titre de l'arriéré de loyer, 1er trimestre 2018 inclus ;

- la somme de 2.741,22 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

- la somme de 271,44 euros au titre des frais du commandement de payer ;

- la somme de 48.284,64 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 31 décembre 2018 ;

- Dit que la société Rivoli Anjou est en droit de conserver le dépôt de garantie ;

- Débouté la société Rivoli Anjou du surplus de ses demandes ;

- Débouté la société QG Motos 95 et la société TGMR de l'ensemble de leurs demandes;

- Condamné solidairement la société QG Motos 95 et la société TGMR à payer à la société Rivoli Anjou la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné solidairement la société QG Motos 95 et la société TGMR aux dépens.



Par déclaration du 29 décembre 2020, les sociétés QG Motos 95 et TGMR ont interjeté appel du jugement. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 28 septembre 2021, les sociétés QG Motos 95 et TGMR demandent à la cour de : 

- Infirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions ; 

Et statuant à nouveau,

- Constater la résiliation du bail commercial signé le 6 septembre 2016 aux torts partagés des parties ; 

- Fixer la date de résiliation du bail commercial au 31 mars 2018 ;

- Fixer la date de restitution des locaux au 31 mars 2018 ; 

- Fixer l'arriéré des loyers et charges dû au 31 mars 2018 à la somme de 27.412,27 euros toutes taxes comprises sous réserve de la régularisation des charges locatives ;

- Déduire le dépôt de garantie d'un montant de 10.500 euros du montant de la dette de loyers;

- Condamner la société Rivoli Anjou à payer des dommages et intérêts à la société QG MOTOS 95 à hauteur de 15.000 euros ; 

- Ordonner la compensation entre les sommes dues ; 

- Accorder aux sociétés QG MOTOS et TGMR les plus larges délais de paiement ; 

- Rejeter l'ensemble des demandes de la société Rivoli Anjou au titre de l'appel incident; 

- Condamner la société Rivoli Anjou à payer la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société Rivoli Anjou aux entiers dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 9 novembre 2021, la société Rivoli Anjou demande à la cour de : 

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 30 novembre 2020 en ce qu'il a :

- Constaté la résiliation de plein droit du bail du 6 septembre 2016 à la date du 21 mars 2018 ; 

- Condamné solidairement les sociétés QG Motos 95 et TGMR à payer à la société Rivoli Anjou : 

- la somme de 27.412,27 euros ;

- la somme de 271,44 euros au titre des frais du commandement de payer; 

- Dit que la société Rivoli Anjou est en droit de conserver le dépôt de garantie ; 

- Débouté les sociétés QG Motos 95 et TGMR de l'ensemble de leurs demandes; 

- Condamné solidairement les sociétés QG Motos 95 et TGMR à payer à la société Rivoli Anjou la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné solidairement les sociétés QG Motos 95 et TGMR aux dépens, dont distraction au profit du cabinet Fedarc, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 30 novembre 2020 en ce qu'il a :

- Condamné solidairement les sociétés QG Motos 95 et TGMR à payer à la société Rivoli Anjou : 

- la somme de 27.412,27 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2018 mais seulement en ce qu'il a fixé le point de départ des intérêts au 21 février 2018 ; 

- la somme de 2.741,22 euros au titre de la clause pénale contractuelle ; 

- la somme de 48.284,64 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 31 décembre 2018 ; 

- Débouté la société Rivoli Anjou du surplus de ses demandes ; 



Et faisant droit à l'appel incident statuant à nouveau, 

- Condamner solidairement les sociétés QG Motos 95 et TGMR à payer à la société Rivoli Anjou : 

- la somme de 27.412,27 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2017 au titre de l'arriéré de loyer, 1er trimestre 2018 inclus ; 

- la somme de 2.843 euros au titre de la clause pénale contractuelle ; 

- la somme de 91.448,13 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 5 avril 2019 ; 

- la somme de 12.300 euros au titre des travaux réparatoires à entreprendre pour remettre les locaux en état, sous réserve des éventuels travaux d'électricité qui pourront s'avérer nécessaires ; 

- Les débouter de l'ensemble de leurs demandes ; 

- Condamner solidairement les sociétés QG Motos 95 et TGMR à payer à la société Rivoli Anjou la somme de 8.000 euros à titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner solidairement les sociétés QG Motos 95 et TGMR en tous les dépens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 mars 2022 avec fixation de l'audience au 19 avril 2022 à 14 heures, renvoyée, à la demande des parties, au 7 juin 2022 à 10h30.



