Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 13 octobre 2022

N° RG 21/04582 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I6GL





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 13 OCTOBRE 2022







DÉCISION DÉFÉRÉE :



1121000801

Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE ROUEN du 24 Septembre 2021





APPELANTE :



S.A. LOGEAL IMMOBILIERE SA D'HLM 

au capital de 122.228 €, inscrite au RCS de ROUEN sous le numéro 975.680.190.000.25

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée et assistée par Me Marie TESSIER de la SCP BOBEE TESSIER, avocat au barreau de ROUEN





INTIMES :



Monsieur [Z] [J]

né le 19 Mars 1986 à [Localité 4] 

chez Mme [L] [J] [Adresse 2]

[Localité 4]



N'ayant pas constitué avocat bien que régulièrement assigné par acte d'huissier de justice en date du 03/02/2022





Madame [P] [F]

née le 28 Juillet 1987 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]



N'ayant pas constitué avocat bien que régulièrement assigné par acte d'huissier de justice en date du 02/02/2022





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 08 Septembre 2022 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, rapporteur.

















Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère



Madame DUPONT greffière lors des débats et de la mise à disposition



DEBATS :



A l'audience publique du 08 Septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Octobre 2022





ARRET : 



Défaut



Prononcé publiquement le 13 Octobre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.





Exposé des faits et de la procedure



Suivant acte sous seing privé du 10 novembre 2015, la SA d'HLM LogeaI Immobilière a donné à bail à M. [Z] [J] et à Mme [P] [F] un logement situé au [Adresse 7] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 542,39 euros outre les charges.



Par lettre remise au bailleur le 21 juin 2019, Mme [F] a donné congé du logement loué.



Un état des lieux de sortie a été établi le 19 juillet 2019.



Par acte d'huissier du 23 avril 2021, le bailleur a fait assigner M. [J] et Mme [F] afin de les voir condamner au paiement des loyers et des charges impayés et des réparations locatives.



Par jugement du 24 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :



- condamné solidairement M. [J] et Mme [F] à verser à la SA Logeal Immobilière la somme de 150,83 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges ;



- débouté la SA Logeal Immobilière du surplus de ses demandes ;



- condamné solidairement M. [J] et Mme [F] à verser à la SA Logeal Immobilière la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;















- condamné solidairement M. [J] et Mme [F] aux dépens.



Pour statuer ainsi le premier juge a estimé que la créance invoquée au titre des réparations locatives n'était pas justifiée dès lors que l'état des lieux d'entrée n'était pas signé et que l'état des lieux de sortie avait été établi le 19 juillet 2019 à la suite du départ de Mme [F] alors que M. [J] avait quitté les lieux le 11 novembre 2018.



Par déclaration du 3 décembre 2021, la SA Logeal Immobilière a relevé appel de cette décision, critiquant les dispositions l'ayant déboutée de sa demande formée au titre des réparations locatives.



M. [J] et Mme [F] n'ont pas constitué avocat. La déclaration d'appel leur rappelant la nécessité de constituer avocat et les conclusions de l'appelante ont été signifiées à Mme [F] par remise de l'acte à sa personne le 2 février 2022 et à M. [J] par dépôt de l'acte à l'étude le 3 février 2022. La présente décision sera rendue par défaut. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2022.



Exposé des prétentions des parties



Par dernières conclusions reçues le 1er février 2022, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens de l'appelante, la SA Logeal immobilière demande à la cour de :



- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande formée au titre des réparations locatives ;



Statuant à nouveau de ce chef



- condamner M. [J] et Mme [F] à lui verser la somme de 6 224,04 euros au titre des réparations locatives et la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;



- condamner M. [J] et Mme [F] aux dépens.



MOTIVATION



La condamnation au paiement de l'arriéré de loyers et de charges n'est pas dévolue à la cour par la déclaration d'appel.



Sur la demande formée au titre des réparations locatives



L'appelante fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande formée à ce titre alors qu'en l'absence de production de l'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et que l'état des lieux de sortie révèle l'existence d'un défaut d'entretien et de dégradations imputable aux locataires.



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance et de prendre à sa charge l'entretien courant et des équipements, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives.



En l'espèce, le bailleur est dans l'impossibilité de produire un état des lieux d'entrée établi contradictoirement de sorte qu'il sera fait application de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil.



