Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 12 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 12 OCTOBRE 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/27098 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B62FQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 17/12100





APPELANTE

 

Madame [N] [Z]

née le 09 septembre 1985 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Sandrine AGUTTES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0765







INTIMEE 



SA CABINET [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

SIRET : 424 933 042 00014



Représentée par Me Marcel PORCHER et plaidant par Me Lou CHILLIET - SELAS PORCHER & ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : G0450











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 

ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





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FAITS & PROCÉDURE



Mme [N] [Z] est propriétaire d'un appartement au sein du bâtiment D d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3].



Le syndic de la copropriété est assuré de façon bénévole, depuis une assemblée générale du 16 décembre 2016, par M. [X] [D], lequel a succédé à la société anonyme Cabinet [G]. 



Faisant suite à un arrêté de péril imminent en date du 27 juillet 2011, le maire de la commune de [Localité 5] a pris, le 18 mai 2012, un arrêté de péril ordinaire au motif que 'les travaux prescrits par l'arrêté de péril imminent ont été réalisés, sans toutefois que ne soit définitivement mis fin à tout danger', divers travaux étant ainsi prescrits, notamment la réalisation d'un diagnostic de la structure par un maître d'oeuvre ingénieur, avec mission de revoir tout le système constructif de l'immeuble, en particulier la stabilisation du mur séparatif avec la propriété du n°51 de la même rue, la réalisation de travaux concernant la charpente et la couverture. 



Lors d'une assemblée générale réunie le 21 mars 2012, ont été adoptées diverses résolutions

concernant des travaux, leur suivi et contrôle et leur financement :

- résolutions n° 20 à 24 : réfection de la couverture des quatre bâtiments pour un budget principal global de 51.788 € (9.630 € pour le bâtiment A, 6.527 € pour le B, 12.091 € pour

le C et 23.540 € pour le D) selon devis de M. [V], architecte, assurance dommages ouvrage de 2.200 € TTC en sus ; il est par ailleurs prévu que les travaux seront financés par des appels de fonds successifs selon la clé de répartition des charges par bâtiment, ces appels devant exigibles le 1er mai 2012, le 1er août 2012, le 1er octobre 2012 et le 1er décembre 2012 ; il est précisé que les travaux ne seront engagés qu'à perception de 70 % des montants appelés,

- résolutions n°25 à 29 : réfection du pignon droit (bâtiments A et D) selon devis de M.

[V], architecte, avec un choix à effectuer ultérieurement, après présentation des devis, entre la 'solution contreforts' et la 'solution reconstruction' ; financement par des appels de fonds effectués en quatre fois, le 1er mai 2012, le 1er août 2012, le 1er octobre 2012 et le 1er décembre 2012, selon la clé de répartition par bâtiment,

- résolutions n°30 à 34 : ravalement cour et pignons, hors pignon droit, pour les quatre bâtiments selon devis de M. [V] architecte ; financement par des appels de fonds successifs selon la clé de répartition des charges par bâtiment, ces appels devant exigibles le 1er mai 2012, le 1er août 20l2, le 1er octobre 2012 et le 1er décembre 2012,

- résolutions n°35 à 38 : étanchéité de la coursive à la charge des bâtiments A, B et C selon devis de M. [V], architecte,

- résolutions n°39 à 42 : isolation du plafond du porche selon devis de M. [V], architecte; financement selon la clé de répartition des charges générales.



Mme [Z] a indiqué avoir réglé les sommes appelées par les deux premiers appels de fonds effectués, soit la somme de 45.754,50 €. 



Lors de l'assemblée générale du 26 mai 2015, un point est effectué, sans vote, sur les 'travaux votés lors de l'assemblée générale du 21 mars 2012'. Il est de même décidé de clôturer les comptes travaux dans leur état existant puis de créer un compte travaux pour chaque bâtiment en y regroupant les appels déjà passés.



Lors de l'assemblée générale du 22 juin 2015, sont votés des travaux de réhabilitation concernant l'ensemble de la copropriété et le bâtiment D.



Lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2015, sont votées des résolutions annulant toutes les résolutions concernant les travaux prises lors des assemblées générales des 21 mars 2012 et 22 juin 2015 au motif qu'elles ont été adoptées sans présentation de devis comparatifs et sans présentation de l'étude réalisée par M. [O], architecte. Il est précisé que le tribunal de grande instance de Bobigny a été saisi, le 03 novembre 2015, d'une demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 juin 2015 pour ce motif. 



Cette assemblée générale sera annulée par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 13 juin 2017 en raison du non respect du délai de convocation de l'assemblée générale. 



Par courrier du 02 avril 2016 adressé au syndic de l'époque, Mme [Z] a sollicité la restitution des sommes versées au titre des appels de fonds travaux, soit 45.581,78 €. Par courrier du 19 avril 2016, le cabinet [G] lui a répondu que cette somme avait été créditée sur son compte copropriétaire mais ne pouvait lui être remboursée dans l'immédiat, faute de trésorerie suffisante, des travaux pour un montant de 32.364,08 € ayant été facturés au syndicat des copropriétaires et réglés sur le budget prévisionnel compte tenu de l'urgence et de la nécessité de leur réalisation.



Lors de l'assemblée générale du 16 décembre 2016, les copropriétaires ont notamment décidé de ne pas approuver le compte travaux n° VA intitulé 'honoraires études/conseils, dépenses réalisées entre 2012 et 2014, soit un montant de 32.364,08 €', et de remplacer, dans la fonction de syndic, le cabinet [G] par M. [D].



Par exploit d'huissier délivré le 12 octobre 2017, Mme [Z] a assigné le cabinet [G] devant le tribunal de grande instance de Bobigny, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, afin de voir engager sa responsabilité à son égard, en tant qu'ancien syndic de l'immeuble. 



Par jugement du 7 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- condamné le cabinet [G] à payer à Mme [Z] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice financier, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné le cabinet [G] à payer à Mme [Z] la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le cabinet [G] aux dépens par application de l'article 695 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.



Mme [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 novembre 2018.



La procédure devant la cour a été clôturée le 23 mars 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions du 6 novembre 2021 par lesquelles Mme [Z], appelante, invite la cour, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, à : 

- infirmer le jugement en ce qu'il : 


l'a déboutée de sa demande en condamnation du cabinet [G] à la somme de 40.488,17 €,

a condamné le cabinet [G] à lui payer la somme de 8.000 € en indemnisation de son préjudice financier,


- juger que le cabinet [G] a commis des fautes dans l'exercice de sa mission de nature à engager sa responsabilité délictuelle à son égard sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- juger que les fautes commises par le cabinet [G] lui ont causé un préjudice direct et certain en sa qualité de copropriétaire,

statuant à nouveau, 

- condamner le cabinet [G] à rembourser à Mme [Z] la somme 40.488,17 € correspondant aux appels de fonds sollicités à tort,

- condamner le cabinet [G] à verser à Mme [Z], outre les dépens, les sommes de :


10.000 € en indemnisation de son préjudice financier,

3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 




Vu les conclusions du 26 avril 2019 par lesquelles la société Cabinet [G], intimée, demande à la cour de : 

à titre principal, 

- constater que les conditions de mise en oeuvre de sa responsabilité civile ne sont pas réunies,

- débouter Mme [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire, 

- déclarer que les préjudices allégués seront rapportés à de plus justes proportions, 

en tout état de cause,

- condamner Mme [Z] à lui payer, outre les dépens, la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur l'engagement de sa responsabilité civile par le cabinet [G] envers Mme [Z] : 



Devant la cour, Mme [Z] maintient sa demande de condamnation du cabinet [G] à la somme de 40.488,17 €, au motif qu'elle a réglé les deux premiers appels de fonds travaux émis par le syndic courant 2012 suite à l'assemblée générale du 21 mars 2012 pour un montant de 45.754,50 € et qu'elle n'a pu récupérer cette somme, hormis un remboursement de 4.000 €, alors que les travaux votés n'ont pas été réalisés et qu'ils ont été annulés ;



