Cour d'Appel · 1ère Chambre — 11 octobre 2022

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 11 Octobre 2022 



 

N° RG 22/00236 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G5F7



Décision attaquée : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 18 Janvier 2022, RG 21/00162





Appelantes



S.A.R.L. GOELIA [Localité 36], dont le siège social est situé [Adresse 5]



S.A.R.L. GOELIA GESTION, dont le siège social est situé [Adresse 5]



Représentées par la SCP COUTIN, avocats postulants au barreau d'ALBERTVILLE

Représentées par la SELARL CVS, avocats plaidants au barreau de NANTES









Intimés



M. Et Mme [B] [J], demeurant [Adresse 13]



M. Et Mme [WL] [K], demeurant [Adresse 9]



M. Et Mme [UA] [D], demeurant [Adresse 4]



M. Et Mme [PT] [O], demeurant [Adresse 14]



M. Et Mme [KV] [L], demeurant [Adresse 24]



Mme [XG] [WK] et M. [S] [C], demeurant [Adresse 22]



M. [U] [I], demeurant [Adresse 1]



M. Et Mme [E] [F], demeurant [Adresse 30]



M. [RO] [M], demeurant [Adresse 6]



M. [G] [R], demeurant [Adresse 27]



M. [OX] [OC], demeurant [Adresse 31]



M. [HO] [BW], demeurant [Adresse 23]



M. [KW] [DM], demeurant [Adresse 32]



Mme [YX] [KA], demeurant [Adresse 29]



M. [OY] [IJ], demeurant [Adresse 19]



M. Et Mme [GU] [UV], demeurant [Adresse 33]



M. Et Mme [V] [W], demeurant [Adresse 26]



M. [JF] [ML], demeurant [Adresse 12]



M. Et Mme [X] [CR], demeurant [Adresse 28]



M. [AV] [TE], demeurant [Adresse 7]



M. [G] [RN], demeurant [Adresse 3]



M. Et Mme [FD] [GT], demeurant [Adresse 20]



M. Et Mme [BG], demeurant [Adresse 25]



M. Et Mme [N] [NH], demeurant [Adresse 8]



M. Et Mme [LR] [DC], demeurant [Adresse 18]



M. [EH] [JE]-[SJ], demeurant [Adresse 11]



M. [H] [XH], demeurant [Adresse 21]



M. Et Mme [FY] [P], demeurant [Adresse 17]



M. Et Mme [WL] [T], demeurant [Adresse 16]



Mme [UU] et M. [ZS], demeurant [Adresse 2]



S.C.I. MASSANDRE, dont le siège social est situé [Adresse 10]



S.C.I. JASPE, dont le siège social est situé [Adresse 15]



S.C.I. M2L, dont le siège social est situé [Adresse 34]



Représentés par la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocats au barreau d'ALBERTVILLE







-=-=-=-=-=-=-=-=-





COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 21 juin 2022 avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- M. Michel FICAGNA, Président, 



- Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller,



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, 





-=-=-=-=-=-=-=-=-





Il a été procédé au rapport.





EXPOSÉ DU LITIGE



La société Goelia [Localité 36] exploite une résidence de tourisme à [Localité 36] dénommée [Adresse 35], pour les besoins de laquelle elle a pris à bail commercial un certain nombre d'appartements appartenant à des particuliers.



Les baux initiaux, d'une durée de neuf ans, ont été renouvelés au 1er janvier 2012 à la suite d'un congé avec offre de renouvellement. Un premier contentieux a opposé les bailleurs au preneur concernant l'application de la clause d'indexation des loyers, ce qui a donné lieu à un jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Albertville le 21 juin 2016, aux termes duquel la société Goelia Saint [G] a été condamnée à payer des arriérés de loyers à divers bailleurs.



Par courrier du 17 mars 2020, adressé à l'ensemble des propriétaires bailleurs, la société Goelia Saint [G] a informé ceux-ci que, en considération des circonstances exceptionnelles liées au confinement décidé par le Gouvernement pour motif sanitaire (crise Covid 19), elle suspendait le paiement de tous les loyers à compter du 14 mars 2020 jusqu'à la reprise normale de l'activité.



