Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 12 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2022



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08161 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB6CJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mars 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 16/03836





APPELANTES 



S.C.I. AURELIE 

ayant son siège social : [Adresse 4]

prise en la personne de son gérant,



S.A.R.L. LCT exerçant sous l'enseigne ' L'EVASION ' 

ayant son siège social : [Adresse 4]

prise en la personne de son gérant,



Représentées par Me Emmanuelle FARTHOUAT - FALEK, avocat au barreau de PARIS, toque : G097





INTIMEES 



S.C.I. SAINT AUGUSTIN 

ayant son siège social : [Adresse 5]

prise en la personne de son gérant,



Représentée par Me Rym BOUKHARI-SAOU de l'AARPI ANSLEX, avocat au barreau de PARIS, toque : C1328





S.A.S. GRAINE-BAM 

Société par actions simplifiee immatriulée au RCS de PARIS sous le n° 792 999 955

ayant son siège social : [Adresse 4]

prise en la personne de son Président et ses représentants légaux,



Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241



[Adresse 4] 

représentée par son syndic le Cabinet ANDRE DEGUELDRE PHILIPPE DEGUELDRE ET CIE, SAS, dont le siège est [Adresse 2]

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 632 009 031

ayant son siège social : [Adresse 4]

prise elle même en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075





S.C.I. PARDES PATRIMOINE 

ayant son siège social : [Adresse 3]

prise en la personne de son gérant,



Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B075





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



Gilles BALAY, Président de chambre

Douglas BERTHE, Conseiller chambre 5-3 

Emmanuelle LEBEE, Présidente de chambre



qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Damien GOVINDARETTY





ARRÊT :



-contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Najma EL FARISSI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





***





FAITS ET PROCÉDURE





Par acte du 20 juin 2011, la SCI Aurélie, dont [B] [N] est un des associés, a donné à bail commercial à la société LCT - dont [B] [N] est le gérant - un local au rez-de-chaussée et une cave au sous-sol dans un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et situés [Adresse 1]. La société LCT exploite dans ces locaux un fonds de commerce de brasserie sous l'enseigne « l'évasion » depuis le 03 septembre 2001. Par avenant du 1er janvier 2014, la SCI Aurélie a également donné à bail commercial à la société LCT les mêmes locaux outre une chambre au 6° étage de l'immeuble pour 9 ans à compter du 1er janvier 2014 et pour la même activité de restauration. Les locaux ont ensuite été cédés à la SCI Pardes Patrimoine par acte notarié du 7 mars 2018. 



Par l'effet d'une cession de fonds de commerce en date du 29 avril 2013, la société Graine-Bam est devenue preneuse d'un bail commercial du 31 mai 2007 portant sur divers locaux appartenant à la SCI Saint Augustin et dépendant du même immeuble, pour l'exercice d'une activité de restauration rapide, le locataire précédent exerçant une activité de fleuriste. 



Soutenant que la société Graine Bam exploitait son commerce en causant diverses nuisances et sans respecter le règlement de copropriété, la société LCT, après y avoir été autorisée par ordonnance du 22 février 2016, a fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Paris par actes des 1er mars 2016, la SCI Saint Augustin, la société Graine-Bam et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]après désigné « le Syndicat » ' aux fins essentiellement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail de la société Graine-Bam et obtenir le paiement des dommages et intérêts. 



Par jugement mixte du 02 mars 2017, le tribunal judiciaire de Paris a notamment déclaré les actions recevables et ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [W], lequel a déposé son rapport le 04 mai 2018. 



La SCI Pardes Patrimoine, nouveau propriétaire des locaux loués par la société LCT, est intervenue volontairement à l'instance. 



Par jugement du 12 mars 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- reçu la SCI Pardes Patrimoine en son intervention volontaire ; 

- déclaré irrecevables les fins de non-recevoir présentées par la SCI Saint Augustin et la société Graine-Bam ; 

- déclaré non écrite la clause du règlement de l'immeuble litigieux prévoyant que « afin d'éviter toute concurrence qu'ils pourraient se faire, il demeure convenu que les deux boutiquiers ne pourront jamais exercer dans leurs locaux un commerce similaire » ; 

- rejeté la demande de la SCI Aurélie et de la société LCT en résiliation du bail ; 

- rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par les sociétés LCT et Graine-Bam ; 

- condamné in solidum la SCI Aurélie et la société LCT aux dépens de la présente instance, en ce inclus les frais d'expertise judiciaire, et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais de la SCI Saint Augustin ; 

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire ; 

- rejeté toute autre demande. 



Par déclaration du 29 juin 2020, la SCI Aurélie et la société LCT ont interjeté appel partiel du jugement en ce qu'il a déclaré non écrite la clause du règlement de l'immeuble, rejeté la demande en résiliation du bail du 31 mai 2007, rejeté la demande de dommages et intérêts et condamné in solidum la SCI AURELIE et la Société LCT aux dépens de la présente instance , en ce inclus les frais d'expertise judiciaire. 

Par conclusions déposées le 28 décembre 2020, la société Graine-Bam a interjeté appel incident partiel du jugement en ce qu'il l'avait débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 juillet 2022. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les dernières conclusions déposées le 23 mai 2022, par lesquelles la SCI Aurélie et la société LCT l'Evasion, appelantes à titre principal et intimées à titre incident, demandent à la Cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la société Graine Bam en sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de sa demande d'indemnité pour frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; statuant à nouveau, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; ordonner l'expulsion de la société Graine Bam de tous occupants de son chef des locaux ; condamner in solidum la SCI Saint Augustin et la société Graine Bam à leur payer chacune la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, tant financier qu'économique ; les condamner in solidum à leur payer chacune la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; les condamner in solidum aux dépens de l'instance avec bénéfice de l'article 699 du même code. 



Vu les dernières conclusions déposées le 20 octobre 2020, par lesquelles la société Pardes Patrimoine, intimée, demande à la Cour à titre principal de lui donner acte qu'elle s'en remet à la décision de justice qui sera rendue ; à titre subsidiaire d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré recevable son intervention volontaire ; constater qu'aucune condamnation n'est formulée à son encontre ; condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Vu les dernières conclusions déposées le 04 mars 2022, par lesquelles la société Graine-Bam, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Aurélie et la société LCT en résiliation du bail du 31 mai 2007, étant précisé que le bail s'est trouvé renouvelé aux clauses et conditions antérieures à effet du 1er octobre 2018 ; confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété de l'immeuble litigieux ; confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais de la SCI Saint Augustin ; confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts formée par la société LCT ; infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; statuant à nouveau, condamner in solidum la SCI Aurélie et la société LCT à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ; confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la SCI Aurélie et la société LCT aux dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire avec bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de 10 000 € formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; statuant à nouveau, condamner in solidum la SCI Aurélie et la société LCT à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du même code ; en tout état de cause, les condamner in solidum à lui payer la somme de 10 000 € supplémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; les condamner in solidum aux dépens d'appel avec bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. 



La SCI Saint Augustin n'a pas conclu. 



Vu les dernières conclusions déposées le 10 septembre 2021, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], intimé, demande à la Cour de prendre acte qu'il s'en remet à justice et condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel avec recouvrement par application des dispositions de l'article 699 du même code. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des appelantes. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée. 



Les appelantes, la SCI Aurélie et la société LCT, font grief au tribunal d'avoir déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété stipulant que deux activités de restauration ne pouvaient coexister en exposant que celle-ci a été instaurée en raison de la configuration des lieux et dans l'intérêt collectif de la copropriété.



L'intimée, la société Graine Bam, fait sienne la motivation du jugement et soutient que la restriction litigieuse n'était pas justifiée par la situation ou la destination de l'immeuble, ou par un intérêt collectif. 



