Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 14 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2022



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/05677 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDLSA



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Février 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS

 - RG n° 19/04908



APPELANTE

 

S.A.R.L. Rivoli Immobilier immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 792 753 006, agissant poursuites et diligences pris en la personne de son gérant domiciliè en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399 substitué par Me Osanne VINCENOT, avocat au barreau de PARIS de la SCP CORDELIE & ASSOCIÉS





INTIMÉS 



Monsieur [V], [F] [S] né le 14 décembre 1986 à [Localité 9],

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté et assisté de par Me Lorraine BUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0267



Monsieur [P] [I] [C] [U] né le 01 octobre 1989 à [Localité 10], 

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par Me Jean-claude NEBOT de la SELASU NEBOT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1020



Maître Fabien COHEN-ADDAD membre de la SCP SFEZ COHEN-ADDAD Notaires associés

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté et assisté de Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848



COMPOSITION DE LA COUR :



 En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Septembre 2022 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre 

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



*****



Par un acte du 26 avril 2017, reçu par M. [Y], notaire, M. [U] a vendu à M. [S], par l'entremise de la société Rivoli immobilier, agent immobilier, un studio en copropriété au prix de 220 000 euros. Ce studio est équipé d'une porte-fenêtre donnant accès à une courette qui constitue le toit du local commercial du rez-de-chaussée. 

En septembre 2017, le syndic de l'immeuble a informé M. [S] que la porte-fenêtre et les trois marches donnant accès à la courette avaient été créées sans autorisation de la copropriété par M. [U] et l'a mis en demeure de remettre l'ensemble en l'état.

M. [S] a assigné M. [U], M. [Y] et la société Rivoli immobilier en paiement de la somme de 110 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de pouvoir contracter sans avoir à réaliser les travaux de mise en conformité.

Il a fondé son action contre M. [U] sur le dol, celui-ci lui ayant dissimulé qu'il avait remplacé deux fenêtres par une porte-fenêtre et créé des marches accédant à la courette sans autorisation de la copropriété. Il a reproché à la société Rivoli immobilier de ne pas l'avoir informé de cette situation qu'elle ne pouvait ignorer puisqu'elle était intervenue lors de l'acquisition du bien par M. [U] et reproché un manquement à son obligation de conseil à M. [Y] qui, ayant reçu l'acte de vente du bien à M. [U], alerté par le fait que les certificats de surface annexés à ces ventes laissaient penser que des transformations avaient été réalisées, aurait dû vérifier les déclarations de M. [U] qui affirmait ne pas avoir réalisé de travaux. 

Par jugement du 1er février 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :


débouté M. [S] de ses demandes de dommages-intérêts dirigées contre M. [Y] ;

dit que M. [U] a commis une réticence dolosive au préjudice de M. [S] et l'a déclaré civilement responsable ;

dit que la société Rivoli immobilier a commis une faute délictuelle consistant en un manquement à son devoir de conseil au préjudice de M. [S] et l'a déclarée civilement responsable ;

ordonné une mesure de consultation afin d'évaluer le coût des travaux de suppression des marches donnant sur la cour et de la porte-fenêtre, ainsi que des travaux de rétablissement de deux fenêtres, et d'indiquer la nature et le coût des travaux qui pourraient être la conséquence nécessaire de cette remise en état, concernant notamment les parties communes et l'agencement intérieur du logement.


Pour statuer ainsi et retenir la responsabilité de M. [U] sur le fondement du dol, le tribunal a énoncé que celui-ci avait effectué des travaux sans autorisation du syndic de l'immeuble alors qu'une interdiction lui avait été faite d'engager un tel projet et d'utiliser la courette dont la surface, qui constitue la toiture d'un local commercial situé au rez-de-chaussée, n'était pas conçue pour être occupée sans risquer de porter atteinte à l'étanchéité. Il a ajouté que M. [U], en connaissance de cause, a laissé croire à M. [S] qu'il pourrait jouir de la courette à laquelle le studio donnait accès alors que son utilisation n'était pas régulière et pouvait se heurter à une opposition de la copropriété. Il a ajouté que cette réticence dolosive a nécessairement été déterminante du consentement de M. [S] compte tenu du coût de remise en état auquel il sera tenu.

Pour déclarer responsable la société Rivoli immobilier sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le tribunal judiciaire a retenu que l'agence a commis une faute en manquant à son devoir de conseil en s'abstenant d'interroger le vendeur sur les conditions et modalités de réalisation des travaux de la porte-fenêtre et d'effectuer les vérifications nécessaires concernant ces travaux.

Pour débouter M. [S] de sa demande de dommages et intérêts contre M. [Y] sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le tribunal judiciaire a retenu que les travaux réalisés par le vendeur n'ont pas été portés à la connaissance de M. [Y], de sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir effectué de comparaison détaillée entre ces deux plans afin de s'assurer qu'il n'existait pas de différence notable de nature à laisser penser que le vendeur aurait pu omettre de mentionner des travaux.

La société Rivoli immobilier a interjeté appel et demande à la cour de :


infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er février 2021 ;

juger que la société Rivoli immobilier n'a commis aucune faute et que les préjudices revendiqués sont sans lien de causalité avec l'intervention de Rivoli immobilier ;

débouter M. [S] de ses demandes à l'encontre de la société Rivoli immobilier et en particulier de sa demande de condamnation solidaire en paiement des dommages et intérêts ainsi que de la somme réclamée sur le fondement d'une résistance abusive.


La société Rivoli immobilier soutient être étrangère à la réalisation des travaux de la courette réalisés par M. [U] dont elle ignorait l'existence. Elle déclare que sa seule présence lors de l'acquisition et la revente de l'appartement par M. [U] ne peut faire présumer qu'elle avait connaissance des travaux effectués.

Elle ajoute qu'aucun manquement à son devoir de conseil ne peut lui être reproché puisqu'elle a informé les acquéreurs potentiels que le lot ne comportait ni accès à la courette ni sa jouissance, celle-ci constituant une partie commune.

La société Rivoli immobilier demande à la cour de le débouter de sa demande de condamnation in solidum et fait valoir qu'il n'appartient pas à la cour de statuer sur le chiffrage du préjudice.

M. [U] a formé un appel incident et demande à la cour de débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes et de le condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il soutient avoir informé les acquéreurs des travaux réalisés, indiqué que la courette ne constituait pas une partie privative et que son annexion était illégale. Il ajoute que dans l'ensemble des documents relatifs à la vente ne figurait aucune référence à la courette et que l'apparence des lieux ne laissait aucun doute sur le fait que l'emprise sur cette courette était irrégulière. Il fait valoir qu'en tout état de cause cette information n'était pas déterminante du consentement de M. [S] qui ne démontre pas en quoi la connaissance de l'irrégularité des travaux l'aurait amené à conclure à des conditions différentes. Il explique que dès lors qu'aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de la société Rivoli immobilier et du notaire, il ne peut être tenu pour seul responsable du défaut de délivrance d'une information dont il a pu ignorer le caractère essentiel et déterminant. Sur les préjudices, M. [U] affirme que la demande de réparation de M. [S] est fondée sur un rapport non contradictoire qu'aucun élément extrinsèque ne permet de corroborer. Il indique que les travaux de remise en état préconisés répondent à des désordres qui sont consécutifs à des travaux réalisés par M. [S] qui, en outre, ne peut prétendre à la réparation d'un préjudice économique causé par la perte de la valeur locative de l'appartement et par la perte de sa valeur vénale de l'appartement qui ne sont pas démontrées.

M. [S] a formé un appel incident et sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes de dommages et intérêts dirigées contre M. [Y] auquel il reproche un manquement à son obligation d'information car il lui appartenait de l'informer sur les travaux en interrogeant le vendeur sur la véracité des informations qu'il lui a transmise dès lors que les deux certificats de superficie annexés à l'acte révélaient que des modifications de façade avaient été réalisées. M. [S] soutient que le préjudice causé par cette faute est constitué par la perte de chance de contracter sans avoir à réaliser des travaux de mise en conformité. Il ajoute qu'il a été contraint d'interdire à ses locataires l'accès à la courette et de diminuer le loyer, le prix du bien ayant surévalué.

M.[Y] demande à la cour de confirmer le jugement. Il déclare n'avoir pas été informé des travaux litigieux et que le fait d'avoir reçu les actes successifs ne lui permettait pas d'avoir connaissance des modifications effectuées par le vendeur. Il soutient que M. [S] ne démontre pas l'existence d'un lien de causalité entre la faute qu'il aurait commise et les préjudices allégués, que ses préjudices ne sont pas justifiés, M. [S] ne démontrant pas qu'il ne sera pas en mesure de revendre le bien à un prix supérieur à celui auquel il l'a acquis. 



SUR CE : 

Attendu que les moyens soutenus en appel relatifs aux actions de M. [S] contre M. [U], la société Rivoli immobilier et M. [Y] ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connus et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de Paris sur l'indemnisation des préjudices après réalisation de la consultation d'un technicien ordonnée par le tribunal ; 

Attendu que M. [S] ne justifiant pas le caractère abusif de la résistance opposée à ses prétentions, il y a lieu de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 

Confirme le jugement en toutes ses dispositions  ;

Déboute M. [S] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ,

Renvoie l'affaire devant le tribunal judiciaire de Paris sur l'indemnisation des préjudices ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [U] et de la société Rivoli immobilier et les condamne in solidum à payer à M.[S] la somme de 2 000 euros et à M. [Y] la somme de 2 000 euros ; 

Les condamne in solidum aux dépens d'appel de M. [S] et de la société Rivoli immobilier et condamne M. [U] aux dépens de M. [Y] qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Toutain de Hauteclocque conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,