Cour d'Appel · 12e chambre — 20 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30Z



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 20 OCTOBRE 2022



N° RG 21/00260 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UIIU





AFFAIRE :



S.A.S. MATPER 28



C/



COMMUNAUTE DE COMMUNES DES FORETS DU PERCHE





[N] [H]

...



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Décembre 2020 par le Tribunal de Grande Instance de Versailles

N° Chambre : 3

N° RG : 18/05768



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Florence POIRE 



Me Alexandre OPSOMER 













RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.S. MATPER 28

RCS Chartres n° 811 915 909

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Me Florence POIRE de la SELARL FEUGAS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 286 - N° du dossier 408103







APPELANTE

****************





COMMUNAUTE DE COMMUNES DES FORETS DU PERCHE

N° SIREN : 200 069 912

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 269 - N° du dossier 200/18







INTIMEE

****************



Maître [N] [H] pris en sa qualité d'Administrateur Judiciaire de la Société MATPER 28 en vertu d'un jugement du tribunal de commerce de Chartres du 10 octobre 2020

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



S.E.L.A.R.L. PJA représentée par Maître [F] [G], pris en sa qualité de Mandataire Judiciaire de la Société MATPER 28, en vertu d'un jugement du tribunal de commerce de Chartres du 10 octobre 2020

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représentés par Me Florence POIRE de la SELARL FEUGAS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 286







PARTIES INTERVENANTES





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,



EXPOSÉ DU LITIGE



La société Matper 28 est spécialisée dans le secteur d'activité de la construction de maisons individuelles.



Par acte notarié du 14 janvier 2016, la Communauté de communes des Forêts du Perche a donné à bail commercial à la société Matper 28, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2016, des locaux (deux ateliers d'une superficie d'environ 189 m2 et un bureau de 34 m2) dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (Eure-et-Loir) et dénommé Pôle Eco-Construction - Village Artians, moyennant le règlement d'un loyer annuel de 14.718 €, afin qu'elle y exploite une activité d'atelier de menuiserie-charpente, acquisition, vente, gestion et administration de tout matériel d'équipement, commercialisation de bois, matériaux écologiques.



Le 27 juin 2017,les parties ont signé un avenant au bail modifiant les locaux loués et ramenant le loyer annuel à 6.618 €. 



Le 11 décembre 2017, la société Matper 28 a notifié à la Communauté de communes des Forêts du Perche la résiliation du bail commercial avec effet au 31 décembre 2017, estimant s'être trouvée dans l'impossibilité de jouir paisiblement des locaux loués.



Par courrier recommandé du 19 avril 2018, la société Matper 28 a mis en demeure la Communauté de communes des Forêts du Perche de lui verser la somme de 66.342,74 € au titre du préjudice commercial et financier subi du fait du déménagement engendré par la privation des parties communes. 



Par acte du 27 juillet 2018, la société Mapter 28 a assigné la Communauté de communes des Forêts du Perche devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins de voir juger qu'elle a subi un trouble de jouissance et de voir condamner la bailleresse à l'indemniser des préjudices qu'elle estime avoir subis.



Par jugement du 22 octobre 2020, le tribunal de commerce de Chartres a prononcé le redressement judiciaire de la société Matper 28. Il a désigné M. [N] [H] en qualité d'administrateur judiciaire et la SELARL PJA, prise en la personne de M. [F] [G], en qualité de mandataire judiciaire.



Par jugement contradictoire du 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a:

- Débouté la société Matper 28 de l'ensemble de ses demandes d'indemnisation ;

- Condamné la société Matper 28 à régler à la Communauté de communes des Forêts du Perche la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement ;

- Condamné la société Matper 28 au paiement des dépens de l'instance.



Par déclaration du 14 janvier 2021, la société Matper 28 a interjeté appel du jugement. 



Par ordonnance du 4 novembre 2021, le conseiller de la mise en état de la 12e chambre de la cour d'appel de Versailles a :

- Déclaré recevable l'appel régularisé le 14 janvier 2021 par la société Matper 28, régularisé le 18 mars 2021 par l'intervention de Me [H] en qualité d'administrateur judiciaire et la société PJA en qualité de mandataire judiciaire ; 

- Dit n'y avoir lieu à paiement de frais irrépétibles ; 

- Condamné la Communauté de communes des Forêts du Perche aux dépens de l'incident.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 18 mars 2021, la société Matper 28 demande à la cour de : 

- Déclarer la demande de la société Matper 28 recevable et bien fondée ; 

