Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 7 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 07 OCTOBRE 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05862 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFP5I



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Janvier 2022 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 21/01682





APPELANTE 



S.A.R.L. JAYSSE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260







INTIMEE 



S.C.I. PARDES PATRIMOINE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0051

Assistée par Me Antony FAGE, avocat au barreau de PARIS, toque E51, substituant Me Odile COHEN







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier. 

 





Par acte du 8 août 2017, la SCI Pardes Patrimoine a donné à bail à la société Jaysse des locaux à usage commercial, dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 1], moyennant un loyer initial hors charges et hors taxes de 87.000 euros, payable trimestriellement et d'avance. 



La société Jaysse ne s'étant plus acquittée des loyers, la SCI Pardes Patrimoine lui a fait délivrer, le 8 septembre 2021, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme de 138.391,98 euros, représentant les loyers dus au 3ème trimestre 2021 inclus.



Le 5 octobre 2021, la SCI Pardes Patrimoine a fait pratiquer une saisie conservatoire de créances entre les mains de la Bred Banque Populaire dans les livres de laquelle la société Jaysse a ouvert un compte dont le solde s'est révélé être créditeur de la somme de 237.386,53 euros. 



La saisie-conservatoire a été dénoncée à la société Jaysse par acte du 7 octobre 2021.



Par acte du 12 octobre 2021, la SCI Pardes Patrimoine a fait assigner la société Jaysse devant le juge des référés du tribunal judiciaire Bobigny aux fins, notamment, de constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire, expulsion et paiement, à titre provisionnel, du solde locatif et d'une indemnité d'occupation. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 7 janvier 2022, ce magistrat a : 


condamné la société Jaysse à payer à la SCI Pardes Patrimoine la somme provisionnelle de 170.612,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 4ème trimestre 2021 inclus ; 

constaté la résolution du bail au 9 octobre 2021 ; 

ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Jaysse ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] ; 

condamné la société Jaysse à verser à la SCI Pardes Patrimoine une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; 

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de validation de la saisie conservatoire ;

condamné la société Jaysse à payer à la SCI Pardes Patrimoine la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant, notamment, les frais d'huissier de justice engagés dans le cadre de l'instance. 




Par déclaration du 21 mars 2022, la société Jaysse a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif à l'exception de celui relatif au rejet de la demande de validation de la saisie conservatoire.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 mai 2022, la société Jaysse demande à la cour de : 


la juger recevable et bien fondée en son appel et en ses demandes ; 

réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle : 


l'a condamnée à payer à la SCI Pardes Patrimoine la somme provisionnelle de 170.612,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 4ème trimestre 2021 inclus ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié,

constaté la résolution du bail au 9 octobre 2021,

ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, son expulsion ou celle de tous occupants de son chef des locaux, 

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

l'a condamnée à payer à la société Pardes Patrimoine la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais d'huissier de justice engagés dans le cadre de l'instance ;



Statuant à nouveau, 


dire n'y avoir lieu à référé et inviter la SCI Pardes Patrimoine à mieux se pourvoir ; 

débouter la SCI Pardes Patrimoine de l'intégralité de ses demandes ; 

condamner la SCI Pardes Patrimoine à lui payer la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ; 

condamner la SCI Pardes Patrimoine à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel. 






Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 mai 2022, la SCI Pardes Patrimoine demande à la cour de : 


confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 

juger que les dispositions de l'article 1722 du code civil ne saurait en l'espèce paralyser les effets de l'acquisition de la clause résolutoire du bail compte tenu de la mauvaise foi de la société Jaysse, de l'importance de sa dette, de l'absence totale de paiement depuis plus de 14 mois et du non-paiement des loyers ' hors covid' ;

débouter la société Jaysse de l'ensemble de ses prétentions ; 

constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

en conséquence, juger que la société Jaysse ainsi que tout occupant de son chef, se trouve occupant sans droit ni titre des locaux précédemment loués et leur ordonner de quitter les lieux, sans délai ; 

ordonner, avec l'assistance de la force publique si besoin, l'expulsion de la société Jaysse ainsi que celle de tout occupant de son chef desdits locaux ; 

ordonner le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ; 

condamner la société Jaysse à lui payer, à titre de provision, la somme de 104.367,53 euros au titre des loyers et charges impayées au 30 mai 2022 ; 

condamner la société Jaysse à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à complète libération des lieux ; 

condamner la société Jaysse à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Jaysse en tous les dépens d'appel en ce compris notamment le coût de la délivrance du commandement de payer en date du 8 septembre 2021, le coût de délivrance de l'assignation devant le premier juge ainsi que tous les frais liés à la saisie-conservatoire effectuée par elle en date du 5 octobre 2021.




La clôture de la procédure a été prononcée le 29 juin 2022. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 

SUR CE, LA COUR 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences 



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. 



En l'espèce, il est constant que le 8 septembre 2021, la SCI Pardes Patrimoine a fait délivrer à la société Jaysse un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail conclu entre les parties, pour avoir paiement de la somme en principal de 138.391,98 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 3ème trimestre 2021 inclus. 



A compter de cet acte la société Jaysse disposait d'un délai d'un mois, expirant le 8 octobre 2021, pour régler les causes du commandement de payer, ce qui n'a pas été effectué. 



Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la société Jaysse fait état de plusieurs contestations portant d'une part, sur le montant des sommes dues en se prévalant de la perte partielle de la chose louée du fait de la crise sanitaire l'ayant empêchée d'exploiter son activité commerciale pendant les trois périodes de confinement, d'autre part, sur la validité du commandement de payer qui, selon elle, ne comprendrait pas un décompte complet lui permettant de connaître la nature et le montant des sommes réclamées et, enfin, sur l'incapacité dans laquelle elle s'est trouvée de procéder à un quelconque paiement en raison de la saisie pratiquée par le bailleur des sommes figurant sur ses comptes bancaires. 



Il est constant que le 5 octobre 2021, soit dans le mois du commandement, la SCI Pardes Patrimoine a fait pratiquer entre les mains de la Bred Banque Populaire, dans les livres de laquelle la société Jaysse dispose d'un compte bancaire, une saisie conservatoire en garantie du paiement de sa créance de 138.391,98 euros visée au commandement de payer. 



Cette mesure de sûreté, qui s'est révélée fructueuse au regard des sommes figurant au crédit du compte d'un montant de 237.386,53 euros, a eu pour effet de rendre celles-ci indisponibles et, par suite, de faire obstacle à un possible paiement des causes du commandement dans le délai imparti par celui-ci. 



Dès lors qu'il n'est pas démontré ni même allégué que la société Jaysse aurait disposé d'autres sommes lui permettant de s'acquitter des causes du commandement, il n'apparaît pas avec toute l'évidence requise en référé, que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 octobre 2021. 



Dans ces conditions, il convient, infirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, de dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Pardes Patrimoine tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion de la société Jaysse et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et ce, sans qu'il soit utile d'examiner les autres moyens invoqués par l'appelante. 



Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif 



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Il ressort du décompte produit par la SCI Pardes Patrimoine arrêté au 30 mai 2022, qu'à cette date, la société Jaysse restait débitrice de la somme de 104.367,53 euros. 



Il apparaît à la lecture de ce décompte que cette somme comprend :


des frais d'huissier de justice engagés pour l'exécution de l'ordonnance entreprise à hauteur de 6.169,10 euros, 

l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par le premier juge à hauteur de 3.000 euros, 

des frais d'huissier de justice intitulé 'refacturations diverses' à hauteur de 89,65 euros, 

des frais d'huissier de justice engagés pour la délivrance du commandement, la saisie conservatoire et l'assignation en première instance à hauteur de 642,02 euros. 




Ces frais représentant la somme globale de 9.258,75 euros, ne peuvent être compris dans la dette locative, qui s'élève donc à la somme de 95.108,78 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre 2022 inclus. 



Par ailleurs, cette somme correspond aux loyers dus pour la période courant entre fin 2021 et le 30 juin 2022, au cours de laquelle la société Jaysse n'a souffert d'aucune mesure de restriction liée à la gestion de la crise sanitaire. Il est, en tout état de cause rappelé, qu'elle ne pouvait prétendre, pour l'ensemble de sa dette, à une dispense des loyers et charges dus pendant la période de pandémie puisque aucune disposition légale ne prévoit une suspension de l'exigibilité des loyers dus dans les conditions prévues par le bail. 



Ainsi, l'obligation de la société Jaysse n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 95.108,78 euros, il y a lieu de la condamner, par provision, à son paiement et d'infirmer de ce chef l'ordonnance entreprise. 









Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive 



Le caractère abusif de l'action engagée par la SCI Pardes Patrimoine à laquelle il est partiellement fait droit, n'est nullement établi d'autant que sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré. 



La société Jaysse sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 





Sur les dépens et les frais irrépétibles 



La société Jaysse, débitrice de loyers, supportera les dépens de première instance et d'appel comprenant notamment le coût du commandement de payer. Il n'y a pas lieu, dans le cadre de cette procédure, d'inclure dans les dépens les frais liés à la saisie conservatoire pratiquée le 5 octobre 2021. 



Au regard des circonstances de la cause, l'équité commande d'allouer à la SCI Pardes Patrimoine la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 



Statuant à nouveau, 



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion de la société Jaysse et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; 



Condamne la société Jaysse à payer à la SCI Pardes Patrimoine la somme provisionnelle de 95.108,78 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre 2022 inclus ; 



Déboute la société Jaysse de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 



Condamne la société Jaysse aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du commandement de payer mais ne comprendront pas les frais exposés pour la saisie conservatoire pratiquée le 5 octobre 2021 ; 



Condamne la société Jaysse à payer à la SCI Pardes Patrimoine la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





Le Greffier, Le Président,