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



Sur la résiliation du bail



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR, appelantes, critiquent le jugement entrepris qui a fixé la date de résiliation du bail au 31 mars 2018 selon elles (en réalité le 21 mars 2018) et sollicitent que celle-ci soit fixée au 22 mars 2018 aux torts partagés. Elles font valoir qu'elles ne s'opposent pas à la constatation de la résiliation du bail compte tenu des loyers et charges dont elles sont redevables à la condition qu'elle soit prononcée aux torts partagés. Elles soutiennent que le bailleur s'est opposé systématiquement à la cession de leur bail à des repreneurs potentiels les empêchant ainsi d'apurer leurs dettes. Elles font également valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en sollicitant la clé du local au mois de mars 2018 et en la conservant pour y effectuer des travaux de sorte qu'elles ne disposaient plus desdits locaux. Elles excipent de l'exception d'inexécution faisant valoir que le manquement du bailleur justifiait l'absence de règlement des loyers et des charges. Elles soutiennent également, au visa de l'article 1224 du code civil, que la faute du bailleur peut et doit être sanctionnée par une résiliation du bail aux torts partagés.



La société Rivoli Anjou fait valoir que la clause résolutoire prévue à l'article 26 du bail était acquise au 21 mars 2018 soit un mois après la notification d'un commandement de payer resté infructueux. Elle soutient que la demande de résiliation aux torts partagés ne peut prospérer, d'une part, parce que les dispositions de l'article 1224 du code civil ne sont pas applicables aux contrats passés avant le 1er octobre 2016 et, d'autre part, parce que les manquements allégués sont inopérants.



*



L'article 26 du bail litigieux (page 31) dispose, en son premier paragraphe, que : ' A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'indemnité d'occupation (y compris charges et prestations), comme de tout complément de loyer ou d'arriéré de loyer, de dépôt de garantie ou de charges découlant d'un accord amiable entre les parties ou d'une décision judiciaire, ou encore en cas d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, un(1) mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet, sans qu'il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire.'.



Il est admis que le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire, si elle est mise en jeu régulièrement, sans avoir à se prononcer sur la gravité de l'infraction. Ainsi, il n'appartient pas au juge, saisi d'une demande de constatation d'acquisition d'une clause résolutoire, d'y substituer une demande de résiliation du bail même aux torts partagés.



En l'espèce, les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR, appelantes, ne contestent pas, dans leur motivation, l'acquisition de la clause résolutoire mais souhaitent que la résolution soit prononcée aux torts réciproques des parties avec effet au 22 mars 2018. Toutefois, elles sollicitent, au dispositif de leurs écritures, qui, seul lie la cour, l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, en ce compris donc la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire par les premiers juges avec fixation de la résiliation du bail au 21 mars 2018.



La cour est ainsi invitée à se prononcer (i) sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire établie par les premiers juges et, si cette constatation n'est pas confirmée par la cour, (ii) sur la résiliation judiciaire du bail aux torts partagés des parties sollicitée par les appelantes.



Relevant que le premier commandement de payer du 21 février 2018, non contesté dans sa régularité en première instance, était resté infructueux, passé le délai d'un mois prévu à la clause résolutoire, les premiers juges ont, à juste titre, constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 mars 2018. La cour relève que l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas réellement remise en cause par les preneurs à hauteur d'appel. Les dispositions de l'article 1224 du code civil qui prévoient que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, ne sont pas applicables au bail litigieux conclu le 6 septembre 2016 soit antérieurement à la date d'application de l'article 1224 nouveau du code civil. 



