Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 20 octobre 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 20 OCTOBRE 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06230 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBXS4



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Février 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris RG n° 11-19-0118





APPELANTE

 

Madame [F] [X] épouse [T]

[Adresse 4]

[Localité 1]

née le 18 Octobre 1959 à [Localité 2]



Représentée par Me Jérôme-marc BERTRAND de la SCP BERTRAND ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0079







INTIMEE 



Madame [J] [P]

[Adresse 4]

[Localité 1]

née le 27 Juillet 1941 à [Localité 3]



Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 17 juillet 2020, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre 

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère chambre 4-3

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur LEPLAT dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :

- rendu par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er août 2010, Mme [F] [X] épouse [T] a consenti un bail d'habitation meublé à Mme [J] [P] pour un immeuble d'habitation situé à [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 337 euros et d'une provision sur charges de 10 euros par mois.



Par acte d'huissier du 29 août 2019, Mme [F] [T] a fait citer Mme [J] [P] devant le tribunal d'instance de Paris pour obtenir :

- la résiliation du bail qui lie les parties aux torts de la défenderesse,

- l'expulsion de Mme [J] [P] et des occupants avec au besoin l'assistance de la force publique, sous astreinte de 34 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

- l'autorisation de faire séquestrer les meubles,

- le paiement de la somme de 370 euros au titre du loyer et des charges de janvier 2018,

- le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant des loyers et des charges exigibles si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux,

- à titre subsidiaire : son départ des lieux pendant un mois sous astreinte de 100 euros par jour pour permettre la réalisation de travaux dans son logement,

- le paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamnation de Mme [J] [P] aux dépens.



A l'audience du 9 novembre 2019 du tribunal d'instance, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire à l'audience du 21 janvier 2020, en considération de la loi n°2019-222 du 23 mars 2019 de programmation et de réforme pour la justice et de la disparition subséquente du tribunal d'instance, la partie en demande étant invitée à procéder à une nouvelle citation de la partie en défense n'ayant pas comparu, conformément à l'article 40-V alinéa 2 du décret n°2019-912 du 30 août 2019.



Par acte d'huissier du 10 janvier 2020, Mme [F] [T] a fait citer Mme [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en maintenant l'intégralité de ses demandes.



Mme [J] [P], citée en l'étude d'huissier sur première comme sur seconde citation, n'a pas comparu. 



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 27 février 2020 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Condamne Mme [J] [P] à payer à Mme [F] [T] la somme de 370 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois de janvier 2018, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; 

Déboute Mme [F] [T] de toutes ses autres demandes ; 

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne Mme [J] [P] aux dépens.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 6 mai 2020 par Mme [F] [T] ; 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 juillet 2020 par lesquelles Mme [F] [T], appelante, demande à la cour de :



Vu les articles 1728 et suivants du code civil,

Vu le jugement du 27 février 2020,

 

Infirmer la décision entreprise sauf en ce que le tribunal a condamné Mme [J] [P] à payer à Mme [F] [T] la somme de 370 euros au titre du loyer et des charges du mois de janvier 2018 avec intérêt de retard ; 

Statuant à nouveau sur les autres points, 

Prononcer la résiliation du bail du 1er août 2010 aux torts de Mme [J] [P] ; 

Ordonner à défaut de départ spontané des lieux, l'expulsion de Mme [J] [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte par jour calculée sur la base de trois fois le loyer journalier en cours à la date du départ, soit une somme de 34 euros à compter de la décision à intervenir ; 

Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

Condamner Mme [J] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du jugement jusqu'à la libération effective des lieux égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi ; 

A titre subsidiaire, 

Ordonner à Mme [J] [P] de quitter les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du "jugement" à intervenir pendant une durée d'un mois afin de permettre la réalisation des travaux dans son logement ; 

En tout état de cause, 

Condamner Mme [J] [P] à verser aux "époux" [T] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Mme [J] [P] aux entiers dépens. 



La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiées à étude à Mme [J] [P] par acte du 17 juillet 2020. 

Mme [J] [P] n'a pas constitué avocat. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont déposées et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la résiliation judiciaire du bail 



Mme [F] [T] poursuit l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [J] [P] pour manquement grave à ses obligations contractuelles, en :

- ne jouissant pas paisiblement des locaux

- étant à l'origine de dégâts des eaux à répétition

- refusant de quitter les lieux pour lui permettre de procéder aux travaux de remise en état.



Elle reproche au premier juge d'avoir dénaturé la facture d'intervention du plombier, la société Epel, du 30 août 2017, en disant que Mme [J] [P] ne pouvait être tenue pour responsable de la fuite dans la mesure où le robinet d'arrêt à l'origine de la fuite "gérait" la coupure générale d'eau du 6e étage" ;

 

Qu'en effet, ce robinet d'arrêt et les joints ayant dû être remplacés sont un robinet d'arrêt et des joints privatifs ; que lorsque le plombier mentionne dans sa facture une coupure générale d'eau du 6ème étage, il se contente de mettre en avant que, pour réaliser les travaux sur le robinet d'arrêt chez Mme [J] [P], il a été obligé de couper l'eau du 6ème étage puis de remettre lentement l'eau, coupure d'eau réalisée à l'étage ; que cette coupure d'eau se fait au niveau des parties communes et non chez Mme [J] [P].



Force est cependant de constater que la facture litigieuse est ainsi rédigée : "Intervention du 29/08/2017

* Fuite au plafond de chez Monsieur [M] au 4ème étage et du 5ème étage Chez Madame [T] locataire Mme "[P]" la fuite venait du 6ème étage chambre n°3

Dans la chambre numéro 3 fuite sur robinet d'arrêt coupure générale d'eau du 6ème étage 

Vidange des installations et remplacement de 2 joints 15/21 ; 

Remise en eau progressive

* Dans le WC commun de la cour coupure de la colonne d'eau froide et remplacement du joint fuyard

Remise d'eau, vérification et essais concluants" ;

Que si la fuite était bien située dans la chambre occupée par Mme [J] [P], elle se situait sur le "robinet d'arrêt coupure générale d'eau du 6ème étage", qui constitue donc un élément des parties communes puisqu'il permet de commander la coupure de tout l'étage ;

Qu'à cet égard la production d'un plan (flou) du 6ème étage de l'immeuble ou du règlement de copropriété établi le 31 mai 1951 n'apportent aucun élément en sens contraire, sauf pour ce dernier à rapporter la preuve que l'immeuble, qui a été loti en 1951, préexistait, ce qui accrédite le fait que la colonne d'eau froide de l'immeuble soit équipée d'un système de coupure desservant tout un étage, quand bien même ce dispositif demeure installé dans une pièce désormais privative ;



Qu'il n'y a donc eu aucune dénaturation de la facture litigieuse de la part du premier juge, lequel a justement relevé que la réparation de la fuite de ce robinet n'incombait pas à Mme [J] [P], ce que la cour confirme.



A tout le moins Mme [F] [T] reproche à Mme [J] [P] d'avoir tardé à lui signaler l'existence d'une telle fuite. Elle ne produit toutefois aucun élément permettant de dater la survenance de cette fuite, autre que l'établissement, le 21 août 2017, d'un constat amiable de dégât des eaux entre Mme [J] [P] et M. [V] [M], son voisin du 4ème étage, escalier A, la locataire mentionnant pour sa part escalier B, conformément au bail, et, en observations "fuite joint sur robinet d'arrêt".



Ainsi le retard allégué comme manquement de Mme [J] [P] à ses obligations n'est pas démontré.



Mme [F] [T] entend encore dénoncer un comportement habituel de Mme [J] [P] pour un précédent sinistre survenu le 1er mars 2010, sinistre survenu antérieurement à la signature du présent bail et dont il doit être relevé qu'il n'a néanmoins pas empêché sa conclusion.





