Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 18 octobre 2022

AFFAIRE : N° RG 19/03193 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7D-GOBN

 



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de caen du 04 Novembre 2019 

 RG n° 15/04304







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2022

 

 

APPELANTE :



La SCI CAPOLUX

N° SIRET : 798 356 689

[Adresse 11]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal



représentée et assistée de Me Guillaume CHANUT, avocat au barreau de CAEN



 

INTIMÉS :



Mademoiselle [E] [W]

née le 18 Mars 1992 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 7]



Monsieur [M] [W]

né le 25 Mai 1994 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 10]



Monsieur [X] [W]

né le 21 Septembre 1996 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 6]



Tous représentés par Me Jean-Michel DELCOURT, avocat au barreau de CAEN

Tous assistés de Me Jean-Yves PONCET, avocat au barreau d'EURE, 



La SNC GARDIE ET ASSOCIES

N° SIRET : 401 005 269

[Adresse 8]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal



représentée et assistée de Me Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX





DÉBATS : A l'audience publique du 16 juin 2022, sans opposition du ou des avocats, Mme VELMANS, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme COLLET



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 18 Octobre 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier





* * *



EXPOSE DU LITIGE



Suivant compromis en date 24 octobre 2013 passé devant notaire, Monsieur [U] [T] s'est engagé à acquérir de Madame [E] [W], Messieurs [M] et [X] [W], les lots N°2, 4, 6, 9, 10 et 12 constituant trois appartements à usage d'habitation et un local commercial au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 9].



L'acte authentique de vente a été régularisée le 14 février 2014 entre les consorts [W] et la société CAPOLUX qui s'est substituée à Monsieur [T].







A l'occasion de travaux de rénovation en vue de la mise en location des lots acquis par la SCI CAPOLUX, ont été découverts des filaments dans le lot N°12, qui après expertise, se sont révélés être des champignons.



En outre, le 8 septembre 2014, une partie du mur extérieur du lot N°4 s'est effondré, causant lors de la chute des gravats, un trou dans le toit de l'immeuble situé en contrebas et une dégradation d'un véhicule.



Une nouvelle expertise a été réalisée à la demande du syndic par la société Telefunko qui dans son rapport déposé le 16 septembre 2014 a constaté un taux d'humidité anormalement élevé ainsi que la présence de champignons de type Penicillium et des insectes de type Lasius Niger. 



Ayant appris à l'occasion de cette expertise, à la lecture de procès-verbaux d'assemblées générales et d'expertises antérieurs à son achat, que des problèmes relatifs à l'entretien de l'immeuble existaient auparavant, et estimant que les vendeurs ainsi que la SNC GARDIE et Associés (Century 21), qui avait négocié la vente, lui avaient dissimulé l'état réel de l'immeuble, elle les a assignés devant le tribunal de grande instance de Caen par exploits des 17, 27 et 30 novembre 2015 afin d'obtenir l'indemnisation de son préjudice.



Par jugement du 4 novembre 2019, le tribunal l'a déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux défendeurs.



Le 14 novembre 2019, la SCI CAPOLUX interjeté appel de la décision.



Aux termes de ses dernières écritures en date du 23 septembre 2020, elle conclut au visa des articles 1109 et suivants anciens, 1641 et suivants, 1382 ancien du code civil, à :



- la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions,



- au rejet des prétentions adverses,



- la condamnation solidaire des consorts [W] et de la SNC GARDIE et Associés au paiement des sommes suivantes :



* au titre du surcoût des travaux 11.918,91 €

* au titre du contentieux Pacifica : 6.079,58 €

* au titre de la perte locative : 4.500,00 €

* au titre des frais : 1.508,13 €

* au titre du préjudice matériel : 1.000,00 €

* au titre du préjudice moral : 5.000,00 €



- la condamnation de la SNC GARDIE et associés à lui restituer la somme de 10.000,00 € avec intérêts au taux légal à compter de la saisine du tribunal,



- la condamnation solidaire des consorts [W] et de la SNC GARDIE et Associés au paiement de la somme de 7.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec bénéfice de distraction au profit de son conseil.



Aux termes de ses écritures en date du 6 mai 2020, la SNC GARDIE et Associés qui avait reçu un mandat de vente des consorts [W] relatif au bien immobilier acquis par l'appelante, sans être le rédacteur du compromis de vente, conclut à :



- la confirmation de la décision entreprise,



- au rejet des parties adverses tendant à la réformation de la décision déférée et à sa condamnation,



- la condamnation de la société CAPOLUX à lui payer la somme de 2.400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,



A titre subsidiaire si sa responsabilité devait être retenue, elle sollicite la garantie intégrale des consorts [W], leur condamnation à lui payer une somme de 2.400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Aux termes de leurs dernières écritures en date du 21 octobre 2021, les consorts [W] concluent :



A titre principal :



- à la confirmation du jugement entrepris,



- au rejet des prétentions de l'appelante,



- à la condamnation de celle-ci au paiement d'une somme de 5.000,00 € au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux dépens avec droit de recouvrement direct,



Subsidiairement,



- à la garantie par la SNC GARDIE et Associés de toute condamnation susceptible d'être prononcée à leur encontre,



- au rejet des demandes de la SNC GARDIE et Associés à leur encontre,



- à la condamnation de la SNC GARDIE et associés au paiement d'une somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 mai 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la réticence dolosive



La SCI CAPOLUX fonde à titre principal ses demandes sur les dispositions des articles 1109 et 116 ancien du code civil, soutenant que des informations relatives à l'importance de la vétusté de l'immeuble, lui auraient été dissimulées par les vendeurs.



La réticence dolosive est constituée par le silence intentionnel d'une partie dissimulant à son co-contractant une information déterminante pour sa volonté de contracter.



