Cour d'Appel · Chambre 3 A — 10 octobre 2022

MINUTE N° 22/542





























Copie exécutoire à :



- Me Katja MAKOWSKI

- Me Nathalie TELLOUCK-ZEITOUN





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 10 Octobre 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/00117 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HXWR



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection d'illkirch graffenstaden





APPELANT :



Monsieur [D] [Y] 

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représenté par Me Katja MAKOWSKI, avocat au barreau de COLMAR





Madame [T] [E] épouse [Y] 

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Katja MAKOWSKI, avocat au barreau de COLMAR





INTIMEE :



Madame [U] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Nathalie TELLOUCK-ZEITOUN, avocat au barreau de STRASBOURG





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 27 juin 2022, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Selon contrat du 15 décembre 2015, Monsieur [D] [Y] et Madame [T] [E] épouse [Y] ont donné à bail à Madame [U] [A] une maison à usage d'habitation de six pièces sise [Adresse 1], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial de 1 400 € et de 30 € de provision sur charges.



Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [Y] et Madame [T] [E] épouse [Y] ont fait signifier à Madame [U] [A] le 27 mai 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur un arriéré locatif de 7 439,20 €. 

Par acte du 14 avril 2021, Monsieur [D] [Y] et Madame [T] [E] épouse [Y] ont fait signifier à Madame [U] [A] un congé pour reprise à effet au 14 décembre 2021, au bénéfice de leur petit-fils Monsieur [H] [O].



Par acte du 9 février 2021, Monsieur [D] [Y] et Madame [T] [E] épouse [Y] ont assigné Madame [U] [A] devant le tribunal de proximité d'Illkirch-Graffenstaden, aux fins de voir constater la résiliation du bail, subsidiairement la prononcer, ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [U] [A] du logement qu'elle occupe, ainsi que de tous occupants de son chef et aux fins de voir condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 1 453,32 € à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux, d'une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et d'une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils ont de même demandé validation du congé pour reprise 



signifié le 14 avril 2021, ainsi que condamnation de la défenderesse aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, du constat d'huissier de justice du 27 mai 2020 et du congé du 14 avril 2021.



Ils ont fait valoir que la défenderesse a régularisé les arriérés en cours de procédure et qu'aucune dette ne subsiste ; que leur demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire est toutefois fondée, en ce que la locataire n'a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans les délais impartis ; que la locataire a adopté un comportement fautif car elle a effectué des travaux dans le logement sans leur autorisation ; qu'ils ont fait délivrer un congé pour la reprise du bien à l'échéance du bail au 14 décembre 2021, justifié par la nécessité d'accueillir la famille recomposée de leur petit-fils dont le logement actuel n'est plus adapté ; que le congé est valable et n'encourt pas la nullité.



Madame [U] [A] a conclu au rejet de la demande de résiliation judiciaire du bail, au rejet de la demande de paiement du constat d'huissier, à l'annulation du congé de reprise pour habiter délivré le 14 avril 2021, au rejet des demandes au titre du préjudice moral et au titre des frais et dépens, dont elle demande à titre subsidiaire qu'ils soient fixés à plus justes proportions concernant les frais et dépens.



Elle fait valoir qu'elle a régularisé intégralement la dette locative de sorte qu'il n'y a plus lieu à résiliation judiciaire du bail ; que le congé pour reprise est nul, au motif qu'il ne précise pas le caractère réel et sérieux de la décision de reprise ; que les éléments avancés par les demandeurs ne sont qu'hypothétiques et ne démontrent pas la nécessité de relogement de leur petit-fils.



Elle s'oppose aux demandes de paiement des frais de constat d'huissier, à défaut de mise en demeure préalable de remettre les lieux en l'état et fait valoir que la demande en dommages et intérêts est injustifiée, en l'absence de préjudice démontré.



Par jugement du 24 novembre 2021, le tribunal de proximité d'Illkirch-Graffenstaden a :



-déclaré recevable l'action de Monsieur [D] [Y] et de Madame [T] [E] épouse [Y],

-constaté que l'intégralité de la dette d'impayés de loyers et charges a été réglée par Madame [U] [A] au 30 juin 2021,



-dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par Monsieur et Madame [Y] depuis le 27 juillet 2021, date d'effet du commandement de payer délivré le 27 mai 2021, est en conséquence réputée n'avoir pas joué,



-débouté Monsieur et Madame [Y] de leur demande d'expulsion et de leur demande d'indemnité d'occupation,



-annulé le congé de reprise pour habiter délivré par exploit d'huissier du 14 avril 2021,