Les appelantes font grief au tribunal d'avoir débouté leurs demandes en résiliation judiciaire et rappelant que le règlement de copropriété est opposable à la société Graine Bam, ils affirment que cette dernière a manqué aux obligations du bail et à celle du règlement de copropriété en ce qu'elle a exercé une activité de restauration avec cuisine, utilisé des équipements non conformes aux prescriptions réglementaires notamment l'extraction d'air issus de travaux réalisés sans autorisation, encombré la zone de déchets de l'immeuble faisant observer l'absence de local à déchets autonome, et développé une activité de vente à emporter occasionnant une circulation excessive de véhicule à deux roues sur le trottoir limitrophe. Ils affirment que les manquements de la société Graine Bam entraînent des nuisances olfactives constitutives de troubles de jouissance pour les autres copropriétaires et leurs ayants-droits. De plus, ils reprochent à la société Graine Bam de ne pas avoir produit la police d'assurance des locaux exploités malgré des sommations de communiquer, la preneuse ne démontrant pas alors la couverture réelle des dommages en cas de sinistre causé par des installations non conformes dans le cadre de travaux réalisés sans autorisation. Ils font valoir la carence de la SCI Saint Augustin quant au non-respect par son locataire de ses obligations contractuelles et légales prétendant ainsi justifier la mise en 'uvre de l'action oblique. 



Pour contester le raisonnement du Tribunal, ils font valoir que le règlement de copropriété implique nécessairement le respect des dispositions réglementaires qui lui sont supérieures. Ils ajoutent que des troubles survenant sur la voie publique à raison de l'activité du locataire d'un copropriétaire peuvent justifier une résiliation judiciaire. Ils reprochent à la SCI Saint Augustin d'avoir modifié la destination du bail sans l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. 



La société Graine Bam prétend qu'il n'existe aucune violation contractuelle et affirme que les appelantes ne démontrent pas l'existence d'un préjudice propre, contestant la pertinence des preuves exposées par les appelantes. Elle affirme ne pas cuisiner sur place, contrairement à ce qu'a d'ailleurs retenu le jugement et prétend que l'activité exercée est conforme aux dispositions du bail. Elle souligne que les appelantes ne peuvent invoquer une violation que sa bailleresse elle-même ne reconnaît pas. Elle affirme que l'accès au local à poubelles commun ne pouvait lui être refusé, le règlement de copropriété ne prévoyant pas une telle restriction. Elle prétend que le copropriétaire et son exploitant n'ont aucun intérêt légitime à solliciter la communication de la police d'assurance, les locaux étant assurés. Elle soutient qu'il n'existe pas de disposition relative au respect des règles d'hygiène et de police édictées par des règlements administratifs au sein du règlement de copropriété. Elle soutient que le règlement n'interdit pas l'activité de restauration occasionnant du bruit ou des odeurs, l'existence d'un véritable trouble n'étant ainsi pas démontrée. Elle affirme qu'aucune autorisation de la copropriété n'était nécessaire pour modifier l'activité exercée dans le local. Elle soutient au regard des troubles anormaux de voisinage allégués que les appelantes ne peuvent se substituer à la copropriété ou au copropriétaire lesquels ne se sont jamais plaints de ses agissements. 



Les appelantes, au soutien de leur demande relative au paiement de dommages-intérêts prétendent avoir subi un préjudice matériel tant financier au regard de la baisse de la valeur du lot et de celle du fonds de commerce, qu'économique au regard d'une prétendue concurrence déloyale faisant valoir une baisse du chiffre d'affaires. Elles considèrent que leur demande n'est pas nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile mais constitue seulement un moyen nouveau. 



La société Graine Bam affirme que la demande des appelantes portant sur un préjudice financier est une nouvelle en cause d'appel laquelle doit être jugée irrecevable par application de l'article 564 du code de procédure civile. Elle conteste en tout état de cause sa pertinence dès lors qu'aucun lien de causalité n'est démontré entre l'activité exercée et la baisse de la valeur du fonds de commerce. S'agissant du préjudice économique, elle prétend que la SCI Aurélie n'a ni qualité ni intérêt à agir pour solliciter l'indemnisation en ce qu'elle n'est pas l'associée du locataire, laquelle sera donc déclarée irrecevable sur le fondement des articles 31 et 32 du code de procédure civile. Elle fait valoir en tout état de cause l'absence d'un lien de causalité entre la perte du chiffre d'affaires et l'exercice de son activité. 