L'exception d'inexécution soulevée par les appelantes au titre d'un prétendu manquement du bailleur à son obligation de délivrance intervenu le 28 mars 2018, date de remise des clés par le preneur à l'artisan chargé des travaux par le bailleur (pièce 15, appelantes), soit postérieurement à la date d'acquisition de la clause résolutoire, est inopérante à remettre en cause cette constatation. Il en va de même de l'opposition prétendument fautive du bailleur à toute cession du bail qui ne peut constituer un obstacle à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, non contestée au surplus par les appelantes.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail à la date 21 mars 2018 et dit qu'à compter du 22 mars 2018 les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR, étaient devenues occupantes des locaux litigieux sans droit ni titre. 



Sur l'indemnité d'occupation



- La période d'occupation sans droit ni titre



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR critiquent le jugement qui les a condamnées à une indemnité d'occupation courant du 22 mars au 31 décembre 2018 alors qu'elles avaient libéré les locaux dès le mois de février 2018. Elles exposent que la remise des clefs s'est effectuée à la barre le 18 juillet 2018, que la présence de véhicules, stationnés à l'extérieur des locaux, constatée par huissier le 23 octobre 2018, et dont elles ne sont pas responsables, n'établit pas qu'elles ont poursuivi leur activité comme le prétend l'intimée jusqu'au 21 mars 2019. Elles sollicitent l'infirmation du jugement qui a fixé la période d'occupation sans droit ni titre entre le 22 mars et le 31 décembre 2018.



La société Rivoli Anjou sollicite l'infirmation du jugement et réclame le paiement de l'indemnité d'occupation sur la période du 22 mars 2018 au 5 avril 2019 date de l'évacuation des véhicules correspondant à la libération des locaux.



*

A l'expiration du bail, la restitution des locaux par le preneur s'effectue et se constate par la remise des clés des locaux par ce dernier au bailleur, les locaux ayant été libérés. La preuve de cette remise incombe au preneur. 



*

Il résulte des éléments versés aux débats que le 18 juillet 2018, les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR n'ont remis qu'une seule clé au bailleur, que le procès-verbal d'état des lieux du 23 octobre 2018 fait état de la présence de nombreux véhicules dans la cour intérieure des locaux loués apparaissant 'en attente de réparation' et précise que les 'clés sont remises à l'exception des clés 2 et 3 de commandes électriques des rideaux métalliques et de la clé du portail.', qu'une certaine société Intense Auto avait été invitée dès le 4 février 2018 par le conseil du preneur, les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR, à remettre à ce dernier les clés du portail extérieur et à procéder à l'enlèvement des véhicules stationnés. 

De ce qui précède il se déduit que la présence des véhicules dans la cour intérieure des locaux litigieux a été rendue possible par les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR de sorte qu'il leur appartenait de procéder à leur évacuation et de remettre la totalité des clés au bailleur avant de prétendre avoir restitué les locaux. 



Des pièces versées aux débats, il s'infère que l'évacuation des véhicules n'a été effective que le 5 avril 2019 à l'initiative du bailleur et sans le concours des sociétés QG MOTOS 95 et TGMR alors qu'elles étaient occupantes sans droit ni titre depuis le 22 mars 2018, qu'elles n'ignoraient pas, contrairement à ce qu'elles prétendent, que la présence de ces véhicules avait été rendue possible par leur entremise parce qu'elles avaient remis les clés du portail à la société Intense Auto peu important qu'elles n'aient pas autorisé cette dernière à cette fin, qu'enfin les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR ne rapportent pas la preuve d'avoir restitué la totalité des clefs avant le 5 avril 2019. Il n'apparaît pas, dans ce contexte, que le bailleur ait fait preuve d'un manque de diligences pour procéder à l'enlèvement de ces véhicules alors qu'il appartenait aux sociétés QG MOTOS 95 et TGMR de libérer les locaux.



Le jugement sera infirmé sur ce point et la période de l'indemnité d'occupation sera fixée du 22 mars 2018 au 4 avril 2019.



