Cour d'Appel · 2ème Chambre — 20 octobre 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /22 DU 20 OCTOBRE 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/00845 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E6SV 



Décision déférée à la Cour : 

Ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LUNEVILLE, R.G. n° 21-00004, en date du 24 septembre 2021, 



APPELANTE :

Madame [M] [G] épouse [Y]

née le 14 octobre 1964 à [Localité 4], de nationalité française, domiciliée [Adresse 3]

Représentée par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1336 du 25/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)





INTIMÉ :

Monsieur [I] [F]

né le 30 avril 1947 à [Localité 5] (88), de nationalité française, domicilié [Adresse 1]

Représenté par Me Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET de la SELARL FILOR AVOCATS, avocat au barreau de NANCY





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 22 Septembre 2022, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, qui a fait le rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;



A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 20 Octobre 2022, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET , greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; 





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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 8 avril 2019, M. [I] [F] a donné à bail à Mme [M] [Y] née [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 500 euros outre une provision sur charges de 23 euros.



Par un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 janvier 2021, M. [F] a mis en demeure Mme [Y] de régler les loyers et charges impayés pour un montant en principal de 1 988,42 euros.



Par acte d'huissier délivré le 3 mai 2021, M. [F] a assigné en référé Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] pour voir notamment constater la résiliation du bail, obtenir l'expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation au paiement d'une somme de 2 825,09 euro au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 avril 2021.



Par ordonnance de référé du 24 septembre 2021, le tribunal de proximité de Lunéville, 

a :



- renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, de façon provisoire au vu de l'urgence,

- constaté la résiliation du bail au 22 mars 2021,

En conséquence,

- ordonné à Mme [Y] de libérer le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef,

- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique, dès l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance par huissier de justice d'un commandement de quitter les lieux,

- dit qu'à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 531,33 euros, sera due jusqu'à complète libération des lieux,

- dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

- dit que l'indemnité d'occupation est révisable conformément aux dispositions contractuelles, à savoir : l'indice de référence des loyers du 3° trimestre 2018,

- rejeté la demande d'assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé,

- dit que bailleur sera autorisé à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives,

- condamné Mme [Y] à payer à M. [F] cette indemnité mensuelle d'occupation à compter du 22 mars 2021 et jusqu'à parfaite libération des lieux,

- condamné Mme [Y] à payer à M. [F] une somme de 2 825,09 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnité d'occupation, arrêtés au 9 avril 2021,

- dit y avoir lieu d'assortir cette condamnation des intérêts au taux légal du 21 janvier 2021 au 2 mai sur la somme de 1 988,42 euros à compter du 3 mai 2021 sur la somme de 2 825,09 euros,

- condamné Mme [Y] à payer à M. [F] la somme de 450 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [Y] aux dépens.



Par déclaration enregistrée le 6 avril 2022, Mme [Y] a interjeté appel de l'ordonnance précitée, en toutes ses dispositions. 



Par conclusions déposées le 24 mai 2022, Mme [Y] demande à la cour de : 



- infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- débouter M. [F] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

- suspendre les effets de la clause résolutoire,

- accorder un délai de 36 mois à Mme [Y] pour s'acquitter de sa dette,

En toute hypothèse,

- condamner M. [F] aux dépens.



Par conclusions déposées le 24 juin 2022, M. [F] demande à la cour de :



- confirmer en toutes ses dispositions la décision dont appel,

- condamner Mme [Y] au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers frais et dépens.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juillet 2022.



MOTIFS



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Sur l'application de la clause résolutoire



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



La charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire.



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.



L'article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, M. [F] par la production du contrat de bail, rapporte la preuve de l'obligation de paiement des loyers à laquelle est tenue Mme [Y]. Ce contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.



M. [F] justifie, par la production d'un décompte arrêté au 21 janvier 2021, que la locataire était redevable, à la date de la délivrance du commandement de payer, de la somme en principal de 1 988,42 euros au titre des loyers et charges impayés.



Mme [Y] ne conteste pas ne pas s'être acquittée de cette somme de 1 988,42 euros dans les deux mois du commandement de payer. 



Tout en reconnaissant ne pas avoir, à la date de la rédaction de ses écritures, connaissance des pièces produites par M. [F], Mme [Y] invoque cependant le caractère sérieusement contestable de l'obligation qu'elle aurait de s'acquitter de cette somme de 1 988,42 euros pour en déduire que la clause résolutoire n'a pas été acquise.



Elle invoque tout d'abord une contestation relativement aux charges dont M. [F] n'aurait pas justifié ainsi qu'il y est tenu en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Force est cependant de constater que le bailleur verse aux débats tant les décomptes détaillés comportant les régularisation des charges des années 2019, 2020 et 2021 que les justificatifs des dépenses correspondantes.



Mme [Y] invoque par ailleurs une contestation liée au fait que le logement serait indécent en raison de l'absence de 'barres de sécurité' et d'un défaut de conformité de l'installation de gaz. Il est cependant constant que la visite du service hygiène et santé de la ville de [Localité 6] réalisée le 24 janvier 2022, à la demande de la locataire, n'a pas donné lieu à un constat d'indécence ou d'insalubrité du logement. De surcroît le bailleur justifie procéder à l'entretien annuel de la chaudière de telle sorte que cette deuxième contestation soulevée par la locataire n'est pas justifiée non plus.



Il en ressort que n'est pas sérieusement contestable l'obligation de Mme [Y] d'avoir à payer, au titre de sa dette locative arrêtée au 21 janvier 2021, la somme de 1 988,42 euros de telle sorte que, faute pour elle de s'en être acquittée dans les deux mois du commandement de payer, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient bien réunies à la date du 22 mars 2021.



Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail au 22 mars 2021.



Sur le montant de l'arriéré locatif 



M. [F] justifie, par la production d'un décompte arrêté au 9 avril 2021, que la locataire était redevable, à cette date de la somme en principal de 2 825,09 euros au titre des loyers et charges impayés.



Mme [Y] ne conteste pas ne pas s'être acquittée de cette somme et n'invoque, ainsi qu'il a été vu précédemment, aucun moyen de nature à établir le caractère non sérieusement contestable de son obligation de s'acquitter du paiement de ladite somme.



C'est dès lors à bon droit que le premier juge l'a condamnée à payer à M. [F] cette somme de 2 825,09 euros au titre des loyers et charges impayées, en l'assortissant des intérêts au taux légal, du 21 janvier (date de délivrance du commandement de payer) au 2 mai 2021, sur la somme de 1 988,42 euros. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.



Il convient en revanche :



- d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit que les intérêts au taux légal étaient dus à compter du 3 mai 2021 (date de l'assignation) sur la somme de 2 825,09 euros ;

- et statuant à nouveau, d'assortir les intérêts au taux légal sur le solde, soit 836,67 euros (2 825,09 -1 988,42) à compter du 3 mai 2021.



Il convient en outre de préciser que ces sommes sont dues à titre provisionnel s'agissant d'une procédure en référé.



Sur l'indemnité mensuelle d'occupation



Mme [Y] se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 22 mars 2021, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré, et justifie qu'elle soit en conséquence condamnée à lui verser, jusqu'à sa libération des lieux, une indemnité d'occupation, d'un montant non sérieusement contestable de 531,33 euros correspondant au montant du dernier loyer, augmenté des charges, non contesté par Mme [Y]. 



Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance de ce chef sauf à préciser que ces sommes sont dues à titre provisionnel s'agissant d'une procédure en référé.



Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire



Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Même une fois acquise la clause résolutoire, le juge a ainsi la possibilité d'accorder au locataire en situation de régler sa dette locative un échéancier de trois années pendant lesquelles les effets de la clause résolutoire sont suspendus.



En l'espèce, il ressort de ce qui précède, que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 mars 2021.



Mme [Y] sollicite lapidairement de se voir accorder des délais paiement afin de pouvoir rester dans les lieux, sans cependant produire le moindre justificatif de ses ressources et charges, et ne démontrant ainsi nullement être en situation de régler sa dette locative.



Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier réalisé par les services sociaux le 25 mai 2021 que Mme [Y] est connue du service social départemental depuis 2016 à la suite d'un accompagnement pour des démarches administratives et financières, sans possibilité d'accompagnement pérenne compte tenu des refus de l'intéressée, le service précisant que Mme [Y] a déjà fait l'objet d'une procédure d'expulsion en 2017 et qu'il ne lui est pas possible d'établir un diagnostic compte tenu de l'attitude insultante et agressive de Mme [Y]. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Mme [Y] apparaissent mal fondées. Il convient en conséquence de les rejeter et de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné la libération du local d'habitation et, à défaut de libération volontaire, ordonné l'expulsion de Mme [Y] et de tous occupants de son chef.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Mme [Y] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité et la situation économique des deux parties commandent de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la défenderesse au paiement d'une somme de 450 euros et de la condamner à ce titre à hauteur d'appel à payer à M. [F] une somme de 800 euros. 



PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



Infirme l'ordonnance déférée uniquement ne ce qu'elle a dit que la condamnation de Mme [M] [Y] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtés au 9 avril 2021, était assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2021 sur la somme de 2 825,09 euros ;



Statuant à nouveau de ce chef infirmé ;



Dit que la condamnation de Mme [M] [Y], au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtés au 9 avril 2021, est assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2021 sur la somme de 836,67 € (huit cent trente six euros et soixante sept centimes) ;



Confirme l'ordonnance pour le surplus ;



Y ajoutant ;



Précise que les sommes, auxquelles Mme [M] [Y] est condamnée, sont dues à titre provisionnel ;



Condamne Mme [M] [Y] à payer à M. [I] [F] une somme de 800 € (huit cents euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [M] [Y] aux entiers dépens ;



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en sept pages.