Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 1 — 20 octobre 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 20/10/2022





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N° de MINUTE : 

N° RG 22/01282 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UFJ2



Ordonnance de référé n°2021020150 rendue le 10 mars 2022 par le tribunal de commerce de Lille Métropole







APPELANTE



SARL Le Windsor, prise en la personne de son gérant, M. [J] [N]

ayant son siège social, [Adresse 2]



représentée par Me Anne-Sophie Vérité, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substituée par Me Sylvain Verbrugghe, avocat au barreau de Lille





INTIMÉES



SAS Société Lilloise d'Investissement Hôtelier (SLIH) prise en la personne de son président en exercice, la société So Hospitality elle-même représentée par son président en exercice domicilié en cette qualité au siège de la société Lilloise d'Investissement Hôtelier

ayant son siège social, [Adresse 1]



SAS S.L.I.H. Ghb, prise en la personne de son président la société So Hospitality elle-même représentée par son président en exercice domicilié en cette qualité au siège de la société S.l.i.h. Ghb domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 3]



représentées par Me Gilles Grardel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistées de Me Christophe Bourdel, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant





DÉBATS à l'audience publique du 14 septembre 2022 tenue par Pauline Mimiague magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Clotilde Vanhove, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 août 2022



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EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 25 février 1998, dénommé 'contrat de location gérance de fonds de commerce', la société Financière Bellevue, a loué à la société Le Windsor, 'à titre de location-gérance', une 'partie de fonds de commerce ci-après désignée, à savoir : le fonds correspondant l'exploitation du bar de l'hôtel situé à [Adresse 4], connu sous la dénomination Grand Hôtel Bellevue', pour une durée de deux ans. La société Financière Bellevue était titulaire d'un bail sur l'immeuble, consenti par la CRAM Nord-Picardie.



La 'Société lilloise d'investissement hôtelier' (ci-après société SLIH) et venue aux droits de la société Financière Bellevue à compter du 23 décembre 2002, suite à une opération d'absorption de la seconde par la première, et a par ailleurs acquis l'immeuble auprès de la Caisse d'amortissement de la dette sociale venant aux droits de la CRAM Nord-Picardie.



Le contrat avec la société le Windsor a été régulièrement renouvelé par contrats signés tous les deux ans, jusqu'au dernier contrat en date du 29 novembre 2017 conclu pour deux années à compter du 1er décembre 2017, renouvelé par tacite reconduction pour une nouvelle durée de deux ans. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 juin 2021 la société SLIH a notifié à la société Le Windsor son intention de ne pas renouveler le contrat de location-gérance venant à échéance au 30 novembre 2021. La société Le Windsor a saisi le tribunal judiciaire de Lille au fond par acte du 30 novembre 2021 aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de location-gérance, à raison de la violation de l'article L. 144-10 du code de commerce (exigence d'exploitation préalable du fonds par le loueur pendant une durée de deux ans), subsidiairement, pour voir requalifier le contrat tacitement renouvelé du 1er décembre 2019 (subsidiairement le contrat initial du 1er décembre 2017) en bail commercial au motif qu'aucun élément de fonds de commerce n'a été mis à sa disposition à l'exception du droit au bail.



Par assignation du 1er décembre 2021 la société SLIH a saisi le juge des référés du tribunal de commerce de Lille métropole aux fins de voir, notamment, constater l'arrivée à échéance du contrat de location-gérance, ordonner l'expulsion de la société Le Windsor et la condamner à titre provisionnel au paiement d'une indemnité de jouissance précaire. La société SLIH GHB, venant aux droits de la société SLIH, est intervenue volontairement à l'instance.



Par ordonnance du 10 mars 2022, le juge des référés s'est déclaré compétent et régulièrement saisi et a :

- pris acte de l'intervention volontaire de la société SLIH GHB,

- débouté la société Le Windsor de l'exception soulevée de litispendance,

- constaté le terme du contrat de location-gérance au 30 novembre 2021 du bar Grand Hôtel Bellevue,

- dit et jugé que la société Le Windsor occupe sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2021 les lieux objet de la location-gérance,

- ordonné l'expulsion de la société Le Windsor et tous les occupants de son chef des lieux objet de la location-gérance, au moyen de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, 15 jours après la signification de la présente ordonnance,

-ordonné la mise en garde meuble de tous les biens meubles appartenant à la société Le Windsor encombrant les lieux visés ci-dessus aux frais avancés de cette dernière et leur destruction faute d'avoir été récupérés dans un délai de trois mois après leur dépôt en garde-meubles,

- fixé une astreinte de 300 euros par jour de retard mis à quitter les lieux à la charge de la société Le Windsor et s'est réservé la liquidation de l'astreinte,

- débouté la société SLIH de ses autres demandes,

- débouté la société Le Windsor de ses demandes, fins et conclusions,

- condamné celle-ci à payer la société SLIH la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- et aux entiers dépens taxés et liquidés à la somme de 40,67 euros en ce qui concerne les frais de greffe. 



