Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 19 octobre 2022

N° RG 20/04100 - N° Portalis DBV2-V-B7E-IUDF

+ 21/00461





COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 19 OCTOBRE 2022







DÉCISION DÉFÉRÉE :



18/02548

Tribunal judiciaire du Havre du 26 novembre 2020





APPELANTS :



Monsieur [V] [N]

né le 26 novembre 1989 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représenté par Me Frédéric DUFIEUX, avocat au barreau du Havre





Madame [R] [C] épouse [N]

née le 28 février 1985 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée par Me Frédéric DUFIEUX, avocat au barreau du Havre





Monsieur [Y] [Z]

né le 27 juillet 1973 à [Localité 4]

[Adresse 1] (USA)

 

représenté par Me Jean-Sébastien VAYSSE, avocat au barreau de Rouen





Madame [L] [Z] épouse [B]

née le 05 juillet 1969 à [Localité 5]

[Adresse 1] (USA)

 

représentée et assistée par Me Jean-Sébastien VAYSSE, avocat au barreau de Rouen







INTIMES :



Monsieur [Y] [Z]

né le 27 juillet 1973 à [Localité 4]

[Adresse 1] (USA)

 

représenté et assisté par Me Jean-Sébastien VAYSSE, avocat au barreau de Rouen





Madame [L] [Z] épouse [B]

née le 05 juillet 1969 à [Localité 5]

[Adresse 1] (USA)

 

représentée et assistée par Me Jean-Sébastien VAYSSE, avocat au barreau de Rouen





Monsieur [V] [N]

né le 26 novembre 1989 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représenté par Me Frédéric DUFIEUX, avocat au barreau du Havre





Madame [R] [C] épouse [N]

née le 28 février 1985 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée par Me Frédéric DUFIEUX, avocat au barreau du Havre









COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 22 juin 2022 sans opposition des avocats devant Mme Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre,

M. Jean-François MELLET, conseiller,

Mme Magali DEGUETTE, conseillère,







GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, 







DEBATS :



A l'audience publique du 22 juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 octobre 2022, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 19 octobre 2022.









ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Rendu publiquement le 19 octobre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier.





*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE 



Par compromis du 16 novembre 2015, M. [Y] [Z] et son épouse Mme [L] [B] ont vendu à M. [V] [N] et à son épouse, Mme [R] [C], nièce de Mme [L] [B] épouse [Z], leur immeuble situé [Adresse 3], pour le prix de 190 000 euros. Ce compromis a été assorti en outre d'une convention d'occupation précaire permettant aux acquéreurs d'occuper les lieux du 1er septembre 2015 au 16 juin 2016, date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente, moyennant une indemnité d'occupation mensuelle de 900 euros. Il a aussi prévu qu'en l'absence, à ladite date de libération des lieux et d'intervention de la vente définitive, l'acquéreur serait redevable de plein droit d'une indemnité forfaitaire de 150 euros par jour de retard. 



L'acte authentique de vente n'a pas été régularisé.



Par acte d'huissier de justice du 14 novembre 2018, les époux [Z] ont fait assigner les époux [N] devant le tribunal de grande instance du Havre. 



Suivant jugement du 26 novembre 2020, le tribunal judiciaire du Havre a : 

- condamné M. [V] [N] et à son épouse, Mme [R] [C] à payer à M. [Y] [Z] et à son épouse, Mme [L] [B] somme de 

9 625 euros TTC au titre de l'indemnité d'occupation conventionnelle, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- condamné M. [V] [N] et Mme [R] [C] épouse [N] à payer à M. [Y] [Z] et à son épouse, Mme [L] [B] la somme de 3 000 TTC au titre des frais de réfection, de nettoyage et de remise en état, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- condamné M. [V] [N] et à son épouse, Mme [R] [C] à payer à M. [Y] [Z] et à son épouse, Mme [L] [B] une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de leurs autres demandes, 

- condamné M. [V] [N] et à son épouse, Mme [R] [C] aux dépens de la présente procédure, 

- autorisé, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me Vaysse, avocat au barreau de Rouen, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle fait l'avance sans avoir reçu provision.



Par déclarations respectives des 16 décembre 2020 et 2 février 2021, les époux [Z] et les époux [N] ont formé un appel contre ce jugement.





Ces deux instances enrôlées sous les n°RG 20/04100 et 21/00461 ont été jointes sous le n°20/04100 par ordonnance du 12 juillet 2021.





EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 11 mars 2021, M. [Y] [Z] et son épouse Mme [L] [B] sollicitent de voir en vertu des articles 1728 et 1732 du code civil :

- réformer le jugement précité en ce qu'il les a déboutés de leur demande de condamnation des époux [N] au paiement de la clause pénale de 

19 000 euros, 

- condamner les époux [N] à leur payer la somme de 19 000 euros à ce titre, 

- confirmer le jugement précité en ses autres dispositions, 

- débouter les époux [N] de l'intégralité de leurs demandes, 

- condamner les époux [N] à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure dont distraction au profit de Me Jean-Sébastien Vaysse, avocat au barreau de Rouen, en application de l'article 699 du code précité.



Ils font valoir qu'ils ont respecté les conditions suspensives mises à leur charge, qu'ils ont ainsi obtenu l'attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux le 4 mai 2016, que l'avis favorable à la délivrance du permis de construire a été délivré le 15 juin 2016, que le fait que le maire ait signé l'arrêté de permis de construire le 24 juin 2016 ne saurait leur faire grief dès lors qu'ils justifient qu'ils ont fait enregistrer leur demande dès le 8 avril 2016 ; que les époux [N] n'ont pas respecté les termes du compromis de vente, qu'en outre, ils n'ont procédé à aucun entretien de la maison et du jardin durant leur occupation des lieux et y ont commis des dégradations. 



Par dernières conclusions notifiées le 26 avril 2021 dans le dossier n°RG 20/04100 antérieurement à la jonction prononcée le 12 juillet 2021, M. [V] [N] et son épouse Mme [R] [C] demandent de voir : 

- débouter les époux [Z] de toutes leurs demandes en appel, 

- condamner les époux [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens. 



Ils exposent qu'ils ont levé la condition suspensive d'obtention d'un prêt mise à leur charge, qu'au contraire les époux [Z] n'ont obtenu le permis de construire pour les travaux sur construction existante que le 24 juin 2016 et ne justifient pas d'une attestation de non-opposition à déclaration préalable, que les déclarations attestant l'achèvement et la conformité des travaux ont été réceptionnées par le maire les 17 juin et 22 juillet 2016, soit postérieurement au terme du 16 juin 2016, que les époux [Z] sont responsables de la non-réitération de l'acte authentique de vente et ne peuvent donc pas réclamer l'application de la clause pénale. 











Par dernières conclusions notifiées le 26 avril 2021 dans le dossier n°RG 21/00461 antérieurement à la jonction prononcée le 12 juillet 2021, M. [V] [N] et son épouse Mme [R] [C], appelants, demandent de voir : 

- réformer le jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement des sommes de 9 625 euros au titre des indemnités d'occupation, 3 000 euros au titre des frais de remise en état et 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les époux [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article précité, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Ils précisent qu'ils ont quitté les lieux le 31 mai 2016 de sorte qu'il ne peut pas leur être réclamé une indemnité d'occupation au-delà et jusqu'au 16 août 2016 ; qu'un simple devis de remise en état du jardin ne peut pas servir de base à une condamnation dès lors qu'il ne justifie pas que les travaux ont été effectivement réalisés, que le compromis de vente mettait à la charge des vendeurs l'entretien du bien et de ses abords, que, pour autant, ils ont entretenu le jardin et la piscine jusqu'au 31 mai 2016, que les autres prétendues dégradations ne sont pas démontrées. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 1er juin 2022.





MOTIFS



Sur le paiement de la clause pénale



Selon l'ancien article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.



En l'espèce, le compromis de vente stipule à la page 10, dans son paragraphe relatif à la clause pénale, qu': 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de [...] 19 000,00 EUR à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. 

Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.'.



Aux pages 7, 9 et 10, les parties avaient convenu des conditions suspensives suivantes :

- l'obtention par le vendeur d'un permis de construire pour la régularisation des travaux suivants effectués sans autorisation : 

. construction d'une extension en 2012, 

. construction d'un parking et installation d'un portail en 2006,

. aménagement des combles en 2006, 

- l'obtention par le vendeur d'une attestation de non-opposition à déclaration préalable au plus tard le jour de la réitération de la vente par acte authentique pour les travaux suivants réalisés sans autorisation :

. pose d'un vélux sur la toiture en 2009, 

. installation d'une piscine en 2003, 



- l'obtention d'un prêt par l'acquéreur avec l'obligation de justifier auprès du vendeur des démarches entreprises à cet effet dans un délai d'un mois à compter du compromis, la réception de l'offre de prêt devant intervenir au plus tard le 30 janvier 2016.



