Cour d'Appel · 14e chambre — 6 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



14e chambre



ARRET N°



DEFAUT



DU 06 OCTOBRE 2022



N° RG 22/00664 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U7LQ



AFFAIRE :



Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES EPINETTES



C/

[K] [Y] [B]







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Janvier 2022 par le Président du TJ de VERSAILLES

N° RG : 21/01010



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 06.10.2022

à : 



Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] 

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

N° SIRET : 385 213 293 (rcs Versailles)

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25659

Assisté par Me François BLANGY, avocat plaidant au barreau de Paris 





APPELANTE

****************

Monsieur [K] [Y] [B]

né le 13 Juin 1927 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]







INTIME

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



Par lettres recommandées datées des 19 mars et 8 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sise dans l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Socagie, a vainement mis en demeure M. [B] copropriétaire des lots n° 65, 78 et 258, d'avoir à lui payer la somme de 1 860,94 euros, puis la somme de 5 385,32 euros au titre des charges de copropriété.



Saisi par acte d'huissier de justice délivré le 13 juillet 2021 par le syndicat des copropriétaires à M. [B], par jugement réputé contradictoire rendu le 6 janvier 2022, selon la procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- rejeté l'ensemble des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.



Par déclaration au greffe le 1er février 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition.



Dans ses dernières conclusions déposées le 7 avril 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sise dans l'immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société Socagie, demande à la cour, au visa des articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, de :

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

- infirmer le jugement rendu le 6 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il : 

- a rejeté l'ensemble de ses demandes ;

- l'a condamné aux dépens ;

statuant à nouveau,

- condamner M. [B] à lui payer les sommes suivantes :

- 7 474,73 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2021, au titre l'arriéré de charges et des provisions non encore échues ;

- 2 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

- condamner M. [B] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

M. [B], à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 2 mars 2022 et les conclusions d'appel le 26 avril 2022 à l'étude d'huissier, n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION :





En l'absence de M. [B], la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, elle ne peut faire droit aux prétentions et moyens du syndicat des copropriétaires que si elle les estime réguliers, recevables et bien fondés. 



Sur le recouvrement des charges de copropriété



Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation du jugement dont appel qui a rejeté sa demande de condamnation de M. [B] à lui payer les sommes de 7 474,73 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2021, au titre l'arriéré de charges et des provisions non encore échues. Il forme la même demande à hauteur de cour.



Il affirme que chaque copropriétaire a le devoir de s'acquitter régulièrement de sa quote-part dans les charges communes afférentes à l'immeuble. 



Il précise que M. [B] a cessé de payer ses charges de copropriétés à compter du 4ème trimestre 2020, même après avoir été mis en demeure d'y procéder. Il réclame aussi les provisions non encore échues pour les deuxième et troisième trimestres 2022, à savoir 1 860,94 euros, ainsi que les sommes des travaux votés par les copropriétaires en assemblée générale. Le paiement des travaux se décompose en trois, une première somme de 89,89 euros, une deuxième somme de 25,25 euros et une troisième somme de 19,19 euros.



Il fait valoir que les comptes ont été approuvés chaque année et que le budget provisionnel a été voté jusqu'au 30 septembre 2022.



Sur ce,



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certain, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du 17 juillet 2019 : 'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision' correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) 'et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non, encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.



Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2".



Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse, passé un délai de trente jours, d'éxiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré mais uniquement pour cet exercice, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.



Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires qui rappelle le décompte des sommes dues dans ses conclusions et qui verse notamment aux débats les pièces suivantes :



- l'extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de M. [K] [B] pour les lots n° 65, 78 et 258,



- les appels de charges et de travaux du 4ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2022 et les appels de fonds correspondant au remplacement des boutons d'ascenseur, boutons poussoirs et au nouvel état descriptif,



- les procès-verbaux des assemblées générales en date des : 

- 18 décembre 2019, avant notamment approuvé le budget pour l'exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, 

- 28 décembre 2020 ayant approuvé les comptes pour l'exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, révisé et voté le budget de l'exercice en cours, arrêté le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et arrêté le budget prévisionnel pour les travaux de remplacement des boutons poussoirs par détecteur de présence dans le couloir de caves et locaux vide-ordures aux batiments 1, 2, 3 et 4,

- 9 mars 2022 ayant notamment approuvé les comptes jusqu'au 30 septembre 2021 et voté le budget prévisionnel jusqu'au 30 septembre 2023, ainsi que divers travaux ;



- deux mises en demeure, adressées par lettres recommandées avec demande d'avis de réception, en date du 19 mars 2021 et 8 november 2021,



ne justifie pas d'une créance au titre des provisions non échues pour les 1er, 2ème et 3ème trimestres 2022 (886,28 x 3) et des cotisations de fonds pour travaux non échues sur la même période (44,19 x 2). La demande formée au titre de provisions pour l'année 2022, au regard de la date de la dernière mise en demeure, sera rejetée.

 

En revanche, il justifie du bien fondé de sa demande pour l'année 2021, de sorte que le jugement attaqué sera réformé en ce sens. M. [B] sera donc condamné à lui payer la somme de 4 727,51euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2021 sur la somme de 1 860,94 euros et à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2021 sur le surplus, au titre l'arriéré de charges et des provisions non encore échues selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2021 compris. 



Sur les demandes accessoires



Par le non paiement de ses charges depuis 2020, M. [B] crée par sa faute, un déséquilibre dans la trésorerie de l'immeuble et donc un préjudice à la copropriété, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires est donc justifiée à hauteur de 1 000 euros. 



Le syndicat des copropriétaires étant accueilli en son recours, le jugement sera également infirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.



Partie perdante, M. [B] devra supporter les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande. 



Il est en outre inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles. M. [B] sera en conséquence condamné à lui verser la somme 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, 



Infirme le jugement rendu le 6 janvier 2022, 



Statuant à nouveau, 



Condamne M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Socagie, la somme de 4 727,51 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2021 sur la somme de 1 860,94 euros et à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2021 sur le surplus, au titre l'arriéré de charges et des provisions non encore échues selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2021 inclu,



Condamne M. [B] à payer au même syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,



Condamne M. [B] à payer au même syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette toute autre demande,



Dit que M. [B] supportera la charge des dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande. 



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier,Le président,