Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 12 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 12 OCTOBRE 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07017 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPJ2



Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Novembre 2020 -Tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE - RG n° 11-20-544





APPELANT

 

SYNDICAT SECONDAIRE SURCOUF TRANCHE 27, 7-9-11-13-15 SQUARE SURCOUF 91350 GRIGNYreprésenté par Maître [H] [F] [M], administrateur provisoire, assistée de la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 388 965 972, ayant son siège social [Adresse 1]

C/O Maître [H] [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par Me Michel MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau de l'ESSONNE







INTIME 



Monsieur [E] [V]

né le 1er janvier 1963 au Maroc

7 square Surcouf

[Localité 3]

Remise à étude le 18 juin 2021



DEFAILLANT







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * * 





FAITS & PROCÉDURE



M. [E] [V] est propriétaire des lots n° 81 et 100 dépendant d'un ensemble immobilier sis 7, square Surcouf à Grigny (91350), représentant 17 et 642 des cinq mille millièmes des parties communes générales.



Par acte d'huissier du 25 mai 2020, le syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 5] (91350), a assigné M. [V] devant le tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge aux fins de le voir condamner à payer les sommes suivantes, avec anatocisme :

- 6.567,08 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2020 inclus ;

- 337,00 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- les intérêts au taux légal à compter 4 décembre 2018, date de la mise en demeure ;

- 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

- 1.680,00 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.





Par jugement du 23 novembre 2020, le tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a :

- déclaré irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes au titre de l'arriéré locatif ;

- condamné M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.827,69 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2018 au 2ème trimestre 2020, appel de provisions du 2ème trimestre 2020 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2018 ;

- débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;

- condamné M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

- débouté M. [V] de sa demande de délais de paiement, ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires ; 

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

- condamné M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [V] aux dépens ;

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Le syndicat des copropriétaires secondaire Surcouf Tranche 27 a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le le 12 avril 2021.



La procédure devant la cour a été clôturée le 6 avril 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions du 17 juin 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires secondaire Surcouf Tranche 27, appelant, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 14-1, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :


condamné M. [V] à lui payer la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

ordonné la capitalisation des intérêts,

condamné M. [V] à lui payer la somme de 400 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté M. [V] de sa demande de délais de paiement,

condamné M. [V] aux dépens,


- infirmer le jugement entrepris pour le surplus, 

statuant à nouveau et y ajoutant,

- condamner M. [V] à lui payer la somme de 9.974,49 €, à titre d'arriéré de charges de copropriété, charges du 31 décembre 2017 au 2ème trimestre 2021 inclus,

- condamner M. [V] à lui payer la somme de 1.0213,60 €, au titre des frais article 10-1,

- condamner M. [V] à payer des intérêts au taux légal sur la somme de 6.784,13 € à compter du 7 décembre 2018, date de la mise en demeure et à compter de l'assignation devant la cour pour le surplus,

- condamner M. [V] à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, étant donné qu'il serait inéquitable qu'il supporte les frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

- condamner M. [V] aux entiers dépens d'appel ; 



Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant à la requête du syndicat des copropriétaires secondaire Surcouf Tranche 27 délivrée à M. [V] le 18 juin 2021 par remise de l'acte en l'étude de l'huissier instrumentaire ; 







SUR CE,



M. [V] n'a pas constitué avocat et la déclaration d'appel lui a été signifiée en l'étude de l'huissier ; il sera statué par défaut ;



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;







Sur les charges de copropriété impayées :



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



Devant la cour, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le tribunal l'a débouté à tort d'une partie de sa demande et qu'il produit en appel un nouveau décompte plus clair ;



Il verse aux débats :

- le relevé de propriété,

- l'ordonnance de la désignation de Maître [F] [M] en qualité d'administrateur provisoire du 13 décembre 2006 et celle du 2 décembre 2020

- le règlement de copropriété [Localité 3]/2

- les procès-verbaux des décisions prises par l'administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté en date des 30 juin 2016 (approbation des charges de l'exercice 2015 et approbation du budget 2017), 16 janvier 2017, 24 février 2017, 30 mai 2017, 26 juin 2017 (approbation des charges 2016 et du budget 2018), 12 octobre 2017, 13 octobre 2017, 28 décembre 2017, 31 mai 2018 (approbation des charges 2017 et du budget 2019), 5 juillet 2018, 20 décembre 2018, 3 juin 2019 et 26 juin 2019 (approbation des comptes de l'exercice 2018, actualisation du budget prévisionnel 2019 et approbation du budget 2020) ;

