Cour d'Appel · 1ère Chambre — 13 octobre 2022

CR/MMC



























































 























COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- Me Vincent FONTENILLE

- la SCP SOREL & ASSOCIES





LE : 13 OCTOBRE 2022

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2022



N° - Pages









N° RG 21/01006 - N° Portalis DBVD-V-B7F-DML3



Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 18 Juin 2021 



PARTIES EN CAUSE :



I - M. [V] [C]

né le 28 Janvier 1959 à [Localité 7] (ALGERIE)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représenté et plaidant par Me Vincent FONTENILLE, avocat au barreau de BOURGES 



Aide juridictionnelle Totale numéro 18033 2021/002363 du 07/09/2021 





APPELANT suivant déclaration du 16/09/2021







II - S.A. HLM FRANCE LOIRE venant aux droits de la S.A. HLM JACQUES COEUR HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° SIRET : 673 720 744



Représentée et plaidant par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES



timbre fiscal acquitté



INTIMÉE







13 OCTOBRE 2022

N° /2







COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2022 hors la présence du public, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.





Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



M. WAGUETTEPrésident de Chambre 

M. PERINETTIConseiller

Mme CIABRINIIConseiller







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GREFFIER LORS DES DÉBATS :Mme SERGEANT







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ARRÊT : CONTRADICTOIRE





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







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N° /3



EXPOSÉ



Suivant acte sous seing privé du 23 juin 2009, la SA HLM Jacques Coeur Habitat a donné à bail à M. et Mme [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant paiement d'un loyer mensuel révisable de 287,05 euros, charges en sus.

 

Selon avenant du 19 janvier 2017, le contrat de bail a été transféré au seul nom de M. [V] [C], du fait de la séparation du couple.



Se prévalant de plusieurs impayés de loyers et charges, la SA HLM France Loire, venant aux droits de la SA HLM Jacques Coeur Habitat, a fait délivrer le 3 février 2020 à M. [C] un commandement de payer d'un montant total de 2.201,09 euros.



Suivant acte d'huissier de justice délivré le 17 août 2020, la SA HLM France Loire a fait assigner M. [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bourges aux fins principalement de voir :



- à titre principal : 



- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre elle et M. [C] et portant sur l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] et par voie de conséquence la résiliation du bail au 24 juillet 2020,



- à titre subsidiaire : 



- prononcer à défaut la résolution judiciaire du bail eu égard au montant des loyers impayés depuis le mois de janvier 2019,



En tout état de cause : 



- ordonner à M. [C] ainsi qu'à tous occupants de son chef de quitter les lieux susvisés, après avoir remis les clés et à défaut, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, ainsi que l'évacuation de tous biens meubles des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

- condamner M. [C] au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter du jour de l'acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résolution du bail en l'espèce à hauteur de 541,72 euros par mois, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision en application de l'article 1231-7 du code civil, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner M. [C] à payer et à porter la somme de 5.480,58 euros selon décompte du 15 avril 2021 outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,

- débouter M. [C] de toutes demandes, fins et conclusions, à l'exception de la demande de délais pour le règlement de la dette locative selon les justificatifs par lui fournis auprès de la juridiction,

- condamner M. [C] au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'huissier afférents à cette procédure.

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N° /4



En réplique, M. [C] a demandé au Tribunal de:



- débouter la SA HLM France Loire de l'ensemble de ses demandes,



A titre reconventionnel : 



- constater l'état d'indécence de son logement,

- constater l'existence d'un trouble de jouissance à son préjudice,

- en conséquence, réduire le montant des loyers et des charges dus à hauteur de 50 %,

- condamner la SA HLM France Loire au paiement de la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral,

- ordonner la compensation entre les créances dues par chacune des parties,

le cas échéant, pour le surplus,

- lui allouer un délai de paiement afin de lui permettre d'apurer sa dette à hauteur de la somme de 50 euros par mois,

- suspendre les effets de la clause résolutoire,



A titre subsidiaire,



- ordonner une mesure d'expertise judiciaire afin d'éclairer le juge sur l'état de son logement,

- statuer ce que de droit sur les dépens,

- écarter l'application de l'exécution provisoire de la décision à intervenir.



