Cour d'Appel · 1ère Chambre — 11 octobre 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 11 octobre 2022

N° RG 21/02233 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FWIB 

-DA- Arrêt n° 468



S.A.S. IMECO / [U] [W]-[H]



Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de VICHY, décision attaquée en date du 28 Septembre 2021, enregistrée sous le n° 11-21-000035



Arrêt rendu le MARDI ONZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX



COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et Mme Marlène BERTHET, greffier lors du prononcé



ENTRE :



S.A.S. IMECO

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Thomas FAGEOLE de la SAS HDV AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



APPELANTE



ET :



Mme [U] [W]-[H]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Non représentée



INTIMEE



DÉBATS : A l'audience publique du 29 août 2022



ARRÊT : PAR DÉFAUT



Prononcé publiquement le 11 octobre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



I. Procédure



Suivant acte sous-seing privé du 16 février 2014, la SAS IMECO a donné à bail à Mme [U] [W]-[H] un garage sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 50 EUR plus 7 EUR de provisions sur charges. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 50 EUR.



Suivant lettre RAR du 23 avril 2020, la SAS IMECO a informé Mme [W]-[H] de ce qu'en raison de ses manquements dans le règlement des loyers et charges et de la non justification d'une assurance depuis 2017, elle résilie le bail et la met en demeure dans le délai d'un mois de lui restituer les clés du garage.



Suivant lettre RAR du 10 juillet 2020, par l'intermédiaire d'un huissier de justice, la SAS IMECO a mis en demeure Mme [W]-[H] de lui régler la somme principale de 57 EUR au titre du loyer de mai 2020 et d'évacuer le mobilier présent dans le garage faute de quoi elle le considérera comme abandonné.



Suivant lettre RAR du 25 août 2020, par l'intermédiaire de son conseil, la SAS IMECO a mis en demeure la locataire de lui restituer les clefs du garage, de le libérer par tout moyen à sa convenance, et de lui régler la somme totale de 171 EUR représentant les mensualités de 57 EUR dues jusqu'au 7 août 2020.



Par exploit du 30 septembre 2020, la SAS IMECO a fait assigner Mme [U] [W]-[H] devant le tribunal judiciaire de Cusset afin de voir prononcer la résiliation du bail du 16 février 2014 à la date du 1er juin 2020 ; fixer l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 57 EUR correspondant au loyer et charges ; condamner Mme [U] [W]-[H] à lui payer la somme de 171 EUR au titre de l'indemnité d'occupation ; ordonner l'expulsion de celle-ci au besoin avec le concours de la force publique.



Mme [W]-[H] s'opposait à toutes ces réclamations et sollicitait la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 1 200 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.



Par ordonnance en date du 18 novembre 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Cusset a déclaré le tribunal judiciaire incompétent au profit du tribunal de proximité de Vichy ; dit que la présente décision sera notifiée aux parties et à leurs conseils par lettre recommandée avec accusé de réception ; dit qu'à l'expiration du délai d'appel, le dossier sera transmis au tribunal de proximité de Vichy ; réservé les dépens.



***



L'affaire a donc été appelée devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Vichy le 2 mars 2021, puis retenue à l'audience du 31 août 2021 après quatre renvois.



Les parties maintenaient leurs demandes.



À l'issue des débats le juge a rendu la décision suivante le 28 septembre 2021 :



« Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SAS IMECO de l'ensemble de ses demandes ;

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS IMECO aux entiers dépens. »



Le premier juge a justifié sa décision notamment par les motifs suivants :



En l'espère, il est constat que le bailleur n'a jamais délivré de commandement à sa locataire mais des courriers par lettre recommandée avec accusé de réception de sorte qu'il ne peut être constaté la résiliation du contrat de bail.



Aux termes de l'article 1224 du code civil la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice [']



S'agissant du retard locatif au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail par le bailleur au 23 avril 2020, il échet de constater qu'il ne peut être considéré qu'il y ait un retard d'un paiement à intervenir pour le mois courant et en tout cas le retard de quelques jours ne peut suffire à constituer un manquement grave justifiant la résiliation unilatérale du bail sans mise en demeure préalable de régulariser ledit retard. Au surplus, aucun décompte n'accompagne ledit courrier et il n'est ainsi pas rapporté du non paiement des régularisations de charges et taxes locatives. Enfin, des écritures même de la requérante, le loyer d'avril a été réglé le 13 mai 2020 soit dans le délai d'un mois suivant le courrier du 23 avril 2020.