En cause d'appel, Mme [F] [T] produit un constat d'huissier de justice dressé à sa requête, le 5 mars 2020, d'où il ressort que :

"Dans le studio, le sol est recouvert de linoléum. Je constate sur le sol de la (pièce) principale la présence d'un trou dans le linoléum.

En soulevant le linoléum à cet endroit, je constate la présence d'un trou dans le sol. Le parquet est fortement dégradé, et des lames de parquet sont cassées. 

Un trou est présent dans le plancher.

A proximité de ce trou se trouve un meuble en bois dont la base est marquée par l'humidité, le bois est gonflé. 

Je note également la présence de traces de moisissures sur les plinthes et le mur à proximité du trou précédemment constaté.

A toutes fins je constate la présence dans le studio d'un étendoir sur lequel le linge est en train de sécher. Lors de mes constatations, Madame [J] "[P]" déclare à Madame [X] qu'elle lave ses draps dans le lavabo du studio".



Dans ce constat, se déroulant en présence de Mme [F] [T], l'huissier de justice rapporte encore que celle-ci indique à Mme [J] [P] que d'importants travaux doivent être réalisés dans le studio afin de réparer les dégâts et éviter tout nouveau dégât des eaux dans le studio l'appartement situé en dessous, ajoutant que la présence du trou dans le sol du studio est dangereuse, Mme [J] [P] pouvant y chuter ;

Que Mme [F] [T] propose à Mme [J] [P] de la reloger pendant la durée des travaux, mais que cette dernière "refuse de quitter l'appartement, tout en admettant qu'elle a déjà chuté dans le trou dans le studio".



L'article 1728, dans sa version applicable à l'espèce, disposait que : " Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; (...)".



L'article 1729 du même code ajoutait quant à lui : "Si le preneur n'use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail."



Il est indéniable que le fait, notamment, de laver des draps dans un lavabo et de les laisser sécher dans l'appartement, nécessairement sans essorage suffisant, constitue un usage déraisonnable de la chose louée, ce d'autant que la bailleresse a fait constater par huissier de justice que s'en sont suivies des dégradations du sol recouvert de linoléum, mais aussi du plancher devenu troué du fait du pourrissement du bois consécutif de ces écoulements intempestifs, qui sont le seul fait de Mme [J] [P] ;



Que cet usage déraisonnable, outre le dommage pour le bailleur, crée une situation de dangerosité tant pour le voisinage, que pour la locataire, qui reconnaît elle-même avoir déjà chuté dans le trou du plancher ;



Que ce grave manquement à ses obligations contractuelles se double de son refus de quitter le logement pour permettre sa réfection, même sur proposition de relogement de la bailleresse.



Infirmant le jugement entrepris de ce chef, la cour prononcera la résiliation judiciaire du bail, ordonnera en tant que de besoin l'expulsion de Mme [J] [P] dans les conditions fixées au dispositif sans toutefois prononcer une astreinte, compte-tenu de son âge, pour être née le 27 juillet 1941, dont il est partiellement justifié qu'elle a été placée sous sauvegarde de justice par jugement du 17 octobre 2013, sans savoir si cette mesure perdure, et cela quand bien même Mme [F] [T] allègue, sans le prouver, que Mme [J] [P], dont la situation financière personnelle est inconnue, a refusé une proposition de logement social.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt par défaut,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et statuant à nouveau,



Prononce la résiliation du bail conclu entre les parties pour le local meublé à usage d'habitation situé à [Adresse 4] à la date de l'arrêt,



Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [J] [P] et de tous occupants de son chef hors des lieux situés à [Adresse 4], avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,



Condamne Mme [J] [P] à payer à Mme [F] [T] cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de l'échéance de novembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne Mme [J] [P] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



 Le greffier, Le Président,