Par jugement contradictoire du 18 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bourges : 



DIT que le logement situé [Adresse 3] n'était pas indécent ;

CONSTATE que la résiliation du bail de ce logement, consenti par la SA HLM Jacques Coeur Habitat, aux droits de laquelle venait la SA HLM France Loire, d'une part, à M. [C], d'autre part, était intervenue le 15 juillet 2020 ;

CONDAMNE M. [C] à payer à la SA HLM France Loire la somme de 5.035,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dus à fin mars 2021, quittancement du mois de mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [C] à payer à la SA HLM France Loire une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courants contractuels, à compter du 1er avril 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux ; 

ORDONNE qu'à défaut pour lui d'avoir libéré les lieux loués de tous ses occupants et de tous les biens qui s'y trouvaient, il serait procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et au transport aux frais de l'expulsé des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plairait au bailleur, et ce après expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance serait remboursée selon les termes et conditions fixées dans la dite procédure ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;



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N° /5





RAPPELLE que la présente décision était exécutoire de droit ;

CONDAMNE M. [C] aux dépens, étant rappelé qu'il était bénéficiaire de l'aide juridictionnelle.



Le juge des contentieux de la protection a notamment retenu que l'état d'indécence du logement invoqué par M. [C] n'était pas démontré, que le défendeur n'établissait pas avoir régularisé la situation d'impayés ni ne contestait le principe de la dette, que M. [C] n'avait pas la possibilité d'apurer sa dette dans le délai légal 

maximum de 36 mois au regard de son budget et qu'il avait déjà échoué à respecter un premier plan d'apurement.



M. [C] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 16 septembre 2021. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 mai 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'il développe, M. [C] demande à la Cour, au visa des articles 6 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1343-5 du code civil et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de :



Le recevoir en son appel et y faisant droit, 



INFIRMER totalement le jugement du Juge des contentieux de la protection en date du 18 juin 2021, en ce qu'il a : 



- dit que le logement situé [Adresse 3] n'est pas indécent ; 

- constaté que la résiliation du bail de ce logement consenti par la SA HLM JACQUES COEUR HABITAT, aux droits de laquelle vient la SA HLM France Loire, d'une part, à M. [C], d'autre part, est intervenue le 15 juillet 2020 ; 

- condamné M. [C] à payer à la SA HLM France Loire la somme de CINQ MILLE TRENTE CINQ EUROS ET SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES (5.035,78 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dus à fin mars 2021, quittancement du mois de mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

- condamné M. [C] à payer à la SA HLM France Loire une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courants contractuels à compter du 1 er avril 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux ; 

- ordonné qu'à défaut pour lui d'avoir libéré les lieux loués de tous ses occupants et de tous les biens qui s'y trouvent, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et au transport aux frais de l'expulsé des meubles laissés dans les lieux dans tel garde- meuble qu'il plaira au bailleur, et ce après expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; 



RAPPELLE qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ; 

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ; 

- condamné M. [C] aux dépens, étant rappelé qu'il est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle ; 

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N° /6



Statuant à nouveau :



A titre principal : 



CONSTATER l'état d'indécence du logement de M. [C] ; 



A titre subsidiaire : 



CONSTATER la vétusté du logement de M. [C] ; 



En conséquence : 



RÉDUIRE le montant des condamnations afférentes aux loyers, charges et de l'indemnité d'occupation postérieure à la résiliation du bail, à hauteur de 50 % ; 

CONDAMNER la SA HLM France Loire au paiement de la somme de 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance de M. [C] ; 



ORDONNER la compensation entre les créances dues par chacune des parties ; 



Le cas échéant, pour le surplus : 



