Cour d'Appel · Chambre 3 A — 17 octobre 2022

MINUTE N° 22/494





























Copie exécutoire à :



- Me Alice KISTNER-WANG

- Me Valérie SPIESER





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 17 Octobre 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/00468 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HYJU



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de strasbourg





APPELANT :

Monsieur [W] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Alice KISTNER-WANG, avocat au barreau de STRASBOURG

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/229 du 08/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)





INTIME :

Organisme OPHEA

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 04 juillet 2022, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Suivant contrat sous signatures privées en date du 20 avril 2016, l'Office public d'habitations à loyer modéré de la communauté urbaine de Strasbourg, aux droits de laquelle vient l'OPHEA, a donné à bail à Madame et Monsieur [I] un logement situé à [Adresse 4], et ce moyennant le paiement d'un loyer révisable dont le montant initial a été fixé à la somme de 559,31 €. 



Dans le cadre d'une instance en divorce, Monsieur [I] s'est vu attribuer le domicile conjugal et la résidence des quatre enfants y a été fixée.



Toutefois, un jugement en date du 3 février 2020 a transféré la résidence des enfants au domicile de la mère et le père a été condamné à payer une pension d'un montant de 200 € pour l'entretien des enfants.



Par acte signifié le 23 septembre 2020, l'OPHEA a délivré congé à Monsieur [I] à effet du 30 novembre 2020, au motif de non paiement des loyers et accessoires.



Par assignation délivrée le 16 décembre 2020, l'OPHEA a attrait Monsieur [I] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, onzième chambre civile des contentieux de proximité et de la protection, aux fins de voir valider le congé et prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Monsieur [I],  subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts du preneur et voir ordonner son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement de diverses sommes au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité mensuelle d'occupation.



Monsieur [I] a sollicité l'annulation du congé et le rejet de la demande en résiliation judiciaire du bail et subsidiairement, a demandé au juge de reporter le paiement des arriérés locatifs et d'ordonner la suspension des loyers courants jusqu'au prononcé d'un arrêt à intervenir dans une procédure d'appel 20/1142, plus subsidiairement la réduction du loyer à cinquante euros par mois.



Par jugement en date du 22 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection a :



-Débouté l'OPHEA de sa demande en validation du congé du fait de sa nullité et de l'absence de preuve de la mauvaise foi,









-Prononcé avec effet au jour du jugement la résolution judiciaire, aux torts du locataire, du bail ayant pris effet le 20 avril 2016,



-Ordonné à Monsieur [I] de libérer l'appartement et de restituer les clés,



-Dit qu'à défaut de libérer les lieux et de restituer les clés, le bailleur pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [I] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique,



-Condamné Monsieur [I] à payer à l'OPHEA une somme de 8 482,68 € au titre des loyers et avances sur charges échus au 31 mai 2021, majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2020 à hauteur de 4 119,49 € et à compter du jour du jugement pour le surplus,



-Condamné Monsieur [I] à payer à l'OPHEA, en quittances ou deniers et avant déduction des éventuelles APL et de la réduction solidarité, une somme mensuelle de 714,90 € au titre des loyers et avances sur charges échus entre le 1er juin 2021 et le jour du jugement, majorée des intérêts au taux légal à compter de ce jour,



-Dit n'y avoir lieu à délai de paiement,



-Condamné Monsieur [I] [W] à payer à l'OPHEA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant total, avant déduction des éventuelles APL, de 714,90 €, égale aux loyers et avances sur charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail,



-Débouté l'OPHEA de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation,



-Débouté les parties de leurs demandes d'indemnité de procédure,



-Condamné Monsieur [I] aux dépens de l'instance.





Monsieur [I] a interjeté appel à l'encontre de cette décision le 28 janvier 2022 et par dernières écritures notifiées le 17 juin 2022, il conclut à l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution judiciaire du bail aux torts du locataire, en ce qu'il lui a ordonné de libérer l'appartement et de restituer les clés, en ce qu'il l'a condamné à payer à l'OPHEA la somme de 8 482,68 € au titre des loyers et avances sur charges échus au 31 mai 2021 avec intérêts au taux légal et en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une somme mensuelle de 714,90 € au titre des loyers et avances sur charges échus entre le 1er juin 2021 et le jour de la décision outre 714,90 € jusqu'à la date de libération effective des lieux à titre d'indemnité mensuelle d'occupation.







Il a demandé à la cour, statuant à nouveau de :



-lui accorder les délais de paiement demandés en application de l'article 1343-5 du code civil, 



-débouter l'OPHEA de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail du 20 avril 2016,



-débouter l'OPHEA de sa demande d'expulsion du logement et de sa demande d'indemnité d'occupation,



-confirmer le jugement pour le surplus,



Sur appel incident,



-déclarer l'OPHEA mal fondé en son appel incident,



-l'en débouter,



En tout état de cause,



-condamner l'OPHEA à payer à la soussignée la somme de 1 800 € en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, 



-condamner l'Office aux entiers frais et dépens.



Au soutien de son appel, l'appelant fait valoir qu'en transférant la résidence des enfants au domicile de la mère, le juge aux affaires familiales, dans sa décision du 3 février 2020, lui a fait perdre le bénéfice des allocations familiales alors qu'il disposait comme toute ressources que du revenu de solidarité active et devait dans le même temps régler une pension alimentaire de 200 € par mois à son ex-épouse ; que l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de s'acquitter de son loyer était indépendante de sa volonté ; que cependant, Madame et Monsieur [I] se sont réconciliés et que Madame est revenue vivre au domicile avec les enfants ; qu'il relève d'une bonne administration de la justice d'éviter l'expulsion forcée des enfants.



Sur l'appel incident, il fait valoir que l'absence de reproduction dans le congé de la mention que ce congé ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux, lui a nécessairement causé grief.



Par dernières écritures notifiées le 24 juin 2022, l'OPHEA demande à la cour de :



- déclarer Monsieur [I] mal fondé en son appel,



-le rejeter,









-le débouter de l'intégralité de ses demandes tant comme irrecevables que mal fondées,



Sur appel incident,



-déclarer l'OPHEA recevable et fondé en son appel incident,



Y faisant droit,



-infirmer la décision entreprise en tant que le tribunal a rejeté la demande de validation du congé avec ses conséquences de droit,



Et statuant à nouveau,



-valider le congé délivré avec toutes conséquences de droit,



En conséquence,



-déclarer Monsieur [I] ainsi que tous occupants de son chef déchu du droit au maintien dans les lieux à compter du 30 novembre 2020 avec toutes conséquences de droit et ordonner son expulsion ainsi que tous occupants de son chef,



-condamner Monsieur [I] à payer les arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2020 soit la somme de 4 219,49 € avec intérêts légaux à compter de cette date,



-condamner Monsieur [I] à payer une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et avances sur charges soit 714,90 € mensuels indexée à compter du 1er décembre 2020, avec intérêts légaux à compter de chaque échéance jusqu'à restitution complète du logement,



Subsidiairement,



-confirmer le jugement entrepris,



-débouter Monsieur [I] de l'intégralité de ses demandes,



-le condamner aux entiers dépens des deux instances et au paiement d'une somme de 1 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile telle que demandé par lui outre 1 500 € pour la procédure de première instance.



Au soutien de ses prétentions, l'OPHEA soutient que la résiliation judiciaire était justifiée du fait du non respect du paiement des loyers et fait grief à Monsieur [I] de s'être maintenu dans les lieux alors qu'il savait ne pas être en capacité d'honorer le paiement des loyers et des charges dus dès lors qu'il ne bénéficiait plus des allocations familiales. Il estime que l'attestation établie par Madame est de pure complaisance et qu'en tout état de cause le paiement du loyer n'est pas assuré.





L'intimé fait grief au premier juge d'avoir retenu la nullité du congé délivré à Monsieur [I] dès lors que celui-ci n'a subi aucun grief résultant du défaut d'indication qu'il n'était pas dans l'obligation de quitter les lieux, alors qu'il réside dans l'appartement donné à bail depuis lors.



L'affaire a fait l'objet d'une fixation à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile.



Monsieur [I] fait tenir à la cour deux notes en délibéré ainsi que plusieurs pièces nouvelles.





MOTIFS



Sur la recevabilité des notes en délibéré et des pièces nouvelles



En vertu de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.



L'article 442 dispose que le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.



L'article 444 permet au président de réouvrir les débats et l'oblige à le faire lorsque les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.



En l'espèce, l'appelant a essentiellement entendu, dans une première note en délibéré du 20 juillet 2022, faire valoir que la caisse d'allocations familiales a opéré en avril 2022 un versement entre les mains du bailleur d'un montant de 5 807 € au titre d'un rappel d'allocations logement du 1er septembre 2020 au 31 mars 2022 et qu'il a bénéficié le 19 avril 2022 d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ce dont il tire que, percevant les allocations logement dès lors que son épouse est revenue vivre à son domicile avec les enfants et s'acquittant du reste à payer, il est à jour des paiements et ne doit plus rien.



Cependant, force est de constater que les éléments, dont il est fait état par cette note en délibéré non autorisée, étaient connus de l'appelant au 4 juillet 2022 et que celui-ci, qui a disposé du temps nécessaire pour les communiquer à son adversaire et les produire devant la cour, n'en a rien fait.



Par ailleurs et même à supposer que le locataire ne doive plus rien, au bénéfice de l'effacement de ses dettes, cette circonstance n'est pas de nature à faire disparaître la gravité de la faute commise. 



De même, si Monsieur [I] a, le 26 septembre 2022, fait tenir une deuxième note en délibéré assortie d'une pièce nouvelle et a sollicité la réouverture des débats en indiquant que la quittance de loyer du mois d'août 2022 confirmait qu'il était parfaitement à jour de son loyer, le fait que sa situation soit apurée au bénéfice de l'effacement de ses dettes et de la reprise des allocations de logement, est indifférente quant à l'appréciation d'une éventuelle faute commise.



Dans cet état et à défaut d'élément nouveau, il n'y a pas lieu à réouverture des débats.





Sur la validité du congé



C'est par une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties que le premier juge a, par une décision dont les motifs pertinents sont adoptés, retenu que le défaut d'indication dans le congé de la mention qu'il ne comporte pas l'obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux, a nécessairement fait grief à Monsieur [I] dès lors que ce congé était accompagné d'une sommation de quitter les lieux.



La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a prononcé l'annulation du congé délivré à Monsieur [I].





Sur la résiliation du bail



En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer les loyers et charges aux termes convenus.



En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.



En l'espèce, il n'est pas contesté que Monsieur [I] a laissé les loyers et charges impayés à compter du mois de mars 2020 et que la dette a atteint la somme de 4 219,49 € au 30 novembre 2020, puis celle de 8 482,68 € au 10 juin 2021, échéance du mois de juin 2021 non incluse.



L'appelant ne peut se justifier en invoquant le fait qu'il n'a plus perçu les allocations familiales du moment que le juge aux affaires familiales a transféré la résidence des enfants de son domicile à celui de la mère et qu'il s'est trouvé alors bénéficiaire du seul revenu de solidarité active.



Il lui appartenait en effet, dès lors qu'il savait ne plus être en capacité de régler les loyers et charges, de trouver un logement plus petit, mieux adapté au nouvel état de sa situation, pour lequel il aurait obtenu une aide au logement et de quitter le logement donné à bail, le bailleur ne pouvant faire les frais des avatars survenus au cours de la procédure de divorce de ses locataires.



L'appelant ne saurait sérieusement se prévaloir de l'article 1218 du code civil alors qu'un divorce entre les preneurs n'est nullement imprévisible tout comme dans ce cas, le transfert de résidence des enfants d'un parent à l'autre.



Si Monsieur [I] a bénéficié d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 19 avril 2022 et de l'effacement consécutif de ses dettes, le prononcé de cette mesure n'est pas de nature à faire disparaître la faute qu'il a commise à l'occasion de l'exécution du contrat de bail. 



Cette mesure rend au surplus sans objet sa demande de délais de paiement.



Compte-tenu de l'importance de la dette (13 845 € déclarés devant la commission de surendettement), cette faute apparaît objectivement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. 



Il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de Monsieur [I] du logement qu'il occupe et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Les dispositions du jugement déféré seront confirmées s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [I] sera condamné aux dépens et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



En revanche, il sera fait droit à la demande formée par l'OPHEA au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 800 €.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



 Statuant publiquement et contradictoirement,



REJETTE la demande de réouverture des débats formulée par note en délibéré non autorisée,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré,





Et y ajoutant,



DÉBOUTE Monsieur [I] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Monsieur [I] à payer à l'OPHEA la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Monsieur [I] aux dépens.



La GreffièreLa Présidente de chambre