Au soutien de sa demande sur appel incident relative au paiement de dommages-intérêts, la société Graine Bam affirme que l'action des appelantes constitue un acharnement abusif, étant observé que la SCI Aurélie n'est plus propriétaire des locaux exploités par la société LCT.



Les appelantes contestent l'existence d'un abus de procédure et soutiennent que la société Graine Bam est à l'origine de cette situation juridique complexe.



La SCI Pardes Patrimoine, intimée, rappelle ne pas avoir participé aux opérations d'expertise et indique s'en remettre à la décision de la Cour qui appréciera si les manquements relevés justifient la résiliation judiciaire du bail liant la SCI Saint Augustin à la société Graine Bam. Elle indique soutenir l'argumentation de la SCI Aurélie et de la société LCT et rappelle ainsi que la clause de copropriété a été instaurée dans l'intérêt collectif de la copropriété. Elle rappelle que la demande de résiliation judiciaire est tout autant fondée en ce que la société Graine Bam a manqué tant à ses obligations du bail qu'à celles du règlement de copropriété et expose les mêmes éléments de fait que les appelantes. Elle fait particulièrement valoir qu'une jurisprudence constante justifie l'action oblique relative à la mise en 'uvre de la résiliation judiciaire lorsque les troubles surviennent sur la voie publique à raison de l'activité du locataire d'un copropriétaire. 



Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] s'en remet à justice et indique s'être toujours conformé aux décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires, une quelconque inaction ne pouvant ainsi lui être reprochée. En outre, il indique que le Cabinet FCI a remplacé le précédent Syndic. 





MOTIFS DE L'ARRÊT





Sur le règlement de copropriété :



Il résulte des articles 8 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, applicables aux règlements de copropriété établis antérieurement, que le règlement ne peut imposer aux droits des copropriétaires aucune restriction autre que celle qui serait justifiée par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation.



En l'espèce, le règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 1], publié le 29 mars 1923 à la conservation des hypothèques stipule : « qu'afin d'éviter toute concurrence qu'ils pourraient se faire, il demeure convenu que les deux boutiquiers ne pourront jamais exercer dans leur locaux un commerce similaire ». Cette clause du règlement indique ainsi de façon non équivoque que la prohibition d'exercer un commerce similaire est motivée par le souci « d'éviter toute concurrence » ; il ne peut donc être soutenu qu'elle n'a pas été instaurée à dessein de restreindre de la concurrence au sein de la copropriété. En outre, c'est justement que le premier juge a estimé que la limitation imposée par le règlement de copropriété aux droits des copropriétaires de donner librement à bail commercial les lots à usage de boutique du rez-de-chaussée, en imposant une non concurrence entre les deux boutiques, quelle que soit la nature de l'activité exercée, n'est pas justifiée par la situation ou la destination de l'immeuble ou par un intérêt collectif. Cette prohibition ne peut non plus tendre à protéger la situation d'un des commerces locataires. Au surplus, l'impossibilité de faire coexister deux activités de restauration sans nuire à l'intérêt collectif de la copropriété n'est pas démontrée en l'espèce. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.





Sur la demande de résiliation judiciaire du bail de la société Graine-BAM :



Il résulte des articles 1341-1 (dans sa version en vigueur) et 1166 (dans sa version applicable jusqu'au 10 février 2016) du code civil que « lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ». Il en résulte qu'un copropriétaire a la faculté d'obtenir la résiliation d'un bail consenti par un autre copropriétaire sur un lot de copropriété aux conditions cumulatives :

1° d'établir une violation d'une gravité suffisante par les parties des obligations nées du bail,

2° d'établir une violation du règlement de copropriété,

3° que la carence du bailleur copropriétaire soit démontrée,

4° de démontrer l'existence d'un préjudice actuel, propre et excèdant les inconvénients normaux du voisinage. 



La société LCT et la SCI Aurélie allèguent d'un trouble de jouissance résultant de fortes odeurs de cuisine exhalées par le restaurant Graine Bam. Elles fournissent un procès-verbal établi le 11 janvier 2016 par Me [A], huissier de justice, au terme duquel «  de fortes odeurs de cuisine et de graisse » s'échappent des deux soupiraux du restaurant Graine Bam. Elles fournissent également un procès-verbal du 5 janvier 2016 de Me [C], huissier de justice, qui indique que « s'agissant des odeurs produites par la cuisine, la présence de l'extracteur absorbe l'essentiel des odeurs de cuisson et aucune odeur incommodante n'est perceptible tant dans la cuisine que dans la salle ». L'huissier s'est ensuite rendu sur le trottoir et a pu sentir le courant d'air venant de la cuisine, de laquelle il émanait une odeur caractéristique de cuisine plus marquée qu'à l'intérieur « mais non incommandante », selon ses constatations. La société Graine Bam produit quant à elle deux constats d'huissier également, l'un daté du 8 février 2019 dans lequel l'huissier ne constate aucune odeur de cuisson dans la cuisine du restaurant et l'autre du 15 juin 2022 par lequel l'huissier constate l'absence de toute odeur dans la salle de restauration ni dans la cuisine où ne se trouve aucun équipement de cuisson. Il résulte en outre des constatations de l'expert judiciaire missionné par le tribunal judiciaire de Paris que le restaurant Graine Bam est équipé d'un extracteur de l'air vicié composé d'un groupe filtrant à charbon actif dynamique, à moteur direct, conçu pour la filtration des graisses et odeurs. L'expert a procédé à plusieurs visites impromptues et inopinées à l'occasion desquelles aucune odeur anormale n'a été décelée. Il fait état, pour une visite, d'une odeur de bouillon quasi imperceptible. Il ajoute que la question des nuisances olfactives est très subjective. L'expert constate également que le restaurant Graine Bam n'est pourvu d'aucun équipement permettant d'effectuer des grillades ou des fritures. Pour autant, la société LCT et la SCI Aurélie produisent des attestations émanant de passants, de clients de la société LCT ou de commerçants riverains et d'un copropriétaire, faisant état « d'odeurs de cuisine » ou de « couscous » émanant du restaurant Graine Bam. La société Graine Bam produit également une série d'attestations de riverains attestant de l'absence de nuisances olfactives perceptible en provenance de son établissement. La réalité d'un trouble olfactif anormal n'est donc pas démontrée.



Il est également reproché à la société Graine Bam d'entreposer ses déchets sur la voie publique alors que la société Graine Bam produit pour sa part l'attestation d'un de ses salarié au terme de laquelle le gérant de la société LCT avait répandu sur la voie publique le contenu du conteneur de déchets du restaurant Graine Bam. En tout état de cause, la société Graine Bam justifie disposer d'un conteneur couvert réglementaire et il n'est pas contestable que cette dernière est fondée à disposer régulièrement son conteneur sur la voie publique aux fins d'enlèvement par le service public en charge des ordures ménagères. La réalité d'un trouble de ce chef n'est donc pas démontrée.



Il est enfin reproché à la société Graine Bam que son livreur équipé d'un scooter occasionne une nuisance sonore et met en danger par sa circulation les clients de la société LCT et les passants. Là encore, l'expert judiciaire a opéré un relevé sonore du scooter en cause qui n'a pas révélé une émission sonore plus élevée que le bruit ambiant de la voie publique. Par ailleurs, aucun élément produit par la société LCT et la SCI Aurélie ne démontre de façon certaine une mise en danger de la vie ou de l'intégrité corporelle d'autrui par le coursier de la société Graine Bam, le risque d'accident s'avérant du reste hypothétique. La réalité d'un trouble de ce point de vue n'est donc pas démontrée.



La preuve de ces troubles n'est donc pas rapportée, ni dans leur consistance ni dans leur intensité anormale.



Les appelantes soutiennent également que la copropriété se trouverait victime des agissements et carences de la société Graine Bam et de son bailleur alors que la copropriété n'a pas, dans ses assemblées générales, souhaité donner suite aux motions proposées par la SCI AURELIE contre la SCI SAINT AUGUSTIN et son locataire, qu'aucune mise en demeure n' a été adressée par la copropriété et que le syndicat des copropriétaires, partie à la présente procédure, s'en remet expressément à la justice. 

