Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 20 octobre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 20 OCTOBRE 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06793 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBZS5



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mai 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1120000486





APPELANTE

 

Association COALLIA anciennement dénommée AFTAM et agissant poursuites et diligences de son représentant statutaire domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant : Me Sophie NAYROLLES de la SELARL SIMON Associés, avocat au barreau de Montpellier substituée à l'audience par Me Marcel ADIDA, avocat de l'ESSONNE







INTIME 



Monsieur [C] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 20 août 2020, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :



- rendu par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 17 juin 2014, l'association Coallia a attribué à M. [C] [N], pour une durée d'un mois renouvelable à compter du même jour, la jouissance privative d'une chambre meublée à usage exclusif d'habitation n°A-05518, avec mise à disposition des équipements collectifs et semi-collectifs d'une résidence sociale située [Adresse 1], moyennant une redevance mensuelle payable à terme échu d'un montant de 427,49 euros, dont 33,05 euros au titre des prestations, outre le versement d'un dépôt de garantie égal à un mois du montant de la redevance.



Par acte d'huissier de justice du 23 décembre 2019, l'association Coallia a fait assigner M. [C] [N], devant le tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir, au visa des articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l'habitation :

- le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat,

- l'expulsion de M. [C] [N], à défaut de libération spontanée des lieux par ce dernier dès la signification du jugement à intervenir, avec l'assistance de la force publique si besoin est et dispense du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le sort des biens étant régi par les dispositions des articles R.433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution, aux frais du défendeur,

- la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance courante et ce, jusqu'à la libération des lieux, et sa condamnation à son paiement,

- sa condamnation au paiement d'une somme de 6.451,62 euros au titre des redevances impayées au 22 novembre 2019, majorée du taux d'intérêt légal à compter de la date de la mise en demeure,

A titre subsidiaire,

- prononcer la résiliation du contrat de résidence aux torts de M. [C] [N] pour non paiement des redevances,

En conséquence,

- constater que M. [C] [N] est occupant sans droit ni titre,

- ordonner l'expulsion de M. [C] [N], à défaut de libération spontanée des lieux par ce dernier dès la signification du jugement à intervenir, avec l'assistance de la force publique si besoin est et dispense du délai prévu a l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le sort des biens étant régi par les dispositions des articles R.433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution, aux frais du défendeur,

- fixer une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance courante et ce, jusqu'a la libération des lieux, et sa condamnation à son paiement,

- le condamner au paiement d'une somme de 6.451,62 euros au titre des redevances impayées au 22 novembre 2019, majorée du taux d'intérêt légal à compter de la date de la mise en demeure, en cas de délais de paiement, assortir ces délais d'une clause de déchéance du terme et l'autorisation d'expulsion, 

En tout état de cause,

- sa condamnation à lui verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.



A l'audience du 6 février 2020, l'association Coallia, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à porter sa demande principale à la somme de 6.655,06 euros au 20 janvier 2020, terme de décembre 2019 inclus. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement au profit du locataire du fait du montant élevé de la dette.



M. [C] [N], cité à étude, était présent, reconnaissant le principe de la dette. Il a exposé sa situation personnelle et sollicité des délais de paiement, s'engageant à verser, en plus de la redevance courante, 120 euros par mois.



Par jugement entrepris du 19 mai 2020, rendu après prorogation de la mise en délibéré initialement prévue le 13 mars 2020, le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Déclare l'association Coallia recevable en son action et partiellement bien fondée,

La déboute de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire du contrat,

La déboute de sa demande de résiliation du contrat entre l'association Coallia et M. [C] [N] pour la jouissance privative d'une chambre meublée n°A-05518 à usage exclusif d'habitation situé [Adresse 1], et des demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation et de sort des meubles,

Condamne M. [C] [N] à payer à l'association Coallia la somme de 6.655,06 euros, au titre des redevances échéance de décembre 2019 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Autorise M. [C] [N] à s'acquitter de la dette par vingt-trois versements mensuels de 120 euros, payables en plus de la redevance courante et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité couvrant le solde de la dette,

Déboute l'association Coallia de ses demandes plus amples et contraires,

Déboute l'association Coallia de sa demande formée par application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [N] aux dépens,

Ordonne l'exécution provisoire de la décision.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 3 juin 2020 par l'association Coallia,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 juin 2022 par lesquelles l'association Coallia demande à la cour de :



Vu les articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l'habitation,

Vu les articles 1103 (ancien article 1134), 1227 (ancien article 1184) du code civil,



Déclarer l'association Coallia recevable et fondée en son appel et en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l'y déclarant bien fondée.

