Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 11 octobre 2022

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







LE/CG

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 21/00063 - N° Portalis DBVP-V-B7F-EYES



jugement du 26 Novembre 2020

Juge des contentieux de la protection d'ANGERS

n° d'inscription au RG de première instance 11-19-0022







ARRET DU 11 OCTOBRE 2022





APPELANTS :



Madame [D] [T] [O] 

Née le 19 novembre 1984 à [Localité 4] (SENEGAL)

[Adresse 1]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003379 du 24/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ANGERS)



Monsieur [L] [T] 

Né le 3 février 1985 à [Localité 5] (SENEGAL)

[Adresse 1]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003381 du 24/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ANGERS)



Représentés par Me Elodie TONIAZZO de la SELARL TONIAZZO ELODIE, avocat au barreau d'ANGERS





INTIME :



L'OFFICE PUBLIC POUR L'HABITAT (OPH) [Localité 3] LOIRE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Pierre BROSSARD de la SELARL LEX PUBLICA, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 210048











COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 27 Juin 2022 à 14H00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée qui a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame MULLER, Conseillère faisant fonction de Présidente

Monsieur BRISQUET, Conseiller 

Mme ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée



Greffière lors des débats : Madame LEVEUF 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 11 octobre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par Catherine MULLER, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Christine LEVEUF, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





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FAITS ET PROCÉDURE





Par acte sous-seing privé du 28 décembre 2016, l'office public de l'habitat [Localité 3] Loire Habitat (OPH) a donné à bail à Mme [D] [T] [O] et M. [L] [T] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1], avec effet au 2 janvier 2017, moyennant le versement d'un loyer mensuel principal de 364,24 euros, outre une provision de charges de 195,58 euros et un dépôt de garantie de 364,24 euros.



Le 30 septembre 2019, l'OPH a fait délivrer à Mme [T] [O] et M. [T] un commandement de payer la somme en principal de 2.567,90 euros représentant les loyers impayés arrêtés au 19 septembre 2019 et visant la clause résolutoire.



Par exploit du 22 novembre 2019, l'OPH a fait assigner Mme [T] [O] et M. [T] devant le tribunal d'instance d'Angers aux fins notamment de condamnation au paiement d'une somme de 3.866,83 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés au 15 novembre 2019, et ce avec intérêts au taux légal, de constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 30 novembre 2019 et, subsidiairement, de prononcé de la résiliation du bail, ainsi que d'expulsion des locataires.



Suivant jugement du 26 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Angers a :

- constaté la résiliation du bail conclu le 28 décembre 2016 entre l'office public de l'habitat [Localité 3] Loire Habitat et Mme [T] [O] et M. [T] à la date du 1er décembre 2019,

- ordonné, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, l'expulsion de Mme [T] [O] et M. [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 1], avec le concours de la force publique si besoin est,

- condamné Mme [T] [O] et M. [T] à verser à l'office public de l'habitat [Localité 3] Loire Habitat, à compter du 1er décembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,

- condamné solidairement Mme [T] [O] et M. [T] à payer à l'office public de l'habitat [Localité 3] Loire Habitat la somme de 9.058,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 1er septembre 2020 (terme d'août 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- rejeté la demande de report et délais de paiement formée par M. [T],

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné Mme [T] [O] et M. [T] in solidum aux dépens.



Par déclaration déposée au greffe de la cour le 10 janvier 2021, Mme [T] [O] et M. [T] ont interjeté appel de cette décision en ses dispositions portant sur la résiliation judiciaire du bail, leur expulsion, l'indemnité d'occupation, la condamnation solidaire à l'arriéré de loyers, la demande de report et délais de paiement, outre l'exécution provisoire et les dépens, intimant dans ce cadre l'OPH.



Suivant ordonnance du 16 juin 2021, le premier président de la cour d'appel d'Angers a arrêté l'exécution provisoire du jugement du 26 novembre 2020 et rejeté les plus amples demandes, laissant les dépens à la charge de l'OPH.



