Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 11 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 11 OCTOBRE 2022



N° 2022/318 













Rôle N° RG 19/06860 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEFPN







[W] [U]





C/



[L] [P]

[X] [P] épouse née [T]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Olivier COMTE

Me Sandra JUSTON 















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 26 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04064.





APPELANT



Monsieur [W] [U], né le 9 février 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat postulant du barreau d'AIX-EN-PROVENCE et plaidant par Me Jean-Pierre VERSINI-CAMPINCHI, avocat au barreau de PARIS.





INTIMES



Monsieur [L] [P], né le 11 Février 1949 à [Localité 3] ( Pays Bas ), demeurant [Adresse 7]



représenté par Me Olivier COMTE de la SELARL CARLINI & ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, et plaidant par Me Nadira CHALALI, avocat au barreau de PARIS.



Madame [X] [T] épouse [P], née le 19 Février 1948 à [Localité 3] (PAYS BAS), demeurant [Adresse 7]



représentée par Me Olivier COMTE de la SELARL CARLINI & ASSOCIES, avocat postulant du barreau de DRAGUIGNAN, et plaidant par Me Nadira CHALALI, avocat au barreau de PARIS.











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 05 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Danièle DEMONT, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

Mme Louis DE BECHILLON, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2022.









ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 octobre 2022.



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSE DU LITIGE



Par exploit du 17 mai 2017, M. [W] [U] a fait assigner M. [H] [P] et Mme née [X] en nullité de la vente intervenue à son profit, par acte authentique du 3 mars 2016, au prix de 3'250'000 € du bien immobilier 'Les Pieds dans l'eau', sis [Adresse 1], et en paiement de la somme de 1'035'000 €, à titre de dommages-intérêts, en invoquant un dol commis à son détriment dans le cadre de cette vente.



Par jugement en date du 26 mars 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a déclaré recevable l'action engagée par M. [W] [U], condamné les époux [P] in solidum à lui payer la somme de 300'000 €, avec intérêts au taux légal, à compter du jugement en réparation de son préjudice, et celle de 3000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et rejeté les autres demandes.



Par déclaration 23 avril 2019, M. [W] [U] a relevé appel de cette décision.

















Par conclusions du 30 décembre 2019, il demande à la cour, au visa des articles 1116 et 1117 anciens et 1240 du code civil :

' de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité le montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués à la somme de 300'000 € ;

statuant à nouveau y ajoutant

' de dire que les vendeurs ont commis un dol à son égard en dissimulant le projet de modification du sentier du littoral ;

' de les condamner en conséquence à lui payer la somme de 1'035'000 € à titre de dommages-intérêts ;

' de débouter les époux [P] de toutes leurs demandes ;

' et de les condamner à lui payer la somme de 20'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction. 



Par conclusions en date du 30 septembre 2019, M. [L] [P] et Mme née [X] [T] demandent à la cour : 

' de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il n'a pas retenu l'existence d'un dol ;

' de réformer le jugement entrepris, en ce qu'il a écarté la clause d'exclusion de garantie et pour le surplus ;

' de prendre acte de l'abandon par M. [U] de sa demande principale d'annulation de la vente pour dol ;

' de rejeter toutes les demandes de dommages-intérêts, au titre d'un préjudice hypothétique ; 

' et de condamner M. [U] à leur payer la somme de 20'000 € sur le fondement des 

dispositions de I 'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 



La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.





Motifs



M. [W] [U] expose qu'il a fait l'acquisition du bien immobilier litigieux le 3 mai 2016 ; que dès le 30 septembre 2016, il a été destinataire d'une lettre de la préfecture du Var I'informant d'un projet d'aménagement du sentier du littoral au droit de sa propriété, en application des dispositions de l'article L 121-31 du code de l 'urbanisme, selon lesquelles les propriétés privées riveraines du domaine public maritime sont grevées sur une bande de 3 mètres de largeur d'une servitude destinée à assurer exclusivement le passage des piétons, la lettre lui précisant cependant :



«En ce qui concerne la parcelle cadastrée BD[Cadastre 4] dont vous êtes propriétaire, la servitude est donc située dans les trois mètres à l'arrière de votre mur de soutènement en limite du domaine public maritime (DPM). Deux hypothèses d'aménagement du sentier sont envisagées: 



