Cour d'Appel · 1ère Chambre — 11 octobre 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 11 octobre 2022

N° RG 21/00641 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FSAM

-DA- Arrêt n° 466



[O] [H] [P] / Etablissement Public OPHIS DU PUY-DE-DOME



Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de THIERS, décision attaquée en date du 23 Février 2021, enregistrée sous le n° 11-20-0052



Arrêt rendu le MARDI ONZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



M. [K] [P] (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003120 du 26/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FD)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Fanny BOREL de la SCP ARNAUD-DEFFERIOLLES BOREL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



APPELANT



ET :



Etablissement Public OPHIS DU PUY-DE-DOME

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Anne-Sophie JUILLES de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



INTIMEE



DÉBATS : 



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 septembre 2022, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 11 octobre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par M. VALLEIX, président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



I. Procédure



Le 7 janvier 2002 l'Office Public de l'Habitat et de l'Immobilier Social (OPHIS) du Puy-de-Dôme a donné en location à M. [K] [P] un appartement situé [Adresse 1], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 204,12 EUR.



Ce contrat prévoyait qu'à défaut de paiement du loyer à son échéance, il serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.



Plusieurs échéances du loyer étant restées impayées, le bailleur a fait délivrer à M. [K] [P] le 22 octobre 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire.



En l'absence de régularisation l'OPHIS du Puy-de-Dôme a fait citer M. [K] [P] le 25 mars 2020 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Thiers, afin de : voir constater la résiliation de plein droit du bail et ordonner l'expulsion du locataire ; obtenir la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 1 366,72 EUR au titre des loyers et charges impayés ; obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer actuel, outre les charges, ce jusqu'à la libération des lieux ; obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 250 EUR à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; obtenir paiement d'une somme de 250 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.



M. [P] s'opposait à ces demandes essentiellement au motif du caractère non décent de l'appartement, et sollicitait l'exécution sous astreinte des travaux nécessaires à la mise en conformité du bien loué, avec suspension du paiement des loyers et des charges de façon rétroactive, à compter du 1er janvier 2019, jusqu'à l'achèvement complet des travaux, outre 5 000 EUR à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, et 1 000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile.



À l'issue des débats, le tribunal a rendu la décision suivante le 23 février 2021 :



« Le juge des contentieux delà protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au 23 décembre 2019 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à payer à l'Office Public de l'Habitat et de l'immobilier Social (OPHIS) du Puy-de-Dôme la somme de 2.774,83 € (deux mille sept cent soixante-quatorze euros quatre-vingt-trois cents), correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 28 décembre 2020, mois de novembre 2020 inclus ;

ACCORDE à Monsieur [K] [P] un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette de 2.774,83 € (deux mille sept cent soixante-quatorze euros quatre-vingt-trois cents), et disons qu'il devra le faire en 35 mensualités de 70 € (soixante-dix euros) chacune et paiement du solde le 36e mois ;

DIT que ces mensualités seront payables avant le 10e jour de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification du jugement ;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais et que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si Monsieur [K] [P] se libère dans les conditions ainsi visées ;

DIT qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule mensualité, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire sera réputée acquise ;

DIT qu'en ce cas, Monsieur [K] [P] devra alors libérer les lieux sis [Adresse 2] de tous biens et occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant commandement d'avoir à libérer les lieux et que faute de quitter volontairement les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est ;

DIT que Monsieur [K] [P] devra alors payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 271,08 € (deux cent soixante-et-onze euros huit cents), à compter du non respect des délais précédemment accordés, jusqu'à la libération définitive des lieux ;

DÉBOUTE l'Office Public de l'Habitat et de l'immobilier Social (OPHIS) du Puy-de-Dôme de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [P] de sa demande de travaux sous astreinte ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [P] de sa demande de suspension rétroactive des loyers ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [P] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [P] de sa demande subsidiaire d'expertise judiciaire ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives présentées sur le fondement dé l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. »



***



M. [K] [P] a fait appel de ce jugement le 19 mars 2021, précisant :



« Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués: acquisition clause résolutoire, condamnation à la somme de 2774,83, expulsion, indemnité occupation, demande de travaux sous astreinte, suspension des loyers, dommages et intérêts préjudice de jouissance, expertise judiciaire, exécution provisoire, article 700 du cpc et dépens. »



Dans ses conclusions ensuite du 7 septembre 2021 l'appelant demande à la cour de :



« Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 Juillet 1989 :

Vu les articles 1719 et suivants du Code Civil :

Vu l'article 144 du Code de Procédure Civile :

Vu l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 modifié :

' Dire bien appelé, mal jugé,

À titre principal :

' Constater le caractère non décent du bien loué, en conséquence :

' Ordonner à l'OPHIS l'exécution forcée des travaux pour la mise en conformité du bien loué dans un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 100,00 € par jour de retard,

' Ordonner la suspension du paiement des loyers et charges dus par Monsieur [P] de façon rétroactive à compter du 1er Janvier 2019, et ce jusqu'à achèvement complet des travaux,

' Condamner l'OPHIS à payer et porter à Monsieur [P] la somme de 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi,

' Débouter l'OPHIS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire :

' Ordonner l'organisation d'une expertise judiciaire,

' Désigner tel Expert qu'il plaira, avec pour mission notamment de :

- se rendre sur les lieux sis [Adresse 1],

- prendre connaissance de tout document utile,

- relever et décrire les désordres affectant les lieux loués,

- relever le taux d'humidité du logement,

- déterminer les causes et origines des désordres constatés,

- fournir tout élément technique de faits de nature à permettre de déterminer avec précision les responsabilités encourues,

- indiquer les travaux propres à remédier à cette situation préjudiciable et en évaluer le coût et la durée,

- évaluer et chiffrer les préjudices subis du fait des désordres et des travaux de réparation.

À titre infiniment subsidiaire :

' Confirmer la décision rendue par le Juge des Contentieux de la Protection de THIERS en ce qu'il a accordé à Monsieur [P] un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette et a dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais.

' Condamner l'OPHIS à payer et porter la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

' La condamner aux entiers dépens. »



***



En défense, dans des conclusions nº 3 du 30 mai 2022, l'OPHIS du Puy-de-Dôme demande pour sa part à la cour de :



« Vu l'article 1353 du Code civil

Vu les articles 9 et 146 du Code de procédure civile

Vu les pièces communiquées

L'OPHIS DU PUY-DE-DÔME prie la Cour d'Appel de RIOM de bien vouloir :

Confirmer le jugement rendu le 23 février 2021 parle Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de Proximité de THIERS, sauf en ce qu'il a accordé à Monsieur [P] un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette

Et statuant à nouveau sur ce seul chef,

Débouter Monsieur [P] de sa demande d'octroi de délais de paiement En tout état de cause,

Débouter Monsieur [P] du surplus de ses demandes

Condamner Monsieur [P] à versera l'OPHIS DU PUY-DE-DÔME la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Monsieur [P] aux entiers dépens. »



***



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.



Une ordonnance du 30 juin 2022 clôture la procédure.





II. Motifs



M. [P] ne conteste pas sa dette de loyers mais oppose à l'OPHIS une exception d'inexécution au regard, dit-il, de l'insalubrité de son logement qu'il occupe depuis le 7 janvier 2002, soit plus de 20 ans à la date du présent arrêt. De ce point de vue, à juste titre l'OPHIS fait observer que jusqu'à la présente procédure d'expulsion M. [P] ne s'était jamais plaint du moindre inconvénient.



Quoi qu'il en soit, l'état des lieux d'entrée qui a été établi contradictoirement et signé par le locataire le 7 janvier 2002 montre que l'habitation de manière générale est en bon état locatif, il n'est mentionné aucun défaut majeur de nature à caractériser une indécence du logement.



M. [P] ne justifie pas avoir signalé au bailleur par la suite l'apparition de difficultés particulières l'empêchant de jouir paisiblement des lieux loués ou rendant ceux-ci impropres à une habitation normale.



Les photographies qu'il verse au dossier, non datées ni circonstanciées, ne sont pas de nature à prouver l'indécence du logement dont se plaint le locataire, ni surtout à en démontrer la cause précise.



De son côté, l'OPHIS justifie d'un entretien régulier du logement, et d'une vérification de l'installation électrique le 15 juillet 2002, soit peu de temps après l'entrée dans les lieux de M. [P]. Également, une vérification du bon fonctionnement de la VMC et du système de chauffage central a été réalisée le 8 juillet 2020. Les problèmes d'humidité dont se plaint M. [P], sans toutefois les démontrer de manière convaincante, ne peuvent donc pas tenir à l'immeuble lui-même.



Au total, vu l'ensemble des pièces du dossier, il n'en résulte pas que les inconvénients dont se plaint M. [P], à les supposer établis, puissent en toute hypothèse être imputés au bailleur, ni surtout qu'ils seraient de nature à caractériser l'indécence du logement au sens du décret du 30 janvier 2002. De ce point de vue, le jugement ne peut qu'être confirmé.



Concernant la dette locative, qui n'est pas contestée par M. [P], elle s'élève d'après le jugement à la somme de 2774,83 EUR. Cependant, le plus récent décompte fourni par le bailleur montre qu'elle atteint 5343,23 EUR à la date du 31 mai 2022, le loyer n'étant manifestement plus du tout payé depuis le mois de juillet 2020.



Au titre de ses ressources, M. [P] verse seulement au dossier une attestation de la caisse d'allocations familiales datée du 24 août 2021 montrant qu'il est bénéficiaire du revenu de solidaire interactive. Dans ces conditions et faute de meilleurs éléments, il n'apparaît pas que les capacités financières de M. [P] soient suffisantes pour lui permettre à la fois de régler le loyer courant et de solder par échelonnement sa dette qui a dû encore s'alourdir depuis le mois de mai 2022. En conséquence, la cour ne peut pas confirmer le jugement en ce que le tribunal a accordé à M. [P] un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative, moins importante à l'époque qu'elle ne l'est aujourd'hui.



Il n'est pas inéquitable que l'OPHIS garde ses frais irrépétibles.



M. [P] supportera les dépens d'appel qui seront recouvrés comme il est dit par la loi sur l'aide juridictionnelle.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement, sauf en ce que le tribunal accorde à M. [K] [P] un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative et suspend les effets de la clause résolutoire ;



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Condamne M. [K] [P] aux dépens d'appels qui seront recouvrés comme il est dit en matière d'aide juridictionnelle.



Le greffier Le président