- Le quantum de l'indemnité d'occupation



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR sollicitent l'infirmation de la condamnation prononcée à leur encontre par le tribunal au titre de l'indemnité d'occupation sans contester spécialement le montant de l'indemnité retenu par ce dernier.



La société Rivoli Anjou au visa de l'article 26 du bail revendique une indemnité mensuelle de 7.315,85 euros conduisant à la somme de 91.448,13 euros sur la période courant du 22 mars 2018 au 4 avril 2019.



* 

L'indemnité d'occupation dite de droit commun représente la contrepartie du maintien du preneur dans les lieux loués alors qu'il ne dispose plus d'un droit ou d'un titre d'occupation. Elle correspond à la réparation du préjudice subi par le propriétaire du fait de l'occupation fautive de son local. Elle présente un caractère compensatoire et indemnitaire.



*



L'article 26 du bail prévoit que : 'A compter de la date où la clause résolutoire sera acquise au bailleur, l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération des lieux loués sera égale au loyer contractuellement en vigueur majoré de 50 %, outre les charges et taxes.'.



Les premiers juges ont, à raison, considéré que la majoration de 50% correspondait à une clause pénale par laquelle, selon l'article 1226 ancien du code civil, une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. En effet, la majoration a pour objectif de contraindre le preneur à libérer les lieux le plus rapidement. Ils ont également, à juste titre, considéré qu'en l'espèce, son application présentait un caractère manifestement excessif compte tenu de son montant.



La cour retiendra, comme les premiers juges, une majoration de 10% suffisante à réparer le préjudice subi par le bailleur et une indemnité d'occupation mensuelle de 4.877,23 € sur la base du dernier appel trimestriel de loyer (14.631,70 €/3) soit 5.364,95 € (4877,23 x 1,1).



En fonction de la période retenue par la cour (22 mars 2018 au 4 avril 2019, soit 12 mois et 13 jours), l'indemnité d'occupation totale s'élèvera à 60.611,27 € (58.526,76 + [58.526,76/365 x 13 = 2.084,51 €]), somme à laquelle les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR seront condamnées solidairement en leur qualité de preneurs.



Le jugement sera infirmé sur ce point.



Sur le dépôt de garantie 



Au visa de l'article 1231-5 du code civil, les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR critiquent les premiers juges d'avoir autorisé le bailleur à conserver le dépôt de garantie en application des dispositions du bail, alors que celles-ci doivent s'interpréter comme une clause pénale qu'il convient de modérer compte tenu de leur bonne foi. Elles en sollicitent la restitution (10.500 euros) au dispositif de leurs écritures par voie de compensation avec les sommes qu'elle reconnaissent devoir.



Le bailleur soutient que la clause de conservation du dépôt de garantie n'est pas une clause pénale ainsi que les premiers juges l'ont rappelé. Il sollicite la confirmation du jugement qui l'a autorisé à le conserver par suite de l'acquisition de la clause résolutoire.



*



En application des dispositions de l'article 8 du bail, les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR ont versé au bailleur la somme de 10.500 € pour 'garantir l'entière exécution des obligations' leur incombant. Cet article 8 prévoyait qu' 'En cas de résiliation du...bail par suite d'inexécution par le Preneur d'une quelconque de ses obligations, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, et ce sans préjudice de tous autres.'



Les dispositions de l'article 1231-5 du code civil ne sont pas applicables au bail conclu avant le 1er octobre 2016. 



Selon l'article 1226 ancien du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. 



*



La clause prévoyant, comme en l'espèce, le versement d'une somme à titre de premiers dommages et intérêts sur des dommages et intérêts à fixer n'est pas une clause pénale. Elle ne peut donc donner lieu à modération par le juge.



