Cour d'Appel · Chambre civile — 12 octobre 2022

ARRÊT N° 333



RG N° : N° RG 21/00989 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIIY5







AFFAIRE :



S.A.S. ETUDE CONSEIL COMMERCIALISATION (E.C.C.)

C/

[B] [G], [M]-[E] [G] décédée le 03 juillet 2021









MCS/MLL





autres demandes relatives à la vente









































Grosse délivrée

Me BROUSSE, avocat









COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE CIVILE



---==oOo==---



ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2022



---==oOo==---



Le douze octobre deux mille vingt deux la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



S.A.S. ETUDE CONSEIL COMMERCIALISATION (E.C.C.)

Activité : Agent Immobilier, dont le siège social est sis au [Adresse 1]

représentée par Me Olivier BROUSSE de la SELARL LEXIADE ENTREPRISES, avocat au barreau de LIMOGES







APPELANTE d'un jugement rendu le 08 NOVEMBRE 2021 par le Tribunal judiciaire de LIMOGES



ET :



Marie-Christine [G]

de nationalité française

née le 29 Juin 1961 à [Localité 6]

Profession : Educateur(rice) spécialisé(e), demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Olivier GUILLOT, avocat au barreau de LIMOGES





[M]-[E] [G] décédée le 03 juillet 2021

de nationalité française

née le 14 Septembre 1933 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]







INTIMÉES



---==oO§Oo==---



Selon avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 22 Juin 2022 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 21 Septembre 2022. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mai 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport, les avocats des parties ont été entendus en leur plaidoirie.











Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 28 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

A cette date, le délibéré a été prorogé au 12 octobre 2022, les parties ayant été régulièrement avisées.



Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et d'elle-même, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.



---==oO§Oo==---



LA COUR



---==oO§Oo==---





Exposé du litige: 



Le 16 novembre 2018, Mme [M]-[E] [G] et Mme [B] [G], respectivement usufruitière et nu-propriétaire d'un appartement situé [Adresse 2] (87), ont donné mandat de vendre ce bien à la SAS Etude Conseil Commercialisation(ECC) exerçant sous l'enseigne 'ACCES IMMOBILIER', également syndic de la copropriété. 



Le 24 novembre 2018, un compromis de vente rédigé par la société ECC ACCES IMMOBILIER a été conclu entre les consorts [G] et M. [U]. 



En raison de désordres affectant le bien vendu, une clause particulière 'Travaux' a été insérée dans l'acte : 'Actuellement il a été constaté dans la salle de bains et les WC, un affaissement au sol trouvant son origine dans l'affaissement du plancher bois de la cave de Madame [G]. Afin de remédier à ces désordres, il va être proposé lors de la prochaine assemblée générale en date du 18 décembre 2018 de voter pour l'intervention du cabinet d'ingénierie DEFRETIN, copie du devis jointe aux présentes. A l'issue de cette expertise, des devis d'intervention seront établis en vue de réaliser les travaux de renforcement. 

De convention entre les parties vendeurs et acquéreurs : le vendeur prendra à sa charge l'intégralité de sa quote-part de travaux d'étude et d'exécution. Si à la date de la réalisation de la vente, il s'avérait que les travaux ne soient pas réalisés, le notaire rédacteur retiendra sur le prix de vente de l'appartement le montant de la quote-part des devis acceptés que lui transmettra le syndic'. 



La vente définitive était initialement prévue au 24 février 2019. 



Le 8 mars 2019, l'acte authentique de vente a été reçu par le notaire. Il comportait la clause suivante : 'A ce jour, les travaux n'ont pas encore été réalisés. Par conséquent, et conformément aux dispositions du compromis de vente, les parties conviennent de séquestrer entre les mains du notaire, qui accepte, la somme de 6611, 43 euros représentant partie du prix à la sûreté des engagements pris par le vendeur de prendre à sa seule charge les travaux énoncés.

Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds :

- au vendeur, directement et hors la présence de l'acquéreur sur la justification de l'exécution des travaux dans le délai de trois mois à compter de l'assemblée générale ayant décidé et approuvé les travaux ou d'un exploit d'huissier constatant l'exécution de ces travaux,

- à l'acquéreur, directement et hors la présence du vendeur, sur production d'un justificatif de non exécution de l'engagement par le vendeur à la date prévue (...)'





Au cours de l'assemblée générale du 23 avril 2019, le syndic de la copropriété a fait approuver les devis de travaux et fait voter la date de fin d'achèvement de ces travaux au plus tard le 31 octobre 2019.



Les travaux de l'appartement de Mesdames [G] n' ayant débuté que le 22 juillet 2019 et n'étant pas achevés le 23 juillet suivant conformément aux dispositions de l'acte de vente du 8 mars 2019 , les fonds séquestrés en garantie ont été retenus par le notaire.



Par acte d'huissier de justice du 25 février 2021, les consorts [G] ont fait assigner la société ECC ACCES IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Limoges aux fins de voir engager sa responsabilité pour manquement à son obligation d'information et de conseil dans la rédaction des actes de vente et, en sa qualité de syndic de la copropriété, pour faute dans la conduite du chantier. Elles sollicitaient la condamnation de l'agence à leur payer les sommes suivantes :

- 4721,43 €,

- 1500 €à titre de dommages-intérêts

- 1500 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- les entiers dépens de l'instance.

 

Par jugement contradictoire du 8 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Limoges a notamment :

 

-déclaré responsable la société ECC ACCES IMMOBILIER d'un manquement à son obligation d'information et de conseil à l'égard des consorts [G] ;

-déclaré irrecevables les consorts [G] en leur demande de recherche de responsabilité de la société ECC Acces Immobilier dans la conduite du chantier ;

- condamné la société ECC Acces Immobilier à payer aux consorts [G] les sommes de : 

* 4 721,43 € ,

* 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ou supplémentaires ;

- condamné la SAS ECC ACCES IMMOBILIER aux entiers dépens. 





**** 





Appel a été relevé le 30 novembre 2021 par la SAS ECC ACCES IMMOBILIER du chef de toutes les dispositions du jugement, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les consorts [G] à engager sa responsabilité dans la conduite du chantier, et en ce qu'il a débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ou supplémentaires.



L'affaire a été orientée à la mise en état.



**** 



Par dernières conclusions signifiées et déposées le 28 avril 2022, la SAS ECC ACCES IMMOBILIER demande à la Cour de réformer le jugement en ses dispositions critiquées, et statuant à nouveau de :

- rejeter l'ensemble des demandes présentées par les consorts [G] ;

- condamner solidairement les consorts [G] à lui payer une somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Mme [M]-[E] [G] étant décédée le 3 juillet 2021, l'action a poursuivie par Mme [B] [G], laquelle, par conclusions signifiées et déposées le 4 avril 2022, demande à la Cour de :











-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

-réformer le jugement pour le surplus et condamner la société ECC au paiement des sommes suivantes : 

* 1 000 € en réparation du préjudice moral et matériel généré par son comportement et son absence de réactivité dans la gestion de ce dossier ; 

* 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner la société ECC aux entiers dépens d'appel.



**** 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 septembre 2021.



La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ,des demandes et moyens des parties ,fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS DE LA DÉCISION : 





Il sera constaté, à titre liminaire, que Madame [M]-[E] [G] , usufruitière du bien vendu, est décédée le 3 juillet 2021, dès avant le prononcé du jugement entrepris, sans que cette information n'ait été portée à la connaissance de la juridiction du premier degré.



La déclaration d'appel régularisée par la SAS ECC ACCES IMMOBILIER vise non seulement Madame [B] [G] mais également Madame [M] [E] [G]. Il sera donc constaté l'extinction de l'instance à l'égard de cette dernière.



