Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 11 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 11 OCTOBRE 2022



N° 2022/320 













Rôle N° RG 19/09238 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEMWQ







[M] [B]





C/



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Françoise BOULAN 

Me Virginie ROSENFELD 











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 22 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00150.





APPELANT



Monsieur [M] [B]

né le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 10] (SYRIE), demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et Me Antoine KORKMAZ, avocat au barreau de PARIS





INTIME



DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES, poursuites et diligences de la directrice régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d'Azur et du département des Bouches du Rhône, qui élit domicile en ses bureaux, [Adresse 11].



représentée par Me Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 06 Septembre 2022 en audience publique devant la cour composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Octobre 2022.







ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Octobre 2022,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : 



Dans ses déclarations d'impôt de solidarité sur la fortune M. [M] [B] a mentionné une villa sise à [Adresse 12], dite 'Villa Verbois', [Adresse 5] pour un montant de 2'194'000 € en 2008, 2'240'000 € en 2009 et 2'285'000 € en 2010.



Par courrier en date du 20 décembre 2011, l'administration fiscale a notifié à M. [M] [B] une proposition de rectification relative à l'assiette de l'ISF des années 2008, 2009 et 2010, portant sur la valorisation de sa propriété située à [Adresse 12], pour les montants respectifs de 12'720'888 €, 13'645'000 € et 13'769'000 €.



Par observations du 27 février 2012, M. [B] a contesté cette rectification, estimant que la valeur vénale fixée par l'administration fiscale ne peut être admise, au motif qu'elle a retenu des éléments de comparaison qui selon elle, ne sont pas pertinents.



Les services fiscaux ont indiqué maintenir le termes de la rectification, par courrier du 9 juillet 2012. 



Saisie à la demande du contribuable, la commission départementale de conciliation a refusé d'émettre un avis sur la valeur vénale nette du bien taxable à l'ISF sur la période concernée, en raison d'une insuffisance d'éléments d'appréciation mis à sa disposition par les parties.



Elle a relevé que l'évaluation de la valeur vénale réelle de la ' Villa Verbois ' est impactée par un aléa juridique lié au droit de propriété de l'appelant sur une partie de son bien immobilier, ce dernier n'étant pas à l'abri de recours en contestation de la part de certaines personnes co-loties dus à la construction de la villa sur une partie commune du lotissement du Parc St. Roch.



Par courrier du 17 mars 2014, les services fiscaux ont maintenu le principe de rectification en réduisant les montants retenus de 10 %.



Un avis de mise en recouvrement a été émis le 13 mai 2014,pour la somme de 407.611 €, en principal et 44.992€, en intérêts.



Le 31 juillet 2014, M. [M] [B] a adressé à l'administration une réclamation contentieuse notamment fondée sur le défaut de pertinence des éléments de comparaison proposés.



Celle-ci a été rejetée par l'administration par courrier du 26 septembre 2017.



Vu l'assignation du 27 septembre 2017, par laquelle M. [M] [B] a fait citer la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d'Azur , devant le tribunal de grande instance de Grasse.



M. [M] [B] réclame, à titre principal, l'annulation de la procédure d'imposition et subsidiairement le dégrèvement de la totalité des impositions litigieuses, ainsi que le remboursement des sommes versées dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement déféré.



Vu le jugement rendu le 22 mars 2019, par cette juridiction ayant:



Dit que M. [M] [B] ne rapporte pas la preuve du caractère exagéré de l'imposition querellée, 

Débouté M.[M] [B] de l'ensemble de ses demandes, 

Condamné M. [M] [B] aux entiers dépens de l'instance. 



Vu la déclaration d'appel du 7 juin 2019, par M.[M] [B].



Vu les conclusions transmises le 20 juin 2022, par l'appelant.



Il réclame l'annulation de la procédure d'imposition, le fait que la commission de conciliation a omis de se prononcer sur la valeur vénale nette du bien litigieux selon le critère défini pour le calcul de l'ISF par l'article 885 E du code général des impôts, constituant une atteinte à la formalité substantielle de motivation prévue par l'article R.60-3 du livre des procédures fiscales qui entraîne l'irrégularité de la procédure elle-même et ajoute avoir été privé des moyens nécessaires à l'exercice d'un recours contentieux devant le juge de l'impôt compétent et invoque une atteinte aux droits de la défense, qui a pour conséquence d'entraîner la décharge de l'ensemble des impositions litigieuses, en application de l'article L 80 CA du même code. 



L'appelant soutient que l'avis de la commission de conciliation sur la valeur brute du bien qui n'évoque pas d'autres termes de comparaison que ceux contenus dans la proposition de rectification, n'est pas suffisamment motivé.