-débouté Monsieur et Madame [Y] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,



-condamné Madame [U] [A] à verser à Monsieur et Madame [Y] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamné Madame [U] [A] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, à l'exception du coût du constat d'huissier du 27 mai 2020,



-rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



Pour prononcer l'annulation du congé pour reprise, le premier juge a retenu que l'acte ne fait pas état des raisons concrètes nécessitant la reprise du logement au profit de Monsieur [O], qui a emménagé depuis un an dans un autre appartement qui semble adapté à la composition actuelle de sa famille ; que le projet de son couple d'avoir d'autres enfants ne permet pas en l'état de justifierla nécessité de la reprise du bien, de sorte que les demandeurs ne justifient pas du caractère réel et sérieux de leur motif de reprise.



Monsieur [D] [Y] et de Madame [T] [E] épouse [Y] ont interjeté appel de cette décision le 7 janvier 2022.



Par écritures notifiées le 14 juin 2022, ils concluent à l'infirmation du jugement déféré en ce que le congé pour reprise a été annulé et en ce qu'il n'a pas été tiré de conséquence de la volonté manifestée par Madame [A] de quitter les lieux en juillet 2022. 



Ils demandent à la cour de :



-constater que Madame [A] a indiqué qu'elle quitterait les lieux au plus tard au mois de juillet 2022,



-constater la résiliation du bail au 1er août 2022,



En tout état de cause,



-prononcer la résiliation du contrat de bail,



A titre subsidiaire,



-valider le congé pour reprise signifié le 14 avril 2021,



-débouter Madame [A] de toutes ses fins et conclusions,



-confirmer la décision entreprise pour le surplus,



-condamner Madame [A] au paiement des frais et dépens et à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.



Ils font valoir que le congé délivré à la locataire est formellement régulier ; qu'il fait de même état des raisons concrètes nécessitant la reprise du logement par Monsieur [H] [O], dont le 



logement actuel est inadapté à la composition familiale ; qu'ils souhaitent de même un rapprochement familial, dans la mesure où ils sont âgés et isolés et où leur petit-fils et sa compagne ont le projet de les héberger ; qu'en tout état de cause, Madame [A] avait indiqué lors de l'audience de première instance vouloir résilier le contrat de bail pour le mois de juillet 2022 ; qu'elle a ainsi manifesté de manière non équivoque sa volonté de quitter les lieux, ce qui constitue un aveu judiciaire faisant foi contre son auteur ; qu'il apparaît de même que Madame [A], seule titulaire du bail, n'occupe pas les lieux dans lequel résident cinq adultes et deux enfants, outre une domiciliation de société alors que le bail porte sur des locaux à usage exclusif d'habitation ; que l'intimée sous-loue manifestement l'appartement, en contravention au bail ; que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail est justifiée par la volonté annoncée de la locataire de quitter les lieux. 



Par écritures notifiées le 2 juin 2022, Madame [U] [A] a conclu à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, au rejet de l'ensemble des prétentions, fins et conclusions de Monsieur et Madame [Y] et à leur condamnation aux dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle fait valoir qu'elle a régularisé les impayés locatifs, dus à des difficultés conjoncturelles, avant l'audience en première instance ; que le premier juge a considéré que la clause résolutoire était réputée n'avoir pas joué.



Elle réfute tout aveu judiciaire quant à une libération du logement, au motif qu'elle n'avait indiqué, dans ses écritures devant le tribunal judiciaire, souhaiter quitter les lieux au plus tard en juillet 2022, après l'année scolaire, que dans le cadre d'un souhait émis au conditionnel, alors qu'elle recherchait une maison à acheter dans le même secteur, ce qu'elle n'a pu encore réaliser ; que cette déclaration hypothétique ne constitue pas une demande de résiliation du bail et ne remplit pas les conditions posées aux articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.



Elle maintient que le congé pour reprise est nul, en ce qu'il ne précise pas le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ne contient aucune précision sur la situation du bénéficiaire de la reprise et sur la nécessité de se reloger ; que les appelants ne justifient pas que l'appartement actuel de leur petit-fils ne serait 



plus adapté à la composition de sa famille, en ce qu'il comporte trois chambres, permettant d'accueillir un autre enfant nouveau-né ; que l'état de santé des époux [Y] ne les rend pas dépendants.



MOTIFS



Sur la résiliation du bail par la locataire, à effet au 1er août 2022 :



Il résulte des dispositions des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, en respectant un délai de préavis de trois mois.



