Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 13 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 13 OCTOBRE 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05617 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWD5



Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance d'Aulnay-Sous-Bois - RG n° 11-19-0038





APPELANT

 

Monsieur [R] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté et assisté par Me Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0806







INTIMES 



Madame [L] [H] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Sébastien REVAULT D'ALLONNES, avocat au barreau de PARIS, toque : E201



Monsieur [T] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Sébastien REVAULT D'ALLONNES, avocat au barreau de PARIS, toque : E201





























COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat du 1er novembre 2016 prenant effet le même jour, M. [R] [J] a donné à bail à Mme [L] [H] et M. [T] [C] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial d'un montant de 700 euros, outre une provision sur charges d'un montant de 50 euros par mois.



Par exploit d'huissier du 22 mai 2019, M. [R] [J] a fait assigner en référé Mme [L] [H] et M. [T] [C] devant le Tribunal d'instance d'Aulnay-sous-bois afin d'obtenir :

- le constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement,

- l'expulsion et l'enlèvement des meubles,

- leur condamnation solidaire à lui verser :

- la somme de 3.785,14 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

- une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, jusqu'à la libération des lieux,

- 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Appelée à l'audience de référé du 3 septembre 2019, l'affaire a été renvoyée à l'audience du fond du 21 novembre 2019 à la demande des parties.



Par jugement entrepris du 31 décembre 2019 le tribunal d'instance d'Aulnay sous Bois a ainsi statué :



Déclare la demande formée par M. [R] [J] tendant au constat de la résiliation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail recevable ; 

Ordonne que le loyer soit réduit à la somme de 352,94 euros par mois à compter du mois de mai 2019, à laquelle devront s'ajouter les charges ; 

Condamne solidairement Mme [L] [H] et M. [T] [C] à verser à M. [R] [J] la somme de 183,08 euros au titre des loyers et charges impayés ; 

Condamne M. [R] [J] à remettre à Mme [L] [H] et M. [T] [C] les quittances de loyer afférentes aux mois de novembre 2016 au mois d'octobre 2019 inclus, dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 5 euros par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai ; 

Condamne M. [R] [J] à remettre à Mme [L] [H] et M. [T] [C] le dossier de diagnostic technique prévu à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans le délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision, sous astreinte de 5 euros par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai ; 

Rejette le surplus des demandes ; 

Condamne M. [R] [J] à verser à Mme [L] [H] et M. [T] [C] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne M. [R] [J] aux dépens.



M. [R] [J] indique en page 3 de ses dernières conclusions du 1 juin 2022 que les lieux ont été libérés par Mme [L] [H] et M. [T] [C] le 30 septembre 2021.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 21 mars 2020 par M. [R] [J] ; 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 15 juin 2022 par lesquelles M. [R] [J], appelant, demande à la cour de :

 

Vu les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, 

Vu les dispositions de l'article 1224 du code civil, 

Vu le jugement déféré rendu par le tribunal d'instance d'Aulnay-Sous-Bois le 31 décembre 2019, 



Déclarer M. [R] [J] recevable et bien-fondé dans ses écritures ; 



Infirmer et réformer le jugement au principal en ce qu'il a :



- Ordonné que le loyer soit réduit à la somme de 352,94 euros par mois à compter du mois de mai 2019, à laquelle devront s'ajouter les charges, 

- 2ème chef du jugement critiqué : Condamné solidairement Mme [L] [H] et M. [T] [C] à verser à M. [R] [J] la somme de 183,08 euros au titre des loyers et charges impayés,

- 3ème chef du jugement critiqué : Condamné M. [R] [J] à remettre à Mme [L] [H] et M. [T] [C] les quittances de loyers afférentes aux mois de novembre 2016 au mois d'octobre 2019 inclus, dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 5 euros par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai, 

- 4ème chef du jugement critiqué : Condamné M. [R] [J] à remettre à Mme [L] [H] et M. [T] [C] le dossier de diagnostic technique prévu à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans le délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision, sous astreinte de 5 euros par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai,

- "4ème"chef du jugement critiqué : Rejeté le surplus des demandes, 

- 5ème chef du jugement critiqué : Condamné M. [R] [J] à verser à Mme [L] [H] et M. [T] [C] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- 6ème chef du jugement critiqué : Condamné M. [R] [J] aux dépens, 

Et plus précisément en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes présentées par M. [R] [J] et notamment l'action en validation de congé, et subsidiairement l'action en prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

Et statuant de nouveau,

1- Sur la validation du congé 

Valider le congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mars 2019 à effet du 31 octobre 2019 à Mme [L] [H] et M. [T] [C] pour les locaux qu'ils occupent au sein de l'immeuble sis au croisement du [Adresse 1] et du [Adresse 3] ; 

En conséquence et au regard de la libération des lieux depuis le 30 septembre 2021 :

Condamner solidairement Mme [L] [H] et M. [T] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 1er novembre 2019, et jusqu'à la parfaite libération des lieux, d'un montant de 750 euros mensuel ; 

Entre le 1er novembre 2019 et le 30 septembre 2021 Mme [L] [H] et M. [T] [C] ayant acquitté un loyer mensuel de 352,94 euros, il sera procédé à la compensation à cette hauteur avec l'indemnité d'occupation, 