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 15 mars 2022 la société Le Windsor a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette ordonnance sauf en ce qu'elle l'a déboutée de l'exception de litispendance et en ce qu'elle a débouté la société SLIH de ses autres demandes.



Suivant ordonnance du 16 mai 2022 le premier président de cette cour a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire formée par la société Le Windsor.



Aux termes de ses conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 25 mai 2022, la société Le Windsor demande à la cour de :

- constater, dire et juger que les demandes des sociétés SLIH et SLIH GHB relèvent des actions relatives aux baux commerciaux,

- en conséquence, constater, dire et juger que les demandes des sociétés SLIH et SLIH GHB et de la société Le Windsor relèvent de la compétence exclusive du tribunal judiciaire de Lille,

- les juger irrecevables,

- constater, dire et juger nul, de nullité absolue, le contrat de location-gérance du 29 novembre 2017,

- constater dire et juger que les sociétés SLIH et SLIH GHB n'ont pas qualité pour solliciter son expulsion,

- à titre subsidiaire, constater dire et juger que les demandes des société SLIH et SLIH GHB souffrent de contestations sérieuses,

- en conséquence, les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- en toute hypothèse, condamner solidairement les deux sociétés à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, et dire que conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile Me Anne Sophie Vérité pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.



Aux termes de ses conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 24 juin 2022, les sociétés SLIH et SLIH GHB demandent à la cour, au visa des articles 2 de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 et L. 145-60 du code de commerce, de :

- confirmer l'ordonnance du tribunal de commerce en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a débouté la SLIH de ses autres demandes et la réformer de ce chef,

- condamner à titre provisionnel la société Le Windsor au paiement d'une indemnité de jouissance précaire s'élevant à la somme de 5 220 euros TTC mensuelle à effet au 1er décembre 2021 jusqu'à la parfaite restitution des lieux,

- condamner à titre provisionnel la société Le Windsor à payer à la société SLIH GHB, venant aux droits de la société SLIH, la somme de 2 985,84 euros,

- condamner la société Le Windsor à payer à la société SLIH GHB la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux dépens dont distraction au profit de Me Gilles Grardel, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 août 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 14 septembre suivant.





MOTIFS



Sur la compétence



La société Le Windsor conclut à l'incompétence du juge des référés du tribunal de commerce au motif que seul le tribunal judiciaire est compétent en matière de baux commerciaux en application de l'article R. 211-41 et R. 211-3-26 du code de l'organisation judiciaire, que l'acte introductif d'instance est délivré au visa de l'article L. 145-60 du code de commerce relatif à la prescription des actions relatives au bail commercial et qu'il est soutenu reconventionnellement que le contrat est un bail commercial.



La société SLIH a saisi le juge des référés du tribunal de commerce d'une demande au titre d'un contrat de location-gérance, qui relève de la compétence de la juridiction commerciale, et celle-ci ne s'est prononcée sur la question de la prescription de l'action en requalification du contrat en bail commercial que pour apprécier l'existence d'une contestation sérieuse afin de statuer sur les conditions du référé.



C'est donc à bon droit que la premier juge s'est considéré compétent et il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance sur ce point. 



Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des sociétés



Vu les articles 31 et 122 du code de procédure civile.



La société Le Windsor conclut à l'absence d'intérêt à agir des sociétés intimées au motif qu'elles ne justifient pas être propriétaires d'un fonds de commerce qui aurait été donné en location-gérance, relevant que les traités d'apport d'actif de la société SLIH à la société SLIH GHB ne font aucune mention d'un 'fonds de bar'.



Les questions de l'existence d'un fonds de commerce et de la validité du contrat de location-gérance concernent le bien fondé de la demande et non l'intérêt à agir des deux sociétés qui justifient d'un intérêt légitime au succès de leurs prétentions dès lors qu'elles fondent leurs demandes sur un contrat de location-gérance auquel la société SLIH, aux droits de laquelle intervient désormais la société SLIH GHB, est partie, peu importe que la partie adverse conteste la validité ou la qualification du contrat allégué.



Le moyen sera en conséquence écarté. 



Sur la demande d'expulsion



Le premier juge a fait droit aux demandes de la société SLIH GHB, écartant le moyen soulevé par la société Le Windsor relativement à l'existence d'une contestation sérieuse, considérant d'une part, qu'elle ne pouvait se prévaloir des dispositions de l'article L. 144-3 du code de commerce, qui n'était plus applicable à la date du dernier renouvellement tacite du contrat le 1er décembre 2019, et, d'autre part, que la requalification d'un contrat de location-gérance en bail commercial se heurtait à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce, le délai commençant à courir à compter du contrat initial, qu'il ait été reconduit par tacite reconduction ou non.



