Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 12 octobre 2022

N° RG 20/04278 - N° Portalis DBV2-V-B7E-IUOO







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 12 OCTOBRE 2022









DÉCISION DÉFÉRÉE :



18/00163

Tribunal judiciaire de Dieppe du 23 novembre 2020





APPELANTE :



Sci ATLANTIS

[Adresse 9]

[Localité 10]



représentée et assistée par Me Thomas DUGARD de la Selarl VD & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen plaidant par Me Pauline RETOUT







INTIME :



Monsieur [J] [C]

né le 19 mars 1952 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 6]



représenté et assisté par Me Ahmed AKABA de la Selarl NORMANDIE-JURIS, avocat au barreau de Rouen plaidant par Me Alexandre MAAT











COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 27 juin 2022 sans opposition des avocats devant M. Jean-François MELLET conseiller, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre,

M. Jean-François MELLET, conseiller,

Mme Magali DEGUETTE, conseillère,





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, 





DEBATS :



A l'audience publique du 27 juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 octobre 2022.





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Rendu publiquement le 12 octobre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier.





*

 * *





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par compromis notarié du 13 octobre 2016, M. [J] [C] s'est engagé à vendre à la Sci Atlantis, représentée par M. [H] [R] et Mme [I] [P], un immeuble composé d'un corps de ferme et d'une maison à usage d'habitation au prix de 130 000 euros.



Aux termes de ce compromis, les parties sont convenues de différentes conditions suspensives, notamment la régularisation d'un bail rural sur les parcelles, et l'obtention d'un prêt par la Sci Atlantis.



M. [J] [C] a autorisé la Sci Atlantis à occuper gratuitement les lieux dès avant la réitération du compromis, qui devait intervenir au plus tard le 13 janvier 2017.



Par acte d'huissier du 7 février 2018, la Sci Atlantis a fait assigner M. [J] [C] devant le tribunal de grande instance de Dieppe en régularisation de la vente.



Par jugement contradictoire du 23 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Dieppe a :

- constaté que la condition suspensive insérée au compromis de vente du 13 octobre 2016 conclu entre M. [J] [C] et la Sci Atlantis représentée par 

M. [H] [R] et Mme [I] [P] portant sur un immeuble situé [Adresse 9], cadastré section AH [Cadastre 1] est réputée non réalisée,

- constaté en conséquence la résolution du compromis de vente à compter du 23 décembre 2016,

- dit que la clause pénale est acquise à M. [J] [C],

- condamné en application de ladite clause pénale la Sci Atlantis à payer à M. [J] [C] la somme de 13 000 euros,

- condamné la Sci Atlantis à payer à M. [J] [C] une somme de 

2 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- débouté la Sci Atlantis de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la Sci Atlantis à payer à M. [J] [C] une somme de 

1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Sci Atlantis aux dépens en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration reçue au greffe le 24 décembre 2020, la Sci Atlantis a interjeté appel de la décision.





EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 8 juin 2022 , la Sci Atlantis demande à la cour d'appel, au visa des articles 1113, 1188 et 1231-5 du code civil de :



- déclarer irrecevable la demande d'expulsion formulée pour la première fois en cause d'appel par M. [C] et en conséquence l'en débouter ; 

- débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes et de son appel incident ; 

- réformer totalement le jugement entrepris ; 

statuant à nouveau, 

- ordonner la signature de l'acte authentique de vente et du bail à long terme prévu à la promesse du 13 octobre 2016, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 

- condamner M. [C] à régler à la Sci Atlantis la somme de 5 000 euros pour résistance abusive, 

 

subsidiairement, si la Cour devait considérer que la promesse est caduque,

- dire qu'aucune somme ne peut être mise à la charge de la Sci Atlantis, compte tenu de l'absence de mise en demeure d'avoir à réaliser la vente et l'absence de préjudice distinct, 

- débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires, 

 

en tout état de cause,

- condamner M. [C] à régler à la Sci Atlantis la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, 

- condamner M. [C] aux entiers dépens. 



Elle soutient en substance ce qui suit : 

- la demande d'expulsion est nouvelle et donc irrecevable en cause d'appel ;

- les délais imposés par la condition supensive d'obtention de prêt ont été respectés ; - le fait que l'information relative au prêt ait été portée à la connaissance du notaire du vendeur le 28 décembre 2016, soit 6 jours après le délai fixé n'a entraîné aucune protestation de la part du vendeur ; 

- selon courriel du 5 janvier 2017, Me [T], notaire rédacteur mandaté par le vendeur, a donné son accord pour renoncer à toute problématique s'agissant de ce délai du 22 décembre 2016 ; 

- le courriel du 28 décembre 2016 constitue bien une offre de prêt ;

- le financement obtenu permettait le règlement du prix de vente ;

- M. [C] a exigé la signature d'un bail à ferme, imposant ainsi une circonstance juridiquement impossible, car la Sci Atlantis n'a pas d'activité agricole, n'a pas la qualité d'agriculteur et que les surfaces ne sont pas agricoles ;

- en maintenant cette demande, il a fait obstruction à la vente ; 

- M. [C] n'a jamais mis en demeure la Sci Atlantis de régulariser l'acte de vente dans les conditions prévues à la promesse puisqu'il a toujours refusé de signer le bail, si bien que la clause pénale ne peut être mise en application ; 

- l'absence de réalisation de cette condition suspensive est exclusivement imputable au vendeur qui refuse de signer un bail quel qu'il soit et l'acquéreur s'en est prévalu pour refuser de signer la vente ;

- il ne peut donc y avoir aucun préjudice indemnisable en plus de la clause pénale. 



Par dernières conclusions notifiées le 22 juin 2022 , M. [C] demande à la cour d'appel, au visa des articles L.411'1, L.331-2 et suivants du code rural 1188, 1217, 1231-5 du code civil de confirmer le jugement en ce qu'il a :

- constaté que la condition suspensive insérée au compromis de vente du 13 octobre 2016 conclu entre M. [J] [C] et la Sci Atlantis représentée par 

M. [H] [R] et Mme [I] [P] portant sur un immeuble situé [Adresse 9], cadastré section AH [Cadastre 1] est réputée non réalisée,

- constaté en conséquence la résolution du dit compromis de vente à compter du 23 décembre 2016,

- dit que la clause pénale est acquise à M. [J] [C],

- condamné en application de ladite clause pénale la Sci Atlantis à payer à M. [J] [C] la somme de 13 000 euros,

- débouté la Sci Atlantis de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la Sci Atlantis à payer à M. [J] [C] une somme de

1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



à titre incident,

- déclarer M. [J] [C] recevable et bien fondé en son appel incident ;

- infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la Sci Atlantis à payer à 

M. [J] [C] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,



y faisant droit,

- condamner la Sci Atlantis à verser à M. [J] [C] la somme de

10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- ordonner l'expulsion de la Sci Atlantis et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 300 euros par jours de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir des propriétés suivantes :

. l'immeuble situé sur la commune de [Localité 10] (76), section AH [Cadastre 1], [Adresse 9], d'une contenance de 1ha 14a 01ca composé d'un corps de ferme comprenant une maison à usage d'habitation, des garages accolés, ainsi que divers bâtiments ;

. les parcelles situées sur la commune de [Localité 10] et identifiées au cadastre sous les numéros : AH n° [Cadastre 2] 1 ha 12a 12 ca, AE n° [Cadastre 3] 2 ha 36 a 30 ca, AE n° [Cadastre 4] 1 ha 02 a 15 ca ;

. les parcelles situées sur la commune de [Localité 12], et identifiées au cadastre sous les numéros : AE n° [Cadastre 8] 0 ha 23 a 07 ca, AH n° [Cadastre 5] 0 ha 25 a 90 ca ; 



en tout état de cause,

- condamner la Sci Atlantis à verser à M. [J] [C] la somme de

5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Sci Atlantis aux entiers dépens de l'instance.



Il soutient en substance ce qui suit : 

- la Sci Atlantis n'a respecté aucun des délais fixés par la clause de prêt ;

- le document du 27 juint 2016 ne constitue pas une offre de prêt conforme aux articles L. 313-24 et suivants du code de la consommation, mais au plan de financement d'un projet d'habitation propre à M. [H] [R] et à Mme [I] [P] ; 



- à défaut pour la Sci Atlantis de justifier d'un financement à hauteur de 

180 000 euros avant le 22 décembre 2016, la condition était réputée non réalisée et M. [J] [C] délié de tout engagement ; 

- la Sci Atlantis reconnait elle-même, aux termes de l'assignation qu'elle a délivrée le 7 février 2018 que ce n'est que le 28 décembre 2016 qu'elle a obtenu un accord de prêt ; 

- M. [R] a emprunté 123 500 euros quand le besoin de financement prévu au compromis de vente portait sur la somme de 180 000 euros ;

- s'il est exact que M. [J] [C] était prêt à consentir un nouveau délai à la Sci Atlantis, il ne s'agissant que d'une déclaration d'intention et aucun avenant au compromis du 13 octobre 2016 n'a été finalement régularisé ;

- c'est uniquement en considération d'un bail rural qu'il a consenti à la promesse ;

- l'ensemble des parcelles, objet de l'acte du 13 octobre 16, sont par nature agricole ;

- la demande d'expulsion de M. [R] doit être nécessairement regardée comme étant une demande accessoire à la demande de constat de résolution du compromis de vente.



Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2022. 





MOTIFS



Sur la clause pénale 



Le compromis signé entre les parties le 13 octobre 2016 stipule, à titre de condition suspensive, l'obtention, avant le 15 décembre 2016, d'un prêt d'un montant de 

180 000 euros au taux de 1,50 % hors assurances. Il prévoyait également que les offres ou refus de prêt devaient être notifiées au notaire avant le 22 décembre 2016, à défaut de quoi la condition serait réputée non réalisée et les parties déliées de leur engagement.



Les parties sont convenues d'instaurer une clause pénale d'un montant de 

13 000 euros exigible au cas où, après mise en demeure, une partie ne régulariserait pas l'acte authentique et ne 'satisferait pas ainsi aux obligations exigibles'.



Ainsi que l'a relevé le tribunal, la condition d'obtention de prêt n'a pas été réalisée, puisqu'aucune offre conforme aux conditions de la promesse n'a jamais été notifiée par la Sci Atlantis.



La lettre d'accord dressée le 28 décembre 2016 porte sur une somme de 

123 500 euros et ne correspond donc pas au montant nécessaire. La question de savoir si le vendeur avait donné son accord pour proroger la durée de validité de la promesse jusqu'à cette date est dès lors indifférente, puisque la Sci Atlantis ne justifiait pas du financement.



Il doit être ajouté que l'appelante ne justifie toujours pas, en appel, du montant qu'elle a sollicité de sa banque, ni ne démontre qu'elle a respecté la date limite du 31 octobre 2016 pour former cette demande de prêt. Elle a pourtant été mise en demeure de justifier de ces données dès le 20 septembre 2017.



En cause d'appel, la Sci Atlantis soutient que l'échec de la vente serait lié au refus, par le vendeur, de modifier la nature du bail à souscrire sur la parcelle.



Outre qu'elle ne démontre pas que la souscription d'un bail rural à long terme était juridiquement impossible, et procède sur ce point par voie d'allégation, il y a lieu de relever que cette condition suspensive était stipulée à son profit uniquement, qu'elle y a souscrit en toute connaissance de cause, et que les conventions formées librement font la loi des parties.



La Sci Atlantis ne saurait donc reprocher à son cocontractant une faute consistant à avoir refusé de modifier le nature du bail à conclure, a fortiori en faveur d'un bail commercial dont les conséquences sont totalement différentes de celle d'un bail rural à long terme. Ce faisant, M. [C] n'a fait que se prévaloir des termes du contrat, dans des conditions qui n'apparaissent ni fautives ni abusives. Les échanges relatifs à ce bail sont d'ailleurs datés du mois de mai et juin 2017, donc en toute hypothèse postérieurs à la déchéance de la condition de financement.



Le compromis est donc caduc, et non résolu, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, s'agissant d'un cas de défaillance de deux conditions suspensives.



La Sci Atlantis soutient subsidiairement que la clause pénale ne serait pas exigible dès lors qu'elle n'a jamais été mise en demeure de régulariser l'acte. M. [C] ne réplique pas à ce moyen. 



Il résulte de l'acte authentique que la clause pénale est due 'au cas ou l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique'.



La délivrance d'une mise en demeure de régulariser était donc une condition de mise en oeuvre de cette clause puisque celle-ci n'opère que dans l'hypothèse où l'acquéreur fait défaut une fois les conditions suspensives réalisées.