**** 



La responsabilité de la SAS ECC ACCES IMMOBILIER est recherchée par Mme [B] [G] à un double titre :



- en sa qualité d'agence immobilière ayant participé et concouru à l'établissement du compromis de vente, puis selon Mme [G] à la rédaction de l'acte authentique de vente passé devant notaire,



-en sa qualité de syndic de copropriété gérant de l'immeuble dans lequel le bien vendu est situé.



Il sera relevé que le préjudice dont Mme [B] [G] sollicite réparation résulte d'une part de la mise en 'uvre de la clause stipulée dans l'acte authentique de vente ainsi rédigée :



'A ce jour, les travaux n'ont pas encore été réalisés. Par conséquent, et conformément aux dispositions du compromis de vente, les parties conviennent de séquestrer entre les mains du notaire, qui accepte, la somme de 6 611, 43 euros représentant partie du prix à la sûreté des engagements pris par le vendeur de prendre à sa seule charge les travaux énoncés.

Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds :

- au vendeur, directement et hors la présence de l'acquéreur sur la justification de l'exécution des travaux dans le délai de trois mois à compter de l'assemblée générale ayant décidé et approuvé les travaux ou d'un exploit d'huissier constatant l'exécution de ces travaux,

- à l'acquéreur, directement et hors la présence du vendeur, sur production d'un justificatif de non exécution de l'engagement par le vendeur à la date prévue (...)'.















Ce préjudice résulte d'autre part du fait que :



-la quote -part des travaux incombant à Mme [B] [G], s'est élevée en définitive à la somme de 1890€ et non à celle de 6611,43 €, 

- les travaux n'ont pas été achevés dans le délai prévu à l'acte authentique de vente.



En exécution de la clause notariée, l'acquéreur a perçu la différence entre la somme séquestrée et la quote- part incombant à Mme [B] [G], soit la somme de 4721,43€ dont cette dernière sollicite le paiement par l'agence immobilière.



Il lui incombe de démontrer que la remise à l'acquéreur de cette somme représentant une partie du prix de vente résulte de la faute de la SAS ECC ACCES IMMOBILIER .



Mme [B] [G] fait, tout d'abord grief à l'agent immobilier d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil, en n' invitant pas les venderesses à attendre la fin des travaux de copropriété avant la signature du compromis de vente.



ll sera répondu que la clause insérée dans le compromis de vente par l'agent immobilier préservait leurs droits, dès lors qu'il avait été prévu qu'elles prendraient à leur charge l'intégralité de la quote-part des travaux d'études et exécution, et que si à la date de réalisation de la vente, il s'avérait que les travaux n'étaient pas réalisés, le notaire rédacteur retiendrait sur le prix de vente de l'appartement le montant de la quote-part des devis acceptés que lui transmettrait le syndic.



Aucune faute dans l'exécution du mandat de vente n'est caractérisée à la charge de l'agent immobilier quant à la rédaction du compromis de vente, dès lors que ce compromis mettait à la charge des vendeurs uniquement leur quote-part des travaux de copropriété selon devis acceptés par la copropriété.



Dans ces conditions, Mme [B] [G] ne saurait utilement faire grief à l'agence immobilière de ne pas l' avoir dissuadée de vendre l'appartement alors que les travaux n'étaient pas encore réalisés, et qu'il sera relevé qu'elle a signé l'acte authentique de vente le 8 mars 2019 tout en sachant que les travaux dans l'appartement vendu n'étaient pas encore effectués, que leur coût n'avait pas encore été approuvé par l'assemblée générale et que le montant de leur quote-part de travaux n'était pas encore déterminé de manière définitive.



Mme [B] [G] fait grief ensuite à la SAS ECC ACCES IMMOBILIER d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil lors de la rédaction de l'acte authentique de vente du 8 mars 2019. Elle lui reproche de ne pas avoir attiré son attention sur la durée choisie pour la fin des travaux insérée dans l'acte de vente. Elle soutient que l'agent immobilier aurait dû indiquer aux parties qu'une durée maximale de travaux de 3 mois à compter de la signature de l'acte de cession était insuffisante eu égard d'une part à l'importance des travaux à entreprendre, d'autre part aux devis non encore présentés et adoptés en assemblée générale de copropriété, et enfin à la non -prévisibilité de l'action des copropriétaires réunis en assemblée générale. 