Aménagement A : utilisation de l'escalier colimaçon donnant l'accès direct à la mer, pour atteindre le haut du mur et poursuivre jusqu 'à la parcelle [Cadastre 5] en empruntant l'emprise de la servitude. Afin de protéger l'intimité des lieux, un grand soin serait alors apporté à la réalisation d'un écran végétal doublé par une clôture infranchissable, le long des quelques mètres séparant le haut de l'escalier de la parcelle [Cadastre 5]. Un portillon permettrait de maintenir votre accès à cet escalier (cf coupe en pièce jointe) 



Aménagement B : construction d'un escalier à structure métallique et bois, adossé au mur en pierres et passant au-dessus de l'entrée de l'escalier en colimaçon longeant la parcelle [Cadastre 4] (soit la parcelle de M. [U]) et aboutissant dans le coin sud-est de votre propriété (cf coupe et insertion paysagères en pièces jointe) » 



La Préfecture informait M. [U] de ce qu'elle avait une préférence pour l'hypothèse d'aménagement A. 











M. [U] fait valoir que de tels aménagements vont considérablement nuire à la jouissance paisible de son bien ; qu'il précise que, bien que connaissant l'existence d'une servitude légale affectant son bien immobilier, il ignorait toutefois l'existence du projet de modification de celle-ci et d'aménagement du sentier piétonnier envisagé par la préfecture ; qu'interrogeant cette dernière, il lui a été révélé que non seulement M. [P] avait connaissance du prochain aménagement du sentier piéton et des modalités de sa construction, mais encore des délais dans lesquels la Direction Départementale du Territoire de la Mer se proposait d'intervenir, ce qui a été sciemment dissimulé à l'acquéreur. 



Les époux [P] répondent que M. [U] avait été informé de l 'existence de servitudes, dont une servitude de passage des piétons le long du littoral, qui est visée aux pages 7 et 10 de l'acte de vente ; que cette servitude est d'utilité publique ; que le notaire s'est chargé de lui en faire connaître et comprendre l'étendue, les charges et les obligations ; que le demandeur n'a émis aucune réserve, et que cette servitude n'était pas une cause déterminante de son consentement. 



Mais la clause d'exclusion de garantie stipulée au contrat de vente du 3 mai 2016 prévoit seulement que l'acquéreur "fera son affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées sur les documents susvisés, sans recours contre le vendeur qu 'il décharge de toutes garanties à cet égard, même en ce qui concerne les modifications qui ont pu intervenir depuis la date de délivrance des documents".



S'il est ainsi établi que M. [U] avait connaissance de la servitude légale de passage grevant le bien immobilier dont il faisait l'acquisition, il n'a pu connaître les projets précis de modification de cette servitude, les aggravant, alors que les vendeurs en avaient été informés, pour avoir été destinataires par la notification de quatre arrêtés préfectoraux y afférents en date des 2 juillet 2013, 23 décembre 2014, 30 juin et 23 décembre 2015, et pour avoir participé activement à une réunion en 2015, en vue de la réalisation du projet de modification, lors de laquelle M. [P] a d'ailleurs posé plusieurs questions. 

 

M. [P] ne conteste pas avoir reçu en personne la visite des services de la Direction départementale des Territoires et de la Mer le 19 février 2015, en présence d'un interprète dans la mesure où il ne parle pas le français et ne le comprend pas davantage, étant résident et citoyen néerlandais, au sujet d'une étude de faisabilité de l'aménagement du sentier du littoral. 



M. [U] fait valoir exactement que les principaux atouts de la propriété qu'il a acquise sont précisément son accès direct à la mer, sa vue et sa tranquillité absolue, toutes qualités remises en cause par le projet d 'aménagement à moins de 10 m de sa piscine et à 3 m de sa terrasse, qui, s'il en avait eu connaissance, l'aurait vraisemblablement conduit à ne pas contracter, ou à proposer un prix bien moindre.



La dissimulation par le vendeur d'un élément aussi important est constitutive d'une réticence dolosive qui a déterminé les conditions dans lesquelles M. [U] a consenti à la vente, notamment étant de nature à affecter la valeur vénale du bien immobilier, son prix. 