La cour relève que la SLIH GHB, venant aux droits de la société SLIH, n'allègue aucun fondement juridique à l'appui de sa demande de référé et que le premier juge n'a pas précisé le fondement sur lequel il avait fait droit à la demande principale.



L'article 872 du code de procédure civile donne pouvoir au président du tribunal de commerce, dans tous les cas d'urgence, dans la limite de la compétence du tribunal de commerce, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Force est de constater que la société SLIH GHB n'invoque ni ne justifie d'une situation d'urgence conduisant à faire application de ces dispositions.



Par ailleurs, l'article 873 du même code dispose que le président du tribunal de commerce peut, dans les mêmes limites, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'alinéa 2 dispose que dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il est justifié du contrat de 'location-gérance' du 29 novembre 2017 portant sur une partie du fonds de commerce de l'hôtel constituée par le bar de l'hôtel, qui prévoit qu'à l'expiration du délai de deux ans et à défaut de congé au moins trois mois à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte extra-judiciaire, le bail se renouvellera pour deux années. Il est en outre établi que la société SLIH a adressé à la société Le Windsor, le 8 juin 2021, une lettre recommandée pour l'informer que le contrat ne serait pas renouvelé à l'échéance du 30 novembre 2021.



Il est par ailleurs justifié du transfert de l'intégralité des éléments d'actif et de passif afférents à la branche d'activité complète et autonome de détention et d'exploitation de l'activité hôtelière de la société SLIH à la société SLIH GHB, correspondant à l'exploitation dans l'immeuble d'un fonds de commerce hôtelier sous l'enseigne 'Grand Hôtel Bellevue', par acte du 23 juin 2021 rectifié par acte du 23 décembre 2021.



Pour s'opposer à la demande en référé, la société Le Windsor, conclut à l'existence de contestations sérieuses et demande à la cour de 'constater, dire et juger nul, de nullité absolue, le contrat de location-gérance du 29 novembre 2017'. Une telle demande ne relève toutefois pas des pouvoirs de la cour statuant en référé.



Il est acquis aux débats que la société Le Windsor a poursuivi l'exploitation du fonds et s'est maintenue dans les lieux postérieurement au terme du contrat et sa dénonciation par la société SLIH, intervenue conformément aux stipulations convenues. Or il en résulte un trouble manifestement illicite, qu'il entre dans les pouvoirs du juge des référés de faire cesser en ordonnant l'expulsion, sans qu'il puisse être limité par l'existence d'une contestation, fût-elle sérieuse. Ainsi les contestations formées par la société Le Windsor, quant à la nullité du contrat de location-gérance ou à sa requalification en bail commercial, et la saisine au fond par celle-ci, ne font pas obstacle à l'application de l'article 873 du code de procédure civile.



Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a constaté le terme du contrat, dit et jugé que la société Le Windsor est occupant sans droit ni titre, et a ordonné son expulsion sous astreinte, l'astreinte prononcée par le tribunal ne faisant l'objet d'aucune contestation devant la cour.



Sur les demandes de provisions



L'obligation au paiement d'une indemnité d'occupation n'est pas sérieusement contestable, la société Le Windsor s'étant maintenue dans les lieux, de même que l'obligation au paiement de la taxe foncière pour l'année 2021 le contrat étant alors appliqué par les parties. Il convient dès lors de faire droit à la demande de provision qui sera fixée, s'agissant de l'indemnité d'occupation, à hauteur du montant du dernier loyer, soit 3 480 TTC par mois, et, s'agissant de la taxe foncière, à hauteur de 2 985,84 euros, au vu de la facture et de l'avis d'imposition versés aux débats. L'ordonnance sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a débouté la société SLIH de ses autres demandes, la condamnation étant toutefois prononcée au profit de la société SLIH GHB.



Sur les demandes accessoires



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, il convient de confirmer l'ordonnance en ses dispositions relatives aux dépens et en ce qu'elle a condamné la société Le Windsor au paiement d'une indemnité de procédure. 



Il convient par ailleurs de mettre les dépens d'appel à la charge de la société Le Windsor, qui succombe, et il n'y a pas lieu, en équité, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant dans les limites de l'appel :



Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté la société SLIH Ghb de ses autres demandes et en ce qu'elle débouté la société Le Windsor de ses demandes, fins et conclusions ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, 



Condamne à titre provisionnel la société Le Windsor à payer à la société SLIH Ghb, venant aux droits de la société Lilloise d'Investissement Hôtelier, la somme mensuelle de 3 480,00 euros TTC à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2021 et jusqu'à parfaite restitution des lieux ;



Condamne à titre provisionnel la société Le Windsor à payer à la société SLIH Ghb, venant aux droits de la société Lilloise d'Investissement Hôtelier, la somme de 2 985,84 euros au titre de la taxe foncière de l'année 2021 ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir juger nul le contrat de location-gérance du 29 novembre 2017 ;



Y ajoutant,



Condamne la société Le Windsor aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







Le greffier







Valérie Roelofs







Le président







Dominique Gilles