Il considère que ne peuvent être retenues des ventes intervenues plus de deux ans avant le fait générateur de l'imposition, portant sur des bien neufs ou très récents, ou sur une propriété d'une superficie presque deux fois double, sans contrainte juridique sur son terrain, ainsi que celles concernant des propriétés situées à plus de 20 kilomètres à proximité du littoral.



M.[M] [B] insiste sur le fait que la propriété est implantée en partie sur des terrains appartenant au lotissement, pour lesquelles elle ne dispose que d'un droit de jouissance et que compte tenu de la quasi impossibilité de la régulariser à l'égard de la copropriété, cette situation justifie un abattement très supérieur à 10 %.



Il se réfère à une expertise amiable réalisée en 2022, par le cabinet Savillis, évaluant le bien à 

5 200 000 €.











Vu les conclusions transmises le 20 juin 2022, par la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d'Azur.



Elle fait valoir que la jurisprudence citée par l'appelant concerne essentiellement la motivation et les vérifications de la commission de conciliation et rappelle qu'en l'espèce, elle a rendu son avis motivé, précisant seulement qu'en l'absence d'éléments permettant d'évaluer la dépréciation liée à la situation juridique du bien elle ne pouvait fixer une valeur vénale nette.



L'administration des impôts rappelle que pour déterminer la valeur vénale réelle d'un bien, il convient de procéder à des comparaisons tirées de la cession, en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit.



Elle indique avoir retenu des biens de comparaison comportant la même catégorie cadastrale ou inférieure, des superficies de même importance, un environnement et des équipements équivalents, ce sur la commune concernée ou dans des communes situées à proximité, pour des transaction intervenues au cours des deux années précédentes, compte tenu du caractère assez rare de ce type de bien.



La Direction Régionale des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d'Azur souligne que par une résolution adoptée le 18 août 1972, à l'unanimité, il a été décidé d'affecter à l'usage exclusif de chaque propriétaire de lot une partie des zones vertes ; que cette décision n'a été remise en cause que par un seul copropriétaire et que dans ces conditions, la situation présente un risque maîtrisé.



Elle considère que l'attestation de valeur établie au mois de février 2022 produite par l'appelant ne peut être probante au regard de la date de l'imposition.



Vu l'ordonnance de clôture rendue le 29 juin 2022.





SUR CE 



Sur l'annulation de la procédure d'imposition:



Aucun texte relatif à la procédure fiscale ne prévoit que l'absence d'avis de la commission départementale constitue une formalité substantielle et que son absence constitue une irrégularité de la procédure



Selon les dispositions de l'article R 60-3 du livre des procédures fiscales, l'avis rendu par la

commission départementale de conciliation doit être motivé.



En l'espèce dans son avis elle a, estimé pouvoir retenir l'ensemble des termes de comparaison cités par l'administration, confirmé une valeur brute au m² de référence pour chacune des années concernées et considéré qu'elle ne pouvait pas déterminer le quantum de déprécation relatif à la situation juridique du bien.



Cette position constitue un avis motivé au sens du texte susvisé alors même qu'il fixe une valeur brute et non la valeur nette au 1er janvier de l'année, prévue par l'article 885 E du code général des impôts pour la fixation de l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune, cette dernière pouvant être appréciée par l'administration et par le juge le cas échéant à partir d'éléments complémentaires.



Il comporte l'énoncé des considérations qui en constituent le fondement et assurent l'information du redevable sur les motifs qui ont emporté la conviction des commissaires afin de lui permettre d'en contester le bien-fondé devant le juge de l'impôt.



Ces motifs permettent également de fournir au juge de l'impôt le moyen de contrôlerles appréciations de fait de la commission et de trancher le litige en pleine connaissance de l'ensemble des éléments du débat, à partir des éléments fournis par les parties.



L'administration a d'ailleurs retenu les valeurs brutes admises par la commission et décidé de tenir compte de cet aléa juridique en appliquant une réfaction de10 % sur ces valeurs brutes. 



Aucune irrégularité ne peut donc être constatée de ce chef.



Au vu de ces éléments M. [M] [B] ne peut prétendre avoir été privé des moyens nécessaires à l'exercice d'un recours contentieux devant le juge de l'impôt compétent, ni invoquer une atteinte aux droits de la défense.



Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'annuler la procédure fiscale, ni le jugement déféré.



Sur l'évaluation du bien



Il résulte de dispositions de l'article L 192 du livre des procédures fiscales qu'en cas de recours contentieux, la charge de la preuve du bien-fondé des impositions correspondantes incombe à l'administration.



En application des dispositions des articles 666 et 885 S du code général des impôts, pour le calcul de l'assiette des droits de succession, et par conséquent de l'ISF , les biens sont évalués à partir de leur valeur vénale au jour du fait générateur de l'impôt.



