Cour d'Appel · Ch. civile et commerciale — 6 octobre 2022

N° RG 21/02101 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IY3S







COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE



ARRET DU 6 OCTOBRE 2022









DÉCISION DÉFÉRÉE :



18/02462

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DU HAVRE du 18 Mars 2021





APPELANTE :



S.A.R.L. LA PASSERELLE

[Adresse 4]

[Localité 6]



représentée par Me Caroline LECLERCQ de l'AARPI LECLERCQ & TARTERET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau du HAVRE







INTIMEE :



S.C.I. SGAC

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentée par Me Isabelle MISSOTY de la SCP DPCMK, avocat au barreau du HAVRE substituée par Me Farid KACI, avocat au barreau de ROUEN







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 19 Mai 2022 sans opposition des avocats devant M. MANHES, Conseiller, rapporteur;



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :



Mme FOUCHER-GROS, Présidente

M. URBANO, Conseiller

M. MANHES, Conseiller





GREFFIER LORS DES DEBATS :



M. GUYOT, Greffier



DEBATS :



A l'audience publique du 19 Mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2022, prorogé au 6 octobre 2022





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Rendu publiquement le 6 octobre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Mme Foucher-Gros, Présidente et par Mme Chevalier, Greffière. 





*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : 



Par acte sous seing privé du 19 février 2001, la SCI SGAC a donné à bail à la société CM Supermarchés Nord Ouest un local commercial situé [Adresse 3] au [Localité 6], pour une durée de 9 années s'achevant le 28 février 2010. Ce local est situé dans un ensemble immobilier soumis au staut de la copropriété. 



Par acte authentique du 16 décembre 2005, la société Prodim, venant aux droits de la société CM Supermarchés Nord Ouest a cédé son fonds de commerce d'alimentation générale à la société La Passerelle. Au titre des éléments incorporels, figurait le droit au bail pour la durée restant à courir.



Le bail a, depuis lors, fait l'objet de deux renouvellements, à effet du 1er mars 2010 puis du 1er mars 2019.



Le 9 mars 2017, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble a adopté la résolution suivante : 'L'Assemblée Générale décide de renouveler avec passage au gaz le contrat d'exploitation de chauffage de la copropriété avec la société CRAM arrivant à échéance le 01/04/2017 pour une durée de 10 ans et décide des travaux de mise en conformité de la chaufferie suite au passage au gaz pour un montant TTC de 11.189,76 €.

(....)

La chaufferie étant commune avec la SCI SGAC (propriétaire du magasin) les frais de floquage du plafond (1 826,88 € TTC) et le remplacement des trois portes par des portes coupe feu (8 256,00 € TTC) seront répartie selon les millièmes des charges communes générales.'



Le 15 décembre 2017, la SCI SGAC a sollicité de son locataire la prise en charge des appels de fonds pour ces travaux, à hauteur de 5.258,96 €, demande refusée dès le 8 janvier 2018.



Par acte du 30 octobre 2018, la SCI SGAC a assigné la société La Passerelle devant le tribunal judiciaire du Havre.



Par jugement du 18 mars 2021, le tribunal judiciaire du Havre a :



-condamné la SARL La Passerelle à régler à la SCI SGAC la somme de 5.258,96 € avec intérêt au taux légal à compter du 5 avril 2018, date de l'assignation en référé, 



-condamné la SARL La Passerelle à régler à la SCI SGAC la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



-condamné la SARL La Passerelle aux entiers dépens.



La SARL La Passerelle a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 18 mai 2021.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 avril 2022.





EXPOSE DES PRETENTIONS : 



Vu les conclusions du 5 avril 2022, de la SARL La Passerelle qui demande à la cour de : 



-infirmer le jugement du tribunal judiciaire du Havre en date du 18 mars 2021 en toutes ses dispositions,

 

Statuant à nouveau : 

 

-juger que les travaux liés au risque-incendie votés lors de l'Assemblée Générale des copropriétaires du 9 mars 2017 incombent à la société bailleresse,

 

En conséquence, 

 

-débouter la SCI SGAC de toutes ses demandes,

 

-condamner la SCI SGAC à payer à la SARL La Passerelle la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédures civiles, 

 

-condamner la SCI SGAC aux entiers dépens.



La société La Passerelle soutient que :



*les travaux réalisés correspondent à des grosses réparations au sens de l'article R 145-35 2° du code de commerce et du bail , en ce que, d'un montant supérieur à 10.000 €, ils visent la mise en conformité de l'immeuble contre le risque d'incendie. Ils sont à la charge du bailleur.



*la clause du bail qui met 'les travaux de sécurité' à la charge du preneur est générale et équivoque en ce qu'elle ne vise pas spécifiquement la sécurité-incendie.



*le bail ne vise pas la chaufferie dans le descriptif du bien loué, qui relève des parties communes de la copropriété et non de l'exploitation du fonds commercial.



Vu les conclusions du 2 novembre 2021,de la SCI SGAC qui demande à la cour de : 



-déclarer mal fondé l'appel formé par la SARL La Passerelle,



-confirmer la décision rendue en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant,



-condamner la SARL La Passerelle à payer à la SCI SGAC la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel,



-débouter la SARL La Passerelle de toutes demandes contraires.



La SCI SGAC expose que :



*les travaux ont été décidé en 2017, alors que le bail avait été renouvelé en 2010. Il en résulte que la loi Pinel du 18 juin 2014, qui interdit au bailleur de transférer au preneur les gros travaux visés à l'article 606 du code civil, ne trouve pas application.