L'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ayant été confirmée en appel, la cour approuvera le jugement qui a autorisé le bailleur à conserver le dépôt de garantie de 10.500 €, sans compensation avec des sommes éventuellement dues par le bailleur au preneur,comme le sollicitent les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR, puisque ce dépôt est conservé par le bailleur à titre de premiers dommages et intérêts ainsi qu'il a été dit précédemment.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur le compte entre les parties



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR sollicitent, au dispositif de leurs écritures, de fixer l'arriéré de loyers et de charges à la somme de 27.412,27 euros TTC, arrêté au 31 mars 2018. 



Le bailleur souhaite obtenir la confirmation du jugement qui a retenu la somme de 27.412,27 euros TTC au titre des loyers et charges encore dûs, augmentée des frais d'acte du commandement de payer de 271,44 euros.



Les parties étant d'accord sur le montant exigible des loyers et charges, et les frais de commandement de payer étant justifiés, la cour confirmera sur ce point le jugement qui a condamné le preneur à la somme de 27.412,27 euros TTC et 271,44 euros.



Sur le point de départ des intérêts



Au visa de l'article 1153 du code civil, le bailleur conteste le jugement qui a fixé au 21 février 2018 le début du cours de l'intérêt légal applicable à la somme de 27.412,27 euros. Il fait valoir qu'il a adressé au preneur une mise en demeure dès le 4 mai 2017 à cette fin de sorte que cette date doit être retenue par la cour comme fixant le point de départ du cours de l'intérêt légal.



*

L'article 1153 du code civil dans sa version alors applicable dispose que : ' Dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.



Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.



Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.



Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.'.



*



Ainsi que les premiers juges l'ont relevé, la lettre du 4 mai 2017 ne répond pas aux exigences de l'article 1153 du code civil ancien, notamment parce que n'y figure pas la mention de ce que cette lettre doit être considérée comme une mise en demeure entraînant, à défaut de paiement, l'application de l'intérêt légal, de sorte que l'interpellation du destinataire de cette lettre n'est pas suffisante au regard des conséquences d'un tel défaut de paiement.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur la clause pénale prévue à l'article 9 du bail



Le bailleur, au visa de l'article 9 du bail, critique les premiers juges de n'avoir appliqué la majoration de plein droit de 10 % que sur les seuls loyers et charges sans inclure les frais d'acte alors que celle-ci doit s'appliquer sur 'toute somme due en application du bail'. Il sollicite que la majoration de 10% soit appliquée à la somme de 27.683 euros et non sur la somme de 27.412,27 euros TTC, soit une pénalité, selon lui, de 2.843 € selon son dispositif.



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR ne s'expriment pas sur ce point.



Les dispositions de l'article 9 du bail ('Clause pénale et imputabilité des règlements') prévoient une majoration de 10 % sur 'le montant des sommes dues', 'A défaut de paiement des loyers et accessoires à leurs échéances .... et d'une façon générale toute somme due en application du bail....' ,et ce '....huit (8) jours après ....notification d'un commandement de payer....'.



Le commandement de payer du 21 février 2018 vise non seulement les sommes dues mais également les frais d'acte (271,44 €) exposés en application du bail, de sorte que la majoration de 10 % trouve à s'appliquer également sur cette somme.



La cour dira que la majoration de 10% s'applique sur la somme de 27.683,71 € conduisant à la somme de 2.768,37 € à laquelle seront condamnées les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR.



Le jugement sera infirmé sur ce point.



Sur les travaux réparatoires



Le bailleur sollicite la condamnation des sociétés QG MOTOS 95 et TGMR à la somme de 12.300 € au titre de travaux rendus nécessaires pour remettre les locaux en état, 'sous réserve des éventuels travaux d'électricité qui pourront s'avérer nécessaires', demande dont les premiers juges l'ont débouté.



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR sollicitent la confirmation du jugement sur ce point. Elles font valoir que contrairement aux prévisions de l'article 24 du bail ('Libération des lieux'), elles n'ont pas été destinataires de l'état descriptif et du devis estimatif de ces travaux.

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L'article 1730 du code civil dispose que : 'S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.'.



