Cour d'Appel · 12e chambre — 20 octobre 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 20 OCTOBRE 2022



N° RG 21/01189 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UKRP







AFFAIRE :



M. [R] [C]

 ...



C/



S.A.R.L. AFOULKI SERVICES









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Pontoise

N° Chambre : 2

N° RG : 18/08707



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Sami LANDOULSI



Me Philippe QUIMBEL 













RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [R] [C]

né le 15 Mai 1947 à Maaziz ( ALGÉRIE )

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Madame [E] [U] épouse [C]

née le 26 Juin 1954 à [Localité 4] ( ALGÉRIE )

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés par Me Sami LANDOULSI, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 136







APPELANTS

****************





S.A.R.L. AFOULKI SERVICES

Immatriculée au RCS de Pontoise sous le n° 534 225 396

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Philippe QUIMBEL de la SELARL QVA QUIMBEL-VECCHIA & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 227 - N° du dossier 0121044







INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DU LITIGE 



Le 10 avril 2008, M. [R] [C] et Mme [E] [U], épouse [C], (ci-après M. et Mme [C]) ont donné à bail commercial à effet du 1er avril 2018 à la société World Phone Telecom, un local à usage commercial sis [Adresse 1]. Les locaux loués sont composés, au rez de chaussée, d'une boutique avec porte sur le couloir, à la suite cuisine, salle à manger avec porte sur escalier accédant aux étages, au sous-sol, une cave portant le numéro 1.



Le 9 juin 2011, la société World Phone Telecom a cédé son fonds de commerce à la société Afoulki Services (ci-après la société Afoulki).



Le renouvellement du bail a été autorisé le 17 mars 2017.



Par courrier en date du 20 avril 2018, M. et Mme [C], contestant l'usage des lieux par le preneur notamment l'activité de transfert d'argent, ont mis en demeure la société Afoulki d'avoir à respecter la destination autorisée des lieux.



Par acte du 22 octobre 2018, M. et Mme [C] ont assigné la société Afoulki devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial du 10 avril 2008 aux torts exclusifs de cette dernière. 



Par jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- Jugé que l'activité de transfert d'argent est incluse dans la destination initiale du bail commercial entre M. et Mme [C] et la société Afoulki ; 

- Débouté M. et Mme [C] de leur demande de résiliation du bail et d'expulsion ; 

- Dit que la demande de remboursement de charges de 2011 à 2014 est prescrite ; 

- Condamné solidairement M. et Mme [C] à rembourser à la société Afoulki la somme de 8.892 euros au titre des provisions sur charges d'avril 2014 à décembre 2018 inclus ; 

- Condamné in solidum M. et Mme [C] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens ; 

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement. 



Par déclaration du 22 février 2021, M. et Mme [C] ont interjeté appel du jugement. 



Par ordonnance du 1er juillet 2021, le conseiller de la mise en état de la 12e chambre de la cour d'appel de Versailles a : 

- Rejeté la demande de radiation de l'affaire du rôle de la cour sollicité par la société  Afoulki ; 

- Dit que les dépens de l'incident suivront le sort de l'instance principale.





PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 21 mai 2021, M. et Mme [C] demandent à la cour de : 

- Infirmer le jugement rendu le 25 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Pontoise, en ce qu'il a :

- Jugé que l'activité de transfert d'argent exercée par la société Afoulki est incluse dans la destination initiale du bail commercial du 10 avril 2008 ; 

- Jugé que la location gérance concédée par la société Afoulki au profit de la société INWI n'était pas une violation suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts du preneur ;

- Débouté M. et Mme [C] de leurs demandes de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion du locataire ;

- Condamné M. et Mme [C] à rembourser à la société Afoulki la somme de 8.892 euros au titre des provisions sur charges d'avril 2014 à décembre 2018  inclus ; 

- Condamné M. et Mme [C] à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de Procédure civile ainsi que les dépens ; 



Et statuant à nouveau, 

- Prononcer la résiliation du bail commercial signé le 10 avril 2008 aux torts et griefs de la société Afoulki ; 

- Ordonner l'expulsion immédiate de la société Afoulki de l'immeuble à usage de commerce sis [Adresse 1] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ; 

- Condamner la société Afoulki à payer une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer, augmentée d'une indemnité mensuelle des charges à compter de la date de la décision à intervenir et jusqu'à la date de libération effective des lieux ; 

