Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 7 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 07 OCTOBRE 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04165 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFK63



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection du [Localité 4] - RG n° 21-000590





APPELANT 



M. [G] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté et assisté par Me Mehdi KEDDER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 126







INTIMES 



Mme [Z] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]



M. [W] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés et assistés par Me Laure MOZZICONACCI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 48







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier. 

 





Par acte du 20 octobre 2018, M. et Mme [T] ont donné à bail à M. et Mme [I] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros outre 100 euros de provision sur charges.



Mme [I] est décédée le 28 février 2021.



Le 13 janvier 2021, M. et Mme [T] ont fait délivrer à M. [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 5.600 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2021.



Par acte du 21 avril 2021, M. et Mme [T] ont fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité du [Localité 4] et statuant en référé, aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, expulsion du locataire et condamnation de ce dernier au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 10 janvier 2022, ce magistrat a : 


déclaré recevable la demande de M. et Mme [T] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; 

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2018 entre les parties, concernant les locaux situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 14 mars 2021 ; 

constaté la résiliation du bail à compter de cette date ;

ordonné à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [I], ainsi que celle de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné M. [I] à payer à M. et Mme [T] la somme provisionnelle de 11.100 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 novembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.600 euros, à compter de l'assignation, sur celle de 1.100 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

fixé à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [I] au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail et condamné M. [I] à verser à M. et Mme [T] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;

dit que l'indemnité d'occupation sera payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

condamné M. [I] à payer à M. et Mme [T] la somme de 150 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 janvier 2021 et de la saisine de la CCAPEX ainsi que de l'assignation du 21 avril 2021 et de sa notification à la préfecture.






Par déclaration du 17 février 2022 , M. [I] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 juin 2022, M. [I] demande à la cour de : 


infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, notamment, en ce qu'elle a : 


constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 14 mars 2021,

ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef,

prononcé à son encontre une condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 11.100 euros au 30 novembre 2021, outre intérêts,

fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer majoré des charges, qui aurait été dû en l'absence de résiliation,

prononcé à son encontre une condamnation au paiement de cette indemnité à compter du mois de décembre 2021,

dit que l'indemnité sera payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois,

prononcé sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; 


débouter M. et Mme [T] de l'ensemble de leurs prétentions ;

condamner M. et Mme [T] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 




Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 10 août 2022, Mme et M. [T] demandent à la cour de : 


débouter M. [I] de l'ensemble de ses prétentions ;

dire qu'il n'existe aucune contestation sérieuse de nature à faire obstacle à 'la compétence' du juge des référés ; 

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 


constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, ordonné la résiliation de celui-ci à la date du 14 mars 2021 ainsi que l'expulsion de M. [I],

condamné ce dernier au paiement de la somme provisionnelle de 11.100 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.600 euros, à compter de l'assignation sur celle de 1.100 euros et à compter de la décision pour le surplus ; 



en tout état de cause, 


condamner M. [I] à leur payer la somme provisionnelle de 20.357,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations dus au mois d'août 2022 inclus, sauf à parfaire ;

condamner M. [I] à leur payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

le condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 13 janvier 2021 et de la saisine de la CCAPEX ainsi que de l'assignation du 21 avril 2021 et sa notification à la préfecture ; 

rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir.




L'ordonnance de clôture initialement prononcée le 29 juin 2022, a été révoquée à l'audience du 2 septembre 2022, fixée pour les plaidoiries, avant l'ouverture des débats,. La clôture de la procédure a été à nouveau prononcée, à cette date, sans opposition des parties. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 

SUR CE, LA COUR 



Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. 

A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Au cas présent, M. [I] conteste la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire. Il explique que pour permettre à sa fille, Mme [T], d'acquérir l'appartement litigieux, il lui a prêté la somme de 104.000 euros par virement du 27 septembre 2017 ; qu'après son acquisition, l'appartement lui a été donné en location ainsi qu'à son épouse, décédée le 28 février 2021, suivant bail verbal, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 450 euros outre 100 euros à titre de provision pour charges ; que les époux [T] ayant refusé de rembourser la somme de 104.000 euros, les époux [I] ont cessé de régler les loyers et provisions pour charges à compter du mois de mai 2019 ; que dans ce contexte, les époux [T] ont fait délivrer un commandement de payer le 13 janvier 2021 pour avoir paiement de la somme de 5.758,88 euros, correspondant aux loyers mensuels de 450 euros majorés des provisions pour charges, impayés de mai 2019 à janvier 2021 ; qu'en l'absence de bail écrit, aucune acquisition de clause résolutoire ne peut être constatée. 

Il soutient que le bail produit par les intimés en date du 20 octobre 2018 n'a jamais été signé par lui et son épouse et qu'il s'agit d'un faux, rédigé par les intimés pour satisfaire aux exigences de la loi dite Pinel et bénéficier d'avantages fiscaux ; que d'ailleurs ce prétendu bail mentionne un loyer mensuel de 1.000 euros, qui ne correspond pas aux loyers payés et quittancés et précise avoir déposé plainte pour faux entre les mains du procureur de la République du tribunal judiciaire de Bobigny. 