S'agissant de l'estimation du préjudice qui en est résulté, M. [U] reproche au tribunal d'avoir retenu 10 % du prix de vente de la propriété, alors que le vendeur savait que la modification de la servitude était imminente, et il estime son dommage au tiers du prix payé. 



M. [U] explique qu'il a retrouvé sur les sites des agents chargés de la vente de la propriété qu'elle avait été mise en vente au prix de 4,9 millions d'euros en 2011, 4,2 millions en 2012 et 2013 et que si celle-ci leur a été vendue 3,25 millions d'euros nets vendeur en 2016 « il est permis de penser que le projet de modification de la servitude a précisément justifié une telle décote de plus d'un quart du prix de vente initiale » (sic).



M. [U] ajoute que quel que soit le projet d'aménagement qui sera finalement réalisé par la direction départementale des territoires et de la mer, il ne fait aucun doute qu'il en résultera un préjudice d'agrément et de sécurité très important pour lui, avec des nuisances visuelles, d'hygiène et sonores ; et que le projet de servitude aura pour effet de prolonger le sentier côtier préexistant directement accessible depuis le parking d'une résidence de vacances de 8000 lits, 



ce qui l'amène à solliciter l'octroi à titre de dommages et intérêts d'une somme de 1'035'000€, correspondant au tiers du prix qu'il a versé. 



Il convient toutefois de relever que la dernière lettre de la direction départementale des territoires de la mer reçue par le propriétaire est datée du 10 janvier 2018, et qu'elle a pour objet de lui faire connaître l'arrêté préfectoral « portant prolongation de l'autorisation de pénétrer dans les propriétés privées en vue de procéder aux études de faisabilité de la mise en 'uvre de servitude de passage des piétons sur le littoral, section pointe d'Agay ».



Or depuis lors, et depuis le jugement déféré rendu en 2019, la direction départementale ne s'est plus manifestée.



Sur les effets du dol, les époux [P] font donc valoir exactement que, plus de six ans après la vente du 3 mars 2016, aucune modification n'a été apportée à la servitude de passage le long du littoral ; qu'il n'y avait pas de travaux imminents ; que l'étude de faisabilité de l'aménagement du sentier du littoral demeure à ce jour au point mort ; et qu'il n'y avait au moment de la vente, et qu'il n'y a aujourd'hui encore, aucune décision de l'autorité administrative de l'État, modifiant le tracé ou les caractéristiques de servitude.



La charge de la preuve de l'existence d'un préjudice incombe à celui qui l'invoque ; or il n'existe aucune certitude sur la réalisation effective d'aménagement du sentier et sur la mise en 'uvre d'une aggravation de la servitude d'utilité publique. Il est possible que même si une étude de faisabilité était lancée, ce qui n'est pas le cas au jour des conclusions, le projet d'aménagement de la servitude se révèle complexe ou impossible à réaliser, comme soutenu en défense à l'action.



L'acquéreur peut ainsi n'avoir in fine à subir aucun préjudice de jouissance ni nuisances, le constat d'huissier dressé à la demande de M. [U] se bornant à relater les dires de ce dernier étan insuffisant à cet égard.



Dans ces conditions l'appelant ne rapporte pas la preuve à ce jour d'une dépréciation de la valeur de son bien par l'effet de la mise en 'uvre effective de la servitude de passage excédant la servitude existant au jour de la vente.



Le dommage seulement éventuel ou hypothétique ne pouvant pas faire l'objet d'une indemnisation, le jugement qui a accordé à M. [U] une somme forfaitaire de 300'000 € à titre de dommages-intérêts doit être entièrement réformé.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [P] in solidum à payer à M. [U] la somme de 300'000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement en réparation de son préjudice, et celle de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Dit que les époux [P] ont commis un dol au moment de la vente intervenue par acte authentique dressé le 3 mars 2016,



Dit que le préjudice invoqué est hypothétique,



Déboute en conséquence M. [W] [U] de toutes ses demandes indemnitaires,









Dit que chacune de parties supportera la charge des dépens par elle exposés, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,



Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte. 

 

 

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT