Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 19 octobre 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 19 OCTOBRE 2022



(n° ,6pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00716 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBIBN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance d'AUXERRE RG n° 19/00393





APPELANTE

 

SARL SARL VB HABITAT 

Représentée par M. [I] [D], gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Localité 5]

 [Localité 4]

N° SIRET : 539 51 0 9 25



Représentée par Me Julie SCAVAZZA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1982



INTIMES 



Monsieur [S] [J]

né le 11 Décembre 1945 à Saint florentin (89600) 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [K] [B] épouse [J]

née le 04 Octobre 1958 à TAMPON (97430)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Pascal FERRARIS de la SCP S.C.P. THUAULT-FERRARIS-CORNU, avocat au barreau D'AUXERRE





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 20 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Gilles BALAY, Président de chambre

M. Douglas BERTHE, Conseiller chambre 5-3

 Mme Emmanuelle LEBEE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles





qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Sylvie MOLLE



 





ARRET :



- CONTRADICTOIRE





- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





- signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Anaïs DECEBAL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.







*

 * * 



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 25 juin 2012, M. [S] [J] et Mme [K] [B] ép. [J] ont donné à bail commercial à la société VB Habitat, un local à usage commercial situé [Adresse 2] avec un loyer mensuel de 738 € TTC. 



Par jugement du tribunal de commerce d'Auxerre du 12 juin 2017, la société VB Habitat a été placée en redressement judiciaire ; elle a bénéficié d'un plan de continuation aux termes d'un jugement du 03 décembre 2018. 



Par jugement du 18 novembre 2019, le tribunal de grande instance d'Auxerre a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion de la société VB Habitat, la condamnant à payer à M. [S] [J] et Mme [K] [B] ép. [J] une indemnité mensuelle d'occupation de 738 € TTC et à leur remettre les clefs du local dans les 15 jours suivant la notification du jugement, sous astreinte de 30 € par jour de retard ; il l'a condamnée à leur payer la somme de 8 118 € TTC au titre des loyers impayés au 07 octobre 2019, la somme de 1 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant le coût des constats d'huissier des 22 septembre 2017 et 10 avril 2019 ainsi que du commandement de payer du 02 octobre 2018. 



Par déclaration du 26 décembre 2019, la société VB Habitat a interjeté appel total du jugement. 





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 07 septembre 2022. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les conclusions déposées le 28 juin 2022, par lesquelles la société VB Habitat, appelante, demande à la Cour, à titre principal, d'annuler le jugement en ce qu'il a méconnu le principe du contradictoire ; subsidiairement, de réformer le jugement en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, fixer à la date du 25 mars 2019, la date de résiliation du bail signé le 25 juin 2012 ; en tout état de cause, condamner solidairement M. [S] [J] et Mme [K] [B] ép. [J] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; les condamner solidairement aux entiers dépens d'appel et de première instance. 



Vu les conclusions déposées le 15 octobre 2020, par lesquelles M. [S] [J] et Mme [K] [B] ép. [J], appelants, demandent à la Cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; condamner la société VB Habitat à leur payer la somme de 4 000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris notamment le coût des constats d'huissiers des 22 septembre 2017 et 10 avril 2018 ainsi que du commandement de payer du 02 octobre 2018. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, la position des parties sera succinctement résumée. 



Au soutien de ses prétentions, à titre principal, la société VB Habitat sollicite l'annulation du jugement en invoquant une violation des articles 15 et 16 du code de procédure civile et expose que l'assignation a été signifiée sans les pièces, empêchant ainsi un débat contradictoire. 



Subsidiairement, elle affirme que les bailleurs ont été informés de son départ et expose avoir communiqué avec eux, soulignant que M. [J] s'était rendu dans le nouveau local et que les clefs avaient été restituées à la fin du déménagement. Concernant les prétendus retards de paiement, elle prétend avoir toujours cherché à respecter les délais contractuels, mais se trouvait en attente des quittances de loyer, que les bailleurs tardaient à lui transmettre, ajoutant en tout état de cause avoir rencontré des difficultés financières. Concernant la prétendue modification des lieux, elle affirme avoir réalisé les travaux d'aménagement avec l'autorisation écrite, préalable et expresse des bailleurs. 



Elle sollicite la résiliation du bail, prétendant que les bailleurs ont commis plusieurs manquements et expose que M. [J] l'a privée d'une partie de la cour, en faisant installer des rochers, réduisant alors l'accès ; elle ajoute que les bailleurs n'ont pas régularisé des problèmes d'étanchéité affectant la toiture du local commercial, entraînant des infiltrations d'eau, comme les dysfonctionnements affectant la plomberie ; et que M. [J] avait raccordé un autre de ses locaux au réseau du local loué et détourné l'électricité sans compensation.



En réponse aux prétentions adverses, elle prétend que les bailleurs n'ont pas réactualisé leur prétendue créance dans leurs conclusions de première instance signifiées, le montant sollicité devant ainsi être retenu à hauteur de 3 690 € TTC et non de 8 118 € TTC. Elle ajoute que le montant du dépôt de garantie de 720 € TTC doit être déduit et affirme qu'aucune indemnité d'occupation ne saurait être due dès lors qu'elle a libéré le local litigieux le 25 mars 2019. 



M. [S] [J] et Mme [K] [B] ép. [J] soutiennent qu'ils n'étaient pas obligés de signifier les pièces à la société appelante dès lors que celle-ci n'avait pas constitué avocat. Ils ajoutent que la société appelante ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux en ce que le local mis à disposition est vide et inexploité, suite à un déménagement, sans fermeture de la porte de l'arrière-boutique. Ils affirment que la société appelante a commis plusieurs manquements et exposent que celle-ci a manqué à son obligation de garnir le local compte tenu du déménagement du local au mépris du droit de gage du bailleur, faisant observer l'absence de notification, d'état des lieux de sortie et de remise des clefs par la preneuse ; que celle-ci n'a pas exploité le local ; que celle-ci a eu des retards importants et systématiques dans le paiement des loyers, outre les impayés, lesquels leur ont causé un préjudice important en raison de revenus modestes, indiquant avoit toujours transmis les quittances de loyer après chaque paiement ; qu'elle a modifié les lieux sans leur autorisation en ayant percé une porte piétonne côté rue principale, peint sur un mur extérieur et apposé un panneau publicitaire et une caméra de surveillance. 



En réponse aux prétentions adverses, ils affirment que le droit de passage n'est pas au bénéfice de la société preneuse et ajoutent que l'installation de rochers visait à délimiter un couloir afin de leur préserver un accès libre jusqu'à leur garage. Ils affirment que la société appelante ne produit aucune preuve des problèmes d'étanchéité concernant la toiture du local et aux dysfonctionnements affectant la plomberie. Ils ajoutent que le montant de l'arriéré locatif mentionné dans l'assignation était valable « sous réserve de l'actualisation à la date de l'audience », à l'issue de laquelle l'arriéré s'élevait à 8 118 € TTC. Ils prétendent n'y avoir lieu de déduire le dépôt de garantie compte tenu de l'état du local et des modifications apportées sans autorisation. Ils affirment qu'une indemnité d'occupation est due car ils n'ont pas pu retrouver la jouissance de leur local en l'absence de délivrance d'un congé et de remise des clefs. 





MOTIFS DE L'ARRET



Sur la demande d'anulation du jugement



L'obligation qui pèse sur les parties au procès de se faire connaître mutuellement en temps utile leurs moyens de fait et de droit et les éléments de preuve qu'elles produisent, en application de l'article 15 du code de procédure civile, n'oblige pas à signifier les pièces invoquées par bordereau à la partie non représentée par un avocat dans le cadre d'une procédure écrite.



En statuant au vu des pièces visées dans l'assignation signifiée à la société VB Habitat non représentée à l'instance, qui de ce fait ne lui ont pas été communiquées, le tribunal n'a pas violé le principe du contradictoire tel que défini à l'article 16 du code de procédure civile.



Le moyen de nullité n'est pas fondé.



Sur la résiliation du bail, la demande de remise des clés et d'expulsion



Le tribunal a prononcé la résiliation du bail signé le 25 juin 2012 entre la société VB Habitat et monsieur [S] [J] et madame [K] [B] épouse [J]. Ces derniers demandent la confirmation de cette disposition. La société VB Habitat en demande la réformation mais ne conteste pas la résiliation du bail dont elle ne critique que la date d'effet qu'elle souhaite voir fixer au 25 mars 2019, date de son départ de lieux.



La société VB n'est pas fondée en sa prétention de voir constater la résiliation du bail au jour de son départ. Sans soutenir explicitement le moyen tiré d'une résiliation amiable convenue à cette date, elle semble prétendre qu'un accord des bailleurs sur ce départ pourrait se déduire de leur demande préalable de libérer les lieux. Mais un accord de résiliation amiable doit être clair et non équivoque et ne résulte pas du seul fait que la société locataire, en quittant les lieux, rejoint la volonté exprimée deux ans auparavant par les bailleurs de les voir libérer les lieux, à défaut d'accord précis sur la date de fin du contrat, et alors qu'un commandement de payer les loyers a été signifié le 2 octobre 2018. Il doit être relevé qu'aucun congé n'a été donné, que la société VB Habitat a seulement fait part de son souhait de quitter les lieux par lettre du 22 janvier 2019. La preuve d'un accord de résiliation au 25 mars 2019 n'est pas rapportée. Le bail s'est en conséquence poursuivi au delà du départ des lieux de la société locataire.



La résiliation du bail n'est dans son principe pas contestée par les parties; elle doit en conséquence être confirmée. En l'absence d'accord, elle doit prendre effet au jour de la décision du tribunal qui l'a prononcée, dont la disposition sera confirmée.



Il est établi par les diverses pièces produites que M. [S] [J] et Mme [K] [B] ép. [J] ont repris possession du local qui était déjà libre de tout occupant lors du constat d'huissier du 10 avril 2019 . La demande d'expulsion est en conséquence sans objet, de même que la demande en paiement d'une indemnité d'occupation après le jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail.

 

Sur la dette locative



Les loyers sont dus jusqu'à l'expiration du bail qui résulte en l'espèce de la résiliation judiciaire au jour du jugement.



Le tribunal a condamné la société VB Habitat à payer la somme de 8118 € au titre des loyers et charges dus au 7 octobre 2019. Les bailleurs demandent la confirmation de cette disposition, et produisent un décompte arrêté au 5 octobre 2019.



La société VB Habitat ne prétend pas que ce décompte serait erroné ou incomplet, en particulier ne critique pas les sommes appelées et ne prétend pas que des paiements n'auraient pas été comptabilisés. Elle affirme à l'inverse, concernant 'le prétendu arriéré figurant à l'assignation', qu'elle ' n'est pas à même d'en vérifier la réalité, mais en tout état de cause, aurait dû être déduit le dépôt de garantie qui n'a jamais été réclamé par cette dernière soit la somme de 600 € HT, soit 720 € TTC'.



Ce moyen, qui ne soutient pas une demande reconventionnelle en paiement du montant du dépôt de garantie, doit s'analyser en un moyen de compensation opposé à la demande en paiement des loyers.



Les lieux ayant été libérés de toute occupation, les bailleurs ne rapportent pas la preuve d'une quelconque créance au titre des réparations locatives et ne présentent aucune demande à ce titre; il est donc justifié de déduire le montant du dépôt de garantie de la dette locative en réduisant la condamnation au montant de (8118 - 720) 7 398 €



Sur les dépens et frais irrépétibles



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles doivent être confirmées.



Il n'est pas justifié, en équité, de condamner en outre la société VB Habitat à payer aux intimés une indemnité pour les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel, en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle supportera cependant les dépens d'appel en application de l'article 696 du même code.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort, 



REJETTE la demande d'annulation du jugement rendu le 18 novembre 2019 par le tribunal de grande instance d'Auxerre, 



INFIRME partiellement le dit jugement,



LE CONFIRME en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail du 25 juin 2012 à la date du jugement, et condamné la société VB Habitat à payer à monsieur [S] [J] et madame [K] [B] épouse [J] la somme de 1800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût des constats d'huissier du 22 septembre 2017, 10 avril 2019 et du commandement de payer du 2 octobre 2018,





LE RÉFORME en toutes ses autres dispositions et statuant à nouveau,





CONDAMNE la société VB Habitat à payer à monsieur [S] [J] et madame [K] [B] épouse [J] la somme de 7 398 € au titre des loyers impayés au 7 octobre 2019,





DÉBOUTE monsieur [S] [J] et madame [K] [B] épouse [J] de leurs autres prétentions,





Y ajoutant,





DÉBOUTE M. [S] [J] et Mme [K] [B] ép. [J] de leur demande d'indemnisation des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,





CONDAMNE la société VB Habitat aux dépens d'appel.









 LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,