Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 11 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 11 OCTOBRE 2022



N° 2022/321 













Rôle N° RG 19/09259 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEMZH







SARL L'AGENCE BURNS





C/



[U] [N]

[V] [W]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Philippe BOUFFLERS

Me Stéphane DAGHERO 













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 22 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03763.





APPELANTE



SARL L'AGENCE BURNS, ayant son siège au [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.



représentée par Me Philippe BOUFFLERS, avocat au barreau de NICE





INTIMES



Madame [U] [N] épouse [W]

née le 15 Décembre 1963 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Stéphane DAGHERO de l'ASSOCIATION DAGHERO - DUBOIS, avocat au barreau de GRASSE



Monsieur [V] [W]

né le 30 Septembre 1963 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Stéphane DAGHERO de l'ASSOCIATION DAGHERO - DUBOIS, avocat au barreau de GRASSE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 06 Septembre 2022 en audience publique devant la cour composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Octobre 2022.







ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Octobre 2022,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Aux termes d'un mandat non exclusif de vente du 4 novembre 2016, [V] [W] et [U] [N] épouse [W] ont confié le soin à la SARL l'Agence Burns de vendre le bien immobilier à usage de résidence principale dont ils étaient propriétaires à [Adresse 4] au prix de 745.000 €, rémunération du mandataire incluse, à hauteur de 6%. 

Dans ce cadre, l'agence immobilière a fait visiter le bien immobilier aux consorts [K] [C], qui ont formulé une offre d'achat le 14 février 2017 et les époux [W] ont donné leur accord à cette vente le 16 février suivant par courriel. 

L'offre écrite, d'un montant de 735 000 euros, leur a été adressée par l'agence immobilière par courriel du 18 février 2017 et à sa lecture, les époux [W] ont décidé de ne pas y donner suite. 

Ce bien ayant finalement été vendu par l'intermédiaire d'une autre agence, la SARL l'Agence Burns a fait assigner les époux [W] devant le Tribunal de Grande Instance de Grasse par assignation du 21 juin 2017, en condamnation au paiement de la clause pénale figurant au mandat de vente. 





Par jugement rendu en date du 22 mai 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a débouté la SARL l'Agence Burns de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à régler aux époux [W] la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 2 000 euros, au titre des frais irrépétibles et des dépens. 

La SARL l'Agence Burns a interjeté appel de l'intégralité de cette décision par déclaration en date du 11 juin 2019. 



EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 juin 2022, la SARL l'Agence Burns demande à la cour de :

- déclarer son appel recevable, 

- infirmer le jugement rendu par le TGI de Grasse le 22 mai 2019, 

- condamner les époux [W] à lui régler la somme de 44 100 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner les époux [W] à lui régler la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens, faisant application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Elle expose, au soutien de ses prétentions, se fondant sur les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, que les époux [W] ont adopté un comportement fautif en acceptant l'offre qu'elle leur présentait sans aucune réserve dans un premier temps, de sorte qu'il existait accord sur la chose et sur le prix, avant de renoncer à cette offre. 

La SARL l'Agence Burns indique que le droit à honoraires suite à la faute du mandant est prévu en l'espèce, le mandat de vente comportant une clause pénale prévoyant une indemnité compensatrice en cas de faute du mandant, d'un montant identique au montant de la rémunération prévue. 

Elle estime que les époux [W] ne l'ont pas informée qu'ils étaient également en pourparlers avec d'autres candidats, puisqu'ils ont signé une promesse de vente par acte authentique le 15 mars 2017, ce dont elle déduit qu'ils ont utilisé cette offre pour négocier avec d'autres candidats, ce qui constitue un comportement dolosif la privant de son droit à commission.

L'appelante ajoute que les intimés ont également commis à son encontre une faute morale, alors que les époux [W] lui ont toujours confié leurs biens à vendre, puisque six mandats ont été conclus avec l'agence entre 2011 et 2016.

Elle considère enfin que le jugement a commis une erreur en reconnaissant que les époux [W] avaient accepté l'offre transmise le 16 février 2017, sans en tirer de conséquence juridique, et qu'il a dénaturé les faits en soutien aux époux [W]. 







Dans leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 4 octobre 2019, M.[V] [W] et Mme [U] [N] épouse [W] demandent à la cour de : 


Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SARL l'Agence Burns de ses demandes, 

Confirmer le jugement en ce qu'il a jugé la procédure diligentée par la SARL l'Agence Burns, 

Réformer le jugement sur le montant des dommages et intérêts alloués et condamner l'appelante à leur régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

Condamner la SARL l'Agence Burns au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 




Ils font valoir, se fondant sur les dispositions de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, que l'agent immobilier n'a droit à aucune rémunération tant que l'opération objet de son mandat ne s'est pas effectivement réalisée par la matérialisation de l'engagement des parties constatée dans un seul écrit. 