Il sera rappelé que lors de la signature de l'acte authentique Mesdames [G] étaient assistées de leur propre notaire, l'acquéreur ayant lui-même le sien. Elles établissent que l'agence immobilière était représentée par Mme [V] 



Il sera tout d'abord observé que la SAS ECC ACCES IMMOBILIER n'est pas co -rédactrice de l'acte de vente 8 mars 2019. Ainsi que l'indique le notaire de l'acheteur, Maître [S] [N] , dans un courrier daté du 25 janvier 2022 ' la clause de séquestre insérée dans l'acte du 8 mars 2019 a été préparée en accord avec le notaire de Madame [G] et en présence de cette dernière, tout était parfaitement clair pour toutes les parties intervenantes.'











Or, il doit être relevé que l'acte authentique de vente du 8 mars 2019 ne reprend pas les termes de la clause 'Travaux' inséré dans le compromis rédigé par la SAS ECC ACCES IMMOBILIER .Les défenderesses ,l'acquéreur et leurs notaires respectifs ont en effet modifié les termes du compromis de vente en retenant un montant de quote-part de devis, qui n'avait pas encore été accepté par l'assemblée générale de la copropriété, et en ajoutant une nouvelle clause suivant laquelle la somme de 6611,43€ séquestrée entre les mains de Maître [N] serait acquise à l'acquéreur si les travaux de réfection n'étaient pas réalisés dans un délai de 3 mois suivant l'acte de vente.



Or, il est expressément indiqué dans l'acte de vente du 8 mars 2019 ,'Divers devis ont été réalisés mais non encore acceptés et une copie de ces devis est annexée aux présentes, les travaux n'ont pas encore été réalisés'. La société ECC a donc transmis aux parties et à leurs conseils respectifs, l'ensemble des informations dont elle disposait et les venderesses ont accepté de séquestrer une somme qui pouvait se révéler supérieure au montant des travaux qui leur serait réellement imputable. 



Il ressort des écritures de la SAS ECC que postérieurement à la signature de l'acte authentique, une entreprise a adressé un devis 3 fois moins de cher que ses concurrents, et que le coût des travaux incombant à Mesdames pas LOCHE n'a plus été de 6611,43€ mais réduit à 1890€, si bien que l'acquéreur a conservé le reliquat de 4721€ en exécution de la clause de séquestre.



C'est en réalité le montant que les parties ont décidé de séquestrer qui est à l'origine du dommage et non la date à laquelle les travaux étaient susceptibles d'être réalisés. Il ne peut être fait grief à l'agence de ne pas avoir indiqué qu'une durée maximum de travaux de 3 mois à compter de la signature de l'acte authentique était insuffisante, dès lors qu'il n'est pas démontré que la société ECC ait eu connaissance des termes de l'acte notarié et qu'elle ait su que les termes du compromis avaient été modifiés par les notaires rédacteurs .



Or, il a été rappelé ci-dessus que le préjudice subi par Mme [B] [G], trouve son origine dans la clause de séquestre laquelle à la différence du compromis prévoyait que dans l'hypothèse où les travaux ne seraient pas exécutés dans les 3 mois de sa signature, la somme séquestrée en totalité reviendrait à l'acquéreur. 



A cet égard, l'acte notarié prévoyait également en page 8, les dispositions complémentaires suivantes:



'Pour sûreté de l'engagement qu'il a pris, le vendeur affecte spécialement à titre de gage et nantissement au profit de l'acquéreur qu'il l'accepte, la somme séquestrée et ce jusqu'à l'exécution de l'engagement.

Cette constitution de séquestre ne pourra nuire à la libération de l'acquéreur, la quittance ci-dessus donnée étant définitive.

Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d'exécution partielle des travaux.'