Il fait encore valoir que les intimés restent débiteurs à son égard de la somme de 104.000 euros qu'il a remise non à titre de donation mais de prêt, lequel n'a fait l'objet d'aucun écrit compte tenu des relations familiales existantes. 

Enfin, il ajoute qu'il n'a jamais été justifié de la régularisation des charges et que les intimés sont tenus de lui restituer les provisions versées à ce titre.



Pour leur part, les époux [T] expliquent avoir dû acquérir, en novembre 2017, l'appartement litigieux afin d'y loger les époux [I], contraints de quitter leur logement à la suite de la délivrance d'un congé pour vente ; qu'un bail a été régularisé le 20 octobre 2018 et qu'un loyer de 1.100 euros, charges comprises, a été fixé ; que dès le mois de mai 2019, un premier incident de paiement a été constaté, puis, après une reprise partielle des paiements, ceux-ci ont cessé à compter de mai 2020 en dépit de relances amiables et d'une tentative de conciliation. Ils contestent les moyens invoqués par l'appelant tenant à la fausseté du bail et à l'existence d'un prêt qu'il leur aurait consenti, soutenant que la somme de 104.000 euros a été remise à titre de don manuel enregistré le 27 octobre 2017. 

S'agissant du montant des loyers, ils soutiennent que les quittances établies à hauteur de 450 euros par mois attestent du montant effectivement réglé, que l'indication du montant du loyer, fixé à cette somme, dans le commandement de payer et l'assignation résulte d'une erreur de l'huissier de justice, qui n'avait pas attiré leur attention sur ce point. 

Enfin, ils indiquent que M. [I] bénéficiait d'une aide financière de ses enfants de 450 euros par mois, supportée par moitié par Mme [T], laquelle ne saurait venir en déduction du montant du loyer majoré des charges contractuellement fixé. 

L'article 299 du code de procédure civile dispose que, si un écrit sous seing privé produit en cours d'instance est argué faux, il est procédé à l'examen de l'écrit litigieux comme il est dit aux articles 287 à 295.

Aux termes de l'article 287, alinéa 1er du code de procédure civile, si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

L'article 288 du même code précise qu'il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture. Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux. 

Les parties versent aux débats plusieurs pièces signées ou censées l'avoir été par M. [I] qui dénie sa signature sur le bail litigieux. 

L'examen de l'ensemble de ces pièces révèle que la signature attribuée à M. [I] sur le bail litigieux est identique à celle portée sur le courrier du 22 avril 2017 contenant acceptation d'une offre d'achat d'un appartement appartenant à l'appelant (courrier que Mme [T] reconnaît avoir rédigé à la demande de son père) et sur le bail conclu le 15 mai 2014 avec le précédent bailleur des époux [I], garanti par le cautionnement des époux [T], pièces produites par ces derniers. 

Cependant, cette signature diffère à l'évidence de celle figurant sur la carte nationale d'identité de M. [I], laquelle est semblable à celle portée sur le contrat d'ouverture de compte qu'il a passé avec la Banque postale et sur une procuration qu'il a consentie au profit de son épouse. 

L'attestation de Mme [I] épouse [V], soeur de Mme [T], qui affirme que cette dernière et son époux ont donné en location à leurs parents un appartement moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros et qui indique reconnaître la signature de son père sur le bail litigieux, ne présente pas une force probante suffisante au regard de la proximité existant avec les intimés et alors que cette affirmation se trouve contredite par l'examen des pièces auquel la cour a procédé. 

Il n'est donc pas établi avec toute l'évidence requise en référé, que le bail dont se prévalent les intimés, a été signé par M. [I]. 

Par ailleurs, le montant du loyer déterminé dans le bail litigieux n'apparaît pas correspondre aux loyers réellement payés et réclamés, ce qui constitue une difficulté sérieuse supplémentaire permettant de douter de la véracité de cet acte. 

En effet, contrairement à ce qui est indiqué dans le bail et dans l'attestation de Mme [V], il apparaît que les loyers réclamés ne s'élèvent pas à la somme mensuelle de 1.100 euros charges comprises, mais à celle de 550 euros charges comprises ainsi qu'il résulte du décompte joint au commandement de payer et des quittances de loyer établis par les bailleurs en 2019 et 2020. 

A cet égard, il ne peut sérieusement être soutenu que les quittances ne porteraient que sur les sommes que les époux [I] auraient estimé devoir régler et non sur celles réellement dues dès lors que la quittance établie pour l'année 2019 mentionne les paiements effectués de janvier à décembre 2019, à hauteur de 550 euros par mois au titre du seul loyer, pour la période de janvier à avril 2019, puis de 450 euros par mois pour les autres mois outre la somme mensuelle de 100 euros au titre de la provision pour charges, et qu'il n'est fait état dans cette pièce, signée des intimés, que d'un seul impayé de 650 euros au titre de l'échéance de mai 2019. 

La cour relève de surcroît que dans la quittance établie pour l'année 2020, également signée des intimés, sont listées les échéances de loyers majorés des charges réglées à hauteur de 550 euros chacune, pour les mois de janvier à avril 2020, et celles non réglées pour les mois de mai à décembre 2020 pour un montant total de 3.600 euros au titre des loyers et de 800 euros au titre des charges, ce qui correspond à des échéances mensuelles de loyer et charges de 550 euros. 

Les époux [T] ne peuvent ainsi imputer à l'huissier de justice n'ayant fait figurer dans le commandement de payer qu'un loyer majoré des charges de 550 euros, une erreur dans le quantum de la dette locative alors que pendant deux années, ils ne se sont pas estimés créanciers de la somme mensuelle de 1.100 euros. 

Enfin, c'est vainement que les époux [T] produisent, pour justifier d'un loyer de 1.100 euros par mois, un relevé de compte joint faisant apparaître, de janvier à avril 2019, au crédit de leur compte des virements de M. [I] d'un tel montant, alors que figurent, à des dates proches de ces virements, au débit du compte, des virements d'un même montant, avec la mention, au moins pour les mois de janvier et février 'virement remboursement avance'. En tout état de cause, force est de constater que la quittance de loyer établie par l'année 2019 ne fait nullement état de règlements effectués à hauteur de 1.100 euros pour les quatre premiers mois de cette année, ce qui contredit les explications des intimés. 

Ainsi, il existe une contestation sérieuse sur la validité du bail litigieux et par suite, sur la clause résolutoire qu'il contient. 

La résiliation du bail ne pouvant être constatée en référé, l'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef et de ses dispositions subséquentes portant sur l'expulsion du locataire et le paiement d'une indemnité d'occupation. 



Sur le paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif 

Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Il n'est pas contesté que les époux [T] ont donné en location aux époux [I] l'appartement actuellement occupé par M. [I]. La délivrance de la chose louée impliquant le paiement d'un loyer, l'obligation de M. [I] à ce titre ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 

S'il est constant que M. [I] a remis à M. et Mme [T] une somme de 104.000 euros par virement du 27 septembre 2017 ainsi qu'il résulte de l'extrait de compte produit, il n'est pas suffisamment démontré que cette remise s'est effectuée à titre de prêt dès lors qu'il a été déclaré à l'administration fiscale que les époux [I] ont fait, le même jour, un don manuel de 100.001 euros au profit de leur fille, Mme [T]. 

En tout état de cause, à supposer établie l'existence d'un prêt, force est de constater que les conditions de son remboursement ne sont pas démontrées et qu'ainsi, il ne saurait y avoir lieu à compensation entre son remboursement et le paiement des loyers. 

Au regard des motifs qui précèdent, il ne peut être tenu compte que d'un loyer hors charges de 450 euros par mois tels qu'il résulte des quittances et décompte précédemment cités. 

S'agissant des provisions sur charges, s'il est acquis que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle et le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

Il ressort des pièces produites que depuis l'entrée dans les lieux, le bailleur n'a pas procédé à la régularisation des charges, celui-ci écrivait d'ailleurs, dans un mail du 24 mars 2019 (pièce 3 des intimés) 'pour info, nous ne ferons jamais de régularisation annuelle de charges qui resteront fixes de 100 euros/mois'. 

Dans le cadre de la procédure d'appel, les bailleurs indiquent avoir procédé à la régularisation des charges du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, avoir déduit la somme de 282,98 euros de la dette locative et réclament, pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, une provision mensuelle de 60 euros. 

En l'absence de régularisation des charges depuis l'entrée dans les lieux rendant sans cause les appels de provision, et de production des décomptes de régularisation des charges locatives pour la période commençant à courir à compter du 1er juillet 2019, l'obligation de M. [I] au paiement des provisions sur charges apparaît sérieusement contestable. 

Ainsi, tenant compte du montant du seul loyer (450 euros), de la date non contestée de cessation des règlements (mai 2020) et de l'échéance de mai 2019 demeurée impayée, l'obligation de M. [I] au paiement de la somme de 12.600 euros (450 euros x 28 mois) au titre de l'arriéré locatif dû au 31 août 2022, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 

Il convient donc, infirmant de ce chef l'ordonnance entreprise, de condamner M. [I], par provision, au paiement de cette somme. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Au regard de l'issue du litige en appel, chacune des parties supportera les dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel. 

Tenant compte des circonstances de la cause, aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 









PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. et Mme [T] tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion de M. [I] et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; 



Condamne M. [I] à payer à M. et Mme [T] la somme provisionnelle de 12.600 euros au titre des loyers dus au 31 août 2022 ; 



Dit n'y avoir lieu à référé sur la condamnation de M. [I] au paiement des provisions sur charges ; 



Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel ; 



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le Greffier, Le Président,