Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 7 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 07 OCTOBRE 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03462 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFIY5



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Janvier 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/56524





APPELANT 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet ROUMILHAC, agissant sous le nom commercial CABINET JOURDAN, dont le siège social est [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Assisté par Me Auriane GAY, avocat au barreau de PARIS, toque : A466 





INTIMEE 



S.C.I. LE SPHINX prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Assistée par Me Sandrine DELOUCHE-MILLET, avocat au barreau de NANTERRE, toque : PN225 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, lors de la mise à disposition. 









La SCI Le Sphinx est propriétaire d'un bien immobilier, anciennement le lot n°104, situé [Adresse 3]. Elle est également copropriétaire du lot n° 103 au sein de l'immeuble situé [Adresse 1].



A l'origine, l'immeuble situé [Adresse 1] constituait une seule copropriété. Cette copropriété a fait l'objet d'une scission par soustraction du lot n° 104, autorisée par décision de l'assemblée générale du 13 janvier 2016 et actée par acte notarié portant modificatif au règlement de copropriété du 8 septembre 2017.



Cet acte notarié créait une servitude au profit du [Adresse 3], afin que ses occupants puissent utiliser le local à poubelles situé au [Adresse 1].



Suivant procès-verbal du 9 février 2021, l'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 1] a décidé de modifier le système de sécurité de la porte d'entrée et de la porte d'accès au local à poubelles en instaurant un système d'accès par badge.



Un seul badge d'accès ayant été remis à la SCI Le Sphinx, les occupants du [Adresse 3], locataires de la SCI, n'ont plus eu accès au local à poubelles du [Adresse 1] à compter de la réalisation de ces travaux. 



Après une mise en demeure infructueuse, la SCI Le Sphinx a, par acte du 30 juillet 2021, assigné en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devant le président du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la remise de badges d'entrée et de codes d'accès.



Par ordonnance du 10 janvier 2022, le juge des référés a : 




condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à remettre à la SCI Le Sphinx dix badges d'accès de la porte équipée d'un dispositif de sécurité au [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, pendant un délai de 90 jours ;

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à remettre à la SCI Le Sphinx le code d'accès de la porte d'accès au couloir d'entrée située au rez-de-chaussée du [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, pendant un délai de 90 jours ; 

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'ajout de la SCI Le Sphinx au répertoire de l'interphone du [Adresse 1] ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur dommages et intérêts ; 

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens de l'instance ; 

condamné le même syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Le Sphinx la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Par déclaration du 10 février 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a relevé appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 juin 2022, il demande à la cour de : 




infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle : 


l'a condamné à remettre à la SCI Le Sphinx dix badges d'accès de la porte équipée d'un dispositif de sécurité au [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard et pendant un délai de 90 jours ;

l'a condamné à remettre à la SCI Le Sphinx le code d'accès de la porte d'accès au couloir d'entrée située au rez-de-chaussée du [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours ;

l'a débouté de toutes ses demandes ;

l'a condamné à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;



statuant à nouveau de ces chefs,


dire n'y avoir lieu à référé sur toutes les demandes de la SCI Le Sphinx ;


en conséquence,


l'en débouter ;

condamner la SCI Le Sphinx au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;

condamner la SCI Le Sphinx aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

confirmer la décision déférée pour le surplus.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 juin 2022, la SCI Le Sphinx demande à la cour de : 




confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 


condamné le syndicat des copropriétaires à lui remettre dix badges d'accès de la porte équipée d'un dispositif de sécurité au [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours ;

condamné le syndicat des copropriétaires à lui remettre le code d'accès de la porte d'accès au couloir d'entrée située au rez-de-chaussée du [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours, pendant un délai de 90 jours ;

condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;


infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur dommages et intérêts ; 


statuant à nouveau de ce chef,


condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 2.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts ;

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel. 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 août 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.













SUR CE, LA COUR,



Sur la demande de remise des badges



Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



La SCI Le Sphinx, qui fonde son action notamment sur ce texte, soutient qu'elle dispose d'une servitude consentie par l'acte notarié du 8 septembre 2017 lui permettant d'accéder au local à poubelles situé au [Adresse 1] et qu'il existe un trouble manifestement illicite résultant de la violation de cette servitude par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].



Elle expose qu'à la suite de la mise en place d'un dispositif sécurisé avec badges et codes d'accès, ses locataires, privés de ces badges et codes, ont été empêchés « du jour au lendemain » d'accéder au local à poubelles situé au [Adresse 1], alors que l'immeuble du [Adresse 3] ne dispose pas d'un tel local. 



Elle précise que cette mesure a été prise sans aucun avertissement et sans qu'il ne soit justifié d'aucune nuisance liée à l'utilisation de ce local et ce, alors qu'antérieurement à la scission de la copropriété et pendant vingt ans, le partage d'un même local à poubelles n'a jamais posé de difficulté.



Le syndicat des copropriétaires réplique, pour l'essentiel, qu'il n'existe pas de trouble manifestement illicite dès lors, d'une part, qu'il n'avait aucune obligation d'avertir au préalable la SCI Le Sphinx et que celle-ci était informée de la fermeture du local à poubelles depuis l'assemblée générale du 19 février 2021 ayant autorisé les travaux de sécurisation de l'immeuble, d'autre part, que la servitude est entachée de nullité comme ayant été consentie à titre gratuit, raison pour laquelle il a saisi le juge du fond en nullité ou résolution.



Il ajoute que l'utilisation du local à poubelles par la SCI génère des nuisances dans les parties communes et des problèmes d'hygiène car le local est trop exigu pour contenir les poubelles de deux immeubles et les conteneurs sont en surcharge d'ordures et débordent. La décision du juge des référés porterait en conséquence atteinte à l'ordre public sanitaire, le local étant saturé de déchets.