Le permis de construire afférent aux travaux d'extension de la construction existante a été accordé le 24 juin 2016 par le maire de [Localité 7], soit après le terme du 16 juin 2016. C'est la date d'obtention de ce document qui doit être retenue. La transmission le 15 juin 2016 par le service d'urbanisme instructeur au maire de son avis favorable à l'octroi de ce permis de construire est donc sans effet.

Les époux [Z] versent aux débats la déclaration du maire du 7 octobre 2015 de non-opposition à la déclaration préalable relative à la pose d'un châssis de toit et leur déclaration préalable à la réalisation de la piscine qui a été reçue à la mairie le 8 avril 2016. Ils affirment que la déclaration du maire de non-opposition à cette déclaration préalable a été délivrée le 4 mai 2016, mais sans la produire.



Par ailleurs, ils ne démontrent pas que les acquéreurs n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles. Si l'accord de prêt de la Caisse d'épargne de Normandie constituant la pièce 11 des époux [N] n'est pas daté, il en ressort que sa transmission a été effectuée et n'a donné lieu à aucune discussion entre les notaires des parties sur le non-respect de cette condition suspensive aux termes de leurs échanges de courriers.



En définitive, la non régularisation de l'acte authentique de vente au plus tard le 16 juin 2016 est imputable aux vendeurs. Leur demande de paiement au titre de la clause pénale ne peut donc qu'être rejetée. La décision du premier juge ayant statué en ce sens sera confirmée. 

 



Sur le paiement d'indemnités d'occupation



Malgré la sommation de remettre les clés de l'immeuble qui leur a été délivrée le 4 août 2016, les époux [N] ne les ont restituées que lors de l'établissement du procès-verbal de constat de l'état des lieux le 16 août 2016. S'ils ont pu matériellement quitter les lieux antérieurement, ce fait ne les dispensait pas de leur obligation de régler la contrepartie de leur occupation dès lors qu'ils restaient en possession des clés. Ils affirment que les époux [Z] ont refusé de signer un reçu pour la restitution des clés lors d'une rencontre début juin 2016, mais sans le prouver, alors que cette carence dans la charge de la preuve avait été soulignée par le premier juge. 



En application des clauses du compromis de vente, ils sont redevables d'une indemnité d'occupation totale de 9 625 euros (475 euros du 1er au 16 juin 2016 + 9 150 euros [150 euros par jour de retard x 61 jours du 16 juin au 16 août 2016]) qu'ils seront condamnés à payer aux époux [Z]. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée. 













Sur le paiement de frais de remise en état



Les parties avaient convenu, à la page 25 du compromis de vente, que, jusqu'à l'entrée en jouissance de l'acquéreur, le vendeur s'engageait à entretenir le bien et ses abords. 



Or, comme indiqué à la page 4, l'acquéreur a eu la jouissance de l'immeuble dès le 1er septembre 2015. Il devenait donc, à compter de ladite date, débiteur de l'obligation d'entretien de l'immeuble qu'il occupait. 



Selon l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. 



L'article 1732 du même code précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont lieu sans sa faute. 



Me Mehrung a relevé, aux termes de son procès-verbal de constat dressé le 16 août 2016, que les haies et les parties de la parcelle en herbe n'étaient pas entretenues, que l'eau de la piscine avait tourné, que l'intérieur de la maison était dans un état de saleté important et en très mauvais état d'entretien et qu'une vitre était cassée.



Les époux [N] ne démontrent pas que ce défaut d'entretien et le bris du carreau ne leur sont pas imputables. Ils seront donc condamnés à en indemniser les époux [Z], lesquels demandent la confirmation du montant retenu par le premier juge. 



Au vu des devis versés aux débats, le tribunal a fait une exacte appréciation de l'indemnité réparant le préjudice des époux [Z]. Sa décision aux termes de laquelle il a condamné les époux [N] à payer à ces derniers la somme de 3 000 euros sera confirmée. 





Sur les dépens et les frais de la procédure



Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de la procédure seront confirmées.



Parties perdantes, les époux [Z] seront condamnés aux dépens d'appel avec bénéfice de distraction au profit de l'avocat qui en a fait la demande 



Il n'est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais non compris dans les dépens qu'elle a engagés pour cette procédure.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort : 



Dans les limites de l'appel formé, 



Confirme le jugement entrepris, 



Y ajoutant,



Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [Y] [Z] et son épouse, Mme [L] [B] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Jean-Sébastien Vaysse, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.





Le greffier,La présidente de chambre,