Par acte délivré le 11 décembre 2020, 36 propriétaires bailleurs de la résidence [Adresse 35] ont fait délivrer à la société Goelia Saint [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour avoir paiement d'une somme globale de 48.726,58 € correspondant aux loyers restés impayés pour les 1er et 2ème trimestres de l'année 2020.



En réponse la société Goelia Saint [G] a fait savoir aux bailleurs qu'elle n'entendait pas payer cette somme en se prévalant de l'article 10.3 du contrat de bail prévoyant la possibilité pour le preneur de suspendre le paiement du loyer «en cas de force majeure interrompant l'activité touristique».



C'est dans ces conditions que, par acte délivré le 6 mai 2021, la société Goelia Saint [G] a été assignée devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albertville, par 33 propriétaires bailleurs, aux fins d'être condamnée au paiement des arriérés de loyers pour un montant global de 70.914,39 € (réparti selon un tableau entre les différents bailleurs) et que soit constatée la résiliation des baux correspondants pour 25 d'entre eux, avec expulsion du preneur et paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer. Il était également demandé qu'il soit ordonné, sous astreinte, à la société Goelia Saint [G], de justifier du chiffre d'affaires réalisé dans la résidence le [Adresse 35] pour les exercices 2018-2019-2020 et 1er trimestre 2021, ainsi qu'un bilan des trois mêmes exercices comportant les informations prévues par l'article L. 321-2 du code du tourisme.



La société Goelia Saint [G] s'est opposée aux demandes en invoquant des contestations sérieuses, et, subsidiairement, a sollicité des délais de paiement pour l'éventuel reliquat de loyers restant dû.





Par ordonnance contradictoire rendue le 14 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albertville a:




débouté M. [AV] [TE] de sa demande de constat de résiliation du bail commercial signé avec la société Goelia Saint [G],





dit que la demande de constat de résiliation formée par les consorts [D] est sans objet, le bail ayant pris fin suite au congé sans offre de renouvellement au 31 décembre 2020,





déclaré recevables et fondées les demandes des autres requérants,





condamné la société Goelia Saint [G] à payer aux requérants ci-dessous déterminés les sommes provisionnelles suivantes, en deniers et quittance, à valoir sur la créance de loyers, accessoires et charges:








M. et Mme [J] [B] (lot n° 30)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





M. et Mme [W] [V] (lot n° 46)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





La SCI Jaspe (lot n° 32)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





M. et Mme [P] [A] (lot n° 19)



1.229,38



702,18



1.931,56 €





M. et Mme [T] [WL] (lot n° 65)



1.193,51



681,70



1.875,21 €





M. et Mme [K] [WL] (lot n° 35)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





M. et Mme [D] (lot n° 90)



1.392,73



795,48



2.188,21 €





M. et Mme [O] [PT] (lot n° 51)



1.252,06



715,14



1.967,20 €





M. et Mme [L] [KV] (lot n° 57)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





Mme [WK] et M. [C] [S] (lot n° 29)



1.398,70



826,02



2.224,72 €





M. [I] [U] (lot n° 107)



1.527,66



872,55



2.400,21 €





M. et Mme [F] (lot n° 31)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





M. [M] [RO] (lot n° 38)



1.534,24



876,31



2.410,55 €





M. [R] [G] (lot n° 74)



744,09



425,00



1.169,09 €





M. [OC] [OX] (lot n° 45)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





M. [BW] [HO] (lot n° 36)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





la SCI Massandre (lot n° 89)



1.392,73



795,48



2.188,21 €





M. [DM] [KW] (lot n° 85)



1.392,73



795,48



2.188,21 €





Mme [KA]-[Y] [YX] (lot n° 10)



1.225,72



700,09



1.925,81 €





M. [IJ] [OY] (lot n° 54)



1.527,65



872,55



2.400,20 €





M. et Mme [UV] [GU] (lot n° 82)



1.260,18



719,78



1.979,96 €





M. [ML] [JF] (lot n° 103)



1.527,65



872,55



2.400,20 €





M. et Mme [CR] [X] (lot n° 8)



1.225,72



700,09



1.925,81 €





M. [TE] [Z] [AV] (lot n° 77)



1.225,72



1.400,19



2.625,91 €





M. [RN] [G] (lot n° 50)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





la SCI M2L (lot n° 104)



1.434,56



819,38



2.253,94 €





M. et Mme [GT] (lot n° 87)



1.392,75



795,50



2.188,25 €





M. et Mme [BG] (lot n° 56)



1.274,58



728,00



2.002,58 €





M. et Mme [NH] [N] (lot n° 33)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





M. et Mme [DC] (lot n° 41)



1.534,24



876,31



2.410,55 €





les consorts [UU] et [ZS] (lot n° 67)



1.193,51



681,70



1.875,21 €





M. [SJ] [EH] (lot n° 99)



1.277,20



729,50



2.006,70 €





M. [XH] [H] (lot n° 91)



1.527,65



872,55



2.400,20 €









44.671,96



26.242,43



70.914,38 €










constaté l'acquisition des clauses résolutoires à compter du 12 janvier 2021 pour les baux suivants:


M. et Mme [K] [WL] (lot n° 35)

M. et Mme [W] [V] (lot n° 46)

M. et Mme [O] [PT] (lot n° 51)

M. et Mme [L] [KV] (lot n° 57)

Mme [WK] et M. [C] [S] (lot n° 29)

M. [I] [U] (lot n° 107)

M. et Mme [F] (lot n° 31)

M. [M] [RO] (lot n° 38)

M. [R] [G] (lot n° 74)

M. [OC] [OX] (lot n° 45)

M. [BW] [HO] (lot n° 36)

Mme [KA]-[Y] [YX] (lot n° 10)

M. [IJ] [OY] (lot n° 54)

M. et Mme [UV] [GU] (lot n° 82)

M. [ML] [JF] (lot n° 103)

M. [RN] [G] (lot n° 50)

la SCI M2L (lot n° 104)

M. et Mme [GT] (lot n° 87)

M. et Mme [NH] [N] (lot n° 33)

les consorts [UU] et [ZS] (lot n° 67)

M. [SJ] [EH] (lot n° 99)

M. [XH] [H] (lot n° 91)

La SCI Jaspe (lot n° 32)




suspendu la réalisation et les effets de la clause résolutoire figurant aux baux liant les parties susvisées et dit que la société Goelia Saint [G] pourra s'acquitter de sa dette par un versement à intervenir dans le délai de quatre mois suivant la signification de la décision, en sus des loyers et charges courants,





dit qu'à défaut du règlement à son échéance ou d'un retard dans le paiement du loyer courant:


- la totalité du solde deviendra immédiatement exigible,

- le bail sera résolu entre les parties à la date du 12 janvier 2021 sans autre formalité et automatiquement,

- la société Goelia Saint [G] sera redevable à compter de cette date du 12 janvier 2021, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges locatives, et ce jusqu'à son départ définitif,

- il pourra être procédé à l'expulsion de la société Goelia Saint [G] ainsi que de tous occupants de son chef et au besoin avec l'assistance de la force publique, des locaux qu'elle occupe en exécution de ces baux dans la résidence [Adresse 35] à [Localité 36],




enjoint à la société Goelia Saint [G] d'apporter les justificatifs comptables des chiffres énoncés à l'appui du tableau produit en pièce n° 15, et notamment les bilans annuels des trois années 2018 à 2020 et les comptes d'exploitation,





dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,





condamné la société Goelia Saint [G] à verser à chacun des requérants une somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,





rejeté les autres demandes,





condamné la société Goelia Saint [G] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.




Par déclaration du 10 février 2022, la société Goelia Gestion a interjeté appel de cette décision (R.G. 22/00236). Puis, par déclaration du 14 février 2022, la société Goelia Saint [G] a interjeté appel à son tour de la même décision (R.G. 22/00252).



Les deux affaires ont été clôturées à la date du 23 mai 2022 et renvoyées à l'audience du 21 juin 2022, à laquelle elles ont été retenues et mises en délibéré à la date du 11 octobre 2022.