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que les demandes de régularisation de charges antérieures à mars 2014 inclus étaient prescrites et débouté la société Afoulki de sa demande de production des justificatifs des charges pour les années 2011 à 2018 ;

- Débouter la société Afoulki de sa demande de régularisation des charges ;

- Condamner la société Afoulki, prise en la personne de son représentant légal, au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société Afoulki aux dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 12 juillet 2021, la société Afoulki demande à la cour de : 

- Dire et juger la société Afoulki recevable et bien fondée en ses contestations et appel incident;

Y faisant droit,

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise en date du 25 janvier 2021 ;

- Débouter M. et Mme [C] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

- Condamner solidairement M. et Mme [C] au paiement de la somme de 4.836 euros représentant le remboursement des charges de la date de janvier 2019 à juillet 2021 inclus ;

- Condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à la société Afoulki la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel ;

- Condamner solidairement M. et Mme [C] aux entiers dépens dont distraction au profit de la société QVA Quimbel -Vecchla inscrite au barreau de Versailles dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le7 avril 2022. 



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



Sur la résiliation judiciaire du bail



M. et Mme [C] sollicitent, au visa des articles L.145-47 du code de commerce et 3 du bail litigieux, l'infirmation du jugement qui a rejeté leur demande de résiliation du bail, considérant que l'activité de transfert d'argent était une activité autorisée par le bail. Ils font valoir que cette activité spécifique, non prévue au bail, n'est pas une simple évolution du commerce initial, et nécessite au contraire une autorisation expresse de leur part laquelle n'a pas été demandée par le preneur en violation des dispositions du bail. Ils soutiennent également leur demande de résiliation en faisant valoir que le preneur qui a consenti une location gérance ne les en a pas informés, ni remis copie du contrat de location gérance en violation des dispositions de l'article 14 du bail.



La société Afoulki fait valoir que le bailleur n'a pas respecté les dispositions de l'article 17 du bail 'clause résolutoire' prévoyant une sommation préalable d'avoir à se conformer aux dispositions du bail avant d'en solliciter la résiliation de sorte que par ce seul motif la demande de résiliation du bail doit être rejetée. Elle soutient qu'une activité non expressément visée au bail peut être considérée comme incluse en considération des usages et de l'évolution du commerce et ne nécessite pas d'engager une procédure de déspécialisation, que tel est le cas en l'espèce puisque le bail vise les 'services internet' comprenant ainsi les services de transfert d'argent réalisé par transmission internet.



*



L'article 1103 du code civil dispose que 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'. 

 

L'article 1224 du code civil stipule que : 'La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.'.



L'article 1227 du code civil indique que : 'La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.'



Dans sa version alors applicable, l'article L.145-47 du code de commerce prévoit notamment que :

'Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux....'.



Il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver.

 

*



Sur la clause résolutoire



Le bailleur ne se prévaut pas de la clause résolutoire prévue à l'article 17 du bail visant le cas d'un défaut de paiement de loyers ou de charges de sorte que l'argument du défaut de sommation préalable soulevé par le preneur est inopérant. Il sera relevé que le preneur a été mis en demeure par le bailleur, selon lettre de son conseil du 20 avril 2018, d'avoir à respecter la destination des lieux loués, au visa de l'article L.147-45 du code de commerce, à défaut ce dernier l'avisant qu'il était chargé de 'porter cette affaire sur le plan judiciaire.'. 



Sur les manquements allégués par le bailleur



- l'activité de transfert d'argent



L'article 3 du bail dispose que : 'Les lieux sont destinés exclusivement aux activités de : ' VENTE DE CARTES TÉLÉPHONIQUES ' VENTE DE MATÉRIEL TÉLÉPHONIQUES ET INFORMATIQUES ' SERVICES INTERNET ' SERVICES TÉLÉPHONIQUES ' PHOTOCOPIES ' BUREAUTIQUE ET TOUTES ACTIVITÉS SIMILAIRES'.

Le preneur pourra toutefois s'adjoindre à ce commerce des activités connexes ou complémentaires, mais à la conditions expresse de faire connaître son intention au bailleur et de lui en demander l'autorisation par acte extra judiciaire conformément aux articles L145-17 et suivants du code de Commerce.'.



Il est constant que le preneur exerce une activité de transfert d'argent de type 'Western Union' ou 'Moneygram' qui n'est pas expressément visée à l'article 3 - DESTINATION DES BIENS LOUES du bail.