Les appelantes tentent cependant de faire valoir que les risques d'hygiène et de sécurité qu'elles prêtent aux installations de la société Graine Bam représentent un risque pour leur sécurité et leur patrimoine dans la mesure notamment où l'occurence d'un sinistre ne serait sans doute pas indemnisé par l'assureur de cette dernière. Cependant, la société GRAINE BAM justifie bien être assurée à raison de son activité alors que les appelantes n'ont pas sollicité de production forcée de la police d'assurance de l'intimée comportant d'éventuelles exclusions. Par ailleurs, en estimant que les installations de la société Graine Bam ne sont pas conformes à la réglementation en vigueur et dangereuses, les appelantes font valoir un préjudice hypothétique qui en découlerait par la survenance d'un sinistre. Cependant, le préjudice hypothétique n'est ni indemnisable ni propre à justifier une action oblique, celui-ci devant, pour ce faire, être certain et personnel.



La société GRAINE BAM fait valoir dans le corps de ses conclusions que la demande d'indemnisation de la SCI AURELIE sur le fondement de la dépréciation de la valeur de son lot serait une demande nouvelle au sens de l'article 564 du Code de procédure civile et devra donc être jugée irrecevable. Toutefois, la cour observe que cette fin de non-recevoir n'est pas reprise dans le dispositif des conclusions de la société GRAINE BAM qui seul saisit la cour.



En l'occurrence, rien ne permet de démontrer en quoi la valeur du lot détenu par la SCI AURELIE se trouverait significativement amoindrie alors qu'elle a opéré la vente de l'essentiel de ses lots à la société Pardès en 2018 et qu'elle ne se trouve plus actuellement propriétaire que d'une chambre de service.



 De même, la société LCT ne démontre pas l'existence d'une dépréciation de la valeur de son fonds de commerce. Il n'est pas non plus démontré en quoi la baisse de son chiffre d'affaires résulterait directement du fait de la société Graine Bam. 



Par ailleurs, les appelants ne démontrent pas qu'ils subissent des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.



Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'infirmer le jugement querellé sur la demande en résiliation du bail et la cour estime que les appelantes, en faisant état de doléances prétendument subies par des tiers, ne démontrent pas l'existence d'un préjudice direct et propre apte à fonder leur action oblique.





 Sur la demande en dommages-intérêts formée par la société Graine Bam :



En interjetant appel d'un jugement de première instance, les appelantes se sont bornées à exercer légitimement un droit offert par la loi et il n'y a pas lieu de considérer une manoeuvre concomitante qui tendrait à établir un abus de ce chef. Il y aura donc lieu de confirmer le jugement entrepris sur la demande de condamnation de la SCI AURELIE et de la société LCT au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l'abus de droit.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :



La SCI AURELIE et la société LCT qui succombent devront supporter in solidum les dépens de l'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Eric ALLERIT et Maître Stéphane FERTIER, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La cour rappelle que le jugement rendu le 12 mars 2020 par le tribunal judiciaire de Paris sera confirmé, y compris en ce qu'il a condamné in solidum la SCI AURELIE et la société LCT aux dépens de la première instance avec autorisation de recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile et en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.



En ce qui concerne les frais irrépétibles d'instance exigibles en application de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI AURELIE et la société LCT seront condamnées à payer in solidum la somme de 5000 € à la société GRAINE BAM, 1000€ à la société PARDES PATRIMOINE et 1000 € au [Adresse 4].





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu le 12 mars 2020 par le tribunal judiciaire de Paris,



et y ajoutant,



Condamne in solidum la SCI AURELIE et la société LCT à payer à la SCI Chloé la somme de 5000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel,



Condamne in solidum la SCI AURELIE et la société LCT à payer à la société PARDES PATRIMOINE la somme de 1000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel, 



Condamne in solidum la SCI AURELIE et la société LCT à payer au [Adresse 4] la somme de 1000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel, 



Condamne in solidum la SCI AURELIE et la société LCT aux dépens de l'appel et autorise Maître Eric ALLERIT et Maître Maître Stéphane FERTIER, avocats au Barreau de Paris, à recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans recevoir de provision.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT