Cour d'Appel · Pôle 3 - Chambre 1 — 19 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 3 - Chambre 1



ARRET DU 19 OCTOBRE 2022



(n° 2022/ , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/11502 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCGVT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juin 2020 - Juge aux affaires familiales de PARIS - RG n° 10/37773





APPELANTE

 

Madame [V], [K], [I] [Z] divorcée [B]

née le 05 Juin 1953 à [Localité 9] (93)

[Adresse 2]

[Localité 6]



représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

ayant pour avocat plaidant Me François MAINETTI, avocat au barreau de PARIS, toque : U002





INTIME 



Monsieur [H]-[D], [R], [S] [B]

né le 12 Mars 1962 à [Localité 11] (92)

[Adresse 8]

[Localité 5]



représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

ayant pour avocat plaidant Me Marie-Dominique FLOUZAT AUBA, avocat au barreau de PARIS, toque : C11









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Patricia GRASSO, Président, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Patricia GRASSO, Président

Mme Sophie RODRIGUES, Conseiller 

Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller 



Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON





ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Patricia GRASSO, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier.





***



EXPOSE DU LITIGE :



Mme [Z] et M. [B] se sont mariés le 23 mai 1987 à [Localité 7] (92), après avoir opté pour le régime de la séparation de biens suivant contrat reçu le 15 mai 1987 par Me [F], notaire à [Localité 10].



Ce régime matrimonial n'a pas subi de modification en cours de mariage.



Suivant acte notarié reçu le 16 septembre 1988 par Maître [F], ils ont acquis en pleine propriété à concurrence de 65,52% pour M. [B] et 34,48% pour Mme [Z], un ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 3] composé des lots numéro 43,61,49 et 50, moyennant un prix de 1 200 000 francs.



Par ordonnance de non conciliation du 2 avril 2003, le juge aux affaires familiales a notamment accordé la jouissance du logement familial sis [Adresse 2] à Mme [Z], à titre gratuit, et fixé la contribution de M. [B] à l'entretien et à l'éducation des enfants.



Le divorce des époux a été prononcé par jugement du 7 septembre 2004 qui a également ordonné la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux des époux, et fixé la contribution du père pour les enfants.



Par arrêt de la cour d'appel de Paris du 11 mai 2006, le divorce a été prononcé aux torts exclusifs de M. [B], qui a également été condamné à verser la somme de 30 000 euros à titre de prestation compensatoire, outre 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par acte du 15 mai 2010, M. [B] a assigné Mme [Z] en liquidation partage devant le juge aux affaires familiales de Paris.



Par ordonnance du 15 décembre 2010, le juge aux affaires familiales a ordonné une mesure de médiation.



La contribution de M. [B] a l'entretien et l'éducation des enfants a été modifiée par jugements des 28 février 2011 et 19 mars 2013.



Par jugement du 11 octobre 2012, le juge aux affaires familiales a désigné M. [P] [C], de la SCP Poustis et autres, notaire, aux fins de :

-dresser un état liquidatif de l'indivision ayant existé entre les ex-époux, d'établir les comptes entre les parties, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, à cet effet, notamment évaluer la valeur vénale des lots composant le bien immobilier sis [Adresse 2], ainsi que l'indemnité d'occupation due par Mme [Z] à compter du 11 août 2006, en appliquant à la valeur locative une réfaction de 25%,

-évaluer les créances entre les ex-époux, en tenant compte de ce que seul l'excès de versements par M. [B] au regard de sa contribution aux charges du mariage pourra être retenu comme fondement d'une créance à l'encontre de Mme [Z] concernant le financement du bien indivis.



Me [C] a reçu le 16 mai 2018 un projet d'acte liquidatif constatant les désaccords persistant entre les parties.



Par jugement du 2 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a statué dans les termes suivants :

-fixe la valeur de l'ensemble immobilier indivis sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à 615 000 euros,

-fixe le montant de l'indemnité pour jouissance privative du bien due à l'indivision comme suit :

*du 15 août 2006 au 31 décembre 2006 : 1 323,67 euros par mois,

*en 2007 : 1 343,10 euros par mois,

*en 2008 : 1 401,37 euros par mois,

*en 2009 : 1 363,91 euros par mois,

*en 2010 : 1 298,70 euros par mois,

*en 2011 : 1 386,11 euros par mois,

*en 2012 : 1 408,31 euros par mois,

*en 2013 : 1 379,17 euros par mois,

*en 2014 : 1 370,85 euros par mois,

*en 2015 : 1 387,50 euros par mois,

*en 2016 : 1 395,82 euros par mois,

*depuis janvier 2017 jusqu'à la date du partage : 1 408,31 euros par mois,

-déboute M. [B] de sa demande de créance au titre du financement de travaux,

-déboute Mme [Z] de sa demande de créance au titre du financement de travaux,

-déboute Mme [Z] de sa demande de créance au titre du règlement de la taxe d'habitation pour la période antérieure au 12 novembre 2019,

-dit que les dépenses exposées par Mme [Z] et M. [B] au titre des taxes foncière et d'habitation, charges de copropriété à l'exclusion de celles afférentes à l'occupation privative du bien et assurance habitation réglées postérieurement au 12 novembre 2019 et jusqu'à la date la plus proche du partage donneront lieu à créance contre l'indivision en faveur de celui qui les a exposées sous la condition de produire au notaire commis :

*l'avis d'imposition pour les taxes,

*les appels de fonds et comptes de copropriétaires permettant de distinguer les charges liées à l'occupation et celle liées à la propriété,

*l'appel de cotisation d'assurance habitation,

*le moyen de paiement et le relevé de compte bancaire afférent au règlement de ces différentes charges comportant leur montant exact,

-dit qu'à défaut de production de l'une de ces pièces, la dépense ne figurera pas au compte d'indivision,

-déclare recevables les demandes relatives à l'attribution préférentielle du bien indivis sis [Adresse 2] et [Adresse 3],

-déboute M. [B] de sa demande d'attribution préférentielle de ce bien,

-déboute Mme [Z] de sa demande d'attribution préférentielle de ce bien,

-déboute M. [B] de sa demande de licitation,

-déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-ordonne le partage conformément au présent jugement et désigne Me [P] [C], notaire, aux fins de dresser l'acte de partage conforme,

-dit qu'en l'absence d'accord des parties sur les attributions, le notaire procédera par tirage au sort,

-dit qu'en cas de refus par une partie de signer l'acte de partage établi conformément à l'état liquidatif rectifié et complété, l'autre partie pourra saisir le juge aux fins d'homologation et que dans ce cas les frais de la procédure seront mis à la charge de l'opposant ou du défaillant,

-dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à hauteur de 65,52% par M. [B] et de 34,48% par Mme [Z],

-ordonne l'exécution provisoire.



Mme [Z] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 31 juillet 2020.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 mai 2022, l'appelante demande à la cour de :

-infirmer le jugement rendu par la 20ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris le 2 juin 2020, en ce qu'il a : 

*fixé la valeur de l'ensemble immobilier indivis sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à 615 000 euros,

*fixé le montant de l'indemnité pour jouissance privative du bien due à l'indivision comme suit : 

>du 15 août 2006 au 31 décembre 2006: 1 323,67 euros par mois, 

>en 2007: l 343,10 euros par mois, 

>en 2008: 1 401,37 euros par mois, 

>en 2009: 1 363,91 euros par mois, 

>en 2010: 1 298,70 euros par mois, 

>en 2011: 1 386,11 euros par mois, 

>en 2012: 1 408,31 euros par mois, 

>en 2013: 1 379,17 euros par mois, 

>en 2014: l 370,85 euros par mois, 

>en 2015: l 387,50 euros par mois, 

>en 2016: l 395,82 euros par mois, 

>depuis janvier 2017 jusqu'à la date du partage : l 408,31 euros par mois,

*débouté Mme [Z] de sa demande de créance au titre du règlement de la taxe d'habitation pour la période antérieure au 12 novembre 2019, 

*dit que les dépenses exposées par Mme [Z] et M. [B] au titre des taxes foncière et d'habitation, charges de copropriété à l'exclusion de celles afférentes à l'occupation privative du bien et assurance habitation réglées postérieurement au 12 novembre 2019 et jusqu'à la date la plus proche du partage donneront lieu à créance contre l'indivision en faveur de celui qui les a exposées sous la condition de produire au notaire commis, 

>l'avis d'imposition pour les taxes, 

>les appels de fonds et comptes de copropriétaires permettant de distinguer les charges liées à l'occupation et celle liées à la propriété, 

>l'appel de cotisation d'assurance habitation, 

>le moyen de paiement et le relevé de compte bancaire afférent au règlement de ces différentes charges comportant leur montant exact ; 

*dit qu'à défaut de production de l'une de ces pièces, la dépense ne figurera pas au compte d'indivision ; 

*débouté Mme [Z] de sa demande d'attribution préférentielle de ce bien,

et statuant a nouveau, 

-fixer à titre principal, la valeur vénale des lots 43 (appartement) et 49 (cave) à la somme de 295 000 euros et celle des lots 61 (appartement) et 50 (cave) à la somme de 220 000 euros lesdits lots étant la propriété indivise de Mme [V] [Z] et de M. [H] [B] et dépendant d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 2], 

à titre subsidiaire sur ce point, 

-fixer la valeur vénale des lots 43 (appartement) et 49 (cave) à la somme de 350 000 euros et celle des lots 61 (appartement) et 50 (cave) à celle de 280 000 euros, 

-juger qu'il devra être systématiquement appliqué pour la détermination de l'indemnité d'occupation due par Mme [V] [Z] à l'indivision, un abattement de 25% au titre de la précarité de l'occupation sur la valeur locative retenue, puis de 20% (cumul) au titre de la vétusté des lieux, 

-fixer l'indemnité d'occupation desdits lots due par Mme [V] [Z] au titre de son occupation privative à la somme mensuelle de 877,50 euros (valeur mars 2015), sur laquelle il conviendra d'appliquer un coefficient de précarité de 25%, puis de 20% (cumul) au titre de la vétusté des lieux, 

-dire que pour la période antérieure (2006 à 2015) il devra être fait application à rebours de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, 

-attribuer à titre préférentiel à Mme [V] [Z] les lots 43 et 49 de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 2] moyennant le prix de 295 000 euros ou à titre subsidiaire de 350 000 euros,

-dire que le Notaire, Maître [C], devant lequel les parties sont renvoyées pour compléter, actualiser son rapport et établir l'acte définitif de partage, devra tenir compte et intégrer aux comptes d'administration des ex-époux les dépenses acquittées par chacun d'eux pour la conservation du bien indivis et ce, jusqu'à la date la plus proche du partage au titre des taxes foncières, taxe d'habitation, charges de copropriété (à l'exclusion de celles relevant de l'occupation des lieux, travaux de copropriété et assurance des locaux, 

-dire qu'au titre du règlement par Mme [V] [Z], des taxes d'habitation afférentes au bien indivis sur la période de 2005 à 2019 inclus, celle-ci détient sur l'indivision une créance de 3.736 euros dont il devra être tenu compte,

-dire qu'il ne pourra être tenu compte de ces dépenses en cas de contestation par l'un des indivisaires que sur présentation par l'autre d'un justificatif probant établissant son acquittement, 

-confirmer pour le surplus le jugement déféré, 

-débouter M. [H] [B] de ses plus amples demandes contraires, 

-condamner M. [H] [B] à supporter les entiers dépens tant de Première Instance que d'appel qui devront comprendre le coût des opérations de Maître [P] [C], ainsi qu'à régler à Mme [V] [Z] une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2022, M. [B], intimé, demande à la cour de :

vu le jugement du 2 juin 2020,

vu le jugement rendu le 11 octobre 2012 par la 20ème chambre civile du TGI de Paris, 

vu le projet d'état liquidatif constant les désaccords persistants entre les ex-époux (valant procès-verbal de difficultés) de Maître [C] du 16 mai 2018, 

vu les dispositions de l'article 267 ancien du code civil, 

vu les dispositions des articles 831-2 et suivants de code civil ; 

-renvoyer les parties devant Maître [C] notaire associé de la SELARL « Alliance Notaires Meudon » aux fins d'établissement de l'acte de liquidation partage des intérêts patrimoniaux ayant existé entre Mme [V] [Z] et M. [H] [B] après que la juridiction ait statué sur les désaccords des parties,

-infirmer le jugement rendu par la 20ème chambre civile du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu'il a :

*fixé la valeur de l'ensemble immobilier indivis sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à 615 000 euros,

*débouté M. [B] au titre du financement de travaux,

*débouté M. [B] de sa demande d'attribution préférentielle du bien sis [Adresse 2] et [Adresse 3],

*débouté M. [B] de sa demande de licitation,

*fixé le montant de l'indemnité pour jouissance privative à 1 408,31 euros jusqu'au partage,

statuant à nouveau : 

-fixer la valeur de l'ensemble indivis sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à 865 000 euros ; 

-fixer le montant de l'indemnité pour jouissance privative du bien due à l'indivision comme suit : 

*du 15 août 2006 au 31 décembre 2006: 1 323,67 euros par mois, 

*en 2007: 1 343,10 euros par mois, 

*en 2008: 1 401,37 euros par mois, 

*en 2009: 1 363,91 euros par mois, 

*en 2010: 1 298,70 euros par mois, 

*en 2011: 1 386,11 euros par mois, 

*en 2012: 1 408,31 euros par mois, 

*en 2013: 1 379,17 euros par mois, 

*en 2014: 1 370,85 euros par mois, 

*en 2015: 1 387,50 euros par mois, 

*en 2016: 1 395,82 euros par mois, 

*depuis janvier 2017 jusqu'au 31 décembre 2020 : 1 408,31 euros par mois,

*de janvier 2021 jusqu'à la date du partage à 1 462,50 euros par mois, selon expertise de 2020,

-fixer le montant de la créance de M. [B] sur l'indivision au titre des travaux qu'il a financés à 76 429 euros subsidiairement à la somme de 54 339 euros si la base de calcul retenue est une valeur de 615 000 euros,

-attribuer à titre préférentiel à M. [B] la pleine propriété du bien immobilier indivis cadastré section AH N°[Cadastre 1] composés des lots suivants sis à [Adresse 2] : 

*lot n°43 : au premier étage à droite escalier C un appartement de deux pièces; référencé C 11, 

*lot n°61 : au premier étage un appartement de deux pièces, référencé D11, 

*lot n°49 : au sous-sol escalier C une cave, référencée C C1, 

*lot n°50 : au sous-sol escalier C une cave, référencée C C2. 

moyennant le prix en principal de 865 000 euros ; 

-ordonner la compensation avec la soulte due par M. [B] et l'indemnité d'occupation et créances dues au titre des travaux par Mme [Z],

subsidiairement ; 

-ordonner qu'il soit procédé à la vente sur licitation à la barre et par devant Monsieur ou Madame le juge du tribunal de grande instance de Paris sur le cahier des charges qui sera établi par un avocat inscrit au barreau de Paris des biens indivis cadastré section AH N°[Cadastre 1] composé des lots suivants sis à [Adresse 2] : 

*lot n°43 : au premier étage à droite escalier C un appartement de deux pièces; référencé C 11, 

*lot n°61 : au premier étage un appartement de deux pièces, référencé D11, 

*lot n°49 : au sous-sol escalier C une cave, référencée C C1, 

*lot n°50 : au sous-sol escalier C une cave, référencée C C2,

-fixer la mise à prix à 865 000 euros pièce 40) , sauf à parfaire, avec faculté de baisse de la mise à prix du quart, du tiers et même de la moitié à défaut d'adjudication,

très subsidiairement 

-si par extraordinaire le Tribunal faisait droit à sa demande d'attribution préférentielle de Mme [Z] des lots 43 (habitation) et 49 (cave),

*fixer la valeur du lot 43 à 420 000 euros 

*condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 75 348 euros, à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil au titre du préjudice de M. [B] dû à l'attribution lots séparés,

-dire et juger que le notaire chargé des opérations de compte liquidation partage des biens devra calculer la soulte, le montant des créances, indemnité d'occupation due par Mme [Z] à M. [B] jusqu'à la date du partage définitif,

-condamner Mme [Z] à verser les intérêts au taux légal sur toutes les condamnations financières au taux légal et ce à compter de l'assignation en liquidation partage du 15 mai 2010,

-débouter Mme [Z] de toutes ses demandes fins et conclusions,

-condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le projet d'état liquidatif notarié. 



Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2022.

L'affaire a été appelée à l'audience du 22 juin 2022 puis renvoyée à l'audience du 14 septembre 2022.



MOTIFS DE LA DECISION 



Sur la valeur du bien immobilier sis à [Adresse 2] 



L'appelante demande à la cour de fixer, à titre principal, la valeur vénale des lots 43 (appartement) et 49 (cave) à la somme de 295 000 euros et celle des lots 61 (appartement) et 50 (cave) à la somme de 220 000 euros, soutenant que l'acquisition portait sur deux appartements réunis en un seul et donc aujourd'hui aisément séparables eu égard à leur configuration ; que les travaux rendus nécessaires par cette séparation trouveraient en tout état de cause leur justification dans la vétusté générale des lieux et leur remise aux normes.


L'intimé demande à la cour de fixer la valeur actualisée de l'ensemble indivis à 865 000 euros, considérant que la séparation en deux appartements entraînerait des travaux importants et de lourdes dépenses, qu'il évalue à 115 000 euros en 2020. Il se fonde sur l'expertise immobilière faite par [Localité 10] Notaires en 2020.



Aux termes de l'article 829 du code civil, en vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu'elle est fixée par l'acte de partage, en tenant compte, s'il y a lieu, des charges les grevant.

Cette date est la plus proche possible du partage.



Le bien est constitutif d'un ensemble immobilier qui comprenait deux appartements, savoir: lot n°43 : au premier étage à droite escalier C un appartement de deux pièces; référencé C 11, 

lot n°61 : au premier étage un appartement de deux pièces, référencé D11, 

lot n°49 : au sous-sol escalier C une cave, référencée C C1, 

lot n°50 : au sous-sol escalier C une cave, référencée C C2. 

L'acte de vente désigne les lots 43 et 61 de la façon suivante : 

« Un appartement composé de : deux entrées, salle de bains, water-closets, deux chambres, un séjour, le tout ne formant qu'une unité d'habitation » .

 

Monsieur [B] estime que les lots doivent être évalués réunis car constituant une seule unité d'habitation, et Madame [Z] soutient qu'ils doivent être évalués séparément, dès lors qu'ils sont constitués de lots différents ayant constitué deux appartements réunis après des travaux de faible envergure.

L'expertise immobilière diligentée durant les opérations de liquidation chez le notaire, établie le 3 novembre 2015, a estimé à la date d'octobre 2015 :

- la valeur vénale des lots numéros 43 et 61 réunis à 615 000 euros, et leur valeur locative annuelle à 22 200 euros ;

- la valeur vénale du seul lot numéros 43 à 295 000 euros, et sa valeur locative annuelle à 8 760 euros ;

-la valeur vénale du seul lot numéros 61 à 220 000 euros, et sa valeur locative annuelle à 5 280 euros.

Le tribunal, ayant relevé à juste titre que les époux avaient fait l'acquisition de l'ensemble des lots indivis par un même acte, à la même date et dans les mêmes proportions, que l'ensemble des lots a constitué en une entité unique le logement de la famille, et que les modalités d'estimation du bien ne devaient pas être déterminées par l'intérêt d'un indivisaire, mais par l'intérêt de l'indivision, a estimé que les lots devaient être évalués réunis. 

Faute d'estimation plus récente, il a donc retenu la valeur fixée par l'expert le 3 novembre 2015 à 615 000 euros. 

L'expertise du 3 novembre 2015 et les évaluations mêmes présentées par l'appelante dans l'hypothèse de lots séparés démontrent en réalité que l'appartement ne peut être mis en lots séparés sans un grave préjudice financier pour l'indivision eu égard à la moins-value consécutive. 

L'expertise démontre également que si le lot n° 43 devrait faire l'objet d'une rénovation et d'une redistribution partielle, le lot n°61 devrait faire l'objet d'une rénovation lourde et d'une redistribution complète incluant : réfection des revêtements murs, sols et plafonds, mise aux normes de l'électricité, installation d'un système de chauffage et de production d'eau chaude, remise en jeu des fenêtres, création d'une cuisine et d'une salle d'eau.

Il résulte de l'article 830 du code civil que dans la formation et la composition des lots, il faut éviter de diviser les unités économiques et autres ensembles de biens dont le fractionnement entraînerait la dépréciation.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a estimé que l'évaluation devait porter sur les lots réunis. 

L'expertise immobilière faite par [Localité 10] Notaires le 29 décembre 2020 effectuée sans visite des lieux n'est qu'une actualisation de l'expertise 683 EX 15  en date du 15 d'octobre 2015, le bien occupé par Madame [Z] étant supposé entretenu correctement depuis cette date et donc dans un état proche de celui d'octobre 2015  puisqu'il n'y a eu aucun sinistre ou événement entraînant une détérioration. Elle conclut à une valeur des lots réunis de 865000 euros.

Mme [Z] fait valoir que les éléments de comparaison correspondent à des secteurs plus privilégiés et que cette évaluation ne tient pas compte de l'état du bien indivis qui n'a pas bénéficié de travaux depuis 34 ans. Versant aux débats 12 photographies censées démontrer le mauvais état du bien, elle fait valoir que l'évaluation est antérieure à la pandémie qui a eu des effets négatifs sur le marché de l'immobilier. Elle a fait visiter le bien par l'agence COS le 19 avril 2022 et celle-ci a conclu ainsi son estimation : 

- approche comparative : 751.621 euros 

- approche qualitative : 774.893 euros 

- analyse du marché concurrentiel : 752.155 euros 

soit une valeur médiane de 759.000 euros (en un lot unique).

Comme le souligne Monsieur [B], dans la pièce 105 fournie par Mme [Z] (estimation de l'agence COS), l'appelante a biffé des mentions puisqu'au paragraphe « quelques précisions » elle a mis du feutre pour que l'on ne puisse pas voir les précisions indiquées par l'agence qui a fait l'estimation. Il n'est nullement fait état de vétusté, mais d'une nécessaire rénovation des murs, sols et électricité.

Les photos ne sont pas une vue d'ensemble mais des points isolés comme l'intérieur d'un placard ou des coins de plafond.

Ce n'est que faute de disposer d'évaluation plus récente que 2015 et l'estimation des lots réunis déterminée par l'expert n'étant pas remise en cause par les parties, que le premier juge a fixé la valeur du bien sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à 615 000 euros.

Eu égard aux éléments apportés en cause d'appel par les parties et aux rénovations nécessaires, la valeur actualisée du bien sera fixée à 759 000 euros. 



Sur l'indemnité d'occupation due par Madame [Z]



Madame [Z] demande que soit systématiquement appliqué pour la détermination de l'indemnité d'occupation due par elle à l'indivision, un abattement de 25% au titre de la précarité de l'occupation sur la valeur locative retenue, puis de 20% (cumul) au titre de la vétusté des lieux et que la valeur locative des lots 43 et 49 au titre de son occupation privative soit fixée à la somme mensuelle de 877,50 euros (valeur mars 2015), sur laquelle il conviendra d'appliquer un coefficient de précarité de 25%, puis de 20% (cumul) au titre de la vétusté des lieux et enfin que pour la période antérieure (2006 à 2015) il devra être fait application à rebours de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE.



Monsieur [B] se prévaut de l'expertise 825 EX 20 de décembre 2020 (qui ne traite que de la réactualisation des prix de l'expertise 638 EX 15 d'octobre 2015 et tient bien compte des points critiqués par Madame [Z] soit : 

- étude du marché, 

- prise en compte de la crise sanitaire, 

- étude des prix du quartier des « grandes carrières » où se situe l'appartement du [Adresse 2].

Il reprend donc les sommes fixées par le jugement et y ajoute de janvier 2021 jusqu'à la date du partage la somme de 1 462,50 euros par mois, selon expertise de 2020. 



Madame [Z] doit une indemnité d'occupation depuis le 15 août 2006, et occupe l'appartement dans la configuration actuelle de lots réunis de sorte qu'il n'y a aucune raison de retenir la valeur des lots séparés. 

L'abattement pour précarité de 25% a été définitivement fixé par le jugement du 11 octobre 2012.

La demande de réfaction pour vétusté est une demande nouvelle or aucune des expertises de la chambre des notaires (10/2015 et 12/2020) n'évoque « l'état de vétusté », celle d'octobre 2015 ne mentionnant que la nécessité d'une « rénovation légère ».

La nécessité d'un abattement spécial cumulé pour une prétendue vétusté, alors que Madame [Z] pendant la durée de son occupation n'a pas effectué de travaux d'entretien ou de rafraîchissement, n'est donc pas démontrée. 

Il y a donc lieu de confirmer le jugement qui a tenu compte de l'indice de la construction et, pour la période postérieure au 31 décembre 2020, de fixer l'indemnité d'occupation jusqu'à la date du partage à la somme de 1 462,50 euros par mois.



Sur la taxe d'habitation de 2005 à 2019



Madame [Z], qui avait été déboutée de sa demande faute de l'avoir chiffrée, demande à la cour de dire qu'au titre du règlement des taxes d'habitation afférentes au bien indivis sur la période de 2005 à 2019 inclus, elle détient sur l'indivision une créance de 3 736 euros.

Monsieur [B] répond qu'aucune demande chiffrée ne figurant dans les premières conclusions d'appel de Madame [Z], il ne peut être fait droit à la demande de 3 736 euros faite dans les écritures N°2. 



La demande de Madame [Z] à ce titre a été présentée en son principe au premier juge, puis dans ses première conclusions d'appel, et elle a été chiffrée dans ses conclusions récapitulatives, ce qui n'apparaît pas comme une demande nouvelle.



La taxe d'habitation afférente à un bien indivis incombe à tous les indivisaires même en cas d'occupation privative par l'un d'eux. 

Madame [Z] justifie avoir a réglé seule les sommes suivantes :

' 2005= 213 € (Pièce n°90) 

' 2006= 216 € (Pièce n°91) 

' 2007= 223 € (Pièce n°92) 

' 2008= 228 € (Pièce n°93) 

' 2009= 254 € (Pièce n°94) 

' 2010= 277 € (Pièce n°95) 

' 2011= 288 € (Pièce n°96) 

' 2012= 295 € (Pièce n°97) 

' 2013= 299 € (Pièce n°98) 

' 2014= 304 € (Pièce n°99) 

' 2015= 307 € (Pièce n°100) 

' 2016= 307 € (Pièce n°101) 

' 2017= 0 € 

' 2018= 313 € (Pièce n°102) 

' 2019= 212 € (Pièce n°103



Il y a donc lieu de retenir qu'elle détient sur l'indivision une créance de 3 736 euros à ce titre. 



Sur la taxe d'habitation et les charges de copropriété postérieures à novembre 2019



Cette période postérieure à la clôture des débats en première instance a par hypothèse échappé à l'examen du tribunal. 

Eu égard au jugement du 11 octobre 2012 qui a désigné Maître [P] [C], de la SCP Poustis et autres, notaire, aux fins de dresser un état liquidatif de l'indivision ayant existé entre les ex-époux, d'établir les comptes entre les parties, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- dit que les dépenses exposées par Mme [Z] et M. [B] au titre des taxes foncière et d'habitation, charges de copropriété à l'exclusion de celles afférentes à l'occupation privative du bien et assurance habitation réglées postérieurement au 12 novembre 2019 et jusqu'à la date la plus proche du partage donneront lieu à créance contre l'indivision en faveur de celui qui les a exposées sous la condition de produire au notaire commis :

*l'avis d'imposition pour les taxes,

*les appels de fonds et comptes de copropriétaires permettant de distinguer les charges liées à l'occupation et celle liées à la propriété,

*l'appel de cotisation d'assurance habitation,

*le moyen de paiement et le relevé de compte bancaire afférent au règlement de ces différentes charges comportant leur montant exact,

- dit qu'à défaut de production de l'une de ces pièces, la dépense ne figurera pas au compte d'indivision.



Sur la créance pour travaux sollicitée par Monsieur [B]



Monsieur [B] soutient détenir une créance sur l'indivision au titre des travaux qu'il a financés à hauteur de 76 429 euros et subsidiairement de 54 339 euros si la base de calcul retenue est une valeur de 615 000 euros.

Il fait valoir qu'il aurait, courant 1994 et 1996, reçu par donation-partage de son père et indemnité de rupture de son employeur, une somme totale de 105 036,93 Francs, soit 16 164 € au moyen de laquelle il aurait financé des travaux importants sur le bien indivis.



Madame [Z] répond qu'il ne verse aux débats strictement aucun élément sur les réalité et destination des sommes perçues ainsi que sur leur utilisation, non plus que sur les nature, consistance, et époque de réalisation des travaux invoqués, qui ne sont justifiés par aucune facture. 



Aux termes de l'article 815-13 du code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.

Seules des dépenses de travaux d'amélioration ou nécessaires à la conservation du bien indivis doivent figurer au compte d'indivision, à l'exclusion de simples travaux d'entretien.



Monsieur [B] produit :

- pièce n°35 : Justificatifs du paiement des travaux de chauffage central. (relevés de compte, talons de chèques et récapitulatif individuel de charges) 

- pièce n°36 : Justificatifs du paiement des travaux de serrurerie (relevés de compte, talons de chèques et récapitulatif individuel de charges) 

- pièce n°37 : Justificatifs du paiement des travaux de ravalement (relevés de compte, talons de chèques et récapitulatif individuel de charges) . 



D'une part les pièces produites portent pour la plupart sur les années 1989/1990 alors que Monsieur [B] se prévaut de fonds perçus en 1994 et 1996, d'autre part les travaux dont s'agit sont des travaux de conservation relevant de sa contribution aux charges du mariage.

Par substitution de motifs, le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté sa créance à ce titre. 





Sur l'attribution préférentielle



Madame [Z] sollicite l'attribution préférentielle des lots 43 et 49 moyennant le prix de 295 000 euros ou à titre subsidiaire de 350 000 euros.

Monsieur [B] sollicite l'attribution préférentielle de l'ensemble des lots, moyennant le prix en principal de 865 000 euros. 



Il résulte des dispositions de l'article 831-2 du code civil, que l'attribution préférentielle de la propriété du local qui sert effectivement d'habitation à un ex-époux peut être demandée à la condition qu'il y ait sa résidence.

La demande de Madame [Z] qui habite bien les lieux ne peut être satisfaite dès lors qu'elle suppose la division des lots que la cour a exclue pour les motifs ci-dessus exposés.

Monsieur [B], qui n'habite pas les lieux, a été jugé mal fondé par le premier juge à demander l'attribution préférentielle, et soutient que son départ de l'immeuble est la conséquence des mesures provisoires prises pendant la durée de l'instance en divorce qui ne peuvent préjuger de l'attribution préférentielle. 

Si, ainsi que le souligne Madame [Z], à la date de l'ordonnance de non conciliation, Monsieur [B] était domicilié chez son père [Adresse 4], ce qui démontre que les époux étaient séparés de fait dans un contexte par hypothèse conflictuel, l'époux étant provisoirement hébergé à titre précaire par son père et ne disposant pas d'un nouveau domicile stable, c'est bien l'ordonnance de non conciliation qui a constitué pour Monsieur [B] un obstacle à résider dans le bien indivis litigieux.

Dès lors qu'il a justifié disposer des fonds nécessaires et que ses droits sur le bien indivis sont supérieurs à ceux de Madame [Z] (65,52% pour M. [B] et 34,48% pour Mme [Z]), il y a lieu, par infirmation du jugement, de faire droit à sa demande d'attribution préférentielle de l'ensemble des lots constituant le bien évalués au prix de 759 000 euros.

 

Sur les demandes accessoires 



L'équité ne justifie pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une ou de l'autre des parties.



Eu égard à la nature du litige, il convient d'ordonner l'emploi des dépens en frais généraux de partage et de dire qu'ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l'indivision.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort,



Infirme le jugement en ce qu'il a :

-fixé la valeur de l'ensemble immobilier indivis sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à 615 000 euros,

-débouté M. [B] de sa demande d'attribution préférentielle, 

-débouté Mme [Z] de sa demande de créance au titre du règlement de la taxe d'habitation pour la période antérieure au 12 novembre 2019,



Y substituant, 



Fixe la valeur du bien immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 3] composé des lots numéro 43,61,49 et 50 à 759 000 euros ; 

Attribue à titre préférentiel à Monsieur [B] le bien immobilier indivis cadastré section AH N°[Cadastre 1] composés des lots suivants sis à [Adresse 2] : 

lot n°43 : au premier étage à droite escalier C un appartement de deux pièces; référencé C 11, 

lot n°61 : au premier étage un appartement de deux pièces, référencé D11, 

lot n°49 : au sous-sol escalier C une cave, référencée C C1, 

lot n°50 : au sous-sol escalier C une cave, référencée C C2. 

moyennant le prix en principal de 759 000 euros  ; 



Fixe la créance de Madame [Z] sur l'indivision au titre du règlement de la taxe d'habitation pour la période antérieure au 12 novembre 2019 à la somme de 3 736 euros ; 



Confirme le jugement des autres chefs de dispositif dévolus à la cour, 



Y ajoutant, 



Fixe l'indemnité d'occupation due par Madame [Z] du 31 décembre 2020 jusqu'à la date du partage à la somme de 1 462,50 euros par mois ; 



Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Ordonne l'emploi des dépens en frais généraux de partage et dit qu'ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l'indivision.





Le Greffier, Le Président,