Les deux appels portant sur la même décision, le premier ayant été formé par erreur par la société Goelia Gestion seul (gérante de la société Goelia Saint [G]), il convient d'en ordonner la jonction.





Par conclusions notifiées le 20 mai 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la société Goelia Saint [G] demande en dernier lieu à la cour de:



Vu l'article 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1104, 1218, 1219, 1343-5, 1351, 1719, 1722 du code civil,

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats, et en particulier les baux commerciaux en leur article 10.3,




infirmer l'ordonnance dont appel sur les chefs suivants:




«' déclarons recevables et fondées les demandes des autres requérants,



' condamnons la société Goelia Saint [G] à payer aux requérants ci-dessous déterminés les sommes provisionnelles suivantes, en deniers et quittance, à valoir sur la créance de loyers, accessoires et charges:







M. et Mme [J] [B] (lot n° 30)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





M. et Mme [W] [V] (lot n° 46)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





La SCI Jaspe (lot n° 32)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





M. et Mme [P] [A] (lot n° 19)



1.229,38



702,18



1.931,56 €





M. et Mme [T] [WL] (lot n° 65)



1.193,51



681,70



1.875,21 €





M. et Mme [K] [WL] (lot n° 35)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





M. et Mme [D] (lot n° 90)



1.392,73



795,48



2.188,21 €





M. et Mme [O] [PT] (lot n° 51)



1.252,06



715,14



1.967,20 €





M. et Mme [L] [KV] (lot n° 57)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





Mme [WK] et M. [C] [S] (lot n° 29)



1.398,70



826,02



2.224,72 €





M. [I] [U] (lot n° 107)



1.527,66



872,55



2.400,21 €





M. et Mme [F] (lot n° 31)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





M. [M] [RO] (lot n° 38)



1.534,24



876,31



2.410,55 €





M. [R] [G] (lot n° 74)



744,09



425,00



1.169,09 €





M. [OC] [OX] (lot n° 45)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





M. [BW] [HO] (lot n° 36)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





la SCI Massandre (lot n° 89)



1.392,73



795,48



2.188,21 €





M. [DM] [KW] (lot n° 85)



1.392,73



795,48



2.188,21 €





Mme [KA]-[Y] [YX] (lot n° 10)



1.225,72



700,09



1.925,81 €





M. [IJ] [OY] (lot n° 54)



1.527,65



872,55



2.400,20 €





M. et Mme [UV] [GU] (lot n° 82)



1.260,18



719,78



1.979,96 €





M. [ML] [JF] (lot n° 103)



1.527,65



872,55



2.400,20 €





M. et Mme [CR] [X] (lot n° 8)



1.225,72



700,09



1.925,81 €





M. [TE] [Z] [AV] (lot n° 77)



1.225,72



1.400,19



2.625,91 €





M. [RN] [G] (lot n° 50)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





la SCI M2L (lot n° 104)



1.434,56



819,38



2.253,94 €





M. et Mme [GT] (lot n° 87)



1.392,75



795,50



2.188,25 €





M. et Mme [BG] (lot n° 56)



1.274,58



728,00



2.002,58 €





M. et Mme [NH] [N] (lot n° 33)



1.398,70



798,89



2.197,59 €





M. et Mme [DC] (lot n° 41)



1.534,24



876,31



2.410,55 €





les consorts [UU] et [ZS] (lot n° 67)



1.193,51



681,70



1.875,21 €





M. [SJ] [EH] (lot n° 99)



1.277,20



729,50



2.006,70 €





M. [XH] [H] (lot n° 91)



1.527,65



872,55



2.400,20 €









44.671,96



26.242,43



70.914,38 €







' constatons l'acquisition des clauses résolutoires à compter du 12 janvier 2021 pour les baux suivants:

M. et Mme [K] [WL] (lot n° 35)

M. et Mme [W] [V] (lot n° 46)

M. et Mme [O] [PT] (lot n° 51)

M. et Mme [L] [KV] (lot n° 57)

Mme [WK] et M. [C] [S] (lot n° 29)