L'article 885 E du code général des impôts precisait dans sa rédaction alors applicable que l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année.



La valeur vénale des immeubles doit être déterminée par comparaison avec la cession de biens intrinsèquement similaires, relatifs à des ventes antérieures à la date du fait générateur de l'impôt; la valeur vénale réelle d'un bien est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par son propriétaire dans le cas d'une vente ordinaire réalisée dans des conditions normales de concurrence par un acquéreur quelconque, abstraction faite de toute valeur de convenance.



L'évaluation s'effectue par comparaison avec des éléments de référence possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux, sans pour autant qu'elle soient strictement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement à ceux qui constituent l'objet du litige ; qu'à défaut de termes de comparaison intrinsèquement identiques sur le marché pour la période considérée, l'évaluation peut être réalisée par la méthode de la décote ou de l'abattement à partir d'une évaluation par référence à des biens libres.



Lorsque la consistance de l'immeuble revêt un caractère exceptionnel ou rare, comme cela est le cas en l'espèce peuvent être retenu des transactions intervenues deux ou trois ans avant l'année de référence, portant sur des biens situés dans des communes du même département comportant des caractéristiques de même nature, en termes de superficie, de qualité de construction, d'environnement, d'esthétique et d'équipements. 



La propriété objet de la rectification est composée d'une villa principale dénommée 'Villa Verbois ', construite en 1975, en pierres et agglomérés, sur un terrain anciennement cadastré section B numéro [Cadastre 6], avec la jouissance des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] correspondant au lot 21 du lotissement du [Adresse 14] et actuellement AH [Cadastre 2], 3, 4 d'une contenance totale de 20 598 m². Cette villa comportant 2 niveaux et disposant d'une surface utile de 702 m² comprend 15 pièces principales, 1 cuisine, 10 salles de bains et 14 dégagements et autres pièces annexes, ainsi qu'un garage/abri voiture d'une surface de 52 m² et une cave, cellier buanderie d'une surface de 54, 66 m², elle est classée en catégorie cadastrale 2. Elle comprend aussi des terrasses d'une surface de 140 m², une piscine couverte d'une surface de 123m ² et une piscine découverte d'une

surface de 200 m², ainsi qu'un terrain de tennis d'une emprise au sol de 630 m².

ll existe aussi sur la propriété une maison de gardien de 74 m² habitables, un chenil, une maison d'enfants et un club house d'une surface utile de 46 m², avec une terrasse de 76 m², soit une surface utile totale de 804 m².





Compte tenu du caractère exceptionnel du bien ci-dessus décrit, il ne peut être reproché à l'administration d'avoir mentionné dans sa proposition de rectification des biens situés sur les communes de [Localité 16] et [Localité 15], ainsi que des ventes intervenues dans les années antérieures. Il en est ainsi pour la vente du 5 septembre 2007 au [Localité 9], visée au titre des années 2008 et 2009.



Les caractéristiques retenues par les services fonciers et la commission communale pour le classement d'un bien dans la catégorie cadastrale 2 qui affecte la villa ' Résidence Verbois'

sont les suivantes :

- caractère architectural: particulièrement soigné, matériaux de tout premier ordre ou excellente qualité. Parfaite habitabilité.

- qualité de la construction : excellente

- distribution du local: large conception des diverses parties du local, largeur des baies supérieures à la normale, présence obligatoire de pièces de réception spacieuses

- impression d'ensemble : luxe



- la vente du 17 mars 2006 à [Localité 13], antérieure à la crise immobilière et financière de l'année 2008 ne peut être retenue pour le calcul de l'ISF 2008 à partir de celle-ci. 

- la vente du 16 décembre 2009, concernant un bien construit moins de quatre ans auparavant assimilé à du neuf, alors que la maison litigieuse a été construite en 1975, ne peut être retenue pour le calcul de l'assiette de l'ISF, pour l'année 2010.



Il apparaît que six des termes de comparaison restants font partie de la même catégorie cadastrale 2 que le bien à évaluer et trois de la catégorie immédiatement inférieure 3.

Les termes ainsi retenus sont d'un standing équivalent au bien à évaluer.

Tous les termes présentent les mêmes éléments de confort que le bien à évaluer, à savoir plusieurs pièces principales, plusieurs salles de bain, des annexes, piscine.

lls possèdent tous des terrains d'assiette de grande superficie et offrent une surface habitable

importante au minimum 320 m², comme le bien à évaluer.



Les transactions proposées par M.[M] [B] dans ses observations du 27 février 2012 ne peuvent être considérées comme probantes, ni pertinentes dès lors que :

- plusieurs d'entre elles ne comportent pas l'adresse précise, ni les références cadastrales.

- elles concernent, sauf une des biens situés sur d'autres communes.

-les propriétés concernées sont classées en catégories inférieures 3 ou 4.

- les terrains sont de superficie beaucoup plus modeste, de même que la surface habitable des constructions.

- les biens vendus ne disposent pas des équipements luxueux, tel que grande piscine intérieure et extérieure, ni du même environnement.



Il doit être constaté que l'appelant n'apporte dans ses conclusions devant la cour aucune réponse aux observations formulées de ce chef par les services fiscaux.



Il convient en conséquence de retenir les évaluations brutes établies par l'administration des impôts, pour les années 2008 2009 et 2010, à partir d'un nombre suffisant d'éléments pertinents de comparaison.



Il résulte des dispositions de l'article 761 du code de procédure fiscale que la valeur vénale réelle d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve avant la survenance du fait générateur de l'impôt;



Le contribuable invoque l'existence d'une décote importante résultant du fait que le bien est pour partie implanté sur la propriété du lotissement et qu'il serait quasi impossible de régulariser la situation vis-à-vis de la copropriété.



Il convient cependant d'observer que par une assemblée générale de la copropriété du lotissement [Adresse 14] du 18 août 1972 en sa 3ème résolution: il a été précisé : « Dans le but d'assurer un meilleur entretien des espaces verts dépendant du lotissement, et d'éviter ainsi les risques d'incendie, les copropriétaires décident d'affecter a l'usage exclusif de chaque propriétaire de lot une partie des zones vertes, telles que celle-ci sont déterminées au plan ci-après, et devra donc en assurer l 'entretien et la surveillance, ainsi que la protection contre l'incendie. La nouvelle réglementation relative a l'usage et à l'entretien des espaces verts figure au nouveau cahier des charges dont il est question à la quatrième résolution ci-après ». Cette résolution mise aux voix, est adoptée à l'unanimité. 



Qu'au cours de l'assemblée générale du 22 août 2007, la 7ème résolution relative au courrier de M.[J] représentant la SCI Masanou, sommant le syndic de préserver les droits des co lotis à l'usage des parties communes occupées par plusieurs copropriétaires dont M. [B] et de prendre dans les meilleurs délais toutes mesures nécessaires pour que les co lotis occupant justifient de leurs droits conformes aux règles applicables à l'usage des parties communes, rétablissent les espaces communs clôturés, a été rejetée.



Il apparaît ainsi que la jouissance privative par M. [M] [B] des parcelles AH[Cadastre 2] et AH[Cadastre 4] appartenant au lotissement n'a été contesté que par un seul copropriétaire et que sa demande a été rejetée, sans qu'il soit justifié d'une contestation judiciaire de sa part de l'assemblée générale ayant traité de cette question.



Et que les 8ème , 9ème ,10ème et 11ème résolutions de l'assemblée genérale du 30 août 2013, valident

les décisions prises lors de l'assemblée générale du 31 août 2012, portant sur la mise a jour des

clauses du cahier des charges, sur les cessions des parties communes aux co-lotis intéressés, les modalités de cession sur le plan juridique et financier, la présentation de la modification de la répartition des tantièmes et modes de votes en fonction de la nature de chaque nouvelle 

parcelle pour tout ou partie en zones constructibles ou non constructibles, les missions à confier à un géomètre pour procéder au bornage des nouvelles parcelles et à un notaire, pour publier les actes relatifs à ces cessions ont été votées à l'unanimité.



Le moyen tiré de l'incertitude des limites et de l'absence de plan précis du lotissement, précisant les limites de chaque parcelle n'est donc pas pertinent. Il en est de même sur le fait que le cahier des charges établi en 2014, mentionne encore, conformément à la réalité que les parcelles AH [Cadastre 2] et AH[Cadastre 4] sont des parties communes, sans pour autant remettre en cause le droit de jouissance précédemment accordé au bénéfice de la propriété de M. [B].



Dans ces conditions, les services fiscaux apportent la preuve de l'existence d'une décote ne pouvant être supérieure à 10 %.



L'attestation de valeur établie en février 2022 par le cabinet Savills, donc à une date très largement postérieure au fait générateur de l'impôt, ce, en langue anglaise, dont seules les conclusions sont produites, alors qu'elle comporte 38 pages, ne peut être utilisée pour l'évaluation valeur de la villa ' Verbois' au titre de 1'ISF pour les années 2008, 2009 et 2010.



La contestation de M. [B] est, en conséquence, rejetée.



Le jugement est confirmé.



Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

 



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne M. [M] [B] à payer à la Direction Générale des Finances Publiques, la somme de

3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne M. [M] [B] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







LE GREFFIERLE PRÉSIDENT