Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 7 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2022





(n° 2022/ , 8 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16557 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CASEF



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 17/08524





APPELANTE

 

SCI JISAD immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 499 342 897,prise en la personne de son gérant domiciliè audit siège

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentée par Me Laure MOZZICONACCI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 48







INTIMÉS 



Madame [V], [U], [O] [A] épouse [K] née le 02 Mai 1934 à [Localité 14] 12ème,

[Adresse 1]

[Localité 10]



Monsieur [T], [Y], [G] [K] né le 08 Avril 1932 à [Localité 12] (93)

[Adresse 1]

[Localité 10]



Tous deux représentés par Me Dominique TROUVÉ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque PC30







PARTIE INTERVENANTE :



Madame [L] [J] née le 09 Décembre 1948 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représentée par Me Laure MOZZICONACCI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 48











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE., conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT :

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 20 mai 2022 puis prorogée au 24 juin 2022 et au 16 septembre 2022 et au 23 septembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



******



M. et Mme [K] sont propriétaires dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 9]), composé de 4 lots cadastraux :

- lot A [Cadastre 2] appartenant à Mme [J],

- lot A [Cadastre 4] appartenant à la SCI Jisad,

- lot A [Cadastre 5] appartenant à M. et Mme [K],

- lot A [Cadastre 3] appartenant en indivision à Mme [J] à hauteur de 1/2, à la SCI JISAD à hauteur de 1/4 et aux M. et Mme [K] à hauteur de 1/4.

Le fonds de M. et Mme [K] est enclavé et son accès à la voie publique se fait par le fonds A [Cadastre 4] appartenant à la SCI JISAD et par le fonds A [Cadastre 3] en indivision.

M. et Mme [K] bénéficient d'une servitude de passage instaurée par l'acte de vente du lot A [Cadastre 4] en date du 14 septembre 2007, repris dans l'acte de vente du 15 juillet 2011 concernant le lot A [Cadastre 5].

Estimant que l'état du portail installé à l'entrée de la parcelle A [Cadastre 3] et celui du passage d'accès allant de la rue jusqu'au lot A [Cadastre 5] nécessitent des réparations, la SCI JISAD a demandé aux époux [K] de participer au coût de ces travaux par lettre recommandée du 14 avril 2016.

Une expertise amiable a été diligentée sur place le 19 octobre 2016.

Par acte du 31 juillet 2017, la SCI Jisad a fait assigner M. et Mme [K] devant le tribunal de grande instance de Bobigny pour obtenir leur condamnation à lui verser diverses sommes au titre des travaux de réparation du portail et de l'allée et pour rupture abusive de négociations.

Par jugement en date du 17 juin 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- débouté la SCI Jisad de sa demande en paiement des travaux réfection de l'allée à hauteur de 10 552 euros et de sa demande en paiement de travaux de remplacement du portail à hauteur de 1369,12 euros ;

- condamné la SCI Jisad à payer à M. et Mme [K] la somme de 3000 euros au titre de dommages-intérêts et la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; 

- ordonné l'exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté que le passage d'accès allant de la rue jusqu'au lot A [Cadastre 5] appartenant à M. et Mme [K] est soumis à deux régimes juridiques différents, celui de la servitude et celui de l'indivision, et a jugé qu'il n'était pas suffisamment établi que l'état de la voie constitue une source de dommages pour les véhicules et les personnes qui l'empruntent. 

Le tribunal a également jugé qu'il n'était pas démontré que la réfection complète de l'allée correspondant au lot A [Cadastre 6] en indivision est une mesure nécessaire à la conservation du bien indivis de même que le remplacement total du portail situé sur le lot A [Cadastre 6] en indivision.

Le tribunal a retenu que le refus de signer le compromis de vente, sans motif valable, alors que les négociations étaient suffisamment avancées pour faire croire à la conclusion de ce contrat caractérise une rupture abusive des pourparlers précontractuels qui a été source de tracas et de stress pour M. et Mme [K].

La SCI JISAD a interjeté appel de ce jugement et a sollicité l'infirmation de la décision dans toutes ses dispositions ainsi que la condamnation des consorts [K] à participer au coût engendré par les réparations nécessaires à la réparation du portail et à la réfection de l'allée.

Par arrêt avant-dire droit en date du 3 septembre 2021, la cour a ordonné la réouverture des débats, révoqué la clôture et a fait injonction à la SCI Jisad et à Mme [J] :

. de préciser leurs demandes de condamnation au paiement de sommes au titre des réparations de l'allée et du portail, formées à l'encontre de M. et Mme [K], s'agissant du ou des bénéficiaires de la condamnation,

. de conclure sur le moyen invoqué par les époux [K] selon lequel le portail n'est pas immeuble par destination et qu'ils n'en sont pas propriétaires indivis.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI JISAD demande à la cour de :

. déclarer leur appel recevable ainsi que l'intervention forcée de Mme [L] [J],

. infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

. dire que les consorts [K] devront participer au coût engendré par les réparations nécessaires à la réfection du portail d'une part et de l'allée d'autre part,

En conséquence, condamner M. et Mme [K] à payer :

. la somme de 1926 euros au titre de leur participation à la réparation du portail entre les mains de la société Rosa Batiment, 

. la somme de 2279,47 euros au titre de leur participation à la réfection de l'allée en considération de l'indivision entre les mains de la société Rosa Batiment, 

. la somme de 9117,90 euros TTC au titre de leur participation à la réfection de l'allée en considération de la servitude de passage, entre les mains de la société Rosa Batiment, 

En tout état de cause, 

. condamner les consorts [K] à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en compensation du préjudice subi,

. condamner les consorts [K] à payer à Mme [J] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en compensation du préjudice subi,

. condamner les consorts [K] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamner les consorts [K] à payer à Mme [J] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. laisser les dépens incluant le coût du rapport d'expertise établi par M. [E] à la charge des consorts [K]. 

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [J], qui intervient volontairement au soutien de l'appel formé par la SCI JISAD en sa qualité de propriétaire du lot A [Cadastre 2], demande à la cour de :

. la déclarer recevable en son intervention volontaire,

. infirmer la décision entreprise en ce qu'elle n'a pas condamné les consorts [K] à participer au coût engendré par les réparations nécessaires à la réfection du portail et de l'allée en indivision,

Statuant à nouveau,

. dire que les consorts [K] devront participer au coût engendré par les réparations nécessaires à la réparation du portail et à la réfection de l'allée, biens en indivision,

En conséquence, condamner M. et Mme [K] à payer :

. la somme de 1369,12 euros au titre de leur participation à la réparation du portail, 

. la somme de 2 110 euros au titre de leur participation à la réfection de l'allée en considération de l'indivision,

. la somme de 8 442 euros au titre de leur participation à la réfection de l'allée en considération de la servitude de passage,

En tout état de cause, 

. condamner les consorts [K] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en compensation du préjudice subi,

. condamner les consorts [K] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. laisser les dépens à la charge des consorts [K]. 

Aux termes de leurs dernières conclusions, M. et Mme [K] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception des dommages et intérêts alloués aux époux [K],

Vu les articles 328 à 330 du code de procédure civile, 

. débouter Mme [J] en qualité de partie intervenante de toutes ses demandes financières à leur encontre,

Vu les articles 815-2 du code civil,

. débouter la SCI JISAD de ses demandes au titre de l'indivision,

Vu les articles 686 et suivants du code civil et vu la convention de servitude,

. débouter la SCI JISAD de ses demandes au titre de la servitude,

Vu l'article 1112 du code civil,

. réformer la décision en ce qu'elle a fixé les dommages et intérêts qu'elle leur a attribués à 3000 euros,

Statuant à nouveau,

. condamner la SCI JISAD à leur payer :

- la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral, 

- la somme de 37 492 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice financier,

. condamner la SCI JISAD à leur payer 6 000 euros pour les frais irrépétibles en cause d'appel et condamner la SCI JISAD et Mme [J] in solidum en tous les dépens. 

 SUR CE

Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de Mme [J]

Il est établi que Mme [J] est propriétaire indivise de la parcelle A [Cadastre 3] sur laquelle est installé le portail, il convient en conséquence de la déclarer recevable en son intervention volontaire.

Sur la réparation du portail 

Sur la demande relative à la réfection du portail, le tribunal a jugé que celui-ci étant situé sur le lot A [Cadastre 3], il est soumis au régime de l'indivision au même titre que le fonds sur lequel il est installé ; qu'il appartient à la SCI JISAD d'apporter la preuve du caractère indispensable et proportionné de la réparation du portail situé sur le lot A [Cadastre 3], que celle-ci se fonde sur un rapport d'expertise du 19 octobre 2016 établi à la suite d'une visite sur place le 21 septembre 2016 dont les constatations sont particulièrement vagues et imprécises sur l'ampleur et la nature des dysfonctionnements affectant le portail alors que le constat d'huissier du 25 août 2016 montre que les vantaux s'ouvrent et se referment sans à coup, que les photographies produites n'établissent pas un état de vétusté tel qu'il met en péril le fonctionnement du portail et qu'il n'est donc pas suffisamment démontré que le remplacement total du portail situé sur le lot A [Cadastre 3] soit indispensable pour éviter sa perte et son coût raisonnable et proportionné par rapport à son état. 

Les époux [K] soutiennent que la SCI Jisad ne justifie pas du caractère indivis du portail au motif qu'elle ne pouvait pas fermer le passage sauf accord des indivisaires et que leur accord pour ce portail n'est pas établi.

En l'espèce le portail est installé depuis plusieurs années sur la parcelle A [Cadastre 3] qui est un passage indivis et les époux [K], qui sont amenés à l'utiliser quotidiennement, ne justifient pas s'être opposés à l'installation de ce portail, ce qui constitue un accord tacite de leur part en qualité d'indivisaires. 

En conséquence, ainsi que l'a estimé le premier juge, le portail est soumis au régime de l'indivision au même titre que le fonds sur lequel il est installé.

Aux termes des dispositions de l'article 815-2 du code civil, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis « même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence ». (')

A défaut de fonds dans l'indivision, il peut obliger les coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires. (') ».



Sur l'état du portail, il résulte du procès-verbal de constat technique établi le 22 octobre 2019 par le Cabinet [B] [E] à la demande de la SCI Jisad et de Mme [J] que ce portail ne ferme plus et que le pêne ne rentre plus dans la gâche, que le système électrique de la gâche ne fonctionne plus et que le panneau inférieur du portillon est décroché. 

La réparation de ce portail constitue donc une dépense nécessaire à sa conservation et les époux [K] doivent être condamnés à faire avec la SCI Jisad et Mme [J] les réparations nécessaires à hauteur de la somme de 1925 euros correspondant au quart de la dépense conformément à leur part dans l'indivision et au devis de la société Rosa Bâtiment. 



Le jugement sera infirmé de ce chef. 



Sur la réparation de l'allée indivise 

Le constat du 22 octobre 2019 établi par le Cabinet [B] [E] établit que la surface de l'allée est affectée de nombreux et importants désordres, constat illustré par des photographies jointes à ce constat. 

La réparation de cette allée constitue donc une dépense nécessaire à la conservation de l'allée indivise et les époux [K] doivent être condamnés à faire avec la SCI Jisad et Mme [J] les réparations nécessaires à la conservation de cette allée à hauteur de la somme de 2 279,47 euros correspondant au quart de la dépense conformément à leur part dans l'indivision et au devis de la société Rosa Bâtiment.



Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la réparation de l'assiette de la servitude de passage

Il est constant que le passage d'accès jusqu'au lot A [Cadastre 5], propriété des époux [K], se fait par le fonds A [Cadastre 4], parcelle de la SCI Jisad et que les actes de vente du 14 septembre 2007 et du 15 juillet 2011 prévoient une servitude de passage en vertu de laquelle le propriétaire du fonds dominant entretiendra à ses frais exclusifs le passage de manière qu'il soit normalement carrossable en tous temps par un véhicule particulier. Il est en outre stipulé que le défaut ou le manque d'entretien rendra le propriétaire du fonds dominant responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules ou les personnes transportées.

En l'espèce le constat produit par la SCI Jisad conclut que cette allée est, à ce jour, encore praticable pour un véhicule. 

Compte-tenu de ce constat, la SCI Jisad n'est pas fondée à demander la condamnation des époux [K] à réparer la partie de l'allée qui lui appartient et sur laquelle porte la servitude dès lors que les pièces produites ne démontrent pas que le caractère carrossable du passage pour un véhicule particulier n'est plus assuré, la seule obligation des époux [K] en leur qualité de propriétaires du fonds dominant étant d'entretenir à leurs frais exclusifs le passage de manière qu'il soit normalement carrossable en tous temps par un véhicule particulier. 

Par ailleurs, si ce constat souligne des désordres existant qui peuvent être source de dommages, aucun dommage n'est allégué à ce jour.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la demande de la SCI Jisad de ce chef.



Sur les dommages et intérêts pour rupture abusive des négociations



La condamnation de la SCI Jisad au paiement de dommages et intérêts aux époux [K] a été prononcée sur le fondement de l'abus de l'exercice du droit de rompre unilatéralement les pourparlers contractuels, caractérisé par la mauvaise foi du responsable de la rupture ou par l'absence de motif légitime. 