Sous l'article 24 - LIBÉRATION DES LIEUX du bail, l'article 24.1 - Réparations prévoit notamment que : ' ....Le Bailleur aura la faculté de faire établir un état descriptif et un devis estimatif des travaux qu'il estimera requis à cet effet. Ledit état descriptif sera notifié par les soins du Bailleur au Preneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d'huissier' Il appartiendra alors au preneur, dans les trente (30) jours de ladite notification, de faire connaître s'il entend contester ou non la nature des interventions requises par le Bailleur, et leur montant....'.



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Le bailleur produit un constat d'entrée dans les lieux du 6 septembre 2016 qui n'avait pas été communiqué par les parties en première instance. Il opère une comparaison entre le procès-verbal de sortie du 23 octobre 2018 et celui nouvellement produit du 6 septembre 2016 pour justifier de la dégradation des locaux par le preneur. Il justifie sa demande de travaux de remise en état par la production d'un tableau chiffré daté du 23 octobre 2018 intitulé 'Etat des lieux d'entrée et de sortie' qu'il a lui même établi (sa pièce 22).



La cour relève que le procès-verbal du 6 septembre 2016 présenté comme celui d'entrée dans les lieux mentionne en annexe 111 photographies qui ne sont pas produites alors que l'huissier instrumentaire précise au constat qu'elles sont jointes pour illustrer ses constatations. En l'absence de celles-ci les constatations opérées par l'huissier ne sont pas suffisantes à permettre une comparaison utile à établir les dégradations revendiquées par le bailleur. Au surplus, le bailleur ne justifie pas avoir mis les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR en mesure de commenter l'état descriptif des travaux de remise en état conformément aux dispositions de l'article 24.1 du bail.



Le jugement qui a débouté le bailleur de sa demande de prise en charge de travaux de remise en état des locaux sera confirmé.



Sur les dommages et intérêts sollicités par les appelantes



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR sollicitent la condamnation du bailleur à des dommages et intérêts de 15.000 euros à double titre.



- Au titre de l'abus de droit



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR critiquent le jugement qui les a déboutées de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre du bailleur pour opposition abusive à la cession de leur droit au bail.



Le bailleur fait valoir que la cession du droit au bail était conventionnellement subordonnée à son agrément exprès et préalable ainsi que le prévoyait le bail en son article 18.2.1 et qu'il n'a fait que poser des conditions légitimes qui n'ont pu être satisfaites.



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L'exercice d'un droit peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.



Il appartient à celui qui se prétend victime de cet abus d'en rapporter la preuve.



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L'article 18.2.l du bail pose le principe que la cession ou l'apport du seul bail est interdite sauf agrément exprès et préalable du bailleur. L'article 18.2.2 b). précise qu'en cas de projet de cession ou d'apport du seul bail, le preneur devra signifier par acte extrajudiciaire au bailleur le projet de cession ou d'apport envisagé et lui demander d'agréer ce projet sans que ce dernier ne soit tenu d'autoriser la cession ou l'apport envisagé. L'article 18.2.2. c) précise qu'en aucun cas le preneur ne pourra réaliser ladite cession ou ledit apport s'il n'est pas préalablement à jour du paiement de l'ensemble de tous loyers, charges et accessoires dus au bailleur au jour de la cession.



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR soutiennent que le bailleur aurait refusé par trois fois l'agrément de cessionnaires potentiels pour des motifs 'techniques' ou 'financiers'.

 

Toutefois, elles ne visent pas de documents précis dans leurs écritures à l'appui de leur affirmation ce qui ne permet pas à la cour d'apprécier la réalité de l'abus supposé notamment en identifiant les candidats cessionnaires du droit au bail et en explicitant les motifs techniques ou financiers prétendument opposés par le bailleur à seule fin de faire échec à la cession envisagée.



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR ne justifient pas de leur prétention.



- Au titre de la dépose de la porte sectionnelle



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR font valoir que le bailleur a déposé, sans leur accord, une porte sectionnelle dont elles avaient assumé le coût à la suite d'un cambriolage. Elles en demandent le remboursement au 'prix coûtant'.



