Cour d'Appel · Chambre del'Expropriation — 14 octobre 2022

Chambre de l'Expropriation





ARRÊT N° 5



N° RG 22/00787 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SOQC













M. [H] [O]



C/



D.R.F.I.P

RENNES METROPOLE

















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 

le :



à : Me Lusteau

 Me Fleischl

cpie cforme DGFPIP Bretagne et du département d'Ille et Vilaine





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,





GREFFIER :

Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 10 Juin 2022, devant Monsieur Fabrice ADAM, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



En présence de :

Monsieur [P], commissaire du Gouvernement d'Ille et Vilaine représentant la D.R.F.I.P (35 ET 22) EVALUATION DOMANIALE-EXPROPRIATION, 





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 14 Octobre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANT :

Monsieur [H] [O]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Représenté par Me Marie-Bénédicte LUSTEAU, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉE :

RENNES METROPOLE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean FLEISCHL de la SARL MARTIN AVOCATS, avocat au barreau de RENNES





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



M. [H] [O] est propriétaire à [Localité 9], lieu-dit [Localité 11], d'une parcelle de terrain de 5'000 m², cadastrée section ZT n° [Cadastre 1], sur laquelle est édifié un bâtiment en parpaings couvert de tôles, anciennement à usage agricole et actuellement d'entrepôt (dont la surface approximative serait de 505 m²).



Une déclaration d'intention d'aliéner au prix de 240'000 euros lui ayant été notifiée le 8'janvier 2019, Rennes Métropole, établissement public de coopération intercommunale dont la commune de [Localité 9] est membre, a, par arrêté de son président en date du 19 mars 2019, décidé de préempter ce bien au prix de 80'000 euros. M. [O] n'ayant pas accepté ce prix, cet établissement a, par mémoire du 27 mai 2019, saisi le juge de l'expropriation d'Ille et Vilaine à l'effet de fixer le prix de ce bien.



Après transport sur les lieux effectué le 23 septembre 2019, le juge de l'expropriation a fixé le prix de cette parcelle à la somme de 60'600 euros, a laissé la charge des dépens à l'établissement Rennes Métropole et a dit que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles par elle exposés.



M. [O] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 9 janvier 2020.



À la demande des parties, l'affaire a été retirée du rôle de la cour le 12 février 2021.



Elle a été rétablie le 7 février 2022, à la demande de M. [O].



Aux termes de ses dernières écritures (21 février 2022 notifiées les 3 et 4 mars), M. [H] [O] demande à la cour de :

- réformer le jugement dont appel,

- fixer à la somme de 240'000 euros le prix de la préemption par Rennes Métropole du bien sis à [Adresse 8], cadastré section ZT n° [Cadastre 1],

- débouter Rennes Métropole de ses demandes,

- condamner Rennes Métropole d'avoir à lui verser la somme de 2'500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Il fait valoir que le terrain, s'il n'est pas immédiatement constructible, est situé à proximité immédiate d'une zone urbanisée et est desservi par la voirie publique ce qui lui confère une situation privilégiée permettant de lui attribuer une valeur sensiblement supérieure à celle d'un terrain de même nature ce que le juge a méconnu. Il précise que ledit terrain se situe en zone d'aménagement différé (ZAD de la Petite Touche Aury, créée en 2010), en limite de la partie urbanisée de la commune de [Localité 10] et à proximité de la rocade de [Localité 15].

Il ajoute que le bien comporte un hangar occupé par dix locataires qui génère 17'000 euros de revenus par an alors que le surplus du terrain, de 5'000 m² en tout, offre un potentiel intéressant qui doit être valorisé. Il sollicite une indemnité sur la base de 48 euros/m² compte tenu de son intérêt et de son potentiel.

Il s'oppose à l'appel incident de Rennes Métropole faisant valoir qu'il ne reste plus que quatre occupants pour lesquels un congé puis une mise en demeure de quitter les lieux ont été délivrés.







Aux termes de ses dernières écritures (3 mai 2022 notifiées le 6 mai), l'établissement public Rennes Métropole, qui a formé un appel incident, demande à la cour de :

- rejeter les demandes de M. [O],

- réformer le jugement afin d'appliquer un abattement pour occupation du bien préempté et en conséquence fixer sa valeur à la somme de 48'480 euros,

- condamner M. [O] aux dépens,

- condamner M. [O] à lui payer une somme de 2'000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il rappelle que le terrain est situé dans une zone naturelle et agricole en limite de la commune de [Localité 10]. Il précise que le terrain est de forme irrégulière, desservi par un chemin privé non asphalté et non relié aux réseaux si ce n'est électrique dans des conditions inconnues. Il ajoute que le hangar qui s'y trouve implanté est une construction sommaire en très mauvais état. Il conteste l'estimation qu'en fait l'appelant, rappelant sa situation en zone naturelle protégée et l'existence d'un espace boisé classé couvrant le quart de la superficie du terrain. Il conteste, en conséquence, la qualification de terrain en situation hautement privilégiée.