Elle reproche au syndic d'avoir procédé à une mauvaise imputation de ces fonds, ce qui expliquerait qu'ils ne soient plus disponibles, en procédant notamment au règlement de factures pour un montant de 32.364,08 € alors que les prestations ainsi payées, qui seraient relatives au ravalement du bâtiment A selon la balance comptable au 27 janvier 2017 ou aux honoraires d'avis et conseil préalables aux travaux, n'auraient pas été votées en assemblée générale et qu'elles ne constituaient pas des travaux urgents dispensant le syndic d'une autorisation de l'assemblée générale ;



La société Cabinet [G] maintient avoir été contrainte de faire réaliser certains travaux urgents préalables à la réalisation des travaux de rénovation de la copropriété, et ce, pour un montant de 32.364,08 €, obstacle insurmontable au remboursement des fonds ;



Aux termes de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des

dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;



Il ressort de l'article 1240 du code civil que si le syndic, commettant une faute dans la gestion de l'immeuble ou dans l'exercice de sa mission, a causé un préjudice à l'un des copropriétaires, il doit l'indemniser ; 



Aux termes de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 : 'Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.' ;



Aux termes de l'article 7 du décret du 14 mars 2005 : 'Le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes :

-créances sur opérations courantes ;

-créances sur travaux du I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et opérations exceptionnelles ;

-montant de la cotisation appelée au titre du fonds de travaux prévu au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée sur l'exercice comptable en cours ;

-créances sur avances ;

-créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires.

L'assemblée générale des copropriétaires peut décider, pour assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, que le syndic procède à la ventilation comptable en cinq sous-comptes selon les rubriques ci-dessus dès l'enregistrement des opérations.' ;



Comme l'a dit le tribunal, il n'est pas contesté que Mme [Z] a réglé la somme de 45.754,50 € au titre des deux premiers appels de fonds travaux émis en 2012, suite à l'assemblée générale du 21 mars 2012, que les travaux concernés n'ont pas été réalisés en totalité et que le syndic, saisi d'une demande de remboursement le 2 avril 2016, n'a pu isoler de la trésorerie du syndicat des copropriétaires la somme correspondant aux fonds versés par la demanderesse alors qu'en application de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions du décret du 14 mars 2005 sus-cité, ces dépenses hors budgets et les provisions afférentes doivent faire l'objet d'un compte distinct, d'imputations spécifiques et d'une présentation distincte, dans le cadre de l'annexe n° 5, dans le cas de travaux pluriannuels non achevés à l'issus de l'exercice comptable ; 



Selon les pièces communiquées pour l'assemblée générale du 16 décembre 2016, la somme de 32.364,08 € invoquée par la société Cabinet [G] au titre de dépenses urgentes, correspond :

- à la facture du 22 mai 2012 DIC pour 2.990 € (facture portant la mention payée le 18 juin 2012) : rapport d'études et notes de calcul, préconisations des désordres

- à la facture du 5 avril 2012 Eco pour 1.196 € (facture portant la mention payée le 18 juin 2012)

- aux notes d'honoraires n° 1 et n° 2 de l'Atelier Architecte des 7 mai et 15 octobre 2014 pour 3.300 € et 2.970 € : étude et suivi des travaux de rénovation de l'immeuble

- à la commande Socotec payée le 13 septembre 2013 pour 1.554,80€ : convention de contrôle technique

- à la facture Geo-Sigma du 30 juin 2013 pour 6.793,28 € : diagnostic géotechnique

- à la note d'honoraires bureau d'études Scyna du 25 avril 2014 pour 5.610 € (x 2)

- à la facture Socotec du 22 janvier 2015 pour 2.340 € : étude travaux reprise façades et réfection charpente couverture ;



Il n'est pas établi, ni même allégué, que ces études correspondent à des travaux votés par l'assemblée générale le 21 mars 2012 ;