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris mais seulement en ce qu'il a :

- Condamné M. [C] [N] à payer à l'association Coallia la somme de 6.655,06 euros au titre des redevances échéance de décembre 2019 inclus assortie des intérêts au taux légal, 

- Condamné M. [C] [N] aux dépens.

Infirmer le jugement dont appel notamment en ce qu'il a :

- Débouté l'association Coallia de sa demande à titre principal d'acquisition de la clause résolutoire du contrat,

- Débouté l'association Coallia de sa demande à titre subsidiaire de résiliation du contrat entre l'association Coallia et M. [C] [N] pour la jouissance privative d'une chambre meublée n°A-05518 à usage exclusif d'habitation située [Adresse 1],

- Débouté l'association Coallia de ses demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation et de sort des meubles,

- Autorisé M. [C] [N] à s'acquitter de la dette par vingt-trois versements mensuels de 120 euros, payables en plus de la redevance courante et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité couvrant le solde de la dette, 

- Débouté l'association Coallia de ses demandes plus amples ou contraires,

- Débouté l'association Coallia de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau des chefs critiqués :

A titre principal :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de résidence liant les parties, 

En conséquence, 

Constater que M. [C] [N] est occupant sans droit ni titre au sein du Foyer sis, [Adresse 1],

Dire que M. [C] [N] devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu'il occupe dès signification du jugement à intervenir,

Dire que faute par lui de ce faire, il pourra être expulsé avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et de M. le commissaire de police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions susvisées des articles R.433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution aux frais, risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront,

Condamner M. [C] [N] au paiement de la somme de 7.608,59 euros due au titre des redevances impayées en date du 13 juin 2022, majoré du taux de l'intérêt légal à compter de la date de mise en demeure,

Condamner M. [C] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu'à libération complète des lieux,

Rejeter toute demande de délais de paiement.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire l'acquisition de la clause résolutoire inscrite dans le contrat de résidence n'était pas constatée :

Prononcer la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de M. [C] [N] pour non-paiement des redevances.

En conséquence,

Constater que M. [C] [N] est occupant sans droit ni titre au Foyer sis, [Adresse 1].

Dire que M. [C] [N] devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu'il occupe à l'adresse sise, [Adresse 1], dès signification du jugement à intervenir,

Dire que faute par lui de ce faire, il pourra être expulsé avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et de M. le commissaire de police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions susvisées des R.433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution aux frais, risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront,

Condamner M. [C] [N] au paiement de la somme de 7.608,59 euros due au titre des redevances impayées en date du 13 juin 2022, majoré du taux de l'intérêt légal à compter de la date de mise en demeure,

Condamner M. [C] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu'à libération complète des lieux,

Rejeter toute demande de délais de paiement.

Infiniment subsidiairement, si par extraordinaire il était accordé des délais pour l'apurement de la dette :

Faire obligation à M. [C] [N] de s'acquitter désormais de sa redevance au taux fixé,

Dire qu'à défaut de respecter cette obligation comme en cas de non-paiement d'une seule mensualité prévue à son échéance, la déchéance du terme sera acquise et que le débiteur défaillant devra immédiatement libérer les locaux, ordonner, dans ce cas, son expulsion avec,

si besoin est, l'assistance de la force publique,

Dire que M. [C] [N] sera condamné également au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance courante et ce, jusqu'à libération complète des lieux.

En tout état de cause et y ajoutant, 

Condamner M. [C] [N] au paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [C] [N] aux entiers dépens d'appel.



M. [C] [N], auquel la déclaration d'appel et les premières conclusions de l'association Coallia ont été signifiées par acte remis à étude d'huissier de justice le 20 août 2020 et ses dernières conclusions lui ont été signifiées par acte remis à étude d'huissier de justice le 16 juin 2022, n'a pas constitué avocat.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire 



Le premier juge a exactement rappelé que, si les locations meublées qui constituent la résidence principale du locataire, sont régies par le titre Ier bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, son article 25-3 prévoit expressément que ce titre ne s'applique pas aux logements-foyers ;



Que les logements-foyers, au sens fixé par les articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, à savoir "un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective", qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, sont régis par les dispositions que les textes du code de la construction et de l'habitation édictent ; 



Que l'article R.633-3 de ce même code prévoit que : "I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d'un délai de préavis de 8 jours.



II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :

a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. (...)

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis." ;



Que l'article 7 du contrat de résidence, intitulé "Obligations essentielles du Résident" stipule que "1- (...) Le résident s'engage à payer chaque mois et sans retard sa redevance d'occupation telle que prévue à l'article 5 du présent contrat (')" ;



Que l'article 11 de ce même contrat, intitulé "Résiliation du contrat par Coallia - Clause résolutoire" stipule : " Conformément à l'article L.633-2 et R.663-3 du code de la construction et de l'habitation, Coallia peut résilier le contrat de résidence sous réserve d'un délai de préavis :

a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayées ou bien en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due à Coallia".



Pour débouter l'association Coallia de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, le premier juge a relevé que la lettre recommandée avec avis de réception datée du 19 avril 2019, mettant en demeure M. [C] [N] de lui payer la somme de 6.516,78 euros et visant la clause résolutoire n'a pas été réceptionnée.



Devant la cour, l'association Coallia produit l'avis de réception de cette lettre qui a été déposée à l'adresse du logement-foyer de M. [C] [N] le 24 avril 2019 et qui lui a été retournée avec mention "pli avisé et non réclamé", ce qui ne lui permet pas de justifier d'une valable réception par le résident.



Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la prétention de l'association Coallia à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence la liant à M. [C] [N].





Sur la résiliation judiciaire du contrat de résidence



Sur la demande formée à titre subsidiaire par l'association Coallia de résiliation judiciaire du contrat de résidence, il est constant que le courrier de résiliation du contrat de résidence adressé par l'association Coallia à M. [C] [N] par lettre recommandée avec avis de réception du 19 juillet 2019, réceptionné par l'intéressé le 20 juillet 2019, est fondé sur le retard de règlement de la redevance ;



Que ce retard de paiement n'a pas été contesté par M. [C] [N] devant le premier juge, l'association Coallia faisant alors état d'une dette locative de 6.655,06 euros.



La cour, constate, d'une part, que le dernier décompte produit par l'association Coallia, arrêté au 13 juin 2022, échéance de mai 2022 incluse, laisse apparaître une dette locative de 7.608,59 euros et, d'autre part, que M. [C] [N] n'a pas respecté l'échéancier de paiement que le tribunal lui avait accordé pour se libérer de sa dette.



Il s'ensuit que, infirmant le jugement entrepris, elle dira suffisamment grave l'inexécution par M. [C] [N] de son obligation contractuelle de paiement de la redevance, prononcera la résiliation judiciaire du contrat de résidence le liant à l'association Coallia, ordonnera son expulsion en l'absence de libération volontaire des lieux et le condamnera à payer à l'association Coallia une indemnité mensuelle d'occupation, dans les conditions fixées au dispositif.



Sur le délai d'expulsion 



Selon l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution : 'Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.'



L'association Coallia demande l'expulsion immédiate de M. [C] [N] sans le délai de deux mois, prévu à cet article.



En l'espèce, les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois, qui lui est nécessaire pour trouver un autre logement.



La cour rejettera donc la demande de l'association Coallia formée de ce chef.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il est équitable d'allouer à l'association Coallia une indemnité de procédure de 500 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt par défaut,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté l'association Coallia de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire du contrat,



Et statuant à nouveau,



Prononce la résiliation du contrat de résidence conclu entre les parties pour la chambre meublée à usage exclusif d'habitation n°A-05518, avec mise à disposition des équipements collectifs et semi-collectifs d'une résidence sociale située [Adresse 1] à la date du présent arrêt,



Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [C] [N] et de tous occupants de son chef hors de la chambre meublée à usage exclusif d'habitation n°A-05518 située dans la résidence sociale située [Adresse 1], avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,



Condamne M. [C] [N] à payer à l'association Coallia cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de l'échéance de novembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux,



Condamne M. [C] [N] à payer à l'association Coallia la somme de 7.608,59 euros de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de mai 2022 incluse,



Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris du 19 mai 2020 pour la somme de 6.655,06 euros et du 16 juin 2022, date de la signification des dernières conclusions de l'association Coallia à M. [C] [N], pour le surplus,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne M. [C] [N] à payer à l'association Coallia la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [C] [N] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président