- Infirmer le jugement du 3 décembre 2020 de la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles enrôlé sous le numéro 18/05768 sauf en ce qu'il a jugé que la société Matper 28 a subi un trouble de jouissance illicite suite à la privation d'une partie du bien loué au titre du bail commercial du 14 janvier 2016 ;

et en conséquence, statuant à nouveau,

- Condamner la Communauté de communes des Forêts du Perche au règlement de la somme de 66.342,74 € TTC au titre du remboursement des frais engagés par la société Matper 28 pour déménager suite à la privation d'une partie du bien loué au titre du bail commercial du 14 janvier 2016 ;

- Condamner la Communauté de communes des Forêts du Perche au paiement de la somme de 1.226,50 € au titre du préjudice causé par le trouble de jouissance sur le montant du loyer ;

- Condamner la Communauté de communes des Forêts du Perche au paiement de la somme de 28.638,20 € à titre de réparation du préjudice économique subi par la société Matper 28 ; 

- Condamner la Communauté de communes des Forêts du Perche à payer la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner la Communauté de communes des Forêts du Perche aux entiers dépens. 



Par dernières conclusions notifiées le 28 mai 2021, la Communauté de communes des Forêts du Perche demande à la cour de : 

- Juger la déclaration d'appel irrégulière pour défaut de qualité pour agir ; 

- Juger l'appel irrecevable ; 

A défaut, 

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

- Condamner la société Matper 28 au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance d'appel. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juin 2022. 



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



Sur la recevabilité de l'appel



La Communauté de communes des Forêts du Perche soulève l'irrecevabilité de l'appel pour défaut de qualité à agir de la société Matper 78.



Cette demande est devenue cependant sans objet compte tenu de l'ordonnance d'incident en date du 4 novembre 2021 aux termes de laquelle le conseiller de la mise en état a déclaré recevable l'appel interjeté le 14 janvier 2021 par la société Matper 78, régularisé le 18 mars 2021 par l'intervention de Me [H] en qualité d'administrateur judiciaire et la société PJA en qualité de mandataire judiciaire.



Sur le trouble de jouissance



La société Matper 78 prétend que la privation de l'accès aux parties communes du Pôle éco-construction lui a causé un préjudice de jouissance qu'il appartient à la Communauté de communes des Forêts du Perche d'indemniser.



Elle fait valoir que la jouissance de ces parties communes, notamment du hall d'exposition, a été déterminante dans son choix de s'orienter vers le Pôle éco-construction ; qu'en effet, grâce à la disposition des locaux et l'accès aux parties communes, elle bénéficiait dans un même lieu de ses ateliers, d'un accueil de sa clientèle, d'un espace de présentation de ses produits et de son savoir-faire ainsi que d'un espace d'échange avec les autres entreprises colocataires ; qu'elle avait accepté un coût locatif majoré par rapport au prix du marché dans l'unique but de bénéficier de l'ensemble de ces prestations au même endroit ; que l'impossibilité soudaine d'accéder au hall d'exposition l'a coupée de l'un de ses principaux atouts commerciaux.



Elle considère que la décision arbitraire de la Communauté de communes des Forêts du Perche de solliciter, fin 2017, qu'elle libère l'ensemble des parties communes sans délai et sans baisse consécutive du loyer est abusive et porte atteinte au droit de jouissance paisible de la chose louée.



Pour s'opposer aux demandes de la société Matper 78, la Communauté de communes des Forêts du Perche fait valoir qu'elle a accepté une modification substantielle des conditions d'occupation de la société Matper 78 en l'autorisant à louer, à compter du 1er juin 2017, un atelier et un bureau pour une superficie totale de 93,42 m2, au lieu des 223 m2 (deux ateliers et un bureau) précédemment occupés ; que les nouvelles stipulations contractuelles étaient économiquement préjudiciables à la Communauté de communes ; qu'elle a donc procédé à la recherche d'un nouveau locataire et a, par acte du 20 octobre 2017, donné à bail à la société MNS Presses les locaux inoccupés correspondant à une superficie de 473,57 m2, cette location comportant l'occupation privative de la salle d'exposition ; qu'il a été demandé à la société Matper 78 de débarrasser la salle d'exposition qu'elle occupait gracieusement depuis deux années mais que les délais qui lui ont été accordés pour vider les locaux n'ont pas été respectés, ce qui a engendré des difficultés avec le nouveau locataire et a conduit la Communauté de communes à remplacer les canons de serrures le 31 octobre 2017, lors de la prise de possession des locaux par la société MNS Presses. Elle précise néanmoins que les dysfonctionnements engendrés par cette opération ont été traités dans les plus brefs délais.



Elle rappelle que la société Matper 28 a occupé gracieusement pendant deux ans l'intégralité des parties communes moyennant un loyer minoré et avec une exonération totale de charges sur ces parties communes ; qu'à compter du 31 octobre 2017, elle s'est vu interdire l'accès au seul hall d'exposition et non à l'ensemble des parties communes.



Elle considère qu'elle s'est en outre montrée magnanime en convenant avec la société Matper 28 d'un échéancier au titre du dépôt de garantie puis en renonçant par la suite à la somme mensuelle due à ce titre, en acceptant une modification substantielle des conditions d'occupation de la société Matper 78 et enfin en accédant à sa demande de résiliation anticipée du bail commercial.



*****



Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



L'article 1723 du même code dispose que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.



Il ressort de l'acte notarié signé le 14 janvier 2016 que la Communauté de communes des Forêts du Perche a donné à bail commercial à la société Matper 28, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2016, des locaux ainsi désignés :

« Deux ateliers, portant les numéros 2 et 3 au plan, d'une superficie totale d'environ 189 m2 et un bureau à l'étage d'une superficie de 34 m2 », 

lesdits locaux dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (Eure-et-Loir) comprenant :

« - un bâtiment d'activité d'environ 567 m2, regroupant : divers locaux d'activité (ateliers, bureaux), salle d'exposition, salle de réunion, sanitaires, local technique,

- aire de circulation et de stationnement, comprenant 16 emplacements de parkings pour véhicules automobiles et 3 aires de manoeuvres pour les ateliers,

- espaces verts ».



Aux termes d'un avenant en date du 27 juin 2017, les parties ont convenu de modifier la consistance des locaux loués, moyennant une réduction corrélative du loyer. C'est ainsi que la société Matper 28 a loué, à compter du 1er juin 2017 :

« Un atelier, portant le numéro 1 au plan, d'une superficie d'environ 85,76 m2.

Le bureau numéro 3 d'une superficie de 7,67 m2.

Soit une superficie totale de 93,43 m2.

La salle de bains numéro 3, d'une superficie de 9,16 m2 ».



Ni le bail, ni l'avenant ne prévoient expressément une utilisation des parties communes, le règlement intérieur du Pôle éco-construction se limitant à indiquer, s'agissant de ces espaces : « Toutes les parties communes du Pôle éco-construction (entrées, vestibules, couloirs, dégagements, zones d'attente) ne doivent, en aucun cas, être encombrées par le dépôt, même momentané, de tout objet ».



La Communauté de communes des Forêts du Perche énonce cependant dans ses conclusions d'appel qu' « Etait annexé au contrat de bail initial un règlement intérieur, lequel prévoyait un libre accès à certaines pièces, constitutives des parties communes de l'ensemble immobilier susmentionné (hall d'exposition, salle de réunion, sanitaires ...). L'idée du Pôle Eco est de servir d'incubateur à des sociétés en leur louant des locaux d'activité avec un partage entre les différents preneurs des parties communes telles que le hall d'exposition, la salle de réunion etc » (page 2 de ses écritures). Elle évoque de nouveau en page 6 desdites conclusions des « parties communes à usage collectif qui devaient être partagées entre les différents occupants du Pôle Eco », reconnaissant ainsi explicitement que, notamment, le hall d'exposition, dont la société Matper 28 expose avoir été privée, doit être considéré comme une partie commune sur laquelle le locataire partageait un droit de jouissance avec les autres occupants.



Comme le souligne encore la Communauté de communes, il était prévu par le règlement intérieur que les charges relatives à l'utilisation des parties communes seraient réparties entre les occupants de l'ensemble immobilier. Ainsi, chaque locataire devait payer une quote-part des charges relatives à l'eau, l'électricité et le ménage des parties communes.



Si la Communauté de communes des Forêts du Perche soutient que la société Matper 78 s'est vu interdire, à compter du 31 octobre 2017, l'accès au seul hall d'exposition et non à l'ensemble des parties communes, il est établi par une lettre co-signée par la société Matper 78 et un représentant de la Communauté de communes, que cette dernière a procédé à cette date « au remplacement de l'ensemble des canons des portes donnant accès à l'ensemble des parties communes du bâtiment 'Pôle Eco-construction' (...) soit show-room, salle de réunion et sanitaires visiteurs ». Selon cette lettre, cette opération a engendré pour le locataire « un accès interdit aux communs ».



Comme l'ont justement retenu les premiers juges, cette privation d'accès aux parties communes, et notamment au hall d'exposition, constitue une faute de la bailleresse qui a causé à la société Matper 78 un préjudice de jouissance qu'il appartient à la Communauté de communes des Forêts du Perche d'indemniser, et ce indépendamment du fait qu'aucune charge n'a été imposée à la société Matper 28 au titre de l'utilisation des parties communes entre le 1er janvier 2016 et le 31 octobre 2017.



Sur l'indemnisation des préjudices



- sur le préjudice relatif au trouble de jouissance



La société Matper 78 fait valoir que l'avenant de modification du bail commercial, faisant passer la location de deux ateliers à un seul, ne justifie en rien le fait qu'elle ait été bannie de l'utilisation des parties communes.



Elle indique que le préjudice de jouissance qu'elle a subi consiste en :

- l'impossibilité d'accéder à la salle d'exposition, à la salle de réunion et aux sanitaires visiteurs,

- le changement de serrures des parties communes,

- l'impossibilité de faire venir sa clientèle.



Elle sollicite le versement d'une indemnité de jouissance à hauteur de 50% du loyer à compter de la date du changement de serrures, à savoir le 31 octobre 2017, soit la somme de 1.226,50 €.



La Communauté de communes des Forêts du Perche souligne la modicité du dommage subi dans la mesure où les canons ont été changés le 31 octobre 2017 et où la société Matper 78 a quitté les lieux le 31 décembre 2017. Elle considère que l'indemnisation sollicitée apparait excessive au regard de la superficie des lots privatifs dont jouissait l'appelante au sein de l'ensemble immobilier.



*****



Tenant compte des conséquences induites par la privation de l'accès aux parties communes entre le 31 octobre 2017 et le 31 décembre 2017, le préjudice de jouissance subi par la société Matper 28 sera indemnisé à hauteur de la somme réclamée de 1.226,50 €.



- sur le remboursement des frais de déménagement et d'installation de matériels



La société Matper 78 expose qu'elle a été contrainte de déménager en urgence et donc de quitter des locaux neufs pour emménager dans des locaux vétustes dans lesquels de nombreux travaux ont dû être réalisés.



Elle invoque la faute dolosive de la bailleresse, qui a délibérément refusé d'exécuter ses obligations contractuelles, à savoir permettre l'accès aux espaces communs, alors même qu'elle les savait déterminantes pour l'activité de la société Matper 78.



Elle sollicite le remboursement de la somme de 66.342,74 € TTC, se décomposant comme suit :

- Installation de l'atelier : 9.319,30 € TTC

- Déménagement et installation : 16.813,37 € TTC

- Déménagement du matériel et installation : 40.210,07 € TTC



*****







Au soutien de sa demande, la société Matper 78 se contente de produire, comme elle l'a fait en première instance, des factures qu'elle a elle-même établies sur son papier à en-tête. 



Ces éléments ne sont pas de nature à justifier des frais engagés, comme l'ont retenu les premiers juges dont la décision de débouté sera confirmée sur ce point.



- sur le préjudice économique



La société Matper 28 énonce qu'en raison de la privation des parties communes imposée par la Communauté de communes des Forêts du Perche, elle s'est retrouvée dans l'impossibilité d'accueillir sa clientèle, d'abord sur place, puis dans ses nouveaux locaux, le temps de l'installation ; qu'elle a donc nécessairement perdu de la clientèle et des marchés, dès lors que son activité nécessite que les clients se déplacent sur le site afin de voir les produits proposés.



Elle évalue le préjudice économique qui en est résulté à 10% par an de son chiffre d'affaires, soit la somme de 28.638,20 € dont elle demande le paiement à titre de réparation.



La Communauté de communes des Forêts du Perche conteste le préjudice économique allégué, tant dans son principe que dans son quantum.



*****



Faute cependant pour la société Matper 28 de produire un quelconque élément justifiant de son chiffre d'affaires et du préjudice économique allégué, elle sera déboutée de cette demande, par confirmation du jugement entrepris.





Sur les dépens de l'instance et les frais irrépétibles



Compte tenu de la décision, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront infirmées.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la Communauté de communes des Forêts du Perche, qui succombe pour partie, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



Elle sera en outre condamnée à verser à la société Matper 78 une indemnité de 2.000 € au titre de l'article'700 du code de procédure civile.















PAR CES MOTIFS



La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



DÉCLARE sans objet la demande aux fins d'irrecevabilité de l'appel ;



INFIRME le jugement rendu le 3 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Versailles sauf en ce qu'il a débouté la société Matper 78 de sa demande de remboursement de frais et de sa demande de réparation du préjudice économique ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



CONDAMNE la Communauté de communes des Forêts du Perche à verser à la société Matper 78 la somme de 1.226,50 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;



CONDAMNE la Communauté de communes des Forêts du Perche à verser à la société Matper 78 la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



DÉBOUTE la Communauté de communes des Forêts du Perche de sa demande de ce chef ;



CONDAMNE la Communauté de communes des Forêts du Perche aux dépens de première instance et d'appel.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le président,