Il n'est nullement établi en l'espèce que Madame [A] a entendu donner congé du logement qu'elle occupe, puisqu'elle a au contraire contesté la demande des bailleurs tendant à la résiliation du bail tant au titre du jeu de la clause résolutoire que du congé pour reprise au bénéfice de leur descendant.



En effet, la simple mention dans les écritures de la défenderesse devant le tribunal de proximité d'Illkirch-Graffenstaden, selon laquelle Madame [A] a indiqué qu'il convenait de débouter les propriétaires de leur demande de résiliation du bail en raison du règlement de la dette locative et de ce qu'« en tout état de cause, les locataires souhaiteraient quitter le logement au plus tard en juillet 2022, après l'année scolaire », ne peut s'analyser en un congé de la locataire au sens des articles précités et ne constitue qu'une simple déclaration d'intention conditionnelle, ne pouvant entraîner la résiliation du bail.



Cette déclaration d'intention ne peut pas plus s'analyser en un aveu judiciaire prévu à l'article 1383, en ce qu'elle ne constitue pas une déclaration par laquelle Madame [A] reconnaitrait pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques.



Il convient en conséquence de rejeter la demande de Monsieur et Madame [Y] tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail au 1er août 2022 ou la prononcer au motif de la volonté de la locataire de quitter les lieux en juillet 2022.

Il sera relevé au demeurant que les bailleurs ne justifient pas d'autre motif susceptible de constituer un motif suffisamment grave et 

répété entraînant la résiliation du bail aux torts de la locataire, en ce que la production d'un devis en date du 22 janvier 2021 de la société Nüwa, relatif à la recherche d'une fuite dans la salle de bains de la maison donnée à bail par Monsieur et Madame [Y] et adressé à Madame [U] [A] [Adresse 6], ne prouve en rien que l'intimée n'occuperait plus la maison située [Adresse 1] ; qu'ils ne démontrent pas plus que la locataire n'occuperait pas exclusivement les lieux à usage d'habitation ou la sous-louerait.



Sur le congé pour reprise :

En vertu des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.



En l'espèce, Monsieur et Madame [Y] ont fait signifier à Madame [A] le 14 avril 2021 un congé reprise pour habiter, à effet au 14 décembre 2021, au bénéfice de leur petit-fils Monsieur [O] [H].



Il a été retenu à juste titre par le premier juge que le congé ne peut être annulé en raison de la seule absence de la mention du caractère réel et sérieux de la décision de reprise dans le congé, le bailleur devant en revanche, en cas de contestation, apporter les justificatifs imposés.



Les appelants versent aux débats le justificatif de ce que leur petit-fils est actuellement locataire, avec Madame [B] [C], sa compagne, d'un appartement F4 situé à [Adresse 7] 

Liberté, d'une surface de 79 m² ; que Madame [C] a la garde de ses deux enfants, nés en 2011 et 2014, une semaine sur deux en alternance avec le père ; qu'elle est enceinte de son troisième enfant, le terme étant fixé au 8 septembre 2022.



Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il ne peut être considéré que l'agrandissement de la famille de Monsieur [O] et de Madame [C] est hypothétique ; qu'il apparaît que le logement qu'ils occupent actuellement n'est plus adapté à une famille de cinq personnes, dont trois jeunes enfants, de sorte qu'il doit être retenu que les bailleurs justifient du caractère réel et sérieux du motif de reprise dont ils se prévalent.



Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a annulé le congé pour reprise et la cour statuant à nouveau de ce chef, il sera fait droit à la demande tendant à la validation du congé pour reprise signifié le 14 avril 2021.



Sur les frais et dépens :



Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.



Les prétentions des appelants prospérant au moins partiellement, les dépens de l'instance seront mis à la charge de l'intimée, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



Madame [A] sera de même condamnée à payer aux appelants la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel et sera déboutée de sa demande sur le même fondement.



PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a annulé le congé pour reprise délivré par Monsieur [D] [Y] et de Madame [T] [E] épouse [Y],

Statuant à nouveau de ce chef,



VALIDE le congé pour reprise signifié le 14 avril 2021par Monsieur [D] [Y] et de Madame [T] [E] épouse [Y], à effet au 14 décembre 2021,



CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,



Y ajoutant,



CONDAMNE Madame [U] [A] à payer à Monsieur [D] [Y] et à Madame [T] [E] épouse [Y] la somme de 1 200 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,



DEBOUTE Madame [U] [A] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Madame [U] [A] aux dépens de l'instance d'appel.



La GreffièreLa Présidente de chambre