Un avis de clôture et de fixation a été rendu le 20 octobre 2021, avant d'être modifié par un avis de défixation du 5 janvier 2022.



Dans ces conditions l'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mai 2022 et l'audience de plaidoiries fixée au 27 juin de la même année.













PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 24 mai 2022, Mme [T] [O] et M. [T] demandent à la présente juridiction de :

- dire et juger que leur appel est recevable et bien fondé,

- réformer le jugement querellé dans toutes ses dispositions, 

- débouter [Localité 3] Loire Habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- constater le maintien du bail conclu le 26 décembre 2016,

- les condamner solidairement au paiement de la dette locative (montant à parfaire),

- ordonner le report de paiement en attente de la reprise des versements par la Caisse d'Allocations Familiales,

- ordonner le paiement échelonné de la dette et renvoyer les parties entre elles pour qu'elles conviennent de la mise en place d'un échéancier, à défaut d'accord, un échéancier sera décidé par la cour,

- rejeter la demande d'exécution provisoire,

- réserver les dépens,

- ordonner que la présente décision soit notifiée par le greffe à la préfecture de Maine et Loire.



Aux termes de ses dernières écritures déposées le 18 janvier 2022, l'OPH demande à la présente juridiction de :

- débouter Mme [T] [O] et M. [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de sa créance pour le fixer à la somme de 14.152,37 euros, 

En conséquence : 

- condamner Mme [T] [O] et M. [T] à lui régler la somme de 14.152,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 4 mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, 

- condamner Mme [T] [O] et M. [T] à lui verser la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamner Mme [T] [O] et M. [T] aux dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées.













MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur la demande de résiliation de bail :





En droit, l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dispose notamment que : 'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.



Le premier juge a constaté d'une part que le contrat de bail conclu entre les parties comportait une clause résolutoire et d'autre part que les loyers et charges n'étaient pas régulièrement honorés, situation ayant perduré deux mois après un commandement de payer délivré le 30 septembre 2019. Par ailleurs au regard tant de la production du contrat de bail et d'un décompte de créance arrêté au 1er septembre 2020 que de l'absence de remise en cause efficace de ce montant par les locataires, la créance du bailleur a été fixée à la somme de 9.058,05 euros.



Aux termes de leurs dernières écritures les appelants rappellent s'être retrouvés en situation irrégulière sur le territoire français ce qui avait conduit à la suspension des versements de prestations par la Caisse d'Allocations Familiales et cela à compter du mois d'avril 2019 et donc à la création de la dette locative, objet du présent litige. Ils précisent que désormais leur situation est régularisée de sorte que M. [T] a pu conserver son emploi et Mme [T] [O] en trouver un. Ainsi, ils soutiennent qu'alors même qu'ils avaient exposé les difficultés rencontrées dans leur situation administrative, le premier juge a, à tort, constaté la résolution du bail.



Aux termes de ses dernières écritures, l'intimé rappelle qu'aux termes du contrat le liant aux appelants, à défaut de paiement à leur échéance de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou du montant de ses accessoires, le bail est résilié de plein droit deux mois après commandement de payer infructueux. A ce titre, il souligne avoir fait délivrer commandement le 30 septembre 2019 sans que les locataires ne procèdent au paiement ou ne sollicitent de délais de paiement. Dans ces conditions l'acquisition de la clause résolutoire au 1er décembre 2019 ne peut qu'être constatée, la régularisation du séjour des appelants étant sans incidence à ce titre. 





Sur ce :





En l'espèce le contrat de bail liant les parties stipule notamment que : « mise en jeu de la clause résolutoire de plein droit

Il est ainsi expressément convenu : qu'à défaut de paiement du dépôt de garantie, de paiement à leur échéance de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges, (') et deux mois après un commandement de payer (') le présent contrat de location sera, dès le mois expiré, résilié de plein droit dans les conditions légales, nonobstant toute consignation ou offre réelle postérieures au délai ci-dessus, sauf, en cas de défaut de paiement de l'octroi d'un délai par application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ».