En l'espèce, la condition suspensive de financement et celle de signature d'un bail rural n'ont jamais été réalisées, ce dont les parties conviennent, et aucune mise en demeure de régulariser n'a été délivrée. La seule mise en demeure présente au dossier concerne l'obligation de justifier des conditions de prêt.



Il s'ensuit que la clause pénale n'est pas due et que la décision doit être infirmée de ce chef du jugement.





Sur la demande de dommages et intérêts de l'intimé 



M. [C] forme incidemment une demande de dommages et intérêts et une demande en expulsion.



La demande de dommages et intérêts est fondée sur l'article 1231-1 du code civil. M. [C] n'explique pas clairement en quoi consisterait son préjudice, mais remarque que la Sci Atlantis a pris possession de l'ensemble immobilier sans s'acquitter d'une contrepartie financière. Il ne précise pas au titre de quelle période d'occupation il forme sa demande, ni n'indique le montant de valeur locative de la maison, ni ne prétend qu'il aurait souhaiter la louer. Il indique s'être vu facturer des frais de résiliation des contrats de fourniture d'eau et d'électricité, à raison, mais ne justifie pas de leur paiement.











Il n'est pas contesté que M. [C] avait autorisé M. [R] à occuper les terres dès avant le compromis, l'année 2015 étant évoquée sans contestation par l'intimé. Les conditions de cette mise à dispositon ne sont pas démontrées, ni même débattues ou précisées à la cour, et il ne peut donc être considéré, dans ce contexte, que sa poursuite postérieurement à la signature du compromis serait constitutive en elle-même d'un préjudice. Le montant des frais de résiliation a été contesté par 

M. [C] auprès d'EDF, et il ne justifie d'aucun paiement, ni auprès d'EDF ni auprès de Véolia, suceptible de démontrer un préjudice financier.



La décision sera donc infirmée à défaut de preuve d'un préjudice.





Sur la demande d'expulsion formée par l'intimé



En l'état de ses dernières conclusions, M. [C] sollicite l'expulsion de la Sci Atlantis sous astreinte.



La Sci Altantis conclut à l'irrecevabilité, au motif de la nouveauté de cette demande en cause d'appel, et relève qu'elle a été formulée au delà du délai de 3 mois prescrit à l'article 909 du code de procédure civile.



M. [C] soutient que la demande en expulsion est recevable, car elle serait la conséquence de la demande en résolution du compromis de vente conclu le 13 octobre 2006 formée en première instance. Il ne réplique pas sur la tardiveté des conclusions concernées.



Il résulte de l'article 910-4 du code de procédure civile que les parties en cause d'appel doivent former, dès leurs premières conclusions, l'intégralité de leurs demandes, et qu'elle ne sont plus recevables à former de nouvelles demandes passé ce délai.



La demande en explusion n'a pas été formée par M. [C] dans ses conclusions initiales signifiées le 7 juin 2021 et il n'est donc plus recevable à conclure en ce sens dans ses conclusions postérieures. 





Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive



M. [C] ne démontre aucun préjudice distinct de celui qui est déjà indemnisé au titre des frais irrépétibles : le chef du jugement qui condamne la Sci Atlantis au titre d'un abus de procédure sera donc infirmé.



Il résulte de ce qui précède que M. [C] n'est pas fautif : il ne saurait donc être condamné a indemnisé la Sci Atlantis pour procédure abusive.



La décison sera donc infirmée de ces chefs.





Sur les dépens et frais irrépétibles



Quand bien même M. [C] succombe partiellement à l'appel, l'origine du litige est le comportement fautif de l'acquéreur, si bien qu'il y a lieu de condamner la Sci Atlantis aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. 



Les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc confirmées.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier ressort,





Infirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la Sci Atlantis à payer à 

M. [J] [C] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare irrecevable la demande formée par M. [J] [C] aux fins d'expulsion ; 



Déboute M. [J] [C] de ses demandes en paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts ;



Condamne la Sci Atlantis à payer à M. [J] [C] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;



Déboute les parties pour le surplus des demandes ;



Condamne la Sci Atlantis aux dépens d'appel.







Le greffier,La présidente de chambre,