S'agissant des retards ultérieurs intervenus dans le règlement du loyer et des charges, il y a lieu de constater qu'ils ne peuvent justifier a posteriori le courrier en résiliation du 23 avril 2020, d'autant que le preneur se trouve à jour de ses paiements au jour de l'audience.



Enfin s'agissant de l'assurance contre les risques locatifs, il échet de constater que Madame [U] [H] divorcée [W] justifie avoir assuré le garage [Adresse 1] à compter du 21 mai 2020 soit dans le délai d'un mois suivant le courrier qui lui a été adressé par son bailleur et aucun élément ne permet de douter de l'authenticité de ce document, Monsieur [L] [T] agent général d'ALLIANZ ayant pris soin d'apposer son cachet et sa signature à côté de la mention manuscrite.



Il s'en suit qu'aucun manquement sérieux ne peut être reproché à Madame [U] [H] divorcée [W] pouvant justifier que soit prononcé la résiliation du bail de sorte que la SAS IMECO sera déboutée de l'ensemble de ses demandes.



***



La SAS IMECO a fait appel de ce jugement le 27 octobre 2021, précisant :



« Objet/Portée de l'appel : Le présent appel tend à obtenir la nullité, l'infirmation ou à tout le moins la réformation de la décision susvisée, dont les chefs du jugement sont expressément critiqués en ce qu'elle a : - débouté la SAS IMECO de l'ensemble de ses demandes, de résiliation du bail du 16/02/2014 à la date du 1er juin 2020 et dire que Mme [W]-[H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date, de fixation de l'indemnité d'occupation à 57 € par mois, d'ordonner l'expulsion de Mme [W]-[H], de la condamner à 800 € pour résistance abusive, 1.500 € d'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, - condamné la SAS IMECO aux entiers dépens - rejeté sa demande au titre de l'article 700 du CPC et des dépens L'appel porte également sur les demandes sur lesquelles il n'a pas été statué et plus généralement toutes dispositions faisant grief à l'appelante. L'appel est formé à l'appui de l'intégralité des pièces communiquées en première instance ainsi que sur les pièces qui pourraient être communiquées en cause d'appel ['] »





Dans ses conclusions ensuite du 20 janvier 2022 l'appelante demande à la cour de :



« Vu les articles 1103, 1104, 1224 et 1709 du Code civil. Vu les pièces du dossier.

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de VICHY en date du 28 septembre 2021 en ce qu'il a :

débouté la SAS IMECO de l'ensemble de ses demandes, de résiliation du bail du 16/02/2014 à la date du 1er juin 2020 et dire que Mme [W]-[H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date, de fixation de l'indemnité d'occupation à 57 € par mois, d'ordonner l'expulsion de Mme [W]-[H], de la condamner à 800 € pour résistance abusive, 1.500 € d'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens,

condamné la SAS IMECO aux entiers dépens,

rejeté la demande de la SAS IMECO au titre de l'article 700 du CPC et des dépens,

En conséquence, statuant à nouveau sur ces points,

À titre principal,

FIXER la date de résiliation du bail du 16 février 2014 au 1er juin 2020 suite à la résiliation régularisée par la SAS IMECO en date du 23 avril 2020.

JUGER que Madame [U] [W]-[H] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2020.

À titre subsidiaire,

PRONONCER la résolution du bail du 16 février 2014 à la date du 1er juin 2020.

JUGER que Madame [U] [W]-[H] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2020.

En tout état de cause,

FIXER l'indemnité d'occupation à la somme de 57 €, correspondant au loyer et charges.

DÉBOUTER Madame [U] [W]-[H] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées contre la SAS IMECO.

CONDAMNER Madame [U] [W]-[H] à payer la somme à parfaire de 171 € au titre de l'indemnité d'occupation.

ORDONNER l'expulsion de Madame [U] [W]-[H] y-compris avec le concours de la force publique.

CONDAMNER Madame [U] [W]-[H] à payer la somme 800 € au titre de sa résistance abusive. 

CONDAMNER Madame [U] [W]-[H] à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. »



***



La signification de la déclaration d'appel à Mme [U] [W]-[H] a été faite le 15 décembre 2021, suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.