L'appelante verse aux débats l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 19 juillet 2019 dont il résulte que les dégradations suivantes sont imputables aux locataires :



- chambre n°3 : tapisserie arrachée, trous de cheville, taches et traces, traces de crayon, dalles thermostatiques au sol arrachées, trouées et dégradées, vitres sales, poignée de fenêtre éclatée, ventilation bouchée avec du scotch, fléau de la fermeture extérieure cassé, porte en bois complètement tachée sur les deux faces,

- wc : taches et traces sur la tapisserie décollée, trous de cheville, cuvette entartrée, VMC très sale et encrassée, sol sale, plinthes sales et encrassées, porte en bois tachée sur les deux faces,

- cuisine : peinture tachée et sale, abîmée par endroits, encadrement de la fenêtre en pvc sale avec des adhésifs et des traces jaunâtres, vitrage très sale, évier entartré, bouchons manquants, chaînette cassée, portes du meuble sous évier abîmées et tablette manquante, plinthes sales et encrassées, portes et plaques sales, vmc sale, applique hors d'usage et sale, chaudière très sale et encrassée avec une serviette enroulée autour du tuyau, joints de faïence jaunis, carreau fêlé sous le robinet de gaz, vmc manquante, sol taché et encrassé, fléau de la fermeture extérieure cassé, porte en bois peint à reprendre ensemble complètement, 'sale et crasseux',

- salle d'eau n°1 : peinture tachée, trous de cheville non rebouchés, vasque cassée, ensemble poussiéreux, baignoire entartrée, joint moisi, panneau de baignoire éclaté, joints de faïence tachés, vmc encrassée, dalles de sol tachées, un choc en partie basse de la porte, 

- séjour : mur à l'état brut, tapisserie arrachée, plafond taché sur l'ensemble, fenêtre encrassée, substance collante sur le vitrage de la porte-fenêtre, présence d'impacts, de brûlures, de rayures et de traces sur le sol, fléau des fermetures extérieures cassé, porte vitrée encrassée et tachée sur l'ensemble, vitrages très sales, peinture abîmée et plinthes tachées,

- chambre n°1 : tapisserie en mauvais état, traces de stylo, ajout de peinture, dalles de sol enfoncées et abîmées, fléau du volet cassé, vitrage sale, porte en bois tachée, peinture écaillée, plinthes encrassées, rail des portes coulissantes encrassé et enfoncé,

- chambre n°2, tapisserie abîmée, arrachée et vétuste, peinture tachée avec des traces de crayon et des toiles d'araignée, fléau du volet cassé, porte en bois peint complètement tachée sur les deux faces,

- entrée : tapisserie déchirée sur l'ensemble et arrachée, deux gros trous rebouchés, peinture tachée sur l'ensemble, dalles de sol encrassées et tachées, plinthes tachées, bâti de porte encrassé,

- dégagement n°2 : tapisserie complètement arrachée, peinture tachée, plinthes tachées et sales, une prise de courant cassée,

- rangement n°1 ; peinture tachée sur l'ensemble, peinture tachée sur l'ensemble, pas de clé, porte en bois peint tachée sur les deux faces, bâti de porte sale, plinthes encrassées,

- escalier n°1 : tapisserie entièrement arrachée et peinture tachée, une marche défixée, traces.



Il résulte de ces constatations effectuées contradictoirement que le logement a été restitué sans aucun nettoyage et avec des dégradations qui excèdent l'usure normale des lieux pendant quatre ans et qui sont de nature à engager la responsabilité des locataires, lesquels ont manqué à leur obligation d'entretien et de réparation des lieux loués.









Lors de l'état des lieux de sortie, le préjudice subi par le bailleur a été évalué à la somme de 6 766,43 euros par un document intitulé 'indemnités compensatrices' qui a été signé par Mme [B] [X], mandatée par Mme [F] et qui comprend un chiffrage poste par poste des dégradations imputables aux locataires conforme aux mentions de l'état des lieux de sortie.



En conséquence, déduction faite du montant du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 542,39 euros, il convient, par infirmation du jugement déféré sur ce point, de condamner M. [J] et Mme [F] au paiement de la somme de 6 224,04 euros au titre des réparations locatives.



Sur les frais et dépens



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles ne sont pas déférées à la cour.



M. [J] et Mme [F] devront supporter la charge des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



Ils seront condamnés à verser à l'appelante la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;



Statuant à nouveau



Condamne M. [Z] [J] et Mme [P] [F] à verser à la SA Logeal Immobilière la somme de 6 224,04 euros au titre des réparations locatives ;



Condamne M. [Z] [J] et Mme [P] [F] aux dépens d'appel;



Condamne M. [Z] [J] et Mme [P] [F] à verser à la SA Logeal Immobilière la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La greffièreLa présidente

C. DupontE. Gouarin