ALLOUER un délai de paiement à M. [C] afin de lui permettre d'apurer sa dette à hauteur de la somme de 50 € par mois ; 

DÉBOUTER la SA HLM France Loire de ses demandes plus amples ou contraires, 

CONDAMNER la SA HLM France Loire au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 mai 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elle développe, la SA HLM France Loire demande à la Cour, au visa des articles L213-4-4 et R213-9-7 du code de l'organisation judiciaire, 1335, 1353, 1227 et suivants du code civil et de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment les articles 7 et 24 I., de :



DÉCLARER l'appel de M. [C] du 16 septembre 2021 sans fondement et le débouter de toutes demandes fins et conclusions, tant sur le principe que sur le quantum, en ce compris celles relatives aux indemnités sollicitées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BOURGES n° RG 11-20-000341 du 18 juin 2021en ce qu'il a :



- dit que le logement situé [Adresse 3] n'était pas indécent, 

- constaté que la résiliation du bail de ce logement, consenti par la SA HLM 

JACQUES COEUR HABITAT, aux droits de laquelle vient la SA HLM France Loire, d'une part, à M. [C], d'autre part, est intervenue le 15 juillet 2020.







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N° /7





- condamné M. [C] à payer à la SA HLM France Loire une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courants contractuels, à compter du 1er avril 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux.

- rappelé qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

- débouté M. [C] de ses demandes plus amples ou contraires.

- rappelé que la présente décision est exécutoire de droit ;

- condamné M. [C] aux dépens, étant rappelé qu'il est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle.



Y AJOUTANT, 



RECEVANT la SA HLM France Loire en son appel incident et infirmant partiellement le jugement

DIRE que la disposition relative à l'obligation de M. [C] de libérer les lieux loués de tous ses occupants et de tous les biens qui s'y trouvent, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et au transport aux frais de l'expulsé des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira au bailleur, et ce après expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux est devenue sans objet, M. [C] ayant lui-même mis fin au bail le 17 septembre 2021 et restitué les clefs du logement précédemment loué le 20 septembre 2021.



A titre subsidiaire et si par impossible la Cour d'appel infirmait le jugement sur le constat de résiliation du bail, et ne tirait pas les conséquences de la fin du bail sollicitée par M. [C] lui-même le 17 septembre 2021, prononcer la résiliation du bail en application de articles 1227 et 1228 du code civil et constater que le logement a été libéré.

EN TOUTE HYPOTHESE Y AJOUTANT, RECEVANT la SA HLM FRANCE LOIRE EN SON APPEL INCIDENT ET INFIRMANT PARTIELLEMENT LE JUGEMENT PAR LA RECTIFICATON PARTIELLE ET L'ACTUALISATION DE LA DETTE LOCATIVE :

CONDAMNER M. [C] à payer à la SA HLM France Loire la somme de 7.390,04 € selon décompte actualisé au 17 janvier 2022, le cas échéant avec un aménagement de la dette possible à l'appréciation de la Cour d'appel en fonction des pièces justificatives de M. [C] dont notamment l'actualisation et l'effectivité de son dossier de retraite.

CONDAMNER M. [C] à payer à la SA HLM France Loire la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à prendre en charges les entiers dépens de l'instance, comprenant les actes d'huissiers afférents à cette procédure et notamment la facture du 18 août 2020 (pièce 9), outre celle du 13 janvier 2022 (Pièce 32).



L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2022. Le dossier a été plaidé le 14 juin 2022 pour une mise à disposition le 18 août 2022. Le délibéré a été prorogé au 15 septembre, 29 septembre 2022 et 13 octobre 2022.









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N° /8





MOTIFS :



A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir «dire et juger», «rappeler» ou «constater» ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt. Il en va de même de la demande de «'donner acte'», qui est dépourvue de toute portée juridique et ne constitue pas une demande en justice.



