Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 12 octobre 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 12 OCTOBRE 2022



N° 2022/ 445







N° RG 20/11502



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGRTU







S.A. HLM GRAND DELTA HABITAT





C/



[K] [Z]



































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Maud DAVAL-GUEDJ

























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 07 octobre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/001725.





APPELANTE



S.A. HLM GRAND DELTA HABITAT

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 1]



représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Paul GUILLET, membre de la SELARL PROVANSAL D'JOURNO GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE,





INTIMEE



Madame [K] [Z]

née le 05 Mai 1985 à JEREDA, demeurant [Adresse 2]



assignation de la DA à étude d'huissier par acte en date du 11 février 2021

assignation des conclusions à étude le 22 février 2021 



défaillante











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2022.







ARRÊT



Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2017, la SA HLM GRAND DELTA HABITAT a donné à bail à Madame [Z] un appartement situé [Adresse 2]. 

En raison de défauts de paiement des loyers et des charges, la SA HLM GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer un commandement de payer les loyers, par acte d'huissier en date du 14 mai 2018.

Celui-ci étant resté sans effet, la SA HLM GRAND DELTA HABITAT a, par assignation en date du 19 juillet 2018, fait citer Madame [Z] devant le Tribunal d'instance de MARSEILLE aux fins d'obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 12 015,68 €, outre intérêts au taux conventionnel, de voir prononcée la résiliation du bail, de voir ordonnée l'expulsion de la locataire, d'obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, charges comprises, jusqu'à libération effective des lieux, de la somme de 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. 

Par jugement en date du 7 octobre 2020, le Tribunal d'instance de MARSEILLE a déclaré cette action recevable, débouté la SA HLM GRAND DELTA HABITAT de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail et de ses demandes subséquentes en expulsion de Madame [Z] et en condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Il a, en outre, condamné Madame [Z] à verser à la SA HLM GRAND DELTA HABITAT la somme de 6 496, 24 €, selon décompte arrêté au 31 juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de son jugement, autorisé la locataire à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 23 mensualités de 270 € chacune, précisé que chaque mensualité devrait intervenir avant le 10 de chaque mois et débouté Madame [Z] de sa demande en indemnisation de son préjudice de jouissance du logement. Enfin, le juge des contentieux de la protection du Tribunal d'instance de MARSEILLE a débouté la SA HLM GRAND DELTA HABITAT de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile, condamné Madame [Z] aux dépens et débouté les parties de leurs demandes plus ambles ou contraires. 

Par déclaration au greffe en date du 24 novembre 2020, la SA HLM GRAND DELTA HABITAT a interjeté appel de ce jugement. Elle demande à la Cour de réformer le jugement rendu par le Tribunal d'instance de MARSEILLE le 7 octobre 2020 en ce qu'il a condamné Madame [Z] à lui payer la somme de 6 496, 24 €, selon décompte arrêté au 31 juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de son jugement, l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, a condamné Madame [Z] aux dépens et débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Elle sollicite la condamnation de Madame [Z] à lui verser la somme de 16 266, 24 €, suivant décompte arrêté au 15 février 2021, au titre des loyers impayés, que Madame [Z] soit déboutée de sa demande de délais de paiement, qu'elle soit condamnée à lui verser la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens d'appel. 

A l'appui de son recours, elle fait valoir : 


que le décompte détaillé des sommes dues depuis l'entrée dans les lieux de Madame [Z] (comprenant le montant des loyers, les provisions des charges locatives récupérables, des charges générales et pour l'eau froide) et les décomptes de régularisation des charges pour la période 2017 ' 2019, ces sommes étant annuellement revalorisées, démontrent que la créance de Madame [Z] à leur égard s'élève à la somme de 16, 266, 24 €, au 15 février 2021. 

que les provisions sur charges sont dues mensuellement par Madame [Z] dans la mesure où le loyer était bien stipulé « hors charges » dans le contrat de bail.

que Madame [Z] devra être déboutée de sa demande de délais de paiement dans la mesure où elle n'a effectué aucun règlement depuis août 2017 alors que sa dette ne cesse d'augmenter et que la SA HLM GRAND DELTA HABITAT a tout fait pour essayer de régler la situation à l'amiable. 