M. [I] [U] (lot n° 107)

M. et Mme [F] (lot n° 31)

M. [M] [RO] (lot n° 38)

M. [R] [G] (lot n° 74)

M. [OC] [OX] (lot n° 45)

M. [BW] [HO] (lot n° 36)

Mme [KA]-[Y] [YX] (lot n° 10)

M. [IJ] [OY] (lot n° 54)

M. et Mme [UV] [GU] (lot n° 82)

M. [ML] [JF] (lot n° 103)

M. [RN] [G] (lot n° 50)

la SCI M2L (lot n° 104)

M. et Mme [GT] (lot n° 87)

M. et Mme [NH] [N] (lot n° 33)

les consorts [UU] et [ZS] (lot n° 67)

M. [SJ] [EH] (lot n° 99)

M. [XH] [H] (lot n° 91)

La SCI Jaspe (lot n° 32)



' suspendons la réalisation et les effets de la clause résolutoire figurant aux baux liant les parties susvisées et dit que la société Goelia Saint [G] pourra s'acquitter de sa dette par un versement à intervenir dans le délai de quatre mois suivant la signification de la décision, en sus des loyers et charges courants,



' disons qu'à défaut du règlement à son échéance ou d'un retard dans le paiement du loyer courant:

- la totalité du solde deviendra immédiatement exigible,

- le bail sera résolu entre les parties à la date du 12 janvier 2021 sans autre formalité et automatiquement,

- la société Goelia Saint [G] sera redevable à compter de cette date du 12 janvier 2021, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges locatives, et ce jusqu'à son départ définitif,

- il pourra être procédé à l'expulsion de la société Goelia Saint [G] ainsi que de tous occupants de son chef et au besoin avec l'assistance de la force publique, des locaux qu'elle occupe en exécution de ces baux dans la résidence [Adresse 35] à [Localité 36],



' enjoignons à la société Goelia Saint [G] d'apporter les justificatifs comptables des chiffres énoncés à l'appui du tableau produit en pièce n° 15, et notamment les bilans annuels des trois années 2018 à 2020 et les comptes d'exploitation,



' condamnons la société Goelia Saint [G] à verser à chacun des requérants une somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



' rejetons les autres demandes,



' condamnons la société Goelia Saint [G] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.»



Et statuant à nouveau,



A titre principal:




dire et juger que des contestations sérieuses, résultant tant des stipulations de l'article 10.3 des baux commerciaux que du droit commun, s'opposent à la constatation en référé de l'acquisition des clauses résolutoires desdits baux et à l'octroi de toute provision au bénéfice des intimés,





déclarer en conséquence irrecevables et mal fondées les demandes présentées par les intimés à l'encontre de la société Goelia Saint [G],





dire n'y avoir lieu à référé,





débouter les intimés de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Goelia Saint [G],




A titre infiniment subsidiaire: si par extraordinaire le juge des référés considérait qu'il est compétent et que des sommes resteraient à régler au titre des loyers afférents aux périodes de restriction de l'activité,




accorder à la société Goelia Saint [G] des délais, suspensifs de l'acquisition des clauses résolutoires, afin de lui permettre de régulariser la situation et procéder au paiement d'éventuels reliquats demeurant dus,




En toute hypothèse:




condamner les intimés à payer à la société Goelia Saint [G] la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.








Par conclusions notifiées le 19 mai 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. et Mme [J], M. et Mme [W], M. et Mme [P], M. et Mme [T], M. et Mme [K], M. et Mme [D], M. et Mme [O], M. et mme [L], Mme [WK] et M. [C], M. [I], M. et Mme [F], M. [M], M. [R], M. [OC], M. [BW], M. [DM], Mme [KA], M. [IJ], M. et Mme [UV], M. [ML], M. et Mme [CR], M. [TE], M. [RN], M. et Mme [GT], M. et Mme [BG], M. et Mme [NH], M. et Mme [DC], Mme [UU] et M. [ZS], M. [JE]-[SJ], M. [XH], la SCI Massandre, la SCI Jaspe et la SCI M2L, demandent en dernier lieu à la cour de:




confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a:




' jugé que les causes d'exonération fondées invoquées par la société Goelia Saint [G] ne constituent pas une contestation sérieuse,