Il sera en outre précisé que les dispositions du jugement entrepris concernant la constatation de la résiliation du bail et l'expulsion des lieux de M. [C] , bien qu'ayant été portées à la déclaration d'appel, ne font l'objet d'aucune prétention des parties dans le cadre de la présente instance et ne seront donc pas examinées par la Cour.



Sur la décence du logement et le trouble de jouissance invoqué par M. [C] :



Il ressort des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Le décret n° 2002-120 venu définir les caractéristiques du logement décent mentionne notamment la nécessité pour le logement loué d'assurer le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le même texte impose l'existence de réseaux et branchements d'électricité et de gaz, d'équipements de 

chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement. Le logement doit en outre permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. 



L'article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, le premier juge a rappelé que lors de l'entrée dans les lieux loués de M. [C] , le 14 avril 2009, l'état des peintures et sols de l'appartement avait été contradictoirement qualifié de neuf, et celui des menuiseries de moyen (cuisine) ou bon (séjour et chambres). 

L'état des lieux de sortie, réalisé le 20 septembre 2021, qualifie de moyen l'ensemble des équipements du logement, à l'exception des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz qui est jugé bon, et comporte un commentaire général rédigé comme suit : 'EDL S EN PRESENTIEL BATIMENT POUR DEMOLITION LOGEMENT INSALUBRE' inscrit par le représentant de la SA HLM France Loire.



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N° /9





M. [C] entend se prévaloir de ce dernier commentaire pour établir l'état d'indécence de son logement, tandis que la SA HLM France Loire produit une attestation de son représentant aux termes de laquelle il aurait inscrit cette mention face à la pression exercée par M. [C] en ce sens et à la menace de ne pas procéder à la restitution des clés du logement. Pour peu crédible qu'apparaisse cette affirmation émanant d'un professionnel rompu à l'exercice d'établissement d'états des lieux de sortie, sa valeur probante n'est en tout état de cause que très relative et ne saurait l'emporter sur le reste des éléments produits aux débats, qu'il convient d'analyser plus avant.



M. [C] indique avoir 'de longue date' reproché à son bailleur de ne pas avoir assuré le bon entretien du logement et de lui avoir interdit de ce fait la jouissance paisible du logement donné à bail en raison de l'indécence de celui-ci.

Il doit tout d'abord être observé que M. [C] ne démontre nullement avoir avisé la SA HLM France Loire de difficultés qu'il aurait rencontrées quant à l'état de son logement (humidité, étanchéité, ventilation notamment) ou aux prestations d'entretien des parties communes dont il lui reproche l'insuffisance.



Le procès-verbal de constat établi le 8 septembre 2021 par la SELARL Qualijuris 58 à la demande de M. [C] comporte des photographies et constatations analogues à celles qui ont été réalisées, le 13 janvier 2022, par la SELARL Auxilia Conseils 18 à l'initiative de la SA HLM France Loire. Sans qu'il soit besoin d'imputer à la SA HLM France Loire d'intention malveillante sur ce point, l'intervention de la SELARL Auxilia Conseils 18, à laquelle avait été convoqué M. [C], avait manifestement pour but de faire suite au commentaire général porté à l'état des lieux de sortie par son représentant relatif à l'insalubrité du logement.



Les constatations effectuées par les deux huissiers de justice sont identiques sur les éléments essentiels du débat, à savoir les conséquences visibles de l'humidité et du manque de ventilation ayant régné dans le logement en cours de bail (lés de papier décollés ou gondolés, peintures écaillées, traces et taches diverses). Tout au plus peut-il être remarqué que la SELARL Qualijuris s'est seule intéressée à l'état des fenêtres des pièces (qualifié de vétuste ou mauvais), et a relevé l'existence de fissures au plafond de la salle de bains et d'autres fissures se devinant derrière le papier peint de la seconde chambre. Aucun des deux huissiers n'a constaté de présence d'insectes ou de nuisibles.