Mme [U] [W]-[H] ne comparaît pas devant la cour.



***



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



Une ordonnance du 7 juillet 2020 clôture la procédure.











II. Motifs



Il résulte du dossier les éléments suivants.



Le contrat de location litigieux a pour objet un garage qui n'est relié à aucune habitation. Le contrat ne relève donc pas de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Ceci est expressément mentionnée à l'article premier du contrat selon lequel : « Les parties déclarent que la présente location n'est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 car le garage loué n'est pas l'accessoire d'un logement. En conséquence, elles conviennent que leurs droits et obligations respectifs seront régis par les stipulations du présent contrat et à défaut par les dispositions supplétives du code civil. »



Ceci étant précisé, l'article cinq du contrat, intitulé « CONGÉ » dispose que : « Le présent bail pourra être résilié par le bailleur ou le locataire pour la fin du bail, en respectant un délai de préavis d'un mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. En cas d'absence de congé, la location se poursuivra par tacite reconduction à durée indéterminée, l'une des parties pouvant donner congé à l'autre à tout moment en respectant le délai de préavis visé à l'alinéa précédent. »



Il résulte de cet article cinq que le congé, mettant fin au bail, peut être notifié à tout moment par lettre RAR, à l'initiative du bailleur ou du locataire, sous la seule condition de respecter un délai de préavis d'un mois.



La SAS IMECO produit à son dossier une lettre RAR adapté du 23 avril 2020, dont il n'est pas prouvé cependant qu'elle a été reçue par Mme [W]-[H]. Il en va de même d'une lettre RAR adressée à celle-ci par un huissier le 10 juillet 2020 : la preuve de la réception n'est pas versée au dossier. Également, il n'est pas suffisamment justifié de la réception de la lettre RAR du conseil de la SAS IMECO, datée du 25 août 2020 : seul un petit morceau du bordereau de RAR est versé au dossier en photocopie'



Tous ces éléments sont donc insuffisants pour justifier d'une application claire, nette et sans discussion possible de l'article cinq du contrat de bail, lequel ne peut donc pas être considéré comme rompu à l'initiative du bailleur.

Ce contrat a cependant été résilié par la disparition du bien lui-même, en application des articles 1722 et 1741 du code civil, sans qu'il soit utile de s'intéresser à d'autres causes.



En effet, par production d'une lettre du 15 mars 2021, émanant du syndic de la copropriété [Adresse 1], lieu d'exercice du contrat de bail, la SAS IMECO justifie de ce qu'un incendie a détruit les lieux à un tel point qu'il n'est plus possible qu'ils soient occupés, et ce de manière durable dans la mesure où des expertises et des diagnostic sont en cours, et que les véhicule non incendiés doivent être impérativement évacués par des professionnels seuls habilités à pénétrer sur les lieux sinistrés. Bien que cela ne soit pas expressément indiqué dans cette lettre, l'incendie s'est produit vraisemblablement à la fin de l'année 2020 ou au début de l'année 2021, de sorte que la résiliation, faute de meilleure preuves, sera fixée par la cour à la date du 31 décembre 2020.



Concernant les sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés, la SAS IMECO réclame 171 EUR « à parfaire ». Cette somme résulte d'un décompte du 7 août 2020 mentionnant trois défauts de paiement en juin, juillet et août 2020. Or dans ses propres conclusions (page 7) l'appelante écrit que ces trois loyers ont été réglés, avec retard mais de manière effective. Quant à la mention « à parfaire », elle n'est pas suffisamment précise pour permettre à la cour de prononcer condamnation.



Le jugement sera donc infirmé comme précisé ci-après dans le dispositif.



Aucune cause de résistance abusive de la part de Mme [W]-[H] ne résulte objectivement du dossier.



Étant donné les éléments ci-dessus développés il n'est pas inéquitable que la SAS IMECO supporte ses frais irrépétibles.



Chaque partie garde ses dépens de première instance et d'appel.







PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut,



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau, vu les articles 1722 et 1741 du code civil, prononce la résiliation du bail à la date du 31 décembre 2020 ;



En tant que de besoin, ordonne l'expulsion de Mme [U] [W]-[H] du garage objet du contrat de bail du 16 février 2014 ;



Dit que chaque partie garde ses dépens de première instance et d'appel ;



Déboute la SAS IMECO de ses autres demandes.





Le greffier Le président