* la clause 'charges et conditions' figurant en page 3 du bail vise expressément les travaux de sécurité et d'incendie, ainsi que la mise en conformité des locaux, comme étant à la charge du preneur.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties.





MOTIVATION DE LA DECISION :



Sur la nature des réparations: 



Les dispositions de l'article R145-35 du code de commerce est issu du décret du 3 novembre 2014, et n'est pas applicable aux contrat conclus ou renouvelés antérieurement à la publication de ce décret. Il en résulte qu'elles ne s'appliquent pas au présent litige, relatif à un bail renouvelé en 2010. 



En tout état de cause, le bail prévoit que les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil ne sont pas à la charge du bailleur.



Les grosses réparations sont énumérées limitativement à cet article qui prévoit : ' Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.



Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.



Toutes les autres réparations sont d'entretien.'



Les travaux litigieux de remplacement des portes et de flocage du plafond, qui n'ont pas pour objet la solidité générale et la conservation de l'immeuble ne sont pas, même s'ils sont onéreux, des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil.



Sur les obligations résultant du bail :



Il résulte de l'article 1719 du code civil qu'il appartient au bailleur, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer à son locataire un local conforme à la destination prévue par le bail, et de le maintenir en état de servir à l'usage auquel il est destiné.



L'obligation de délivrance est l'obligation principale du bailleur dont il ne peut s'exonérer par le biais d'une clause relative à l'exécution des travaux.



Toute dérogation contractuelle au principe mettant ces travaux à la charge du bailleur doit être interprétée restrictivement.



Le bailleur peut toutefois être déchargé des travaux de mise en conformité prescrits par la réglementation par une clause claire et précise. 



Il ressort de l'état descriptif de division de la copropriété que le bâtiment comprend :



'a)au sous-sol : réserve et dépôt à l'usage du local commercial du res de chaussée, neuf caves, chaufferie et soute à combustibles,

b)au rez de chaussée: locaux commerciaux et entrée commune aux appartements des étages et au local de l'entresol;



c)à l'entresol: local commercial,



d)à chacun des trois étages: deux appartements de trois pièces principales et un appartement de deux pièces principales.



Le local commercial du rez-de chaussée et ses dépendances au sous-sol ont accès [Adresse 3] et [Adresse 7], sans numéro.



Le local commercial à l'entresol et les appartements situés au premier, deuxième et troisième étages, ainsi que les caves qui leur sont affectées au sous-sol, ont accès [Adresse 1] et [Adresse 7].'



Le local prix à bail commercial par la société La Passerelle décrit ainsi les lieux loués:



-LOT NUMERO DIX (10) : un grand local à usage de réserve et de dépôt au sous-sol, ayant accès au [Adresse 3] par le lot n° 11,

Et les vingt-quatre/millièmes (24/1 000èmes) indivis des parties communes de l'ensemble immobilier



-LOT NUMERO ONZE (11): un local commercial au rez-de-chaussée, ayant accès au [Adresse 3], comprenant :

Un magasin, bureaux, toilettes, ce local ayant accès [Adresse 7],

Observation est ici apportée que n'est pas compris dans le présent bail un local d'une surface de 16 m2 devant servir à la création d'un hall d'entrée pour la copropriété, ledit hall étant surligné en jaune sur le plan ci-annexé après mention.

Le lot numéro 11 possèdant quatre cent soixante et onze/millièmes (471/1 000èmes) indivis des parties communes de l'ensemble immobilier.



Le bail comprenant des parties communes, la société La Passerelle ne peut utilement soutenir que la chaufferie ne relève pas des locaux donnés à bail . 



Le contrat de bail comporte la clause suivante : 'Le preneur fera son affaire personnelle, sans recours contre le bailleur, du respect de toutes les prescription administratives applicables en matière d'hygiène, de salubrité, de sécurité et d'incendie, afin de rendre si nécessaire les lieux et le matériel servant à l'exploitation du fonds conforme à la réglementation en vigueur.



De manière générale, les parties conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l'immeuble loué en conformité avec la réglementation existante (notamment 'les travaux de sécurité') sera exclusivement supportée par le locataire.'



Le premier paragraphe de cette clause ne concerne que les lieux et le matériel de l'exploitation et ne permettent pas de mettre à la charge du preneur les travaux nécessaires à la chaufferie de l'ensemble immobilier. 









Le deuxième paragraphe qui met manière générale à la charge du locataire tous travaux nécessaires à la mise en conformité de l'immeuble avec la réglementation existante, ou à venir, tend par son imprécision à délivrer le bailleur de son obligation de délivrance et ne peut avoir pour effet de mettre à la charge du preneur, des travaux rendus nécessaires en raison du choix d'un mode de chauffage fait par la copropriété. 



Il en résulte que la SCI SGAG ne peut demander à la SCI La Passerelle de lui rembourser la somme de 5 258,96 € qu'elle a payée à la copropriété au titre des travaux adoptés par l'assemblée générale le 9 mars 2017.



Le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions et la SCI SGAC sera déboutée de ses demandes.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant par arrêt contradictoire ; 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 



Statuant à nouveau ; 



Déboute la SCI SGAC de ses demandes ; 



Condamne la SCI SGAC aux dépens de première instance et d'appel ;



Condamne la SCI SGAC à payer à la société La Passerelle la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.





La greffière La présidente