Ces désordres correspondent très exactement à ceux qui ont été constatés lors de l'inspection de salubrité réalisée, le 22 janvier 2020, par le Pôle départemental pour la lutte contre l'habitat indigne, en présence de M. [C] et des représentants de la SA HLM France Loire, dont les constatations étaient les suivantes :

- le revêtement mural au niveau de la fenêtre desservant l'espace où sont pris les repas et la chambre est décollé par endroits,

- le plafond de la salle de bains au-dessus de la baignoire présente une fissure,

- des traces de fissure apparaissent sous le papier du mur aveugle de la chambre.

Cette inspection avait conclu que les désordres en cause relevaient de la vétusté de l'immeuble qui était prochainement voué à la démolition, selon les termes du courrier daté du 13 février 2020 et adressé à M. [C] par la mairie de [Localité 6]. Ce courrier mentionnait la nécessité pour M. [C] , dans cette perspective de démolition et en vue de bénéficier d'un relogement dans un logement adapté à sa pathologie, de se rapprocher de son bailleur.



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N° /10







Il se déduit de ces éléments que le logement litigieux ne peut être qualifié d'indécent, au vu notamment de l'appréciation portée par les professionnels spécialisés en la matière sur ce point, dont il convient de rappeler, pour répondre à l'argument de M. [C] selon lequel la ville de [Localité 6] peinerait à reconnaître l'indécence de ses logements sociaux, qu'ils relèvent d'un service public indépendant de la bailleresse. Ainsi que l'a avec pertinence observé le premier juge, les éléments communiqués aux débats établissent que ce logement n'était pas indécent mais avait fini par souffrir de l'occupation des lieux par ses locataires successifs et du temps.



La vétusté du logement peut néanmoins causer au locataire un trouble de jouissance indemnisable au titre de l'obligation légale faite au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparations. Dans le cas présent, le logement donné à bail présentait incontestablement des problèmes d'humidité en divers endroits, étant rappelé que si M. [C] n'a pu causer les fissures observées ni être responsable de l'état des ouvertures, qualifié de moyen dès son entrée dans les lieux 12 ans avant la fin du bail, de telles difficultés peuvent également être aggravées par le défaut de ventilation correcte des lieux par leurs occupants.



M. [C] ne justifie pas avoir signalé à son bailleur de difficultés qu'il aurait rencontrées dans son logement avant l'introduction de la présente instance. S'il affirme avoir déjà formé des demandes de relogement par le passé, 'compte tenu de son état de santé et de l'état du logement', il ne peut qu'être constaté qu'il n'en justifie pas davantage.



Il n'est pas contesté que la SA HLM France Loire ait proposé un nouveau logement à M. [C], qui l'a visité dès le mois de juin 2020 (les visites ayant été impossibles durant la période de confinement sanitaire national de mars à mai 2020) mais l'a refusé en raison de la présence d'un escalier pour y accéder, incompatible selon lui avec son état de santé. Une nouvelle proposition, a minima, lui a de nouveau été faite au début de l'année 2021.



M. [C] conteste avoir reçu l'essentiel des demandes de documents (attestations CAF et Pôle Emploi notamment) que la SA HLM France Loire dit lui avoir adressées sans succès, par courrier simple, courriel ou téléphone, jusqu'en avril 2021 afin d'établir son dossier de relogement. Il conteste également les comptes-rendus d'échanges intervenus avec lui ou avec sa fille qui sont versés aux débats par la SA HLM France Loire. Il est taisant quant à la réalité de la rencontre que la SA HLM France Loire indique avoir eue avec lui, le 1er octobre 2020, pour mise à jour de son dossier.



En tout état de cause, il ne peut qu'être relevé que M. [C] avait dès le mois de février 2020 été avisé de la nécessité de se rapprocher de son bailleur en vue d'un relogement conforme à son état de santé, lequel suppose la communication de pièces actualisées, et que face aux éléments produits par la bailleresse qui établissent à tout le moins une prise en compte de la situation personnelle de l'intéressé et des propositions de logements dans un délai très raisonnable, il ne démontre pas pour sa part avoir effectué les démarches nécessaires au traitement rapide de sa situation.





