Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 10 — 13 octobre 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 10



ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2022



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/05085 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNZZ



Décision déférée à la cour : 

Jugement du 02 mars 2022 -Juge de l'exécution de PARIS-RG n° 21/81833





APPELANTE

 

Madame [H] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Christian DUTA, avocat au barreau de PARIS, toque G 696



INTIMEE 



S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue le 16 septembre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Bénédicte PRUVOST, président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Bénédicte PRUVOST, président de chambre

Mme Catherine LEFORT, conseiller

M. Raphaël TRARIEUX, conseiller

 

Greffier lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER 



Arrêt :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Bénédicte PRUVOST, président de chambre et par M. Grégoire GROSPELLIER, greffier présent lors de la mise à disposition. 







Par acte sous seing privé du 13 octobre 1995, la SA d'HLM Immobilliière 3F a consenti à Mme [H] [U] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5].



Par acte d'huissier du 15 octobre 2020, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Par ordonnance de référé du 10 septembre 2021, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 6 avril 2022, le juge des contentieux de la protection a, notamment, constaté l'acquisition de la clause résolutoire, en a suspendu les effets, autorisant Mme [U] à s'acquitter des arriérés de loyers, outre les loyers et charges courants, en 35 mensualités de 230 euros chacune et une 36ème mensualité qui devait solder la dette en principal et intérêts, les paiements devant intervenir le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification. A défaut de respect de ces conditions, la clause résolutoire retrouverait son plein effet sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.



Par acte d'huissier du 28 septembre 2021, cette décision a été signifiée à Mme [U].



Par acte d'huissier du 16 novembre 2021, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [U] un commandement de quitter les lieux visant la clause résolutoire.



Suivant requête du 25 novembre 2021, Mme [U] a saisi le juge de l'exécution aux fins d'obtenir un délai de 18 mois pour quitter les lieux.



Par jugement du 2 mars 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris a :


rejeté la demande de délais pour quitter les lieux ;

dit que le commandement de quitter les lieux délivré le 16 novembre 2021 à Mme [U] pouvait produire son plein et entier effet ;

condamné la demanderesse aux dépens.




Pour statuer ainsi, le juge de l'exécution a retenu que le montant de l'arriéré locatif était important et qu'il ne ferait que croître si un délai pour quitter les lieux était accordé à la demanderesse, celle-ci ayant elle-même fait état de son impécuniosité.



Selon déclaration du 8 mars 2022, Mme [U] a interjeté appel de ce jugement.



Par dernières conclusions du 4 mai 2022, elle demande à la cour de :


annuler le jugement dont appel ;


par voie de conséquence,


lui accorder un délai de grâce de 18 mois pour permettre son relogement dans des conditions optimales ;

débouter la société Immobilière 3F de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

condamner la société Immobilière 3F aux entiers dépens.




Par dernières conclusions du 2 juin 2022, la société Immobilière 3F demande à la cour de :


confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

débouter Mme [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

condamner Mme [U] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [U] aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Chapult-Auffret pour ceux la concernant conformément à l'article 699 du code de procédure civile.




MOTIFS



Au soutien de son appel, Mme [U] fait valoir que :


victime d'accidents successifs, elle a été placée en congé maladie, est en conflit avec son employeur à ce sujet et a développé de ce fait un trouble anxio-dépressif rendant son état de santé incompatible avec la reprise de son activité professionnelle et entraînant une suspension de salaire ; elle perçoit à ce jour le seul RSA (497,01 euros par mois) ;

son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, de sorte que son expulsion serait contraire au principe à valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine ;

du fait de sa situation financière, elle n'a pas été en mesure de respecter l'échéancier accordé par le juge des référés mais a effectué, pour preuve de sa bonne foi, des paiements mensuels réguliers et a entamé des démarches auprès du service contentieux de l'immobilière 3F et d'une assistante sociale ;

l'Immobilière 3F, ne respectant plus son obligation d'assurer la jouissance paisible de son logement (retards dans les travaux de mise en service de l'ascenseur et dysfonctionnement récurrent de l'appareil), est responsable de l'aggravation de son état de santé ;

depuis le jugement attaqué, sa situation évolue favorablement, les chances d'issue favorable d'une médiation mise en place avec son employeur, et donc d'un retour à meilleure fortune, sont sérieuses ce qui pourrait lui permettre de s'acquitter de sa dette.




En réplique, l'intimée soutient que :


l'appelante ne répond pas aux conditions d'obtention d'un délai pour quitter les lieux : elle ne s'acquitte plus des échéances courantes depuis juin 2019 ou effectue des règlements d'un montant dérisoire, n'a pas respecté l'échéancier accordé par l'ordonnance de référé et a déjà bénéficié de délais de fait de cinq ans, les arriérés remontant à 2017 ;

Mme [U] est redevable, au 24 mai 2022, d'une somme de 9.688,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arriéré qui ne peut qu'augmenter à moins que son expulsion ne soit réalisée ;

elle-même n'a commis aucun manquement à ses obligations de bailleur et a au contraire, de sa propre initiative, échangé avec sa locataire à ce sujet à de nombreuses reprises ;

Mme [U] ne justifie d'aucune perspective d'issue favorable de la médiation engagée avec son employeur.




A titre liminaire, il convient d'observer que l'appelante ne développe aucun moyen de nullité au soutien de sa demande d'annulation du jugement entrepris. Il convient néanmoins d'analyser sa demande subsidiaire d'octroi d'un délai de grâce de 18 mois.



Aux termes de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.









L'article L. 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.



Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l'occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.



La situation financière dont justifie Mme [U], qui ne dispose pour toute ressource que du revenu de solidarité active, soit 497,01 euros par mois, ne lui permet pas d'apurer l'arriéré locatif qui n'a fait que croître depuis la délivrance d'un commandement de payer la somme de 7296,42 euros le 15 octobre 2020, puisqu'il a atteint, au jour du jugement entrepris, la somme de 8689,08 euros, puis au 24 mai 2022, la somme non contestée de 9688,39 euros. L'appelante justifie certes d'une ordonnance rendue le 15 mars 2022 par le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, ordonnant une médiation entre elle-même et le Ministère de la transition écologique et solidaire, son employeur, mais pour une durée de trois mois, qui a depuis lors expiré sans que l'appelante ne fasse part d'un renouvellement de la mesure ni de l'issue favorable escomptée dans ses écritures.

En outre, l'appelante ne justifie d'aucune autre démarche en vue de son relogement que celles, insuffisantes, entreprises auprès du service contentieux et de l'assistante sociale de l'intimée.

Comme l'a retenu le premier juge, il n'est pas de l'intérêt de Mme [U] de laisser l'arriéré locatif prendre des proportions auxquelles elle ne pourra pas faire face à l'avenir.



Par ailleurs, il convient de rappeler que, le bail étant résilié, le propriétaire ne peut plus être tenu responsable d'un manquement à son obligation contractuelle d'assurer au locataire la jouissance paisible du bien donné à bail.



Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de délai pour quitter les lieux.



Sur les demandes accessoires



Succombant en son appel, Mme [U] ne peut qu'être condamnée aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

En revanche, au vu de la situation économique de l'appelante, il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Déboute Mme [H] [U] de sa demande d'annulation du jugement entrepris ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,





Déboute la SA d'HLM Immobilière 3F de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [H] [U] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



 Le greffier, Le président,