Le bailleur fait valoir que les appelantes ne produisent aucun document justifiant le préjudice qu'elles ont prétendument subi ni le chiffrage du prix coûtant alors qu'elles sollicitent, au surplus, des dommages et intérêts et non pas le remboursement du prix de la porte sectionnelle.



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR ne justifient pas d'une faute qu'aurait commise le bailleur au titre de la dépose d'une porte sectionnelle alors que celui-ci qui n'était pas informé du remplacement de cette porte par le preneur - ce qui n'est pas contesté - a procédé à la substitution de cette porte dans le cadre de son obligation de mise en conformité ce qui n'est pas davantage remis en question par les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR.





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Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR ne démontrent pas la faute du bailleur commise au titre de l'abus de droit ni celle au titre de la dépose de la porte sectionnelle.



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR ne peuvent réclamer des dommages et intérêts à hauteur de 15.000 euros au dispositif de leurs écritures sans distinguer les dommages consécutifs à l'abus de droit allégué de ceux relatifs à la dépose d'une porte sectionnelle, sans démontrer l'existence d'une faute commise par le bailleur au titre de l'un et l'autre grief et sans évaluer distinctement le préjudice prétendument subi pour ces deux motifs.



Le jugement sera confirmé.



Sur la demande de délais de paiement



Au visa de l'article 1343-5 du code civil, les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR sollicitent de la cour un délai de paiement pour s'acquitter des sommes dues au bailleur, compte tenu de leur 'situation de trésorerie', demande refusée par les premiers juges. 



Le bailleur fait valoir que les appelantes qui ne contestent pas devoir la somme de 27.412,27 euros au titre de l'arriéré locatif depuis le mois de juillet 2018, n'ont proposé aucun plan d'apurement ni effectué de paiement depuis l'ouverture de la procédure de sorte qu'elles ont bénéficié déjà des délais de paiement sollicités.



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Les dispositions de l'article 1343-5 du code civil ne sont pas applicables à l'espèce.



L'article 1244-1ancien du code civil dispose notamment en son alinéa premier que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.



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Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR ne démontrent pas, par la seule production de bilans arrêtés au 31 décembre 2018 et 2019 pour la société QG MOTOS 95 et au 28 février 2018 pour la société TGMR, qu'elles rencontrent, l'une et l'autre, des difficultés de trésorerie pour apurer leur dette à l'égard du bailleur. La cour relève en outre qu'elles n'ont proposé aucun règlement de leurs dettes, ne serait-ce que partiel, depuis le mois de juillet 2018.



Les appelantes font état du chiffre d'affaires de la société mère (Arcole Capital) du bailleur réalisé en 2018 (453.104 euros) pour un résultat de 1.094.328 euros pour démontrer que le bailleur, la société Rivoli Anjou, n'est pas dans le besoin, ce qui n'est pas pertinent. En outre, le bailleur justifie de difficultés rencontrées en 2018 conduisant à un résultat d'exploitation négatif. Il produit également une déclaration fiscale pour l'exercice 2020 mentionnant un résultat d'exploitation déficitaire de 81.150 euros pour des produits à hauteur de 753.763 euros.



Au vu de ce qui précède, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR seront condamnées aux dépens d'appel.



Les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR seront condamnées in solidum à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 30 novembre 2020 en ce qu'il a condamné solidairement les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR à la somme de 48.284,64 euros au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au 31 décembre 2018, et en ce qu'il a condamné solidairement les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR à la somme de 2.741,22 euros au titre de la clause pénale contractuelle, 



Confirme pour le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Fixe la période de l'indemnité d'occupation du 22 mars 2018 au 4 avril 2019,



Condamne solidairement les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR à la somme de  60.611,27 € au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au 4 avril 2019,



Condamne solidairement les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR à la somme de 2.768,37 € au titre de la clause pénale contractuelle,



Rejette toutes autres demandes,



Y ajoutant,



Condamne in solidum les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR aux dépens d'appel, 



Condamne in solidum les sociétés QG MOTOS 95 et TGMR à verser à la société Rivoli Anjou en appel la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le président,