Il sera observé que ces études présentées comme un préalable nécessaire au vote des travaux de rénovation de la copropriété, ont été réalisées postérieurement au vote desdits travaux ;



La société Cabinet [G] fait valoir qu'elle a été contrainte de réaliser ces travaux urgents, conformément à sa mission de syndic, au titre de la sauvegarde de l'immeuble et de la sécurité des occupants mais ne justifie pas du respect des modalités prévues par l'article 37 du décret du 17 mars 1967 précité quant à l'engagement de ces sommes qui ont été réglées sans délibération de l'assemblée générale et sur le budget prévisionnel ainsi que l'a reconnu le syndic dans son courrier du 19 avril 2016, sans appels de fonds ;



Il apparaît ainsi que les fonds versés par Mme [Z] au titre des travaux votés en 2012 (appels de fonds portant sur les travaux de réfection du faitage, d'isolation du porche, du pignon droit bâtiment D et A, de ravalement et de couverture, pièces 38-1 de Mme [Z]), annulés en 2015 et non réalisés, ont été utilisés pour régler des travaux engagés par la société Cabinet [G] ;



La société Cabinet [G] a donc manqué à ses obligations en réglant des travaux qu'elle estimait urgents sans convoquer immédiatement une assemblée générale ;



Ce n'est que lors de l'assemblée générale du 16 décembre 2016, qu'elle a soumis à l'approbation des copropriétaires l'examen de ce 'compte travaux n° VA intitulé honoraires études / conseils, pour des dépenses réalisées entre 2012 et 2014" ;



La société Cabinet [G] a également manqué à ses obligations en matière de comptabilité et de gestion des fonds versés au titre des travaux puisqu'elle a utilisé les fonds versés pour les travaux en 2012 pour des dépenses engagées de son propre chef sans autorisation de l'assemblée générale ;



Le tribunal a exactement retenu que ces fautes ont causé un préjudice à Mme [Z] en rendant une partie des fonds versés au titre des appels travaux indisponibles pour elle, et cela sans contrepartie, les travaux n'ayant pas été réalisés, seules des prestations préalables ayant été visiblement effectuées, et les résolutions afférentes ayant été annulées ; 



Si le compte de Mme [Z] a été crédité de la somme correspondante, cette somme n'est pas disponible ainsi que le reconnaît la société Cabinet [G] et n'a pu lui être restituée, hormis une somme de 4.000 €, étant observé que le deuxième chèque de 2.639,13 € n'est pas à l'ordre de Mme [Z] ;



Par ailleurs, il résulte des appels de fonds des deux premiers trimestres 2018 et de l'attestation de M. [D], syndic bénévole, que Mme [Z] a continué à s'acquitter des charges courantes ;



Le préjudice de Mme [Z] correspond donc bien à la perte d'une somme de 40.488,17 €, qui aurait dû lui être restituée et qu'elle ne pourra pas recouvrer du fait de la vente de ses lots ;



La demande de remboursement de Mme [Z] s'analyse en une demande d'indemnisation de son préjudice financier à hauteur de cette somme ;



Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu'il lui a alloué la somme de 8.000 € au titre de son préjudice financier lequel s'élève à 40.488,17 € ;



Il n'est pas justifié d'un préjudice financier supplémentaire, étant observé que Mme [Z] a bénéficié d'un prêt familial pour régler les deux appels de fonds, dont les modalités de remboursement ne sont pas précisées ;



La société Cabinet [G] sera donc condamnée en appel à verser à Mme [Z] la somme de 40.488,17 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2018 ; 





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



La société Cabinet [G], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Mme [Z], la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Cabinet [G] ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande en remboursement de la somme de 40.488,17 € et a condamné le cabinet [G] à payer à Mme [Z] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice financier, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ;



Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,



Condamne la société Cabinet [G] à verser à Mme [Z] la somme de 40.488,17 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2018 ; 







Déboute Mme [Z] de sa demande formée à hauteur de 10.000 € au titre d'un préjudice financier supplémentaire ;



Condamne la société Cabinet [G] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [Z], la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT