Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 14 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 14 OCTOBRE 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03717 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFJQV



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Novembre 2021 -Président du TJ de Paris - RG n° 21/57107





APPELANTE 



S.A.S. AGUESSEAU CAPITAL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée et assistée par Me Emilie WAXIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G536





INTIME



LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic, la société LE TERROIR SAS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, Chez son syndic, la société LE TERROIR

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représenté par Me Patrick BAUDOUIN de la SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

Assisté par Me Valérie BENSAHEL, avocat au barreau de PARIS, substituant Me Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI,Président et Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport. 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Rachel LE COTTY, Conseiller, pour le Président empêché et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition. 









Le 18 juin 2021, la société Aguesseau Capital a acquis le lot n°1 situé au sous-sol de l'immeuble en copropriété du [Adresse 2], à usage de garage de véhicules, qu'elle a donné en location, suivant acte du 1er juillet 2021, à la société Dott, aux fins d'y exercer une activité de remisage de véhicules et de batteries électriques et de recharge et entretien de véhicules électriques et de tout matériel s'y rattachant. 



Ayant fait état de l'impossibilité de jouir convenablement de son bien et d'y accéder les fins de semaine et en soirée en raison de la fermeture des portes de l'immeuble, la société Aguesseau Capital a, par acte du 16 août 2021, fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin qu'il soit mis fin aux troubles de jouissance subis. 

Ce dernier a reconventionnellement soutenu que des travaux d'électricité et de clôture avaient été irrégulièrement entrepris et a sollicité la remise en état des lieux. 



Par ordonnance du 24 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :


déclaré irrecevables les écritures reçues après la clôture des débats ;

enjoint au syndicat des copropriétaires de : 


remettre à la société Aguesseau Capital la ou les clés permettant de déverrouiller et ouvrir les deux portes du garage, et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance, 

remettre à cette société un badge permettant d'accéder aux parties communes en autant d'exemplaires qu'il lui sera requis et aux conditions tarifaires habituelles, et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance,

procéder au remplacement des vitres cassées de la verrière surplombant le lot n°1 en faisant appel au vitrier de son choix, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance ; 


dit qu'à défaut d'exécution dans les délais précités, le syndicat des copropriétaires sera tenu au paiement d'une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une période maximale de 4 mois ;

enjoint à la société Aguesseau Capital, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance, de : 


supprimer les récentes installations électriques et coffrages implantés dans le local technique pour desservir le lot n°1 et remettre en état l'installation électrique précédente,

supprimer la porte installée en bas de la rampe au droit du lot n°1 et remettre en état les murs sur lesquels cette porte a été ancrée ; 


dit qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, la société Aguesseau Capital sera tenue au paiement d'une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une période maximale de 4 mois ;

dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;

rejeté le surplus des demandes ;

laissé à chaque partie la charge des dépens.




Par déclaration du 15 février 2022, la société Aguesseau Capital a relevé appel de cette décision en critiquant ses chefs de dispositif lui ayant enjoint, sous astreinte, de supprimer les récentes installations électriques et la porte de fermeture de son lot. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 septembre 2022, la société Aguesseau Capital demande à la cour de : 


juger qu'elle est recevable et bien fondée en toutes ses prétentions ;


en conséquence,


confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 


enjoint au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] de : 


lui remettre la ou les clés permettant de déverrouiller et ouvrir les deux portes du garage, et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance, 

lui remettre un badge permettant d'accéder aux parties communes en autant d'exemplaires qu'il lui sera requis et aux conditions tarifaires habituelles, et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance,

procéder au remplacement des vitres cassées de la verrière surplombant le lot n°1 en faisant appel au vitrier de son choix, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance,


dit qu'à défaut d'exécution dans les délais précités, le syndicat des copropriétaires sera tenu au paiement d'une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une période maximale de 4 mois, 

dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte, 

rejeté le surplus des demandes,

laissé à chaque partie la charge des dépens ; 


infirmer l'ordonnance en ses dispositions lui ayant enjoint dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 200 euros par jour de retard, de : 

supprimer les récentes installations électriques et coffrages implantés dans le local technique pour desservir le lot n°1 et remettre en état l'installation électrique précédente,

supprimer la porte installée en bas de la rampe au droit du lot n°1 et remettre en état les murs sur lesquels cette porte a été ancrée ; 


et statuant à nouveau,


débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à supprimer la porte installée en bas de la rampe au droit du lot n°1 et de remettre en état les murs sur lesquels cette porte a été ancrée ; 

juger le syndicat des copropriétaires principalement irrecevable et, subsidiairement, mal fondé en sa demande de suppression des récentes installations électriques et coffrages implantés dans le local technique pour desservir le lot n°1, et de remise en état de l'installation électrique précédente ;

en conséquence, l'en débouter,

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir élever le montant de l'astreinte à 500 euros par jour de retard ainsi que de l'ensemble de ses prétentions ; 


en tout état de cause, 


condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 










Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 août 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : 




confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 


enjoint à la société Aguesseau Capital, dans un délai de deux mois à compter de sa signification, de : 


supprimer les récentes installations électriques et coffrages implantés dans le local technique pour desservir le lot n° 1 et remettre en état l'installation électrique précédente, 

supprimer la porte installée en bas de la rampe au droit du lot n° 1 et remettre en état les murs sur lesquels cette porte a été ancrée ;


dit, qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, la société Aguesseau Capital sera tenue au paiement d'une astreinte ;


le recevoir en son appel incident ;

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qui concerne les modalités de l'astreinte ;

élever le montant de l'astreinte à 500 euros par jour de retard ;

fixer la durée de l'astreinte à huit mois ;

condamner la société Aguesseau Capital à lui verser une somme de 4.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Patrick Baudouin, de la SCP Bouyeure, Baudouin, Daumas, Chamard, Bensahel, Gomez-Rey en application de l'article 699 du code de procédure civile. 




La clôture de la procédure a été prononcée le 7 septembre 2022. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 

 



SUR CE, LA COUR 



Sur le trouble manifestement illicite 



Selon l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit 

et le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.



En l'espèce, la société Aguesseau Capital est propriétaire du lot °1 de l'immeuble du [Adresse 2], décrit dans son titre de propriété et dans le règlement de copropriété comme 'un garage à voitures auquel on accède par une rampe se trouvant à droite après le porche'. 



Il résulte des pièces produites que l'accès à ce lot s'effectue par une première porte d'entrée au niveau de la rue, puis une seconde située en haut de la rampe surplombant ledit lot, demeurant fermées les samedis et dimanches et ouvertes jusqu'à 19 heures 30 en semaine, ce qui a conduit l'appelante, empêchée d'accéder à son lot en dehors des heures d'ouverture des portes, à engager la présente procédure. 

 

Peu après son acquisition, la société Aguesseau Capital a fait installer une porte métallique en bas de la rampe, au droit de son lot, afin de le clore et a fait entreprendre des travaux de remise aux normes de son installation électrique et de modification de son alimentation, passant du courant monophasé au courant triphasé, en faisant changer le canon de la serrure du local à poubelles dans lequel se trouvent la prise de terre et les ouvrages de la société Enedis. 



Cette dernière fait valoir que ces travaux sont licites et ne nécessitaient aucune autorisation préalable de la copropriété. 



Le syndicat des copropriétaires soutient en revanche que l'installation de la porte nécessitait une autorisation préalable de l'assemblée générale dès lors qu'elle est fixée sur les murs latéraux de la rampe, qui présentent un caractère commun et qu'elle modifie l'aspect extérieur de l'immeuble. Il fait valoir en outre que la société appelante a finalement sollicité cette autorisation, qui lui a été refusée lors de l'assemblée générale du 30 juin 2022 de sorte que le refus express de l'installation de la porte s'impose et confère à la porte un caractère irrégulier. Enfin, il indique que la porte entrave le service de l'immeuble puisque les réseaux de distribution de chauffage, d'eau, les canalisations et installations électriques se trouvent dans le lot n°1 dont la traversée est encore nécessaire pour l'entrée et la sortie des poubelles. 



S'agissant des travaux d'électricité, il indique que la nouvelle installation électrique comportant la pose de coffrages avec passage de câbles dans le local technique, effectuée par la société Aguesseau Capital, sans aucune autorisation, est irrégulière ; qu'il est recevable et fondé à en solliciter la suppression à l'encontre de cette dernière, qui, d'une part, en bénéficie et, d'autre part, a procédé à l'augmentation de la puissance électrique avec installation de nouveaux compteurs permettant de changer l'affectation de son lot, les travaux litigieux ayant, selon lui, porté atteinte aux parties communes et à l'aspect de l'immeuble. Enfin, il rappelle que l'autorisation de ces travaux, finalement demandée, a été refusée lors de la dernière assemblée générale. 



Il est de principe qu'un copropriétaire ne peut engager, sans autorisation, dans ses parties privatives des travaux affectant les parties communes ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble. 



Il est constant que le local en sous-sol, constituant le lot n°1, est un lot privatif, qui, jusqu'à son acquisition par la société Aguesseau Capital n'était pas clos. 



Selon l'article 6 du règlement de copropriété 'chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d'en jouir et d'en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité des bâtiments (...) Chacun des copropriétaires pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux, mais pour la bonne harmonie de la propriété, il ne devra rien faire qui puisse changer l'aspect extérieur de celle-ci. Les portes d'entrée, fenêtres, balcons, persiennes, garde-corps des fenêtres et balcons devront conserver leurs formes et couleurs primitives. En cas de percement de gros murs de refend pour un aménagement intérieur, les travaux devront être exécutés sous la surveillance du syndic et de l'architecte de la propriété dont les honoraires et vacations seront à la charge du copropriétaire faisant effectuer les travaux, ce dernier devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité des bâtiments (...)'. 



L'article 647 du code civil, corollaire du droit de propriété, énonce que tout propriétaire peut clore son héritage, sauf exception portée à l'article 682. 



Ce texte n'étant pas d'ordre public, il est admis qu'il peut y être dérogé par les stipulations d'un règlement de copropriété. Or, en l'espèce, le règlement de copropriété n'interdit pas la clôture du lot n° 1. 



Si l'installation de la porte litigieuse a nécessité, pour son ancrage, le percement de murs dont le caractère commun ne souffre aucune discussion, il n'était cependant pas nécessaire que l'assemblée générale des copropriétaires l'autorise dès lors que les dispositions susvisées du règlement de copropriété ne prévoient pas, dans cette hypothèse, une telle autorisation. 



Il sera au surplus relevé que ces travaux, effectués dans un lot privatif, destinés à le protéger contre des intrusions extérieures et à assurer à son propriétaire la jouissance paisible de celui-ci, n'ont entraîné qu'une emprise minime et sans réel dommage pour les parties communes. 



Il n'est en outre pas sérieux de soutenir que l'installation de cette porte a affecté l'aspect extérieur de l'immeuble dès lors que les photographies versées aux débats établissent que située au sous-sol, en bas de la rampe d'accès, à une distance de 45 mètres de la rue ainsi qu'il résulte des écritures de l'appelante non contestées sur ce point, et face à un mur aveugle, elle n'est pas visible de l'extérieur. 

En tout état de cause, l'harmonie générale de l'immeuble n'apparaît pas réellement affectée par la porte litigieuse qui s'accorde avec celle installée en haut de la rampe commune d'accès au lot n°1. 



Par ailleurs, il n'est pas contesté que des locaux communs sont accessibles depuis le lot n° 1 tels que les locaux des machineries d'ascenseurs et le local à poubelles. 



Cependant, il n'est pas démontré que la fermeture du lot n° 1 empêche leur accessibilité dès lors que dès l'origine la société Aguesseau Capital a remis, à la gardienne de l'immeuble, les clés de la porte litigieuse et, au syndic, la télécommande permettant de l'actionner, puis, après changement du dispositif de fermeture de la porte, a proposé au syndic un protocole avec remise du badge d'ouverture afin d'encadrer les conditions d'accès à son lot, l'appelante expliquant, sans être contestée, que des membres du conseil syndical n'ont pas hésité à s'introduire dans son local, en usant de la télécommande confiée à la gardienne, et à occasionner une gêne à sa locataire. 



Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce qui établirait une entrave actuelle au travail de la gardienne (entrée et sortie des poubelles) ou aux interventions des techniciens. 



La note de la société Technicontrol du 25 avril 2022 produite par l'intimé, selon laquelle l'accès aux équipements communs est essentiel pour assurer la maintenance des réseaux de chauffage et d'eau chaude sanitaire, intervenir lors de travaux dans des appartements pour procéder à des coupures partielles ou en urgence en cas de fuite et qui sollicite une autorisation d'accès permanente à ces installations, n'apparaît pas pertinente dès lors que l'accès au lot n°1 est assuré par la remise de la clé à la gardienne et que les copropriétaires ont l'obligation de supporter l'exécution de travaux collectifs à l'intérieur de leurs parties privatives. 



En tout état de cause, la cour relève à la lecture des documents versés aux débats d'une part, qu'aux termes du règlement de copropriété, le lot n° 1 n'est grevé d'aucune servitude, d'autre part, que selon le procès-verbal de constat réalisé le 7 juin 2021 à la demande du syndicat des copropriétaires, l'accès aux parties communes du sous-sol peut s'effectuer par un escalier en colimaçon situé au rez-de-chaussée de l'immeuble. 





Il en résulte que l'installation de la porte litigieuse n'occasionne aucun trouble manifestement illicite qui commanderait de la supprimer. 



S'agissant de l'installation électrique, c'est vainement que la société Aguesseau Capital soulève l'irrecevabilité de la demande de suppression et de remise de cette installation en son état antérieur en soutenant que les compteurs appartiennent exclusivement à la société Enedis contre laquelle la demande aurait dû être dirigée. 



En effet, invoquant une atteinte aux parties communes causée par les travaux litigieux entrepris à la demande de la société Aguesseau Capital, le syndicat des copropriétaires a intérêt et qualité à agir à l'encontre de cette dernière. Sa demande est donc recevable. 



S'il est déplaisant et regrettable que la société Aguesseau Capital ait cru pouvoir forcer la serrure du local à poubelles contenant les compteurs électriques afin de faire effectuer les travaux de mise aux normes de son installation et de modification de son alimentation électrique, la réalisation proprement dite de ces travaux, nécessaires pour permettre la jouissance de son lot à laquelle le syndicat des copropriétaires ne pouvait faire obstacle, ne caractérise pas l'existence d'un trouble manifestement illicite.



En effet, le syndicat des copropriétaires ne démontre nullement l'atteinte qui aurait été portée aux parties communes et à l'aspect de l'immeuble par l'installation, dans le local technique affecté à cet usage, de nouveaux compteurs électriques et les raccordements effectués, qui permettent au propriétaire du lot n°1 de bénéficier d'une installation aux normes et adaptée. 



En outre, l'incidence de la modification du courant électrique n'est pas démontrée et l'hypothèse émise par l'intimé d'un possible changement d'affectation du lot n° 1 n'est aucunement étayée. 



Enfin, le refus d'autorisation opposé à la société appelante par la copropriété lors de l'assemblée du 30 juin 2022 est dépourvu de conséquence dès lors que les travaux litigieux portant tant sur l'installation de porte pour clore le lot n°1 que sur l'installation électrique n'étaient pas soumis, avec toute l'évidence requise en référé, à l'autorisation du syndicat des copropriétaires. 



Ainsi, faute de trouble manifestement illicite caractérisé, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires. 



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ces chefs. 



Au regard des motifs qui précèdent, l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires portant sur les modalités de l'astreinte prononcée en première instance contre la société Aguesseau Capital, est devenu objet. 





Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Au regard de la nature de l'affaire et du positionnement de chaque partie, il y a lieu de laisser supporter à chacune d'elles les dépens et les frais irrépétibles qu'elle a exposés devant la juridiction du second degré. 















PAR CES MOTIFS 





Infirme l'ordonnance en ses dispositions dont il a été fait appel ; 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] tendant d'une part, à la suppression de la porte de fermeture du lot n°1 et, d'autre part, à la suppression de la récente installation électrique implantée dans le local technique pour desservir le lot n°1 et à la remise état de la précédente installation électrique ; 



Déclare sans objet l'appel incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ; 



Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés en appel ; 



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 





Le Greffier, Pour le Président empêché,