' condamné la société Goelia à payer à chacun des requérants la somme provisionnelle figurant dans le tableau reproduit ci-dessus, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2020,



' ordonné à la société Goelia de:

- justifier, en application des dispositions du bail, le chiffre d'affaires réalisé dans la résidence [Adresse 35] pour les exercices 2018-2019-2020 et 1er trimestre 2021 ce, chaque trimestre échu par un compte d'exploitation,

- de communiquer, en application de l'article L. 321-2 du code du tourisme, un bilan des 3 années écoulées (2018-2019-2020) précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes,

le tout sous astreinte de 1.000 € par jour de retard,



' condamné la société Goelia Saint [G] au paiement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,




infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire, et accordé à la société Goelia Saint [G] un délai de paiement de quatre mois suivant la signification de l'ordonnance, afin de permettre à Goelia Saint [G] de régler les loyers concernés,




Statuant à nouveau,




condamner la société Goelia à payer à chacun des requérants la somme provisionnelle suivante à valoir sur l'arriéré locatif dû au titre du loyer du 1er trimestre 2021:








M. et Mme [J] [B] (lot n° 30)



798,89





M. et Mme [W] [V] (lot n° 46)



798,89





La SCI Jaspe (lot n° 32)



798,89





M. et Mme [P] [A] (lot n° 19)



702,18





M. et Mme [T] [WL] (lot n° 65)



681,70





M. et Mme [K] [WL] (lot n° 35)



798,89





M. et Mme [D] (lot n° 90)



795,48





M. et Mme [O] [PT] (lot n° 51)



715,14





M. et Mme [L] [KV] (lot n° 57)



798,89





Mme [WK] et M. [C] [S] (lot n° 29)



826,02





M. [I] [U] (lot n° 107)



872,55





M. et Mme [F] (lot n° 31)



798,89





M. [M] [RO] (lot n° 38)



876,31





M. [R] [G] (lot n° 74)



425,00





M. [OC] [OX] (lot n° 45)



bien cédé





M. [BW] [HO] (lot n° 36)



798,89





la SCI Massandre (lot n° 89)



795,48





M. [DM] [KW] (lot n° 85)



795,48





Mme [KA]-[Y] [YX] (lot n° 10)



700,09





M. [IJ] [OY] (lot n° 54)



872,55





M. et Mme [UV] [GU] (lot n° 82)



749,94





M. [ML] [JF] (lot n° 103)



872,55





M. et Mme [CR] [X] (lot n° 8)



700,09





M. [TE] [Z] [AV] (lot n° 77)



700,09





M. [RN] [G] (lot n° 50)



798,89





la SCI M2L (lot n° 104)



819,38





M. et Mme [GT] (lot n° 87)



795,50





M. et Mme [BG] (lot n° 56)



728,00





M. et Mme [NH] [N] (lot n° 33)



832,80





M. et Mme [DC] (lot n° 41)



876,31





les consorts [UU] et [ZS] (lot n° 67)



681,70





M. [SJ] [EH] (lot n° 99)



729,50





M. [XH] [H] (lot n° 91)



872,55









24.807,50










constater que par l'effet du commandement en date du 11 décembre 2020 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail est acquise depuis le 11 janvier 2021 pour les lots dont les propriétaires sont les suivants:


M. et Mme [K] [WL] (lot n° 35)

M. et Mme [W] [V] (lot n° 46)

M. et Mme [D] (lot n° 90)

M. et Mme [O] [PT] (lot n° 51)

M. et Mme [L] [KV] (lot n° 57)

Mme [WK] et M. [C] [S] (lot n° 29)

M. [I] [U] (lot n° 107)

M. et Mme [F] (lot n° 31)

M. [M] [RO] (lot n° 38)

M. [R] [G] (lot n° 74)

M. [OC] [OX] (lot n° 45)

M. [BW] [HO] (lot n° 36)

Mme [KA]-[Y] [YX] (lot n° 10)

M. [IJ] [OY] (lot n° 54)

M. et Mme [UV] [GU] (lot n° 82)

M. [ML] [JF] (lot n° 103)

M. [RN] [G] (lot n° 50)

la SCI M2L (lot n° 104)

M. et Mme [GT] (lot n° 87)

M. et Mme [NH] [N] (lot n° 33)

les consorts [UU] et [ZS] (lot n° 67)

M. [SJ] [EH] (lot n° 99)

M. [XH] [H] (lot n° 91)

La SCI Jaspe (lot n° 32)




constater que la société Goelia occupe depuis cette date les locaux précités sans droit ni titre,





en conséquence, constater la résiliation du bail souscrit avec les requérants précités, et ordonner l'expulsion immédiate de la société Goelia et de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,





condamner la société Goelia, à payer à chacun des requérants précités une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer jusqu'à son complet délaissement des lieux,




En tout état de cause,




condamner la société Goelia à payer à chacun des requérants la somme de 350 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.










MOTIFS ET DÉCISION



La société Goelia Gestion, qui a interjeté appel de l'ordonnance, n'était pas partie en première instance, de sorte qu'elle doit être mise hors de cause, l'appel ayant été fait à son nom par erreur, et régularisé ensuite par un second appel formé par la société Goelia Saint [G], seule concernée par le litige.





1/ Sur les observations liminaires de la société Goelia Saint [G]



La société Goelia Saint [G], dans le corps de ses conclusions, soulève «l'irrecevabilité» de la demande de M. [TE] dont le bail ne contient aucune clause résolutoire, tout en demandant la confirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté M. [TE] de sa demande en résiliation du bail, sans conclure à l'irrecevabilité dans son dispositif.



Il ne s'agit à l'évidence pas d'une fin de non-recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile, mais d'un moyen de rejet au fond, il n'y a donc pas d'exception liminaire à examiner.



En tout état de cause il y a lieu de souligner que M. [TE] ne demande pas en appel la constatation de la résiliation de son bail.





2/ Sur l'existence de contestations sérieuses



En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



La société Goelia Saint [G] fait grief au premier juge de n'avoir pas examiné le moyen fondé sur l'article 10.3 des contrats de bail, qui justifierait la suspension du paiement des loyers en raison des circonstances exceptionnelles de la crise sanitaire.



Les intimés concluent que ce moyen est inopérant en soutenant que l'événement invoqué ne remplit pas la condition d'irrésistibilité de la force majeure s'agissant d'une obligation pécuniaire toujours susceptible d'être exécutée.



Il résulte des baux produits aux débats qu'ils contiennent tous une clause figurant au 3° de l'article 10 - «prix du loyer» selon laquelle:



«De convention expresse entre les parties, le règlement du loyer sera suspendu en cas de force majeure interrompant l'activité touristique (tels que tremblement de terre, catastrophes naturelles, état de guerre ou demande siège, entrave à la libre circulation des personnes et des biens). Dans ce cas, le loyer versé par le preneur sera égal à 80 % du loyer net de charges encaissé auprès des vacanciers ayant effectué leur séjour dans les logements objet du présent bail».



S'il est exact que la force majeure ne peut en principe pas être invoquée pour la suspension d'une obligation en paiement, il en va différemment lorsqu'elle a été prévue par le contrat comme un motif de suspension d'une telle obligation, ce qui est bien le cas en l'espèce.



L'application de cette clause au présent litige nécessite une interprétation en ce sens qu'il y a lieu de qualifier l'événement invoqué par le preneur comme constitutif ou non d'une force majeure, appréciation qui relève des seuls pouvoirs du juge du fond.



L'existence de cette clause est susceptible de justifier la suspension de paiement des loyers par le preneur et de faire échec à la résiliation des baux, de sorte que l'ensemble des demandes des propriétaires bailleurs se heurte à une contestation sérieuse.



L'ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu'elle a prononcé des condamnations en paiement de provisions à valoir sur les loyers à l'encontre de la société Goelia Saint [G] et en ce qu'elle a constaté la résiliation de certains baux (et toutes les dispositions qui en découlent). Les parties seront renvoyées à se pourvoir devant le juge du fond.





3/ Sur la communication des éléments comptables



La société Goelia Saint [G] soutient qu'elle a communiqué les pièces comptables exigées par l'article L. 321-2 du code du tourisme et ne peut être contrainte à de nouvelles productions.



Les intimés demandent la confirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a ordonné la production de documents comptables et ne se satisfont pas des documents communiqués.



En application de l'article L. 321-2 du code du tourisme, l'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.

Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.



Le compte d'exploitation, qui n'est communiqué que si les propriétaires en font la demande, ne peut être constitué d'un simple extrait du bilan, lequel leur est obligatoirement adressé chaque année, et doit comporter un détail des charges variables et des charges fixes (3e Civ., 19 octobre 2017, pourvoi n° 16-21.460, Bull. 2017, III, n° 117).



En l'espèce, le document produit par la société Goelia Saint [G] en première instance ne correspond à l'évidence pas aux documents exigés par la loi, puisqu'il s'agit d'une simple feuille volante intitulée «compte d'exploitation» (pièce n° 15 de l'appelante) dont l'origine n'est pas justifiée, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a ordonné la communication des documents réclamés.



En appel la société Goelia Saint [G] produit trois pièces supplémentaires, à savoir:

- un document intitulé «balance des comptes» pour les quatre exercices de 2018 à 2021 relatant les chiffres en débit et crédit concernant l'hébergement (pièce n° 29),

- une attestation établie par son expert-comptable attestant du résultat net d'exploitation avant et après loyers pour les exercices clos au 31 octobre des années 2019, 2020 et 2021, et contenant le compte d'exploitation avec indication des charges fixes et variables (pièce n° 30),

- une balance analytique pour la période du 1er novembre 2020 au 30 avril 2021, non visée par l'expert comptable (pièce n° 31).



Il résulte de ces documents que si l'obligation relevant du premier alinéa de l'article L. 321-2 a été remplie par la communication des comptes d'exploitation, force est de constater que la société Goelia Saint [G] n'a toujours pas communiqué ses bilans pour les exercices concernés, alors qu'il s'agit d' une obligation devant être accomplie chaque année, ce dont elle ne justifie pas.



C'est en vain que la société Goelia Saint [G] prétend que les informations fournies seraient suffisantes, alors que la loi lui impose la communication annuelle, à l'ensemble des propriétaires bailleurs, de son bilan annuel, terme qui est sans ambiguïté et désigne à l'évidence le document comptable correspondant, complété par les informations requises par la loi, à savoir les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.



L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a enjoint à la société Goelia Saint [G] de communiquer les bilans annuels des trois années 2018 à 2020, en l'absence de contestation sérieuse.



La société Goelia Saint [G] n'ayant pas déféré à cette obligation impérative, malgré la décision déférée, il sera ajouté une astreinte de 50 € par jour de retard dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt.





4/ Sur les autres demandes



Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une quelconque des parties.



Il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.









PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,





Ordonne la jonction des affaires enrôlées respectivement sous les numéros 22/00236 et 22/00252,



Met hors de cause la société Goelia Gestion qui n'était pas partie en première instance,



Infirme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albertville le 14 février 2022, sauf en ce qu'elle a:

- enjoint à la société Goelia Saint [G] d'apporter les justificatifs comptables des chiffres énoncés à l'appui du tableau produit en pièce n° 15, et notamment les bilans annuels des trois années 2018 à 2020 et les comptes d'exploitation,



Statuant à nouveau sur l'ensemble des autres dispositions, et y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement d'arriérés de loyers et de constatation de la résiliation des baux commerciaux consentis par les intimés à la société Goelia Saint [G] en raison d'une contestation sérieuse,



Renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,



Dit que la société Goelia Saint [G] devra communiquer aux intimés, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, le bilan comptable des exercices 2018 à 2020, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, conformément aux dispositions de l'article L. 321-2 du code du tourisme, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé ce délai,



Rejette le surplus des demandes,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une quelconque des parties,



Dit que chaque partie conservera la charge des ses propres dépens, de première instance et d'appel.







Ainsi prononcé publiquement le 11 octobre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Alyette FOUCHARD, Conseillère, en remplacement de Michel FICAGNA, Président régulièrement empêché et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, P / Le Président,