En l'espèce le tribunal a retenu que la SCI Jisad n'a pas signé la transaction en date du 20 novembre 2017 qui prévoyait que les époux [K] vendaient leur bien à la SCI qui se désistait des demandes formées à leur encontre par l'assignation du 31 juillet 2017, que cette transaction est donc devenue caduque et que la SCI Jisad a par ailleurs fait assigner les époux [K] par acte du 12 février 2018 en réalisation de la transaction, ce qui a généré de nouvelles négociations alors que les échanges de courriels ne pouvaient pas aboutir dès lors que l'acquéreur n'était pas la SCI Jisad mais les époux [I].

Le tribunal a jugé, sur ces éléments, que le refus de la SCI Jisad de signer le compromis de vente, sans motif valable, alors que les négociations étaient suffisamment avancées pour faire croire à la conclusion du contrat caractérise une rupture abusive des pourparlers précontractuels qui a été source de tracas et de stress pour M. et Mme [K].

La SCI Jisad conteste la condamnation prononcée au regard des problèmes de voisinage créés par les époux [K] et soutient qu'elle a signé la transaction du 20 novembre 2017 qui prévoyait la possibilité d'une substitution.

La SCI Jisad produit une copie de ladite transaction signée par les deux parties et qui prévoit, au titre de la concession faite par les époux [K], que ceux-ci acceptent de vendre leur bien à la société Jisad ou à toute personne se substituant à elle, moyennant le prix de 180 000 euros nets vendeurs.

En conséquence c'est à tort que le tribunal a imputé les difficultés de faire aboutir les négociations à la SCI Jisad du fait qu'elle a souhaité se faire substituer par les époux [I] dans l'acquisition du bien alors que cela était prévu par la transaction et qu'en refusant cette substitution les époux [K] ont également entravé l'aboutissement des négociations. 

S'il résulte des échanges de courriels entre la SCI Jisad et les époux [K] ou leurs notaires que de nombreuses difficultés ont surgi dans le cadre desdites négociations, ces pièces ne permettant pas d'imputer l'échec de la négociation à l'une ou l'autre des parties mais démontrent seulement les difficultés relationnelles existantes. 

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Jisad à payer à M. et Mme [K] la somme de 3000 euros au titre de dommages-intérêts.

En conséquence M. et Mme [K] et la SCI Jisad seront déboutés de leurs demandes respectives de dommages et intérêts au titre de la rupture abusive des pourparlers.

M. et Mme [K] seront également déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier à défaut de démontrer la faute imputable à la SCI Jisad. 

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [J] à l'encontre de M. et Mme [K]

Au soutien de sa demande, Mme [J] se contente d'affirmer dans ses conclusions qu'il a été démontré que la multiplication des procédures a été la conséquence des agissements fautifs des époux [K] sans le démontrer dans ses propres conclusions ; par ailleurs elle allègue des dégradations qu'elle reproche au fils des époux [K] pour des travaux entrepris par ce dernier alors qu'il n'est pas dans la cause.

Mme [J] ne rapporte donc pas la preuve des faits fautifs qu'elle reproche à M. et Mme [K] et sa demande de dommages et intérêts sera rejetée. 

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Jisad du fait des agissements du fils des époux [K] 

La SCI Jisad doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée au titre des dégradations qu'elle reproche au fils des époux [K] pour des travaux entrepris par ce dernier alors qu'il n'est pas dans la cause.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera infirmé de ce chef.

L'équité commande de condamner M. et Mme [K] à payer à la SCI Jisad la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 pour les frais irrépétibles engagés à l'instance et à Mme [J] la somme de 3 000 euros pour les frais engagés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement,

Déclare Mme [J] recevable en son intervention volontaire,

Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Jisad de condamnation de M. et Mme [K] à réparer l'allée pour la partie lui appartenant (fonds A [Cadastre 4]) et servant d'assiette de la servitude de passage au profit de la parcelle de M. et Mme [K],

Infirme le jugement pour le surplus,

Condamne les époux [K] à faire, avec la SCI Jisad et Mme [J], les réparations nécessaires à la conservation du portail à hauteur de la somme de 1925 euros correspondant au quart de la dépense conformément à leur quote-part dans l'indivision et au devis de la société Rosa Bâtiment, 



Condamne les époux [K] à faire, avec la SCI Jisad et Mme [J], les réparations nécessaires à la conservation de l'allée indivise à hauteur de la somme de 2 279,47 euros correspondant au quart de la dépense conformément à leur quote-part dans l'indivision et au devis de la société Rosa Bâtiment,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 



Condamne M. et Mme [K] à payer à la SCI Jisad la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 pour les frais irrépétibles engagés à l'instance,

Condamne M. et Mme [K] à payer à Mme [J] la somme de 3 000 euros euros au titre de l'article 700 pour les frais engagés en cause d'appel,

Condamne M. et Mme [K] aux dépens. 



LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,