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N° /11







À titre surabondant, il peut être rappelé que la SA HLM France Loire a repris, dans ses conclusions communiquées le 4 février 2021 en première instance, la liste des documents nécessaires au relogement de M. [C] dont elle demeurait alors en attente, sans pour autant que celui-ci ne les lui fasse parvenir avant l'issue de l'instance et alors qu'il ne pouvait dès lors contester avoir eu connaissance des attentes exprimées par la bailleresse.



En considération de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le logement donné à bail n'était pas indécent et débouté M. [C] de ses demandes indemnitaires, et de rejeter la demande formée devant la Cour de réduction du montant des condamnations afférentes aux loyers, charges et de l'indemnité d'occupation postérieure à la résiliation du bail, à hauteur de 50 %.



Sur la dette locative :



L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Les articles 1103 et 1104 du même code posent pour principe que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.



En l'espèce, la SA HLM France Loire produit un décompte arrêté au 17 janvier 2022 à la somme de 7.390,04 euros au titre de l'arriéré locatif, le logement ayant été restitué par M. [C] le 20 septembre 2021.



M. [C] ne conteste nullement le principe ni l'étendue de sa dette envers la SA HLM France Loire. Il n'indique pas davantage avoir procédé à quelque règlement que ce soit entre les mains de celle-ci depuis le prononcé du jugement entrepris.



Dans ces conditions, M. [C] sera condamné à payer à la SA HLM France Loire la somme de 7.390,04 euros.















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N° /12







Sur la demande de délais de paiement présentée par M. [C] :



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et

motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. 



L'article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



En l'espèce, M. [C] indique percevoir des revenus mensuels à hauteur de 1.375,28 euros, destinés à être prochainement ramenés à la somme approximative de 1.089 par mois en raison d'une baisse de l'ARE. II fait état de charges mensuelles d'un montant global de 772 euros.



M. [C] propose de s'acquitter de sa dette envers la SA HLM France Loire par versements mensuels de 50 euros.



Cependant, l'octroi de délais de paiement conformes aux dispositions légales 



ci-dessus rappelées ne pourrait permettre la fixation d'échéances mensuelles inférieures à la somme de 200 euros, qui représenterait la quasi-intégralité du reste à vivre de M. [C]. 



Il peut par surcroît être observé que M. [C] a de facto bénéficié d'ores et déjà de délais très étendus depuis le premier impayé de loyer.



La prise en considération de l'ensemble de ces éléments amène à rejeter la demande de délais de paiement présentée par M. [C].



Sur l'article 700 et les dépens :



L'équité et la prise en compte de la disproportion économique existant entre les parties comme de l'issue du litige déterminée par la présente décision ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Chacune des parties conservera donc la charge des frais exposés et non compris dans les dépens.



13 OCTOBRE 2022

N° /13



Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. M. [C], succombant en l'intégralité de ses prétentions, devra supporter la charge des dépens en cause d'appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.



L'ordonnance entreprise sera en outre confirmée de ces chefs.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



INFIRME partiellement le jugement rendu le 18 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bourges en ce qu'il a condamné M. [C] à payer à la SA HLM France Loire la somme de 5.035,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dus à fin mars 2021, quittancement du mois de mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;



CONFIRME la décision entreprise pour le surplus de ses dispositions ;



Et, statuant à nouveau du seul chef infirmé,



CONDAMNE M. [V] [C] à payer à la SA HLM France Loire la somme de 7.390,04 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2021 sur la somme de 5.035,78 euros et à compter du prononcé du présent arrêt pour le surplus ;



Et y ajoutant,



DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;



REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;



CONDAMNE M. [V] [C] aux entiers dépens de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.



L'arrêt a été signé par M.WAGUETTE, Président et par Mme SERGEANT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,







V. SERGEANT L. WAGUETTE