Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 13 octobre 2022

N° RG 21/04383 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I5ZE





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 13 OCTOBRE 2022







DÉCISION DÉFÉRÉE :



11-20-0511

Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE ROUEN du 06 Septembre 2021





APPELANT :



Monsieur [S] [I]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Comparant représenté et assisté par Me Patrick ALBERT de la SCP ALBERT PATRICK, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Juliette AURIAU, avocat au barreau de ROUEN



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/012951 du 15/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)





INTIMEE :



S.A. EBS HABITAT EBS

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par Me Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Bertrand THOMAS, avocat au barreau de ROUEN





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 15 Septembre 2022 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère



Madame DUPONT greffière lors des débats et de la mise à disposition













DEBATS :



A l'audience publique du 15 Septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Octobre 2022





ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 13 Octobre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.







Exposé des faits et de la procédure



Suivant acte sous seing privé à effet au 1er avril 2013, la SA d'HLM de la région d'[Localité 3] boucles de Seine (EBS Habitat) a consenti à M. [S] [I] un bail portant sur un bien à usage d'habitation situé Les Feugrais à Cleon moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 306,77 euros outre les charges.



Par acte d'huissier du 4 décembre 2019, le bailleur a fait délivrer à M. [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 594,64 euros due au titre des loyers et charges impayés au 29 novembre 2019.



Par acte d'huissier du 12 février 2020, la SA d'HLM EBS Habitat a fait assigner M. [I] afin notamment de voir constater la résiliation du bail et de le voir condamner au paiement des loyers et charges impayés.



Par jugement contradictoire du 6 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :



- constaté la résiliation du bail à la date du 4 février 2020 ;



- condamné M. [I] à payer à la SA d'HLM la somme de 4 662,38 euros au titre de l'arriéré impayé au 7 mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;



- autorisé M. [I] à se libérer de sa dette en mensualités de 100 euros en plus du loyer courant, le solde de la dette à la 36ème et dernière échéance ;



- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement;



- dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;



- dit qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée et ce huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine, la totalité de 







la somme due redeviendra exigible, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, l'expulsion de M. [I] sera ordonnée et l'occupant sera tenu de verser au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;



- débouté M. [I] de ses demandes reconventionnelles et de celles plus amples ou contraires ;



- débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné M. [I] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle pour le cas où il en bénéficierait dans le cadre de l'instance.



Par déclaration du 17 novembre 2021, M. [I] a relevé appel de cette décision, critiquant l'ensemble de ses dispositions.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2022.



Exposé des prétentions des parties



Par dernières conclusions reçues le 29 juillet 2022, M. [I] demande à la cour de :



- infirmer le jugement rendu ;



- déclarer la SA d'HLM responsable du sinistre et tenue d'indemniser le préjudice subi ;



- condamner la SA d'HLM au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral ;



- en tout état de cause, lui accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter des sommes restant dues ;



- condamner la SA d'HLM aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Par dernières conclusions reçues le 3 mai 2022, la SA d'HLM EBS Habitat demande à la cour de :



- confirmer la décision entreprise ;



- condamner M. [I] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Gosselin.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.

















MOTIVATION



Sur l'exception d'inexécution



L'appelant fait grief au premier juge de l'avoir débouté de ses demandes alors que la responsabilité du bailleur est engagée à la suite du dégât des eaux survenu en 2015, qu'il vit depuis cette date dans un logement qui ne répond pas aux normes de décence et de salubrité et que l'absence de mise en demeure n'est pas de nature à exonérer le bailleur de sa responsabilité.



Le bailleur s'oppose à ces demandes aux motifs que le dégât des eaux survenu en 2015 n'a fait l'objet d'aucune déclaration de M. [I] auprès de son assureur et que le bailleur ne peut être tenu pour responsable du manque de diligence de son locataire. Il fait observer en outre que M. [I] bénéficie d'un nouveau logement depuis le 30 novembre 2021 à la suite du programme national de rénovation urbaine engagé, qui prévoit notamment la démolition de l'immeuble au sein duquel était situé le précédent logement.



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En application de ces dispositions, le preneur n'est fondé à refuser le paiement du loyer et des charges que s'il est établi que, du fait de l'inexécution par le bailleur de ses obligations, il s'est trouvé dans l'impossibilité totale d'user des lieux conformément à leur destination contractuelle.



Tel n'est pas le cas en l'espèce dès lors que M. [I] ne justifie par aucune des pièces produites qu'à la suite du dégât des eaux survenu en 2015, le logement était indécent ou insalubre et qu'il se trouvait dans l'impossibilité d'en jouir.



Il convient en conséquence de rejeter l'exception d'inexécution soulevée par le preneur.



Sur la demande formée au titre des loyers et charges impayés



L'appelant ne conteste pas le défaut de paiement des loyers et des charges ni le montant de l'arriéré au paiement duquel il a été condamné par le premier juge à hauteur de la somme de 4 662,38 euros suivant décompte arrêté au 7 mai 2021.



Les dispositions du jugement déféré à ce titre doivent en conséquence être confirmées de même que les dispositions ayant accordé au preneur des délais de paiement à hauteur de la somme de 100 euros par mois.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



L'appelant ne soutient pas d'être acquitté du paiement des loyers et des charges visés par le commandement dans le délai de deux mois suivant sa signification le 4 décembre 2019 de sorte que le jugement déféré sera confirmé dans ses dispositions ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 février 2020.



M. [I] ne maintient pas la demande de suspension des effets de la clause résolutoire devenue sans objet compte-tenu de la restitution du logement litigieux et de la conclusion d'un nouveau bail le 30 novembre 2021.



Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts



L'appelant fait valoir que la responsabilité du bailleur est engagée en raison du dégât des eaux survenu en 2015 dans l'appartement inoccupé situé au-dessus du sien et sollicite le paiement de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis du fait de l'absence de réalisation de travaux par le bailleur.



Si l'existence d'un sinistre survenu en 2015 est attestée par le constat amiable versé aux débats, il résulte des pièces produites que M. [I] n'a pas déclaré le sinistre à son assureur dont l'identité a été mentionnée de façon erronée sur le constat, lequel ne comporte au demeurant aucune mention de l'existence de désordres affectant le logement ce dont il résulte que l'absence de mise en oeuvre du processus assurantiel est exclusivement imputable au locataire et que la responsabilité contractuelle du bailleur ne saurait être engagée.



C'est en conséquence par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a débouté M. [I] de sa demande de dommages et intérêts, le jugement déféré devant recevoir confirmation sur ce point.



Sur les dépens



Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.



M. [I] devra supporter la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me Gosselin selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour à l'exception de celles ayant ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire devenues sans objet ; 



Y ajoutant



Condamne M. [S] [I] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me Sandra Gosselin dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.





La greffièreLa présidente

C. DupontE. Gouarin