- le contrat de syndic

- les relevés de compte sur les périodes du 1er janvier 2016 au 26 novembre 2018, du 1er octobre 2018 au 17 avril 2020

- le jugement du 13 mars 2017 du tribunal d'instance de Juvisy Sur Orge ayant condamné M. [E] [V] au paiement d'une somme de 3.702,46 € au titre des charges de copropriété impayées du 1er avril 2015 au 1er juillet 2016

- le décompte relatif à cette condamnation

- le jugement du 28 mars 2018 du tribunal d'instance de Juvisy Sur Orge ayant condamné M. [E] [V] au paiement d'une somme de 3.591,32 € au titre des charges de copropriété impayées au 4ème trimestre 2017 et 3/4 appel conformité ascenseur inclus

- le décompte relatif à cette condamnation

- la mise en demeure recommandée par avocat du 4 décembre 2018 présentée le 7 décembre 2018

- la facture de vacation du 15 novembre 2019 pour 337,26 €

- les appels de charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2018 au 2ème trimestre 2020,

- les régularisations de charges 2017, 2018 et 2019

- le décompte des sommes dues postérieurement au 4ème trimestre 2017 (pièce 39)

- les appels de charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2021,

- les procès-verbaux des décisions prises par l'administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté en date des 15 et 19 novembre 2019 et 1er octobre 2020 (approbation des charges 2019 et du budget 2021) ;



Devant la cour, le décompte produit (pièce 39) permet de s'assurer que les charges réclamées sont bien toutes postérieures à l'arrêté de compte précédent ayant donné lieu à la condamnation du 28 mars 2018 du tribunal d'instance de Juvisy Sur Orge ;



Il résulte de ce décompte qu'à la date de l'arrêté de compte de première instance, la somme due par M. [E] [V] était celle de 6.784,13 € et non celle de 1.827,69 € telle que retenue par le tribunal ;



En appel, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande et sollicite une somme de 9.974,49 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété, charges du 31 décembre 2017 au 2ème trimestre 2021 inclus ;



Cette demande est justifiée par les pièces produites aux débats, à savoir les appels de charges et travaux, les régularisations de charges, les décomptes et les procès-verbaux de l'administrateur provisoire approuvant les comptes des années 2017 à 2019 et les budgets prévisionnels 2020 et 2021 ;



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.827,69 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2018 au 2ème trimestre 2020, appel de provisions du 2ème trimestre 2020 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2018 ;



M. [E] [V] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.974,49 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété, charges du 31 décembre 2017 au 2ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2018 (date de présentation de la mise en demeure) sur la somme de 6.784,13 € et du 18 juin 2021 (date de signification des conclusions d'actualisation valant mise en demeure) pour le surplus ;





Sur les frais nécessaires de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Devant la cour, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1.023,60 € au titre des honoraires vacation de son syndic ;



Ces honoraires n'entrent pas dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant en application de l'article 10-1 précité ;





En effet, ces frais (vacation assignation, vacation contentieux et suivi impayé) relèvent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin, peu importent à cet égard les stipulations du contrat de syndic ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;





Sur les dommages et intérêts :



Depuis plusieurs années, M. [E] [V] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;



Condamné à deux reprises en 2017 et 2018 au paiement de son arriéré de charges, il a continué à ne pas régler les charges courantes de sorte que sa dette n'a cessé d'augmenter ;



Sa mauvaise foi est établie dès lors que le décompte actualisé à avril 2021 ne fait état d'aucun paiement depuis janvier 2018 ;



Les manquements systématiques et répétés de M. [E] [V] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 € de dommages-intérêts ;





Sur la capitalisation des intérêts :



La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance du 25 mai 2020 ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière en application de l'article 1343-2 du code civil, à compter de l'assignation s'agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du jugement s'agissant des dommages et intérêts ;





Sur les delais de paiement :



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;



Comme l'a dit le tribunal, l'antériorité des manquements et leur répétition permettent de constater que M. [V] a déjà bénéficié de larges délais qu'il n'a pas mis à profit pour apurer sa dette ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] [V] de sa demande de délais de paiement ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



M. [E] [V] partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut ; 



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.827,69 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2018 au 2ème trimestre 2020, appel de provisions du 2ème trimestre 2020 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2018 ;

 

Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant, 



Condamne M. [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 5], la somme de 9.974,49 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété, charges du 31 décembre 2017 au 2ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2018 (date de présentation de la mise en demeure) sur la somme de 6.784,13 € et du 18 juin 2021 (date de signification des conclusions d'actualisation valant mise en demeure) pour le surplus ;



Condamne M. [E] [V] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 5] la somme supplémentaire de 1.800 € par l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT