Cour d'Appel · 4ème Chambre — 20 octobre 2022

4ème Chambre





ARRÊT N° 334



N° RG 21/00777 

N°Portalis DBVL-V-B7F-RKIL















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller, désigné en remplacement de Madame RAULINE, par ordonnance de Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président par intérim, en date du 05 septembre 2022





GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 06 Septembre 2022

devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 20 Octobre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



Madame [R] [Y] veuve [I]

née le 11 Décembre 1940 à [Localité 3] (44)

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Gaël LEMEUNIER DES GRAVIERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES







INTIMÉE :



Société XANATOH DEPANNAGE

[Adresse 6]

[Localité 4]



Représentée par Me Charles OGER de la SELARL ARMEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES











Syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE [Adresse 1], représenté et agissant par son syndic, le cabinet CITYA [Localité 3], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Guillaume CIZERON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

















FAITS ET PROCÉDURE



En 2014, dans le cadre de la transformation de plusieurs greniers dont elle était propriétaire au quatrième étage d'un immeuble situé[Adresse 1] en un appartement, Mme [R] [I] a confié à la société Xanatoh Dépannage, exerçant sous l'enseigne Help Confort, la réalisation du lot plomberie.



Le 21 avril 2016, l'obstruction de l'évacuation des condensats a entrainé d'importants écoulements d'eau dans l'appartement.



Une expertise amiable a été réalisée par le cabinet Polyexpert, mandaté par l'assureur du syndicat des copropriétaires.



Début mai 2018, de nouveaux écoulements ont été constatés, liés au refoulement de la vidange de la machine à laver.



La société Ragueneau, mandatée par la copropriété, a constaté que le parquet en bois était dénué d'un système d'étanchéité laissant l'eau s'infiltrer dans la structure en bois du plancher qui était dégradé et s'enfonçait par endroits.



L'architecte saisi par la copropriété a constaté que certaines solives étaient atteintes de pourriture cubique dans la cuisine et dans la salle de bains.



Estimant que la dégradation des solives était en relation avec l'état de l'immeuble, Mme [I] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes aux fins d'expertise. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 4 juillet 2019. L'expert, M. [S] [W], a déposé son rapport le 21 janvier 2020.



Par acte d'huissier en date du 3 juillet 2020, Mme [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [Adresse 1] et la société Xanatoh Dépannage aux fins d'indemnisation de ses préjudices.



Le 20 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires et Mme [I] ont signé un protocole d'accord.



Par un jugement en date du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire a :



- homologué l'accord transactionnel conclu le 21 octobre 2020 entre Mme [I] et le syndicat des copropriétaires relatif aux désordres survenus dans l'appartement de la demanderesse, imputables au syndicat des copropriétaires ;

- constaté le désistement d'instance et d'action de Mme [I] à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;

- prononcé l'extinction de l'instance à l'égard du syndicat des copropriétaires ;

- débouté Mme [I] de ses demandes à l'encontre de la société Xanatoh Dépannage sur le fondement de la responsabilité décennale ;

- débouté la société Xanatoh Dépannage de sa demande en garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires au titre des pertes de loyer ;

- condamné Mme [I] aux dépens, ainsi qu'à verser à la société Xanatoh Dépannage la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.



Mme [I] a interjeté appel de cette décision le 3 février 2021.



L'instruction a été clôturée le 28 juin 2022.



En cours de délibéré, la cours a invité les parties à lui présenter leurs observations sur le moyen soulevé d'office tiré de ce que le préjudice lié à la perte locative s'analyse en une perte de chance.



Mme [I] a transmis à la cour une note en délibéré le 18 octobre 2022.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions en date du 15 juillet 2021, au visa des articles 1147 ancien, 1792 et suivants du code civil, Mme [I] demande à la cour de :



- dire et juger recevable et bien fondée Mme [I] en ses demandes, fins et conclusions ;

Par conséquent,

- infirmer purement et simplement le jugement dont appel en ce qu'il a :

- débouté Mme [I] de ses demandes à l'encontre de la société Xanatoh Dépannage sur le fondement de la responsabilité décennale ;

- condamné Mme [I] aux dépens, ainsi qu'à verser à la société Xanatoh Dépannage la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau,

- constater que la réception tacite de l'ouvrage est intervenue le 25 juillet 2014 ;

À titre principal,

- dire et juger que la société Xanatoh Dépannage a engagé sa responsabilité décennale ;

À titre subsidiaire,

- dire et juger que la société Xanatoh Dépannage a engagé sa responsabilité contractuelle de droit commun ;

En tout état de cause,

- condamner la société Xanatoh Dépannage à payer à M. et Mme [I] la somme de 20 744 euros TTC au titre des travaux de reprise tels que préconisés par l'expert judiciaire ;

- dire et juger que ces sommes seront indexées sur l'indice BT01 entre le 21 janvier 2020, date du dépôt du rapport d'expertise, et le jugement à intervenir, ce jusqu'au complet paiement ;

- condamner la société Xanatoh Dépannage à payer à Mme [I] la somme de 505,50 euros au titre des frais de relogement de M. [J] le temps nécessaire pour effectuer les travaux de réfection du plafond ;

- condamner Xanatoh Dépannage à payer à Mme [I] la somme de 17 309 arrêtée au 1er mars 2021, en réparation du préjudice financier subi au titre de la perte des loyers et en remboursement des frais de recherche de fuite ;

- débouter la société Xanatoh Dépannage de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société Xanatoh Dépannage à payer à Mme [I] la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions en date du 20 juillet 2021, la société Xanatoh demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu le 5 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il a débouté Mme [I] de l'ensemble des demandes formées à l'encontre de la société Xanatoh ; 

À titre subsidiaire, 

- limiter à 483 euros la somme mise à la charge de la société Xanatoh au titre des travaux réparatoires ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à relever et garantir la société Xanatoh à hauteur de 80 % des condamnations prononcées à son encontre au titre des pertes de loyer ; 

En tout état de cause, 

- condamner Mme [I] à verser à la société Xanatoh la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

- la condamner aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions en date du 25 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour de :



-confirmer le jugement rendu le 5 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Nantes, en ce qu'il a débouté la société Xanatoh sa demande en garantie dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1],

-condamner la société Xanatoh à verser a syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner la société Xanatoh aux entiers dépens de l'instance.



MOTIFS



L'expert a constaté de la pourriture cubique impactant la solidité des six solives situées dans la cuisine et la salle de bains sous le versant Nord de la couverture. Il a conclu qu'elle avait pour origine des infiltrations imputables à la copropriété. 



Le 21 octobre 2020, le syndicat et Mme [I] ont trouvé un accord selon lequel le syndicat ferait procéder aux travaux de reprise des solives selon le devis validé par l'expert judiciaire et verserait une indemnité transactionnelle au titre d'une part de 26% de la perte des loyers, des frais irrépétibles et des loyers engagés par Mme [I].



M. [W] a également précisé que le cumulus de la salle de bains présentait des taches de rouille en face intérieure et qu'après dépose de ce dernier il avait pu constater que le plancher était pourri sous l'appareil, mais que les solives n'étaient que superficiellement endommagées à cet endroit et ne compromettaient pas la solidité de l'immeuble.



Il a également constaté que dans l'appartement en dessous de celui de Mme [I], le plâtre sur lattes du plafond était tombé partiellement, juste en dessous de la douche. 



Pour l'expert, ces dommages découlent de fuites des installations sanitaires, tant sur les canalisations que sur la jonction entre le bac à douche et la faïence.



Sur la responsabilité



Aux termes de l'article 1792 du code civil :



« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.



Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.»



Mme [I] recherche la responsabilité décennale de la société Xanatoh.



La mise en 'uvre de la garantie décennale commande l'existence d'un ouvrage, d'une réception et d'un dommage qui compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination.



Il appartenait aux premiers juges de vérifier que les conditions de la garantie étaient réunies. Le tribunal ne pouvait donc débouter Mme [I] de sa demande au motif qu'elle ne sollicitait pas la réception de l'ouvrage. Le jugement est infirmé en toutes ses dispositions soumises à la cour.



L'ouvrage



Mme [I] a fait aménager des greniers en un appartement pour le donner en location. Il résulte des pièces du dossier et de l'expertise la création d'une salle de bains qui n'existait pas préalablement et l'installation d'un ballon à eau. Il est constant que l'édification de cette pièce constitue un ouvrage. Les parties ne le contestent pas.





La réception



La réception tacite est subordonnée à l'existence d'une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de le recevoir.



Il est constant que la prise de possession de l'ouvrage et le paiement de l'essentiel du prix font présumer cette volonté. 



En l'espèce, il résulte de la facture du 15 juillet 2014 de la société Xanatoh qu'elle a été intégralement payée dès avant l'achèvement des travaux. Il ressort de l'expertise que l'appartement a été donné à bail le 16 juillet 2014, caractérisant ainsi la prise de possession.



Lorsque la prise de possession diffère dans le temps du paiement intégral du montant des travaux, la date de la réception tacite correspond à celle du dernier événement, soit en l'espèce le 16 juillet 2014.



Pour écarter la présomption de réception, la société Xanatoh Dépannage soutient que Mme [I] avait refusé de réceptionner les ouvrages, étant insatisfaite de l'intervention de la société.



Pour autant, elle ne précise pas quel aurait été le contenu de ces critiques et ne justifie d'aucune remarque sur ses travaux par le maître de l'ouvrage.



Le premier courrier contenant des observations de Mme [I] est en date du 20 août 2014 et dénonce des inondations du 6 août 2014 postérieures à la prise de possession. 



La société Xanatoh échoue ainsi à renverser la présomption de réception, laquelle est donc intervenue le 16 juillet 2014.



Sur la gravité du désordre



Mme [I] soutient qu'il résulte de l'expertise que les désordres découlant des travaux réalisés en 2014 compromettent la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination.



Contrairement à ce qu'elle indique, l'expert a précisément exposé que les détériorations profondes des solives, qui ont débuté avant 2014 et dont il découle une atteinte à la solidité, ont diverses origines imputables à la copropriété.



L'expert a toutefois constaté que l'envers des panneaux de laine de verre derrière lesquels transitent les canalisations étaient humides comme le mur sur lequel elles étaient fixées. Il a estimé que la mauvaise exécution en 2014 des évacuations dont les fixations sont insuffisantes et la pente inférieure à celle imposée par les règles de l'art, a favorisé leur encrassement, réduit le débit d'évacuation et a favorisé les refoulements.



M. [W] a également constaté de l'humidité, témoignant de fuites, entre la faïence et le bac de douche, lesquelles ont entrainé la détérioration et la chute du plafond de l'appartement du dessous à l'aplomb de la douche.



Il s'en déduit que la mauvaise exécution des travaux lors de la création de la salle de bains est la cause de l'effondrement du plafond de l'appartement situé sous la douche. 



La salle de bains ne peut plus être utilisée. L'appartement ne peut donc plus être loué. L'impropriété à destination de l'ouvrage est démontrée. La nature décennale du désordre est dès lors caractérisée. 



Sur l'imputabilité des désordres aux travaux de la société Xanatoh



Mme [I] soutient que la société Xanatoh a posé l'ensemble de l'équipement sanitaire ainsi que cela ressort de la facture de sorte que l'effondrement du plafond de l'appartement du dessous lui est imputable.



La société Xanatoh le conteste. Elle soutient, d'une part, que l'expert n'a pas pu procéder aux constatations, Mme [I] ayant fait déposer l'intégralité des installations. Elle affirme, d'autre part, ne pas avoir posé le bac à douche.



Sur le premier point, l'expert a précisément répondu que si les appareils sanitaires de la cuisine et de la salle de bains avaient été déposés à l'exception du ballon d'eau chaude, avant la première réunion d'expertise, la réunion du 28 novembre 2019 avait permis de constater contradictoirement les malfaçons sur la pose des canalisations d'évacuation derrière la cloison de doublage qui avait été déposée à cette occasion, ainsi que des coulures autour du bac à douche issues de malfaçons certaines au droit du joint d'étanchéité entre le bac à douche et la cloison. 



Les investigations de M. [W] illustrées par des photographies démontrent en effet qu'il a procédé aux constatations nécessaires pour pouvoir donner un avis circonstancié sur les causes des infiltrations, des dégradations des solives et de l'effondrement du plafond.



Sur le second point, M. [W] a conclu que les désordres ayant abouti à la chute partielle du plafond de l'appartement en dessous, étaient imputables à la société Xanatoh qui a posé les canalisations d'alimentation et d'évacuation, les robinetteries et les éléments sanitaires et aux sociétés qui ont mis en 'uvre le receveur de douche et la faïence.



Il résulte du devis de la société Xanatoh qu'elle était chargée de l'installation des équipements sanitaires. Dans un courrier du 13 novembre 2018 à Mme [I], elle rappelle que cette dernière l'a informée d'un dégât des eaux provenant de la douche qui a dû être déposée suite à la demande de l'expert du syndic, ce dernier ayant constaté une non-conformité des matériaux utilisés, entrainant des infiltrations endommageant les poutres de l'immeuble et elle lui demande des précisions sans contester avoir posé le receveur.



En tout état de cause, les défauts de pose des canalisations ont participé à l'effondrement du plafond. Dès lors, la société Xanatoh est responsable envers Mme [I] pour le tout.



Sa responsabilité est donc engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil.



Sur l'indemnisation



Sur le montant des travaux de reprise



La société Xanatoh fait valoir qu'il ne peut lui être réclamé plus de 483 euros pour la reprise des canalisations, n'étant pas à l'origine des fuites de la douche et de l'effondrement du plafond de l'appartement situé en dessous de celui de l'appelante. Il ajoute qu'il n'est pas justifié de réclamation du propriétaire de l'appartement dégradé.



Mme [I] réclame la somme de 21 249,50 euros en réparation des dommages, ce montant correspondant pour 18 858 euros aux travaux réparatoires, pour 1 886 euros au prix de la maîtrise d''uvre et pour 505,50 euros aux frais de relogement provisoire du locataire du troisième étage pendant la réfection du plafond.



L'appelante justifie par la facture des travaux avoir fait réaliser la réfection du plafond de l'appartement du dessous pour un montant de 3 254,15 euros et avoir réglé 505,50 euros pour reloger le locataire durant les travaux. L'expert a chiffré à 204 euros les travaux de réfection des canalisations et à 2 516 euros ceux de la salle de bains.



La société Xanatoh devra régler ces sommes à Mme [I]. 



M. [W] met également à la charge des sociétés qui ont réalisé les travaux de la salle de bains et de canalisations la réfection de l'ensemble de l'appartement pour un coût de 12 884,67 euros TTC. 



Il ressort de la déclaration du dégât des eaux survenu en mai 2018, que l'eau qui s'est répandue lors du débordement de la machine à laver a dégradé les parquets de la cuisine, de la salle d'eau et du salon des meubles de la salle d'eau et de la cuisine et détérioré la peinture des murs. Il a été démontré par l'expert que les défauts de pose des canalisations sont à l'origine des dysfonctionnements de l'équipement ménager. La demande de Mme [I] est ainsi justifiée.



Les frais de maîtrise d''uvre ont été estimés par l'expert pour les travaux à la charge de la société Xanatoh à 1 886 euros. Il sera fait droit à la demande de Mme [I] de les voir assumer par l'intimée.



La société Xanatoh sera ainsi condamnée à payer à l'appelante la somme de 18 858 euros au titre des travaux de reprise, somme qui sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01, outre celle de 505,50 euros pour le relogement du locataire du troisième étage.



Sur le préjudice financier



Il est justifié par Mme [I] et non discuté qu'elle louait son appartement pour la somme de 590 euros par mois, que le dernier locataire est parti le 1er mai 2018 suite au dernier dégât des eaux et que l'appartement n'a pas été reloué. 



L'appelante estime à 20 650 euros ses pertes locatives au 1er mars 2021. Elle réclame à la société Xanatoh la somme de 17 309,10 euros correspondant au montant de la perte locative et aux frais de recherches de fuite de 2 256,10 euros après déduction de la somme de 5 597 euros réglée par le syndicat au titre de l'accord intervenu avec celui-ci.



La recherche de fuite a été réalisée suite au refoulement de la machine à laver en lieu avec les défauts des canalisations de sorte que son coût justifié par une facture du 4 mai 2018 est dû par la société Xanatoh.





Pour le surplus, c'est à juste titre que la société Xanatoh rappelle que l'accord transactionnel intervenu entre le syndicat et Mme [I] ne lui est pas opposable.



Il résulte de l'expertise, sans que ce ne soit contesté, que les atteintes à la solidité des solives ont pour cause des infiltrations dont est responsable la copropriété.



Les travaux réparatoires vont nécessiter à l'intérieur de l'appartement selon M. [W] la dépose totale du plancher de la cuisine, de la salle de bains et de l'entrée de l'appartement, la vérification de l'ancrage des six solives, leur traitement curatif, la réfection des voutains et la réfection du plancher et du parquet.



Le syndicat est ainsi mal fondé à soutenir que les dégradations des solives n'ayant été découvertes que suite aux investigations décidées après les dégâts des eaux, l'appartement n'aurait pas été inhabitable si ces défauts n'avaient pas été décelés puisque l'atteinte à la solidité découle des dégradations affectant les solives et non de leur connaissance.



L'appartement de Mme [I] ne pouvait donc plus être loué en raison tant de la dégradation des solives que des fuites dans la salle de bains et des dégâts des eaux récurrents. Le syndicat et la société Xanatoh sont donc responsables de l'inhabitabilité du logement à parts égales.



Il sera toutefois considéré qu'après l'accord transactionnel et à compter du 1er novembre 2020, Mme [I] a pu faire réparer les solives et que l'appartement est toujours inhabitable du seul fait de la société Xanatoh.



Le syndicat sera ainsi condamné à garantir la société Xanatoh de sa condamnation au titre des pertes locatives jusqu'au 1er novembre 2020 dans la limite de 50%. Il sera cependant déduit la somme de 5 597 déjà réglée du montant dû.



Enfin, la perte locative est une perte de chance de louer que ce soit de trouver un locataire ou de maintenir la location contrairement à ce que fait valoir Mme [I]. En l'espèce, l'appartement était loué au moment des dégâts des eaux et il résulte des pièces du dossier qu'il l'a toujours été depuis 2014. La perte de chance sera fixée à 98%.



La société Xanatoh sera ainsi condamnée à payer la somme de 17 137,80 euros à Mme [I] au titre de la perte de chance de louer son bien entre le 1er mai 2018 et le 1er mars 2021 (34 mois) (34*590*98%-5597)



Le syndicat sera condamné à garantir la société Xanatoh à hauteur de 3 076 euros (30*590*98%/2-5597).



Sur les autres demandes



Les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et des dépens sont infirmées.



La société Xanatoh sera condamnée à payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel et aux dépens de première instance et d'appel.



Les autres demandes d'application de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées.





PAR CES MOTIFS



La cour,



INFIRME le jugement en ses dispositions soumises à la cour,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



CONSTATE la réception tacite des travaux réalisés par la société Xanatoh le 16 juillet 2014, sans réserves,



CONDAMNE la société Xanatoh à payer à Mme [I] les sommes suivantes :



-18 858 euros TTC au titre des travaux de reprise, somme qui sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 21 janvier 2020, date de l'expertise et l'indice le plus proche de la date du présent arrêt,

- 505,50 euros au titre des frais de relogement du locataire

- 2 256,10 euros au titre des recherches de fuites,

- 17 137,80 euros au titre de la perte locative au 1er mars 2021,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [Adresse 7] à garantir la société Xanatoh à hauteur de 3 076 euros au titre des pertes locatives,



CONDAMNE la société Xanatoh à payer à Mme [I] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la société Xanatoh aux dépens de première instance en ce compris les frais de référés et de l'expertise judiciaire et aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





Le Greffier, Le Président,