Cour d'Appel · 2ème Chambre — 20 octobre 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /22 DU 20 OCTOBRE 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/03030 - N° Portalis DBVR-V-B7F-E4SS 



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Verdun, R.G. n° 20/0446, en date du 03 décembre 2021, 



APPELANT :

Monsieur [F] [P],

Né le 30 décemnre 1970 à [Localité 4], de nationalité française, domicilié [Adresse 1]

Représenté par Me Hervé MERLINGE de la SCP JOUBERT, DEMAREST & MERLINGE, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1086 du 25/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)





INTIMÉS :

Madame [K], [O], [R] [G] épouse [C]

née le 14 Octobre 1969 à [Localité 5], de nationalité française, aide-soignante, domiciliée [Adresse 3]

Représentée par Me David LAUMONT, avocat au barreau de MEUSE



Monsieur [D] [C] [S]

né le 5 Octobre 1965 à [Localité 2], de nationalité française, peintre, domicilié [Adresse 3]

Représenté par Me David LAUMONT, avocat au barreau de MEUSE

 



COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 22 Septembre 2022, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN président de chambre, 

Madame Nathalie ABEL, conseillère, qui a fait le rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;



A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 20 Octobre 2022, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET , greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, Greffier ; 



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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



M. [D] [C] [S] et Mme [K] [C] née [G] ont donné en location à M. [P] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 360 euros.



Le 28 janvier 2019, M. et Mme [C] ont fait signifier à M. [P] un commandement de payer les loyers échus pour la somme de 800 euros en principal, correspondant aux loyers impayés pour les mois de novembre 2018 et janvier 2019, ainsi que d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs pour les années 2017, 2018 et 2019.



Par jugement contradictoire du 3 décembre 2001, le juge des contentieux de la protection de Verdun, saisi par acte d'huissier délivré à l'initiative de M. et Mme [C] le 7 juillet 2020, a :



- débouté M. et Mme [C] de leur demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

- prononcé à la date du présent jugement, la résiliation du bail conclu entre les parties,

- autorisé M. et Mme [C] à faire procéder à l'expulsion de M. [P], ou tout occupant de son chef, faute pour lui d'avoir volontairement quitté les lieux, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à savoir 375 euros par mois charges comprises,

- condamné M. [P] à paver à M. et Mme [C] la somme mensuelle de 375 euros au titre des loyers et charges impayés de novembre 2018 jusqu'au présent jugement, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2019 sur la somme de 800 euros et à compter du 7 juillet 2020 pour le surplus,

- condamné M. [P] à paver à M. et Mme [C] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges contractuels à hauteur de 375 euros mensuels, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

- dit que l'indemnité d'occupation est due au prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 5 du mois suivant,

- dit que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié,

- débouté M. [P] de sa demande de diminution du loyer,

- débouté M. [P] de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de M. et Mme [C],



- condamné M. [P] à verser à M. et Mme [C] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [P] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [P] au paiement des dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes 

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Par déclaration enregistrée le 27 décembre 2021, M. [P] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. 



Par conclusions déposées le 14 mars 2022, M. [P] demande à la cour de : 



- recevoir M. [P] en son appel formé à l'encontre du jugement prononcé le 3 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de VERDUN et, y faisant droit,

- infirmer ledit jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

- débouter les consorts [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- dire et juger que le montant des loyers éventuellement dû sera réduit de 80% à compter du mois de septembre 2018,

- condamner solidairement les consorts [C] à payer à M. [P] une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- les condamner solidairement à lui payer une somme de 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à hauteur de première instance outre une somme de 1 000 euros sur le même fondement pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.



M. et Mme [C] ont constitué avocat le 22 février 2022. Par ordonnance du 7 juillet 2022, le magistrat de la mise en état a déclaré irrecevables leurs conclusions notifiées le 26 juin 2022.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'appelant, la cour renvoie expressément à ses conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juillet 2022.



MOTIFS



Il convient à titre liminaire de relever qu'aux termes du dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.



Sur la résiliation du bail



Le premier juge a, tout en déboutant M. et Mme [C] de leurs demande tendant à voir constater l'acquisition d'une clause résolutoire, prononcé la résiliation du bail, à la date du jugement, en relevant qu'il ressortait :



- du commandement de payer, de l'assignation et du décompte locatif établi par le bailleur et arrêté au 2 décembre 2020, que M. [P] n'avait pas payé ses loyers et charges de manière régulière pendant de nombreux mois, et ce depuis novembre 2018, constituant ainsi une dette locative de plusieurs milliers d'euros, en précisant que le locataire a reconnu lors de l'audience « ne plus payer ses loyers depuis qu'il est tombé malade » en ayant « évoqué une phobie administrative » ;

- du commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs que M. [P] n'a pas remis à son bailleur d'attestation d'assurance.



Il ressort des dispositions des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution d'un contrat peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation.



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de :



- payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

- s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, il est constant que le bail signé entre les parties ne comporte pas de clause résolutoire de telle sorte que c'est à bon droit que le premier juge a débouté les demandeurs de leur demande tendant à voir constater l'acquisition d'une clause résolutoire.



M. [P] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail en se contentant d'affirmer que le commandement de payer comporterait « des loyers erronés ». Force est cependant de constater qu'il ne conteste pas, ainsi qu'il est relevé par le premier juge, avoir cessé de s'acquitter de ses loyers depuis novembre 2018, soit depuis près de quatre années. Il ne prétend pas davantage, et n'en justifie a fortiori pas, avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs.



Ces manquements caractérisés et graves de M. [P] à deux obligations essentielles auxquelles il est tenu en sa qualité de locataire justifient de prononcer la résiliation du bail.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a :



- prononcé la résiliation du bail,

- autorisé M. et Mme [C] à faire procéder à l'expulsion de M. [P], ou de tout occupant de son chef, faute pour lui d'avoir volontairement quitté les lieux, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur.



Sur le montant du loyer et de l'indemnité d'occupation dus par M. [P] 



Le premier juge a retenu un loyer mensuel d'un montant de 360 euros outre 15 euros de charges, refusant ainsi de retenir le montant de 400 euros mentionné sur le décompte produit par les bailleurs.



Il ressort effectivement de la lecture du contrat de bail conclu entre les parties que le montant du loyer est fixé à 360 euros outre 15 euros de provision sur charges. Aucun avenant à ce contrat n'a été signé par les parties. 



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a :



- condamné M. [P] à paver à M. et Mme [C] la somme mensuelle de 375 euros au titre des loyers et charges impayés, de novembre 2018 jusqu'au jugement, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2019 sur la somme de 800 euros et à compter du 7 juillet 2020 (date de la délivrance de l'assignation) pour le surplus,

- condamné M. [P] à payer à M. et Mme [C] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges contractuels à hauteur de 375 euros mensuels, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux loués, en disant que l'indemnité d'occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 5 du mois suivant et que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux clauses du bail résilié.



Sur la demande reconventionnelle de M. [P] tendant à une diminution du loyer 



M. [P] sollicite de voir dire que le montant des loyers « éventuellement dus sera réduit de 80 % à compter de septembre 2018 » en faisant valoir que depuis cette date le propriétaire lui a supprimé 80 % du terrain situé autour de la maison et que le compteur électrique lui est inaccessible comme étant situé dans la cave dont l'accès lui est interdit.



Le premier juge a rejeté cette demande en relevant que M. [P] n'apportait aucune pièce justificative à l'appui de ses allégations.



L'article 9 du code de procédure civile précise qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l'espèce, M. [P] verse au débat un constat d'huissier réalisé le 21 décembre 2021 qui serait selon lui « édifiant sur l'état non décent du logement ». Force est cependant de constater que l'huissier de justice se contente de reprendre les propos de M. [P] et que les photos annexées démontrent un mauvais entretien des lieux loués (notamment des traces sur le carrelage, d'excréments de petits rongeurs) imputable à M. [P] lui-même, étant de surcroît relevé que le locataire ne justifie pas avoir interpellé les bailleurs en cours de bail quant à d'éventuels désordres d'un logement dans lequel il souhaite d'ailleurs se maintenir.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté cette demande.



Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par M. [P]



M. [P] sollicite la condamnation de M. et Mme [C] à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait que les bailleurs ont invoqué à tort une clause résolutoire et se sont prévalus d'un loyer non contractuellement dû.



C'est à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande en relevant que M. [P] ne justifiait d'aucun préjudice, de telle sorte que le jugement sera également confirmé de ce chef. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



M. [P] qui succombe sera condamné aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [P] au paiement d'une somme de 200 euros et de le condamner à ce titre à hauteur d'appel au paiement d'une somme de 1 000 euros.



PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 





Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant ;



Condamne M. [F] [P] à payer à M. [D] [C] [S] et Mme [K] [C] née [G] la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [F] [P] aux entiers dépens ;



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,









Minute en sept pages.