Compte tenu de l'incertitude quant à la date à laquelle les travaux de copropriété seraient effectivement réalisés, incertitude connue de Mme [B] [G] et quant au montant provisoire des travaux incombant aux venderesses, la clause prévue à l'acte notarié faisait peser sur celles-ci un risque financier dont elles ne pouvaient avoir que connaissance, dès lors qu'il était expressément prévu que la somme séquestrée était stipulée non réductible même en cas d'exécution partielle des travaux. Dans ces conditions, Madame [B] [G] ne démontre pas la preuve d'une faute de l'agence lors de la rédaction de l'acte authentique du 8 mars 2019.



Mme [B] [G] fait également grief à la SAS ECC ACCES IMMOBILIER, prise en sa qualité de syndic de la copropriété, d'avoir commis une faute dans le suivi du calendrier des opérations et la gestion du chantier faisant notamment reproche au syndic de s'être abstenu de toute diligence du 18 décembre 2018 au 8 mars 2019.







Or, il est établi qu'en raison de l'importance des travaux à réaliser le 18 décembre 2018, les copropriétaires dont Madame [G] ont décidé de mandater le cabinet DEFRETIN aux fins d'étudier les désordres allégués, proposer des solutions techniques pour y remédier. Sur la base de ce rapport, l'agence immobilière, en sa qualité de syndic a sollicité les devis des entreprises, étant relevé que le 8 mars 2019, elle ne les avait pas reçus en totalité et était donc dans l'impossibilité de réunir une assemblée générale des copropriétaires pour statuer sur ceux ci , Mmes [G] en étaient informées et Madame [M] [G] notamment a assisté et voté aux assemblées générales de la copropriété, étant propriétaire d'un autre lot ; à ce titre, elle a voté lors de l'assemblée générale du 23 avril 2019 (convoquée le 20 mars précédent) favorablement pour un étalement des appels de fonds jusqu'au 1er août 2019 et pour une fin de travaux au 31 octobre 2019 sous réserve que tous les propriétaires aient payé leurs appels de fonds dès réception et sous réserve de la disponibilité de l'entreprise.



La SAS ECC rappelle en outre qu'en application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, elle a dû attendre que tous les co-propriétaires aient réglé leurs appels de fonds pour engager la dépense et que le dernier règlement est intervenu le 16 août 2019, qu'elle a alors pu demander aux établissements Gauthier d'intervenir et de réaliser les travaux, qui conformément à ce qui avaient été prévus par l'assemblée générale ont été terminés le 18 octobre 2019.



Dans ces conditions, Mme [G] ne démontre pas une faute du syndic de copropriété dans la direction et la conduite du chantier, à l'origine de son préjudice.



Mme [B] [G], qui succombe dans sa demande indemnitaire, faute de démontrer la faute de l'agence en lien de causalité avec son préjudice, sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 4725,43€ et de sa demande en dommages-intérêts pour préjudice moral.



* Sur les demandes accessoires



Succombant en ses prétentions et en son recours, Mme [B] [G], supportera les dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu' elle puisse bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;



Il serait en outre inéquitable de laisser la SAS ECC ACCES IMMOBILIER supporter l'intégralité des frais qu'elle a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts;



Ainsi, une indemnité de 2000 euros lui sera accordée en application de l'article 700 du code de procédure civile.



---==oO§Oo==---



PAR CES MOTIFS



---==oO§Oo==---



LA COUR,



Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



Infirme les dispositions critiquées du jugement déféré,















Statuant de nouveau,



Constate le décès de Mme [M] [G] survenu le 3 juillet 2021 et l'extinction de l'instance en ce qui la concerne,



Déboute Mme [B] [G], de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la SAS ECC ACCES IMMOBILIER ,



 Y ajoutant, 



Condamne Mme [B] [G], à verser à la SAS ECC ACCES IMMOBILIER une somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel,



Rejette les demandes plus amples ou contraires,



Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par Mme [B] [G], et recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER,LA PRÉSIDENTE,











Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.