Il sollicite un abattement compte tenu de l'occupation du bien au jour du jugement, occupation qui persiste.



Le commissaire du gouvernement, aux termes de ses écritures (24 avril 2020 notifiées le 4'mai), sollicite la confirmation du jugement.

Il rappelle que la parcelle est située dans une zone d'aménagement différée créée par délibération du 22 février 2018 dont les mesures de publication ont été effectuées le 10 mars 2018, date qu'il convient de retenir comme étant la date de référence pour la qualification juridique du bien. Il rappelle que ce bien est situé en zone naturelle et ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, paraissant de surcroît enclavé.

Il propose une évaluation sur la base de 120 euros/m² bâti terrain intégré et conteste l'estimation de M. [O] effectuée sur la base du prix d'un terrain à bâtir.

 

SUR CE ':



Sur le bien à évaluer :



Le tènement faisant l'objet de la préemption est constitué d'une parcelle plate, quasi rectangulaire, de 5 000 m² située commune de [Localité 9], en limite de la zone urbanisée de la commune de [Localité 10]. Cette parcelle, sur laquelle est édifié un ancien hangar agricole (parpaings et couverture en tôles ondulées) de 505 m² régulièrement construit en 1985 (permis de construire délivré le 30 septembre 1985 par le maire de la commune de [Localité 9]), converti en entrepôt divisé en boxes destinés à la location, se trouve à proximité quasi immédiate de la rocade sud de [Localité 15] qui est aisément accessible via la route départementale n° 86 et l'échangeur de la Porte de [Localité 7] (situé entre l'autoroute de [Localité 14] et la voie rapide d'[Localité 6]). Le bâtiment est desservi en électricité ainsi qu'il en est justifié. Il est accessible par un chemin empruntant une parcelle privée dans des conditions inconnues (servitude de passage ').



Sur la date de référence et la qualification de terrain à bâtir ':



Ces deux points ne font l'objet d'aucune discussion. À bon droit, le premier juge a fixé, par application des dispositions des articles L 213-4 du code de l'urbanisme (le bien étant compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé) et L 322-2 du code de l'expropriation, la date de référence au 10 mars 2018, date de la dernière mesure de publication de la délibération (Rennes Métropole, 22 février 2018) créant la ZAD de la Petite Touche au sein de laquelle se trouve la parcelle à estimer.



À cette date, la parcelle litigieuse était située en zone N (zone naturelle) du plan d'occupation des sols de la commune de [Localité 9] de sorte qu'elle ne peut être considérée comme constructible (la constructibilité en zone N étant strictement limitée à l'usage agricole et à ce qui en constitue le prolongement, article N2 du plan local d'urbanisme).



Le premier juge a toutefois considéré, à juste titre, qu'elle bénéficiait d'une situation privilégiée au regard de son emplacement (en limite d'une zone urbanisée de la commune de [Localité 10] desservie par l'ensemble des réseaux) et à proximité immédiate de la rocade de [Localité 15]).



Sur l'estimation du bien :



Pour arrêter la valeur de la parcelle objet de la préemption à la somme de 60'600 euros, le juge de l'expropriation s'est fondée sur le prix au m² du bâti terrain intégré, en retenant, au regard des termes de comparaison, qui lui ont été soumis une valeur de 120 euros/m².



M. [O] critique cette analyse en réclamant un prix de 48 euros/m² de terrain nu. Cependant, les éléments sur lesquels il s'appuie ne sont nullement pertinents. En effet, celui-ci se fonde' :

- sur les offres qu'il a reçues lesquelles ne constituent pas des termes de référence,

- sur l'avis d'un consultant en locaux d'activité, M. [W], lequel fait état dans un courriel d'une ligne, non daté auquel aucune pièce n'est jointe, de l'accord d'un client sur un prix de 60 euros HT/m², pièce dépourvue de toute valeur probante et qui, au surplus, ne constitue pas non plus un terme de référence,

- sur le prix de vente de terrains à bâtir ([Localité 13] 25 euros/m², [Localité 17] 30 euros/m², [Localité 10] 100 euros/m² aménagé) lesquels ne correspondent pas à la nature du bien litigieux qui n'a pas la caractéristique de terrain à bâtir, 

- sur des offres qu'auraient reçues un agent immobilier, M. [E], concernant des terrains situés à [Localité 9] en zones A (agricole) ou N (naturelle) pour des prix variant entre 34 et 43 euros/m², mais force est de constater qu'il ne s'agit pas de ventes mais uniquement de l'affirmation d'un agent immobilier qui n'est, au demeurant, corroborée par aucune pièce,

- enfin d'une offre de vente d'un bâtiment de 160 m² à usage d'atelier situé à [Localité 16], moyennant le prix de 160'000 euros, laquelle doit également être écartée ne s'agissant pas d'une vente mais d'une simple offre de vente (ce qui n'en fait pas un terme de comparaison). De plus ce bien, implanté dans une zone artisanale, ne présente pas les mêmes caractéristiques urbanistiques que le bien à évaluer, situé en zone naturelle comme il a été précisé. 



L'établissement Rennes Métropole qui, en première instance, proposait un prix de 80 000 euros correspondant à la limite supérieure de l'estimation de l'administration des domaines sollicite que le bien soit évalué au prix de 60 600 suivant en cela la décision du premier juge qui s'est fondé sur le terme de comparaison proposé par le commissaire du gouvernement.







Le commissaire du gouvernement propose une valorisation calculée sur le prix du bâti terrain intégré, plus favorable à M. [O] qu'une évaluation calculée au regard du prix de la terre agricole, même en retenant une situation privilégiée (4 euros/m² ne pouvant être porté au delà de 6'euros/m², soit au maximum un prix de 30'000 euros), et propose comme unique terme de comparaison la vente conclue le 2 juillet 2015, moyennant le prix de 150'000 euros, d'un immeuble situé à [Localité 9], libre de toute occupation, à usage de bureaux, atelier, entrepôts. Ce terme est particulièrement pertinent puisqu'il concerne un immeuble situé dans le même zonage (N) du plan local d'urbanisme de la commune dont les bâtiments (1' 239 m²) n'occupent qu'une fraction du terrain cédé (7 '372 m²), comme le bien à estimer.



Si les bâtiments de ce bien sont, au regard des documents produits, en meilleur état, la localisation, bien qu'également située à proximité de la rocade, est, en revanche, moins favorable car plus éloignée de [Localité 15].



Le prix de 121,07 euros/m² (150 000/1 239) peut, en conséquence, être retenu comme base de l'estimation, mais doit toutefois être révisé à la hausse, les prix de l'immobilier (locaux d'activité) ayant augmenté en région rennaise entre juillet 2015 (date de la vente du bien servant de référence) et novembre 2019 (date du jugement de première instance). Il sera porté à 130 euros/m² de surface bâtie soit une estimation de 65'650 euros.



Rennes Métropole sollicite qu'un abattement de 20 % soit appliqué en raison de l'occupation du bien. Il est constant que M. [O] a divisé le bâtiment en box qu'il a loués, les contrats de bail étant versés aux débats. Toutefois, il ne s'agit nullement de baux conférant à l'occupant un régime de protection tels des baux commerciaux ou ruraux mais de baux révocables à tout moment sous réserve d'un préavis de deux mois. La conclusion de tels baux auxquels il peut être mis un terme à tout moment, ne justifie en aucune façon l'abattement sollicité. Cette demande sera donc rejetée.



Le jugement sera donc infirmé sur le montant du prix qui sera fixé à la somme de 65'650 euros.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Les dépens de première instance et d'appel seront supportés par l'établissement Rennes Métropole.



Chaque partie conservera à sa charge les frais non compris dans les dépens par elle exposés, en première instance comme en appel.



Les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.



PAR CES MOTIFS :



Statuant par jugement rendu publiquement et contradictoirement' :



Infirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation d'Ille et Vilaine le 18 novembre 2019 sauf en ce qu'il a laissé les dépens de première instance à Rennes Métropole et rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



Dit n'y avoir lieu à appliquer un abattement de 20 % pour occupation du bien.



Fixe à la somme de 65'650 euros la valeur du bien sis à [Localité 9], cadastré section ZT n° [Localité 2], propriété de M. [H] [O], préempté par l'établissement Rennes Métropole.



Laisse les dépens d'appel à la charge de l'établissement Rennes Métropole.



Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier, Le président,