M.[V] [W] et Mme [U] [N] épouse [W] contestent toute faute de leur part, indiquant que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne présentée par son mandataire ne peut pas lui être imputé en dehors des prévisions d'une clause pénale et à moins qu'il ne soit établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de sa rémunération ; 

Ils indiquent que l'offre que Mme [W] a acceptée le 16 février était imprécise et que l'offre d'achat communiquée le 18 février et qu'ils ont refusée était d'un montant de 735 000 euros, ce qui ne correspondait pas au prix mentionné dans le mandat, de 745 000 euros, de sorte qu'il ne peut leur être reproché de l'avoir refusée. 

Les intimés font valoir que l'agence Burns a été particulièrement insistante dans le cadre de ce mandat, qu'il est faux d'indiquer qu'ils se sont servis de cette offre pour « faire monter le enchères » puisqu'ils ont vendu au prix de 700 000 euros leur bien, et enfin, qu'il s'agissait d'un mandat non exclusif. Ils indiquent que ces différents points ont été évoqué en amont de la délivrance de l'assignation, laquelle est donc abusive. 

Le magistrat de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure par ordonnance en date du 29 juin 2022. 

MOTIVATION 



Sur la demande en condamnation au paiement de dommages et intérêts 

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 







L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. 

Lorsque les conditions du droit à rémunération ne sont pas réunies, l'agent immobilier ne peut prétendre à des dommages et intérêts que s'il prouve qu'une faute de son mandant l'a privé de son droit à commission.

Il résulte en effet des dispositions de l'article 6, I de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune somme d'argent n'est due à l'agent immobilier ou ne peut être exigée ou acceptée par lui avant qu'une des opérations visées ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, et le refus de l'acquéreur de réaliser l'opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

En l'espèce, la clause pénale contenue dans le mandat non exclusif de vente du 4 novembre 2016 prévoit notamment que :

« De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant : 


S'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d'une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire

Garde toute liberté de procéder lui-même la recherche d'un acquéreur (') »


Il doit donc être déterminé si les époux [W] ont manqué à leur obligation contenue dans le mandat de vente. 

Ceux-ci n'ont jamais contesté avoir reçu une offre, dont la cour ignore sous quelle forme elle leur a été transmise, à laquelle ils ont donné leur accord par courriel en date du 16 février 2017, à hauteur de 700 000 euros nets vendeurs. 

Toutefois, la seule offre écrite transmise deux jours plus tard par l'agence immobilière s'avère être de 735 000 euros honoraires inclus, soit, conformément aux termes du mandat prévoyant des honoraires de 6% du prix de vente, 690 900 euro nets vendeurs. Cette offre est donc inférieure à celle à laquelle les époux [W] ont donné leur accord le 16 février. 

Cette seule offre matérialisée par un écrit n'est donc pas conforme au prix fixé par le mandat de vente, de sorte que l'on ne peut reprocher aux époux [W] de ne pas l'avoir acceptée. 

Les époux [W] n'ayant commis aucune faute dans le cadre du mandat de vente, les termes de l'article 6, I de la loi du 2 janvier 1970 trouvent à s'appliquer, de sorte qu'aucune somme d'argent n'est due à l'agent immobilier ou ne peut être exigée ou acceptée par lui avant qu'une des opérations visées ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. 







Les autres moyens développés par la SARL L'Agence Burns tendant à démontrer un comportement fautif de la part des époux [W] sont inopérants, dès lors qu'il est parfaitement établi et non contesté que le mandat de vente n'était pas exclusif, et que les intimés justifient par ailleurs avoir finalement vendu leur bien au montant de 700 000 euros nets vendeurs. 

Il convient donc de rejeter la demande indemnitaire formée par la SARL l'Agence Burns. 



Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive

L'article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l'abus du droit d'agir en justice par le versement d'une amende civile au Trésor public et de dommages et intérêt à l'adversaire.

L'abus suppose la caractérisation d'une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d'ester en justice. 

En l'espèce, il n'est pas démontré que cette procédure a été introduite dans l'intention particulière de nuire aux époux [W], ni que la SARL l'Agence Burns a entendu abuser de son droit d'agir en justice et leur causer un dommage. 

Il convient donc sur ce point de débouter les époux [W] de leur demande indemnitaire et ainsi d'infirmer le jugement déféré. 



Sur les frais du procès

Succombant au principal, la SARL l'Agence Burns sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

Elle sera par ailleurs condamnée à régler à [V] [W] et [U] [N] épouse [W] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en vue de la présente instance. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SARL l'Agence Burns de l'ensemble de ses demandes, 

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SARL l'Agence Burns à payer à [V] [W] et [U] [N] épouse [W] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

Statuant à nouveau, déboute M. [V] [W] et Mme [U] [N] épouse [W] de leur demande en condamnation de la SARL l'Agence Burns pour procédure abusive, 

Confirme le jugement pour le surplus des dispositions soumises à la cour, 





Y ajoutant, 

Condamne la SARL l'Agence Burns aux entiers dépens de l'instance,

Condamne la SARL l'Agence Burns à payer à M. [V] [W] et MmeValérie [N] épouse [W] ensemble la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT