Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 19 octobre 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2022



(n° ,4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15699 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCSPZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Octobre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 20/03086





APPELANTE

 

S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE 

immatriculée au RCS de Paris sous le n°552 120 222, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

assistée de Me Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, toque B119





INTIMÉE 



S.C.I. AJP94 

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 814 254 637,prise et représentée en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée et assistée de Me François-genêt KIENER de l'AARPI PARRINELLO VILAIN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R098





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Douglas BERTHE , conseiller,chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Gilles BALA', président de chambre 

Mme Marie GIROUSSE, conseillère

M. Douglas BERTHE, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Gilles BALA', président de chambre et par Anaïs DECEBAL, greffier, présent lors de la mise à disposition.





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FAITS ET PROCÉDURE



Par l'effet d'un bail commercial conclu le 18 juin 2010, la Société générale est devenue sous-locataire notamment de divers bureaux d'une superficie totale de 1 558 m², quote-part de parties communes incluses, soit les lots n°104 et 204, situés dans un immeuble édifié [Adresse 6] et [Adresse 2]. 



Par acte extrajudiciaire du 17 décembre 2018, le bailleur, la SCI AJP94, a délivré congé pour le 17 juin 2019 et proposé le renouvellement du bail à compter du 18 juin 2019 moyennant un loyer annuel en principal de 1 081 360 €.



Par exploit du 16 mars 2020, la société SCI AJP94 a fait assigner à comparaître la Société générale devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. 



Par jugement du 16 octobre 2020, le juge des loyers commerciaux de Paris a constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 18 juin 2019 ; dit qu'en raison du caractère monovalent des lieux loués d'une surface utile de 1 558 m², le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des règles de l'article R 145-11 du code de commerce ; avant dire droit désigné en qualité d'expert M. [S] [T] avec pour mission principale de rechercher la valeur locative des locaux ; fixé à la somme de 3 500€ la provision à valoir sur la rémunération de l'expert ; fixé le loyer provisionnel dû à compter du 18 février 2019 au montant du loyer contractuel indexé hors taxes et charges; ordonné l'exécution provisoire ; réservé les dépens et la demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration du 03 novembre 2020, la Société générale a interjeté appel partiel du jugement. 



Par jugement du 24 mars 2022, le juge des loyers commerciaux, au vu du rapport d'expertise déposé au greffe le 21 juin 2021, a fixé à 569 538 en principal par an à compter du 18 juin 2019 le montant du loyer du bail renouvelé, dit que le loyer trop payé par le locataire portra intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et dit que les intérêts échus et dûs au moins pour une année entière produiront des intérêts en application de l'article 1154 du code civil.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 juin 2022. 



MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les dernières conclusions déposées le 31 mars 2022, par lesquelles la Société générale, appelante, demande à la Cour de réformer partiellement le jugement ayant retenu que la surface utile des locaux loués était de 1 558 m² sans exclure les quotes-parts des parties communes, et statuant à nouveau, à titre principal, constater la renonciation de la société AJP94 à intégrer la quote-part des parties communes dans le calcul de la valeur locative, qui doit être fixé en tenant exclusivement de la surface privative, soit 1 307,50 m² ; à titre subsidiaire, juger en toute hypothèse que la surface utile des locaux loués qui doit être prise en compte dans le calcul de la valeur locative est de 1 307,50 m² ; condamner la SCI AJP94 au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Vu les dernières conclusions déposées le 27 mai 2022, par lesquelles la SCI AJP94, intimée, qui demande à la Cour de constater qu'elle s'en rapporte à la sagesse de cette dernière quant à la demande de la Société générale d'entendre juger que la surface utile devant être prise en compte pour la fixation de la valeur locative doit être fixée à 1 307,50 m² ; débouter la Société générale de sa demande de sa condamnation au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; statuer ce que de droit sur les dépens de la présente instance. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, la position des parties sera succinctement résumée. 



La Société générale soutient à titre principal que la société AJP94 aurait renoncé à intégrer la quote-part des parties communes dans le calcul de la valeur locative et indique que cette dernière devrait être fixée exclusivement au regard de la surface privative déterminée par l'expert dans son rapport du 16 juin 2021 et par le juge des loyers commerciaux dans sa décision du 24 mars 2022, soit 1 307,50 m². Elle soutient en outre que la société AJP94 ne pourrait se contredire en application du principe d'estoppel, alors qu'elle a désormais renoncé devant le juge des loyers commerciaux à la quote-part des parties communes pour fixer de la valeur locative. 



A titre subsidiaire, la Société générale affirme que seule la surface utile des locaux devrait être retenue pour le calcul du loyer, à l'exclusion de la surface des parties communes dont elle n'a pas l'usage exclusif. Elle expose que le bail ne prévoit pas la prise en compte de la quote-part des parties communes. 



La SCI AJP94 observe que le juge des loyers commerciaux, dans son dernier jugement du 24 mars 2022, n'a pas retenu la surface de 1 558 m² mais celle de 1307,50 m² compte tenu de la surface utile retenue par l'expert et à laquelle elle a expressément acquiescé par mémoire d'ouverture de rapport signifié le 2 septembre 2021 et expose que l'équité commande de ne pas la condamner au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



MOTIFS DE L'ARRET



Sur la détermination de la surface utile des lieux loués :



Le premier juge, ayant constaté que les parties ne s'accordaient pas sur la surface utile des lieux loués, s'est reporté à la surface indiquée au bail du 18 juin 2010 liant les parties et retenant une surface louée de 1558 m² de bureaux « quote-part de parties communes incluses ». 



Les parties s'accordent à présent sur le fait que la surface utile des locaux loués devant être prise en compte dans le calcul de la valeur locative est 1307,50m².



Le jugement entrepris, bien que n'ayant pas tranché le litige, doit en conséquence être réformé en ce qu'il avait retenu dans son dispositif une surface utile de 1558 m².



Sur les dépens et frais irrépétibles



Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,



Chaque partie conservera à sa charge les dépens exposés par elle au cours de l'instance d'appel et elles seront déboutées de leurs demandes d'indemnisation de frais irrépétibles.







PAR CES MOTIFS





La cour, 



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort,





INFIRME partiellement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux de Paris le 16 octobre 2020,





Le réforme en ce qu'il a retenu dans son dispositif une surface utile de 1558 m², et statuant à nouveau de ce seul chef,





DIT que la surface utile des locaux loués devant être prise en compte dans le calcul de la valeur locative est 1307,50m²,





LE CONFIRME en toutes ses autres dispositions,





Y ajoutant,





DÉBOUTE les parties de leurs demandes d'indemnisation de frais irrépétibles d'instance, 





DIT que Chaque partie conservera à sa charge les dépens exposés par elle au cours de l'instance d'appel 







LE GREFFIER, 

 LE PRÉSIDENT,