Madame [Z], régulièrement assignée à étude le 22 février 2021, n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2022. 



MOTIFS DE LA DECISION



Attendu que, par acte sous seing privé en date du 29 mai 2017, la SA HLM GRAND DELTA HABITAT a donné à bail à Madame [Z] un appartement situé [Adresse 2] ;



Attendu qu'en raison de défauts de paiement des loyers et des charges, la SA HLM GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer un commandement de payer les loyers par acte d'huissier en date du 14 mai 2018 ;



Attendu que sur le fondement des dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail est une obligation essentielle du locataire ;



Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; 



Attendu que la SA HLM GRAND DELTA HABITAT verse au débat le décompte détaillé des sommes dues et non réglées par Madame [Z] entre sa date d'entrée dans les lieux et son départ, le 26 janvier 2021 ;



Attendu que le contrat de bail conclu entre la société appelante et Madame [Z], en date du 29 mai 2017, stipule expressément que le loyer convenu est un loyer « hors charges » ;



Attendu que ce décompte, incluant la somme de 5,11 € au titre de la provision sur charges locatives récupérables, de 1,66 € au titre de la provision sur charges générales, de 1,65 € au titre de la provision pour l'eau froide, de 36,50 € au titre du loyer de l'appartement et de 1,94 € au titre du loyer du garage, établit la créance de Madame [Z] à la somme de 46,86 € pour le mois de mai 2017 ; 



Attendu que ce décompte, incluant la provision sur charges locatives récupérables, la provision sur charges générales, la provision pour l'eau froide, le dépôt de garantie, le loyer de l'appartement et celui du garage, établit cette même créance à la somme de 1 292, 18 € pour le mois de juin 2017 ;



Attendu que, pour la période allant de juillet 2017 à juillet 2018, ce décompte fixe la créance de Madame [Z] à la somme de 726,33 € par mois, soit 9 442,29 €, cette somme incluant les provisions sur charges locatives récupérables, la provision sur charges générales, la provision sur l'eau froide, le montant du loyer de l'appartement et celui du garage ; 



Attendu qu'à compter du mois d'août 2018, la SA HLM GRAND DELTA HABITAT explique que la provision pour l'eau froide ne figure plus au décompte des sommes dues par Madame [Z] car elle a été intégrée à la provision sur charges locatives récupérables ; 

Que cette modification porte, sur la période allant d'août à décembre 2018, la créance de Madame [Z] à la somme de 710,60 € par mois, soit 3 553 €, cette somme incluant la provision sur charges locatives récupérables, la provision sur charges générales, le montant du loyer de l'appartement et celui du garage ; 



Attendu que l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le contrat de bail prévoit la révision du loyer celle-ci intervient chaque année à la date convenue par les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ; 

Que cette variation ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institution national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation ; 

Qu'à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée ;



Attendu que le contrat de bail conclu entre la société appelante et Madame [Z], en date du 29 mai 2017, stipule expressément que le montant du loyer est «révisable conformément à la législation en vigueur » ;



Attendu que la SA HLM GRAND DELTA HABITAT explique avoir souhaité augmenter le loyer à deux reprises, en janvier 2019 et en janvier 2020 ; 



Attendu, néanmoins, qu'elle ne verse au débat aucun document attestant d'une information délivrée à sa locataire concernant cette augmentation ; 

Que la société bailleresse doit, dès lors, être réputée avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision du loyer stipulée au contrat de bail, pour les années 2019 et 2020 ; 

Qu'en conséquence, les sommes dues par Madame [Z] doivent être calculée sur la base du montant du loyer tel qu'il a été stipulé au contrat conclu entre les parties le 29 mai 2017 ;



Attendu que cela porte la dette de Madame [Z] à la somme de 710,60 € pour la période allant de janvier à septembre 2019, soit 6 395,40 €, cette somme incluant les provisions sur charges locatives récupérables, la provision sur charges générales, le montant du loyer de l'appartement et celui du garage ; 



Attendu que le montant de la provision sur charges locatives récupérables passant de 89 à 129 € à compter du mois d'octobre 2019, la dette de Madame [Z] doit être portée à la somme de 750,60 € par mois, soit 11 259 € pour la période allant d'octobre 2019 à décembre 2020 ; 



Attendu que Madame [Z] ayant quitté les lieux le 26 janvier 2021, sa dette doit être complétée de la somme de 474, 58 € au titre du loyer de l'appartement, 25,16 € au titre du loyer du garage, 108,19 € au titre de la provision sur charges locatives et 21,60 € au titre de la provision sur charges générales, soit 629,53 €, au prorata du nombre de jours d'occupation du logement en janvier 2021 ; 



Attendu que cela porte la dette de Madame [Z] à l'égard de la SA HLM GRAND DELTA HABITAT à un montant total de 32 618, 26 € ;



Attendu que cette somme doit être amputée de la somme due par la SA HLM GRAND DELTA HABITAT à Madame [Z], au titre du solde des régularisations de charges pour les années 2017, 2018 et 2019, dont les justificatifs ont été versés au débat ;

Que cette somme s'élève à 42,51 €, réduisant la créance de Madame [Z] à la somme de 32 575,75 € ; 

Attendu que la somme de 17 207, 38 € a déjà été payée par la Caisse d'allocations familiales et la locataire ; 

Que, par conséquent, la somme restant due par Madame [Z] s'élève à 15 368, 37 € ; 



Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; 



Attendu que la SA HLM GRAND DELTA HABITAT demande à ce qu'il ne soit pas accordé de délai de paiement à Madame [Z] ; 



Attendu que, Madame [Z] n'ayant pas constitué avocat, la Cour ne dispose d'aucun élément relatif à sa situation financière ; 



Attendu, au surplus, que la SA HLM GRAND DELTA HABITAT a entrepris de nombreuses diligences depuis le mois de novembre 2017 en vue d'obtenir le paiement de sa créance mais que celles-ci sont restées sans effet ;

Qu'il n'y a, dès lors, pas lieu d'échelonner le paiement de la somme due par Madame [Z] à la SA HLM GRAND DELTA HABITAT ou de lui accorder un quelconque délai de paiement ; 



Attendu que sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 

Que dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; 

Qu'il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations ; 



Attendu que la SA HLM GRAND DELTA HABITAT demande la réformation du jugement rendu par le Tribunal d'instance de MARSEILLE en date du 7 octobre 2020, en ce qu'il l'a déboutée de sa demande formulée en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Attendu, néanmoins, que la SA ne fait valoir aucun moyen à l'appui de cette demande, dans ses dernières conclusions ; 



Attendu, par conséquent, qu'il n'y a pas lieu de remettre en cause la décision, fondée sur l'équité et/ou la situation économique de Madame [Z], prise par le juge des contentieux de la protection du Tribunal d'instance de MARSEILLE, de débouter la SA HLM GRAND DELTA HABITAT de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Attendu, en revanche, que la SA HLM GRAND DELTA HABITAT, ayant dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, en appel, se verra allouer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Attendu que Madame [Z], qui succombe, supportera les dépens d'appel ;



PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



REFORME le jugement rendu le 7 octobre 2020 par le Tribunal d'instance de MARSEILLE en ce qu'il a condamné Madame [Z] à verser à la SA HLM GRAND DELTA HABITAT la somme de 6 496, 24 €, selon décompte arrêté au 31 juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et autorisé Madame [Z] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants en 23 mensualités de 270 € et une 24ème soldant la dette en principal, frais et intérêts ; 



LE CONFIRME pour le surplus.



Statuant à nouveau et y ajoutant,



REJETTE toutes autres demandes ;



CONDAMNE Madame [Z] à verser à la SA HLM GRAND DELTA HABITAT la somme de 15 368, 37 €, selon décompte arrêté au 26 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ; 



CONDAMNE Madame [Z] à verser à la SA HLM GRAND DELTA HABITAT la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 







LA CONDAMNE aux dépens d'appel. 



LA GREFFIERELE PRESIDENT