Il précise qu'étant propriétaire de l'immeuble du [Adresse 3], la société Sphinx dispose d'autres espaces lui permettant d'entreposer ses poubelles.



La cour relève que l'acte notarié du 8 septembre 2017 comportant le modificatif au règlement de copropriété comporte un paragraphe intitulé « servitudes pour l'accès aux locaux « poubelles » situés au rez-de-chaussée de la copropriété », qui stipule que : 



« Pour accéder et utiliser les locaux « poubelles » situés au rez-de-chaussée du fonds servant, le fonds servant sera grevé au profit du fonds dominant, à titre de servitude réelle et perpétuelle : 

- D'une servitude de passage pour l'accès aux locaux « poubelles ». Cette servitude s'exercera sur le couloir d'entrée situé au rez-de-chaussée du bâtiment constituant le fonds servant ;

- D'une servitude d'utilisation des locaux « poubelles » pour pouvoir y entreposer des déchets ménagers.

Ces servitudes pourront s'exercer en tout temps et heures au profit du propriétaire du fonds dominant, de ses occupants, employés, techniciens, fournisseurs,..., et, d'une manière générale, au profit de toutes personnes auxquelles il appartiendra d'accéder à ces locaux ».



Il est constant que le fonds servant est l'immeuble du [Adresse 1] et le fonds dominant le [Adresse 3]. Il résulte en conséquence de cette servitude conventionnelle un droit de passage sur le couloir d'entrée situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 1] au profit de l'immeuble du [Adresse 3] ainsi qu'un droit d'utilisation du local à poubelles, les termes de l'acte étant limpides et ne nécessitant aucune interprétation.



Dès lors, la suppression de ces droits de passage et d'usage par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en violation de la servitude conventionnelle est constitutive d'un trouble manifestement illicite.



Ce trouble est d'autant plus caractérisé que, comme l'expose la SCI Le Sphinx, la violation de la servitude conventionnelle n'a été précédée d'aucun avertissement ou délai de préavis permettant à la société et à ses locataires de s'organiser le cas échéant, si bien que ceux-ci se sont trouvés soudainement privés de tout local pour entreposer leurs déchets ménagers, ainsi qu'il en est justifié par les lettres produites. 



La circonstance qu'une action au fond en nullité ou résolution de la servitude ait été engagée par le syndicat des copropriétaires est sans incidence, celle-ci étant toujours applicable à ce jour. Il appartiendra au juge du fond de statuer sur sa validité au regard des moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires, étant rappelé que le juge des référés n'a pas le pouvoir d'apprécier la régularité d'une servitude conventionnelle.



L'appréciation des éventuels désagréments causés aux propriétaires du [Adresse 1] par le dépôt des déchets ménagers des occupants du [Adresse 3] relève également du juge du fond, de même que l'examen d'une éventuelle violation de l'ordre public sanitaire, ou encore la circonstance que la servitude ne serait pas nécessaire au motif que la SCI disposerait d'autres espaces lui permettant d'entreposer ses poubelles.



En l'état, la cour statuant en référé ne peut que constater l'existence de cette servitude et sa violation. 



Enfin, les prétendues « contestations sérieuses » invoquées par le syndicat des copropriétaires sont indifférentes en présence d'un trouble manifestement illicite.



C'est en conséquence à bon droit et par de justes motifs que le premier juge a ordonné la remise à la SCI Le Sphinx de dix badges d'accès à l'immeuble du [Adresse 1], le nombre de badges sollicités n'étant en lui-même pas discuté.



La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.



Sur la demande de remise des codes d'accès



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] soutient que, s'agissant spécifiquement de la condamnation à fournir les codes d'accès au couloir d'entrée de l'immeuble, elle n'est pas exécutable car il n'existe pas de code mais un dispositif « intratone », l'accès se faisant soit par l'interphone, soit avec le badge.



La SCI Le Sphinx n'ayant pas justifié de la nécessité d'obtenir des codes d'accès en plus des badges lui permettant d'ouvrir la porte de l'immeuble voisin pour accéder au local à poubelles, cette demande sera rejetée, l'ordonnance étant infirmée de ce seul chef.



Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts 



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Pour justifier d'un préjudice, la SCI Le Sphinx produit deux lettres de locataires réclamant des badges d'accès à l'immeuble voisin et exposant qu'ils ne « savent plus quoi faire de leurs poubelles » et sont contraints de les déposer dans la rue, ce qui est illégal. Ces locataires exposent que, faute pour le bailleur de remédier à la difficulté, ils seront contraints de dénoncer le contrat de location sans préavis.



Cependant, il n'est justifié d'aucun départ de locataires ni d'aucune perte locative pour la SCI Le Sphinx.



Faute de tout préjudice dûment justifié, sa demande de provision sera rejetée.



Sur la demande d'ajout dans l'interphone



Le rejet de cette demande n'a pas fait l'objet d'un appel incident de la SCI Le Sphinx et la cour n'en est donc pas saisie. 



Sur les frais et dépens



Le syndicat des copropriétaires, dont l'appel n'était pas fondé, sera tenu aux dépens d'appel et condamné à indemniser la SCI Le Sphinx des frais qu'elle a de nouveau été contrainte d'engager, à hauteur de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été fait appel, sauf en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à remettre à la SCI Le Sphinx le code d'accès de la porte d'accès au couloir d'entrée située au rez-de-chaussée du [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, pendant un délai de 90 jours ; 



L'infirme de ce seul chef et statuant à nouveau,



Rejette la demande de remise de codes d'accès ;



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens d'appel;



Le condamne à payer à la SCI Le Sphinx la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier, Le Président,