En l'espèce, et comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges tant le compromis de vente que l'acte comportaient de nombreuses annexes dont les procès-verbaux d'assemblée ainsi que les différents diagnostics, à l'exception d'un diagnostic parasitaire qui n'était pas exigé, l'immeuble ne se situant pas dans une zone incluse dans une zone contaminée ou susceptible de l'être par les termites ou autres insectes xylophages.



A la lecture des procès-verbaux d'assemblée générale, la cour constate que la question du ravalement était régulièrement évoquée depuis 2004 et n'a jamais reçu l'accord définitif des copropriétaires puisque constamment reportée voire annulée lors de l'assemblée générale du 1er juillet 2013 et n'a donc jamais eu lieu.





La SCI CAPOLUX, si elle est constituée de membres d'une même famille, a par le passé acheté d'autres biens pour les mettre en location et n'est donc pas totalement novice en la matière. Elle a pu visiter l'immeuble avant d'en faire l'acquisition et se rendre compte de son état de vétusté tant intérieur qu'extérieur.



Le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 juillet 2012 mentionne notamment des travaux de traitement parasitaire sur le plafond du rez-de-chaussée selon le diagnostic technique TELEFUNKO et les conclusions de l'expert judiciaire, Monsieur [Z]. Ceci concernait le lot N°9 dont l'appelante à fait l'acquisition.



Le procès-verbal du 22 octobre 2012 fait état d'un jugement du 6 août 2012 ayant condamné la copropriété au paiement d'une somme de 31.221,55 € TTC hors frais d'expertise s'élevant à la somme de 6.933,14 € TTC envoyé avec la convocation à l'assemble générale, et mentionne de nouveau le pré-rapport de Monsieur [Z] et le coût des travaux à entreprendre relatifs aux travaux d'urgence de reprise du plancher haut des lors 9, 9 B et A 2 (Les Marchés de Provence) en relation avec ce jugement.



Le procès-verbal du 1er juillet 2013 annule la résolution N°11 du 12 juillet 2012 relative au ravalement.



La SCI CAPOLUX, à la lecture de ces procès-verbaux qui lui ont été communiqués dès la signature du compromis de vente, aurait pu solliciter auprès des vendeurs des renseignements complémentaires notamment au sujet de la procédure ayant opposé la copropriété à Madame [I] au sujet du lot N°9 qu'elle achetait, ce qui lui aurait permis d'être informée des conclusions de l'expert judiciaire Monsieur [Z] et de la teneur du jugement du 6 août 2012 dont il était fait mention dans le procès-verbal du 22 octobre 2012, qui faisaient apparaître un taux d'humidité excessif dans tout l'immeuble lié notamment à une façade non entretenue et non étanche.



En outre, la présence de moisissures dans le lot N°12 qu'elle a également acquis, constatée dans deux diagnostics parasitaires établis par l'agence Telefunko les 13 novembre 2012 et 21 juin 2013 d'une part l'ont manifestement été à la demande du syndic auquel ils sont adressés et d'autre part constataient des désordres apparents que l'acquéreur ne pouvait ignorer.



En tout état de cause, aucune pièce n'est produite concernant le lot N°4 dont une partie du mur extérieur s'est effondré à l'occasion de travaux de rénovation.



Au vu de ces éléments, la preuve d'une intention dolosive des vendeurs n'est pas rapportée.



L'appelante sera donc déboutée de sa demande d'infirmation du jugement sur ce fondement.



Sur les vices cachés



A titre subsidiaire, la SCI CAPOLUX fonde ses demandes sur la garantie des vices cachés, arguant de la mauvaise foi des vendeurs.



L'acte de vente comporte la clause suivante :



' Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.



Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.



Le vendeur déclare en outre ne pas avoir réalisé sur l'immeuble vendu, de travaux nécessitant la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, dans les dix dernières années.'



Eu égard aux développements ci-dessus, la mauvaise foi des vendeurs n'étant pas établie, ils sont bien-fondés à se prévaloir, à cette clause de non-garantie, conformément aux dispositions de l'article 1643 du code civil.



Le jugement entreprise sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI CAPOLUX de sa demande sur ce fondement.



Sur la responsabilité de la SNC GARDIE et Associés



La SCI CAPOLUX recherche en outre la responsabilité délictuelle de la SNC GARDIE et Associés qui a négocié la vente, et était chargée de la gestion locative du bien immobilier vendu depuis plusieurs années.



En l'absence de toute relation contractuelle de celle-ci avec la SCI CAPOLUX, il ne saurait lui être reproché alors que si elle a négocié la vente, elle n'a pas rédigé le compromis, de lui avoir sciemment dissimulé des informations, qui, comme il a été vu ci-dessus figuraient en annexes du compromis et de l'acte authentique de vente, et qu'il ne lui incombait pas de porter à sa connaissance.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI CAPOLUX de sa demande à l'encontre de la SNC GARDIE et Associés.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI CAPOLUX à payer aux intimés une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de la condamner à payer aux consorts [W] unis d'intérêts une somme de 4.000,00 € et à la SNC GARDIE et associés celle de 2.400,00 € de ce chef et de la débouter de sa demande à ce titre.



Succombant, la SCI CAPOLUX sera condamnée aux dépens d'appel, le jugement étant confirmé s'agissant de sa condamnation aux dépens de première instance.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Caen du 4 novembre 2019,



Y ajoutant,



CONDAMNE la SCI CAPOLUX à payer à Madame [E] [W], Messieurs [M] et [X] [W], unis d'intérêts, la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la SCI CAPOLUX à payer à la SNC GARDIE et Associés, la somme de 2.400,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



DÉBOUTE la SCI CAPOLUX de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la SCI CAPOLUX aux dépens.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









M. COLLETG. GUIGUESSON