Condamner solidairement Mme [L] [H] et M. [T] [C] au paiement d'une somme mensuelle de 846,71 euros, à compter du 1er novembre 2019, date d'acquisition des effets du congé et jusqu'à 30 septembre 2021, en réparation du préjudice subi par M. [R] [J] empêché de s'installer dans les lieux, et devant continuer à s'acquitter d'un loyer mensuel ; 

Ordonner la suppression du délai de deux mois prévu par les dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;



2- A titre subsidiaire, sur le prononcé de la résiliation du bail :

Si par impossible la Cour de céans, n'infirmait pas le jugement déféré du chef de validation de congé, il est sollicité de la Cour de

Réformer le Jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; 

En conséquence, statuant de nouveau, 

Prononcer la résiliation du bail du 1er novembre 2016 aux "tords" (de) Mme [L] [H] et M. [T] [C] pour défaut d'exécution de leurs obligations contractuelles ; 

En conséquence, 

Condamner solidairement Mme [L] [H] et M. [T] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, d'un montant de 750 euros jusqu'à la date de libération effective des lieux ; 

En toute hypothèse : 

Infirmer et réformer le jugement déféré qui a mis à la charge de M. [R] [J] une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que le coût des dépens ; 

Condamner solidairement Mme [L] [H] et M. [T] [C] à verser à M. [R] [J] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner solidairement Mme [L] [H] et M. [T] [C] aux entiers dépens.



Vu les dernières écritures remises au greffe le 29 septembre 2020 au terme desquelles Mme [L] [H] et M. [T] [C], intimés, demandent à la cour de : 



Vu les articles 3 de la loi du 6 juillet 1989, R.111-2 du code de la construction et de l'habitation, 41 C du Règlement Sanitaire Départemental de Seine-Saint-Denis, 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, 1240 du code civil, 21 de la loi du 6 juillet 1989 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, 

Vu le jugement du tribunal d'instance d'Aulnay sous Bois du 31 décembre 2019, 



Débouter l'appelant de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant ; 

Condamner M. [R] [J] au paiement de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Sans en informer la cour, le conseil de Mme [L] [H] et de M. [T] [C] ne s'est pas présenté à l'audience de plaidoiries du 15 septembre 2022 et n'a pas déposé son dossier.

Par message du 16 septembre 2022, le greffe de la chambre a relancé ce conseil en lui rappelant les dispositions de l'article 912 du code de procédure civile relatives au dépôt de dossier quinze jours avant la date fixée pour l'audience de plaidoiries. Ce message est resté sans réponse.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont déposées et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



À titre liminaire, il convient de rappeler que, selon l'article 954 du code de procédure civile : "Les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs."



Force est en l'espèce de constater que les dernières conclusions de M. [R] [J], remises au greffe le 15 juin 2022, ne comportent aucune "discussion", mais simplement deux sections, intitulées :

I. Rappel des faits et de la procédure

"III". Sur la réformation du jugement déféré



À défaut de "discussion", la cour ne pourra donc examiner aucun des moyens invoqués dans ses conclusions par M. [R] [J] au soutien de ses prétentions telles qu'énoncées au dispositif, moyens qui doivent donc être considérés comme n'étant pas expressément énoncés au soutien de ses demandes de confirmation ou d'infirmation du jugement.



Sur la validation du congé pour reprise



M. [R] [J] poursuit l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de validation du congé pour reprise délivré par lettre recommandée avec avis de réception datée du 21 mai 2019.



Toutefois, M. [R] [J] ne "discute" aucun moyen utile au soutien de sa prétention.



Selon l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable à l'espèce : "I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...)

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (...)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. (...)".



Si le courrier de congé daté du 21 mars 2019 fait part du "souhait de [M. [R] [J]] de récupérer [son] bien pour y habiter", il précise que ce congé est donné "à compter de ce jour le 21/03/2019 soit un préavis de huit mois".



Ce faisant ni la réalité du motif du congé, ni l'absence de non-reconduction du bail n'apparaissent justifiées par des éléments sérieux et légitimes, la production de la pièce n°18, lettre faisant part d'un avis favorable à l'inscription d'[E] [J] au collège de l'Espérance d'[Localité 4] pour la rentrée 2020/2021, ne rapportant pas, à elle seule, la preuve de la réalité du motif invoqué.



La cour confirmera donc le tribunal en ce qu'il a rejeté cette demande et rejettera les demandes subséquentes de M. [R] [J] en paiement solidaire d'une indemnité mensuelle d'occupation compensée par le loyer versé par Mme [L] [H] et M. [T] [C] entre le 1er novembre 2019 et le 30 septembre 2021 et d'une autre en privation de jouissance de son bien.



Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail 



À titre subsidiaire, M. [R] [J] forme une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut d'exécution des obligations contractuelles des locataires, étant observé qu'il avait formé en première instance une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire.



Il ne "discute" toutefois aucun moyen utile à l'appui de cette prétention qui sera rejetée ainsi que celle subséquente de condamnation de Mme [L] [H] et de M. [T] [C] à lui payer solidairement une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération effective des lieux.





Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et y ajoutant,



Condamne M. [R] [J] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président