Par ailleurs, le bailleur communique un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur une somme de 2.567,90 euros correspondant aux loyers dus au 19 septembre 2019, signifié aux locataires le 30 septembre 2019.



À ce titre, les appelants ne contestent ni le principe ni le quantum de la créance étant souligné que le dernier décompte de créance arrêté au 31 décembre 2021, démontre que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans les deux mois qui ont suivi.



Dans ces conditions, la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er décembre 2019 et infirmée quant au montant de la créance du bailleur, les appelants devant être condamnés à lui verser une somme de 14.152,37 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2021.





Sur les demandes en report et délais de paiement :





En droit, l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dispose notamment que : 'V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'.



Le premier juge a observé que la situation des parties était particulièrement précaire, dès lors qu'ils étaient parents de trois enfants en très bas âge, et que si M. [T] indiquait percevoir un revenu de l'ordre du SMIC, il se trouvait en situation irrégulière. Par ailleurs, il était souligné que le diagnostic social et financier exposait que les locataires n'avaient plus de ressources depuis avril 2019 et que leurs 'droits' auprès de la Caisse d'Allocations Familiales avaient été suspendus à la même date. Ainsi au regard du montant important de la dette et de la situation tant administrative que financière des locataires, la proposition de versement à hauteur de 10 euros par mois a été considérée comme insuffisante dès lors qu'elle ne permettait pas d'apurer le passif. Dans ces conditions, la demande en délais de paiement a été rejetée. S'agissant de la demande de report, dès lors qu'aucun élément ne permettait de garantir une régularisation de la situation administrative des locataires, cette prétention a également été rejetée. Dans ces conditions, leur expulsion a été ordonnée et dans l'attente de leur libération effective des lieux, ils ont été condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges révisés.



Aux termes de leurs dernières écritures les appelants ont indiqué que le premier juge a rejeté leurs demandes alors même qu'il savait que leur situation financière s'améliorerait concomitamment à leur régularisation administrative. Or ils soutiennent que désormais ils se trouvent en situation régulière de sorte que si jusqu'à présent le salaire de M. [T] permettait uniquement de payer les frais du quotidien, l'obtention par Mme [T] [O] d'un emploi lui servant des revenus compris entre 1.730 et 1.830 euros par mois permettra de solder leurs dettes.



Aux termes de ses dernières écritures, l'intimé indique que la seule régularisation de la situation administrative des appelants n'est pas de nature à justifier de l'octroi de délais de paiement voire même d'un report de ce dernier dès lors qu'il n'existe aucune certitude quant au fait que les locataires soient en mesure d'apurer leur dette à l'issue d'un tel délai. Au surplus, il souligne qu'aucune proposition précise d'apurement échelonné de la dette n'est formulée par ses contradicteurs et cela alors même que l'importance de la dette impliquerait, sur une période de trois années, un versement supplémentaire de 380 euros par mois.





Sur ce :





En l'espèce, il résulte des pièces communiquées par les parties que leur situation financière a connu une évolution favorable.



En effet, M. [T] justifie disposer du même emploi depuis plus de trois ans, lui servant un revenu mensuel moyen de 1.662,37 euros pour 2021 et de 1.382,06 euros pour 2022 (conformément aux nets imposables annuels figurant aux bulletins de salaire des mois de décembre 2021, 19.948,41 euros, et d'avril 2022, 5.528,24 euros).



Mme [T] [O] pour sa part dispose d'un emploi dans le cadre d'un contrat de travail à durée déterminée, et cela depuis le second semestre 2021 (août'), lui ayant servi un revenu mensuel moyen de l'ordre de 2.057,57 euros par mois pour 2021 et de 2.271,36 euros pour janvier 2022 (conformément aux cumuls nets imposables annuels de décembre 2021, 10.287,86 euros, et de janvier 2022). 



Concernant leur situation, outre leurs trois enfants scolarisés en écoles maternelle et élémentaire, ils supportent les charges de la vie courante ainsi qu'un crédit renouvelable dont l'échéance du mois de janvier 2021 s'est élevée à 70 euros.



