Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 14 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2022



(n° , 5 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/05648 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDLPQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2021 -Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 18/09345





APPELANTS

 

Madame [B] [X] épouse [L], née le 17 février 1962 à [Localité 9],

[Adresse 2]

[Localité 6]



Monsieur [O] [L] né le 17 février 1969 à [Localité 8], hébergé chez Monsieur [D] [M], 

[Adresse 1] 

[Adresse 5]



Tous deux représentés et assistés de Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19





INTIMÉE 



Madame [W] [S] [H] [P] née le 11 juin 1947 à [Localité 10],

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS,toque : D0945

assistée de Me Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1726





COMPOSITION DE LA COUR :



 En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Septembre 2022 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre 

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.









ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



*******



Par acte du 28 février 2018, M. [L] et Mme [X] ont vendu à Mme [P] pour un prix de 750 000 euros une maison d'habitation située à [Adresse 7].



Après avoir constaté que l'évacuation de l'eau provenant du lave-linge situé dans le garage s'effectuait dans la Marne et l'apparition d'infiltrations d'eau dues à un mauvais état d'un mur pignon et de la toiture, Mme [P] a assigné M. [L] et Mme [X] sur le fondement de la garantie des vices cachés en paiement des sommes suivantes :

- 8 328 euros correspondant au coût des travaux de reprise du mur pignon ;

- 77 223,14 euros correspondant au coût des travaux de reprise de la toiture ;

- 1 485 euros correspondant au coût d'installation d'une pompe de relevage ;

- 2 460 euros correspondant au coût de la mise en protection de la toiture ;

- 7 500 euros en réparation de son préjudice moral.



Par jugement du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a fait droit à ces demandes à l'exclusion de celles portant sur la somme de 1 485 euros et sur la somme de 7 500 euros.



Le tribunal a retenu que les désordres affectant le mur pignon n'étaient visibles que depuis la propriété voisine et que M. [L] et Mme [X] en avaient connaissance au jour de la vente puisqu'ils leurs avaient été signalés par leurs voisins. Il a ajouté que ces désordres (trou entre la rive de la toiture et la toiture, affaissement de la rive, cassure de cette rive à 30 centimètres de la souche de la cheminée, trou de 10 centimètres à 3 mètres du sol au niveau d'un poteau métallique), qui exposent la maison à des infiltrations d'eau qui ont été constatées dans une des chambres à coucher et nécessitent la reprise de la totalité du mur pignon, ont pour effet de limiter l'usage de la maison au point où Mme [P] l'aurait achetée à un moindre prix si elle en avait eu connaissance.

Il a ensuite énoncé que les défauts affectant la toiture, dont il résulte d'une attestation de l'architecte de Mme [P] qu'ils ne sont visibles qu'en se rendant dans les combles perdues de la maison, provoquent des infiltrations d'eau et la détérioration de l'isolant, sont à l'origine d'infiltrations dans les pièces du premier étage et nécessitent la reprise totale de la toiture, de sorte que Mme [P] n'aurait pas fait l'acquisition de la maison si elle avait eu connaissance de ces désordres où en aurait donné un prix moindre.

S'agissant enfin des défauts affectant l'évacuation des eaux usées provenant du garage, le tribunal a retenu que M. [L] et Mme [X] avaient fait vérifier le système d'assainissement de la maison par une entreprise qui n'a pas relevé l'existence de désordres et que, par conséquent, ils justifient ne pas en avoir eu connaissance, de sorte que Mme [P] n'est pas fondée à solliciter l'octroi de dommages-intérêts.



M. [L] et Mme [X] ont interjeté appel de ce jugement.



Ils soutiennent d'abord que les désordres affectant le mur pignon étaient visibles de l'extérieur de la maison par un simple examen visuel, sans accéder à la propriété voisine, et qu'ainsi Mme [P], qui a effectué quatre visites, en se faisant accompagner lors de deux d'entre elles par un architecte, a pu les constater, étant précisé que la bande de rive manquante pouvait être observée depuis par la fenêtre de toit de type 'Vélux'. Ils ajoutent qu'il n'est pas établi que ce défaut est à l'origine d'infiltrations et rend le bien impropre à son usage. 



M. [L] et Mme [X] soutiennent ensuite que les défauts affectant la toiture étaient également apparents et visibles de la fenêtre de toit lors des visites effectuées par Mme [P] avec un architecte. Ils indiquent n'avoir pas eu connaissance d'infiltrations avant la vente et qu'en outre Mme [P] ne produit aucun relevé d'hygrométrie établissant une humidité anormale. Ils contestent avoir fait réaliser avant la vente des travaux de peinture pour dissimuler les traces d'infiltrations. A titre subsidiaire, M. [L] et Mme [X] contestent le montant de la demande qui correspond au coût d'une réfection complète de la toiture qui avait plus de 60 ans alors que Mme [P] a le projet de procéder à une surélévation de la maison dont elle cherche à leur faire supporter le coût.



Ils concluent en conséquence à l'infirmation du jugement, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes en paiement de dommages-intérêts au titre du coût de raccordement des eaux usées provenant du garage et de l'indemnisation du préjudice moral et demandent à la cour de débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [P] a principalement conclu à l'irrecevabilité des conclusions des appelants faute pour M. [L], qui s'est séparé de Mme [X], d'avoir indiqué l'adresse de son domicile actuel. A titre subsidiaire elle a conclu à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de la somme de la somme de 1 485 euros correspondant au coût de l'installation d'une pompe de relevage afin de remédier à la non-conformité du réseau d'évacuation des eaux usées provenant du garage et de la somme de 7 500 euros en réparation de son préjudice moral. Elle sollicite en conséquence la condamnation de M. [L] et Mme [X] à lui payer ces sommes, outre 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





SUR CE : 



Attendu que M. [L] ayant régularisé le vice de forme affectant les conclusions d'appel en indiquant l'adresse actuelle de son domicile, il convient de déclarer ses conclusions recevables;



Attendu qu'il résulte d'un procès-verbal de constat du 27 septembre 2018 que :

- le mur pignon donnant sur la propriété de Mme [G] laisse apparaître sur une partie de ce mur des briques avec des joints en ciment ;

- la rive de toit apparaît très dégradée ;

- du côté du mur pignon donnant sur la propriété voisine de Mme [G], la partie située sous la toiture a été remplie par de la mousse expansive ;

- il existe un trou entre la toiture et la rive de toit ;

- à environ 30 centimètres de la souche de cheminée, la rive de toit s'est affaissée et est brisée ;

- la rive de toit est apparente depuis le faîtage jusqu'au chéneau donnant sur le jardin du côté de la Marne, laissant apparaître de la mousse expansive  ;

- sur la partie du mur pignon située à gauche du faîtage, à environ 3 mètres du sol, il existe un trou d'environ 10 centimètres ;

- les photographies prises par l'huissier à partir du vasistas montrent les tuiles de la toiture qui apparaissent en très mauvais état ; 



Attendu que ces constatations ont été faites par l'huissier de justice à partir du jardin de la propriété voisine appartenant à Mme [G]  et il résulte de la configuration des lieux qu'elles ne pouvaient être faites qu'à partir de cet endroit, de sorte qu'elles n'étaient pas apparentes lors de la visite des lieux par Mme [P] alors même qu'elle avait été assistée, lors de certaines visites, par un professionnel dont il est précisé qu'il s'agissait d'un architecte intérieur qui, à ce titre, ne s'est intéressé qu'aux questions relatives à l'aménagement de l'espace intérieur de la maison ; 



Attendu que le procès-verbal de constat comporte en outre des photographies de la toiture prises à partir du vasistas qui révèlent un état très dégradé des tuiles, ce qu'a également confirmé le maître d'oeuvre des travaux réalisés par Mme [P] qui indique dans une attestation auxquelles ont été jointes des photographies avoir vérifié l'état de la toiture en montant sur la toit et constaté 'une détérioration très inquétante des tuiles' ; que dans la chambre du premier étage donnant sur la Marne, la poutre apparente présente des traces d'humidité depuis l'habillage du mur pignon jusqu'à environ 3 mètres de ce mur ; que le poteau supportant cette poutre présente également des traces d'humidité sur toute sa hauteur ; 



Attendu que le vice apparent est celui qui apparaît après une vérification élémentaire du bien par l'acquéreur lui permettant d'apprécier le vice dans toute son ampleur et ses conséquences ; qu'en l'espèce, les défauts affectant le mur pignon percé d'un trou à une hauteur d'environ 3 mètres et le mauvais état de la rive de toit ne pouvaient, en raison de la configuration des lieux, être constatés par Mme [P] qu'en se rendant sur le terrain de la propriété voisine, investigation que celle-ci n'était pas tenue d'effectuer alors qu'il appartenait à M. [L] et Mme [X] de l'informer de l'existence de ces vices dont il est justifié qu'ils en avaient connaissance puisque leur voisin a attesté avoir attiré leur attention sur la nécessité de procéder à des travaux afin d'éviter la chute d'éléments de la toiture sur son terrain et de réaliser l'enduit du mur pignon et indiqué que M. [L] s'était rendu sur son terrain pour constater l'état de son immeuble ; qu'il apparaît en outre que la couverture en tuile de la toiture est très dégradée, ce que ne justifie pas son ancienneté;

 que cet état n'est également visible de l'extérieur de la maison qu'à partir de la propriété voisine et que si une partie de la toiture pouvait être observée de la fenêtre de toit 'Vélux', d'une part la plus grande partie de la toiture restait invisible depuis cette fenêtre, d'autre part le défaut d'étanchéité causé par l'état dégradé des tuiles n'a pu être constaté qu'après la vente lorsque des traces d'humidité sont apparues dans la maison ; qu'il est ainsi établi non seulement que ce vice n'était pas apparent dans toute ses conséquences et son amplitude mais qu'en outre, compte tenu de cet état très dégradé et ancien, M. [L] et Mme [X], qui avaient en outre pris soin de repeindre les pièces du premier étage quelques temps avant la vente de la maison, avaient connaissance de ce vice et ne peuvent donc se prévaloir de la clause de non-garantie stipulée dans l'acte de vente ;



Attendu que la gravité de ces vices est telle qu'ils sont à l'origine d'infiltrations dans l'immeuble et, à ce titre, rendent celui-ci impropre à son usage ou diminuent tellement cet usage que Mme [P] n'aurait pas acquis le bien si elle en avait eu connaissance ou l'aurait acquis à un moindre prix ;



Attendu que Mme [P] exerçant l'action estimatoire, il convient de condamner M. [L] et Mme [X] à lui restituer une partie du prix qui sera fixé à concurrence d'un montant égal au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, soit la somme de 8 328 euros TTC correspondant au coût des travaux de reprise du mur pignon ainsi que les sommes de 77 223,14 TTC et 2 640 euros TTC correspondant au coût des travaux de reprise de la toiture et au coût de l'installation d'une bâche de protection pendant la durée des travaux ; 



Attendu que, s'agissant du défaut affectant le réseau d'évacuation des eaux usées provenant du garage, il n'est ni justifié que ce défaut rend l'immeuble impropre à son usage ou diminue gravement cet usage ni que M. [L] et Mme [X] en avaient connaissance au jour de la vente ; qu'il convient en conséquence de débouter Mme [P] de ce chef de la demande ;



Attendu que Mme [P] ne justifiant pas l'existence d'un préjudice moral, la demande formée à ce titre doit également être rejetée ;





PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Déboute Mme [P] de la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité des conclusions d'appel de M. [L] et Mme [X] ;



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [L] et Mme [X] et les condamne in solidum à payer à Mme [P] la somme de 2 000 euros ;



Les condamne aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Cheviller conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,