Cependant et au-delà de ces éléments, il doit être souligné que l'intimé communique aux débats un décompte de sa créance arrêté au 31 décembre 2021, établissant que malgré cette évolution favorable, les appelants ne se trouvent pas en capacité d'assumer le seul paiement du loyer dès lors qu'aucun mouvement au crédit de ce compte n'est enregistré depuis le 1er mai 2021 (113,90 euros), alors même que les appelants soutiennent que l'obtention par Mme [T] [O] devait permettre l'apurement du passif qu'ils avaient constitué et partant de la dette objet du présent contentieux.



Ainsi, il résulte de ce qui précède que les appelants ne démontrent aucunement qu'à l'issue d'un délai de trois années, ils se trouveraient en situation d'apurer le passif litigieux. Par ailleurs, le décompte de créance établit que malgré une amélioration de leur situation, les appelants ne se trouvent pas en capacité d'assumer même le seul paiement de leur loyer courant, leur dette s'établissant à la fin de l'année 2021 à plus de 19.000 euros.



Dans ces conditions, ils ne justifient pas de leur capacité à assumer en sus du loyer courant le paiement de l'arriéré qu'ils ont constitué.



Dans ces conditions, la décision de première instance doit être confirmée tant en ce qu'elle a rejeté leurs demandes en report et délais de paiement, qu'en ce qu'elle n'a pas suspendu les effets de l'acquisition de la clause résolutoire et partant les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation et a prononcé leur expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique.





Sur les demandes accessoires :





Le premier juge a prononcé l'exécution provisoire et condamné les locataires aux dépens.



Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants contestent que l'exécution soit compatible avec la nature de l'affaire et soulignent que l'ensemble de leurs difficultés résultait de leurs difficultés administratives qui ont été régularisées ce qui devait leur permettre de bénéficier de nouvelles aides au logement. Par ailleurs, ils soulignent que, bien qu'ayant connaissance de leurs difficultés, le premier juge les a condamné aux dépens, ils demandent donc à ce que ces derniers soient réservés.



Aux termes de ses dernières écritures, l'intimé indique que l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire et particulièrement justifiée au regard de l'ancienneté de sa créance. Enfin, il sollicite l'allocation d'une somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.









Sur ce :





En l'espèce, dès lors que le présent arrêt est insusceptible de recours suspensif, les demandes de confirmation et d'infirmation du prononcé de l'exécution provisoire ne peuvent qu'être déclarées sans objet.



Par ailleurs, les appelants qui succombent doivent être condamnés aux dépens, aucun motif ne justifiant de les réserver, la présente procédure d'appel se clôturant au prononcé de la présente décision. Les dispositions à ce titre de la décision de première instance, au regard de l'issue du présent litige, devant être confirmées.



Enfin, l'équité commande de condamner les appelants au paiement à l'intimé de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.







PAR CES MOTIFS





La cour,



DECLARE sans objet les demandes de confirmation et d'infirmation du prononcé de l'exécution provisoire ;



CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Angers du 26 novembre 2020 sauf en celle de ses dispositions ayant solidairement condamné Mme [T] [O] et M. [T] à payer à l'office public de l'habitat [Localité 3] Loire Habitat la somme de 9.058,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 1er septembre 2020 (terme d'août 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;



Statuant de nouveau de ce seul chef et y ajoutant :



CONDAMNE solidairement Mme [D] [T] [O] et M. [L] [T] à payer à l'office public de l'habitat [Localité 3] Loire Habitat la somme de 14.152,37 euros (quatorze mille cent cinquante deux euros et trente sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 4 mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;



CONDAMNE in solidum Mme [D] [T] [O] et M. [L] [T] à payer à l'office public de l'habitat [Localité 3] Loire Habitat la somme de 500 euros (cinq cents euros) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



CONDAMNE in solidum Mme [D] [T] [O] et M. [L] [T] aux dépens ;



ACCORDE au conseil de l'office public de l'habitat [Localité 3] Loire habitat le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE













C. LEVEUF C. MULLER