Il est admis que certaines activités qui ne sont pas expressément mentionnées au bail peuvent être considérées comme incluses dans la destination initiale en considération des usages et de l'évolution du commerce. En pareil cas, il n'y a pas lieu d'engager la procédure de déspécialisation prévue à l'article L.145-47 du code de commerce.



Sont considérées comme des activités incluses dans la destination contractuelle, les activités qui se situent dans le prolongement direct de l'activité prévue au bail et n'en constituent qu'une modalité particulière d'exploitation. En revanche, relève de l'activité connexe ou complémentaire celle qui, sans être en rapport intime avec l'activité autorisée au bail, en est le prolongement raisonnable permettant au preneur un meilleur exercice de l'activité principale afin de mieux se défendre contre la concurrence et de suivre l'évolution des usages commerciaux et les attentes de la clientèle, donc celle qui, sans être en lien direct avec l'activité autorisée est susceptible d'en favoriser l'exercice et le développement en offrant un service supplémentaire à la clientèle.



En l'espèce, le service de transfert d'argent, est fourni par la société Afoulki via les opérateurs spécialisés tels que Western Union ou Moneygram, utilisant une application logicielle et internet (pièce 20 et 21 de la société Afoulki - contrat Western Union, contrat MoneyGram). Il s'agit d'un service qu'elle offre à une même clientèle que celle concernée par les activités prévues au bail notamment les services de vente de cartes téléphoniques, services téléphoniques et services internet, et illustrées par un panneau publicitaire sur la devanture de la boutique qui recense ces activités : 'TÉLÉBOUTIQUE- SERVICES Point Iphone - Internet - Fax - Iphotocopie - Cartes prépayées - Cartes recharges - Déblocage - Réparation - Accessoires - Money Transfert' (pièce 2 - [C], procès- verbal de constat du 15 mai 2017). L'activité de transfert d'argent vers des pays étrangers est courante et souvent proposée dans ce type de boutique ainsi que l'ont justement relevé les premiers juges. Elle correspond à une modalité d'exploitation particulière des services internet et téléphonique mentionnés dans la clause de destination du bail. Il n'est pas contesté que la société Afoulki poursuit, par ailleurs, les autres activités prévues au bail.



Cette activité de transfert d'argent s'inscrit ainsi dans le prolongement des activités prévues au bail et correspond à l'évolution normale de la destination contractuelle du bail sans présenter un caractère connexe ou complémentaire de sorte qu'elle doit être considérée comme une activité incluse dans le bail.



- la location-gérance



L'article 14 du bail dispose que : 'Le preneur ne pourra en aucun cas et sous aucun prétexte, sous-louer en totalité ou en partie, sous quelque forme que ce soit, les biens loués, les prêter, même à titre gratuit.Cependant, le preneur pourra, s'il remplit les conditions légales, consentir une location gérance du fonds de commerce par lui exploité et concéder au locataire gérant un droit d'occupation des lieux loués. Il devra notifier au bailleur cette mise en location gérance et lui remettre une copie du contrat.'.



La société Afoulki ne conteste pas avoir consenti une location gérance. Elle fait valoir que le bailleur ne démontre pas la gravité du manquement de sorte que la résiliation du bail ne peut être encourue.



Le bailleur n'explique pas en quoi l'absence d'information de cette situation et de communication d'une copie du contrat de location-gérance, obligations prévues à l'article 14 du bail, serait à ce point grave qu'elle rende impossible la poursuite du bail.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré que ce manquement aux dispositions de l'article 14 du bail n'était pas suffisamment grave pour justifier sa résiliation.



*

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion du preneur.



Sur la demande reconventionnelle

 

En première instance, la société Afoulki a sollicité le remboursement des provisions sur charges depuis l'acquisition de son fonds (8 juin 2011), le bailleur n'ayant pas procédé à la régularisation annuelle de celles-ci.



Le tribunal a dit que cette demande était prescrite pour la période de juin 2011 à mars 2014. Il y a fait droit pour la période du mois d'avil 2014 au mois de décembre 2018 inclus, en condamnant le bailleur à payer la somme de 8.892 € (156 € x 57 mois). Il a débouté le preneur de sa demande de justificatifs de charges pour la période du mois de juin 2011 à décembre 2018 la considérant comme sans objet.



- Sur la période de juin 2011 à mars 2014



Le bailleur sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a dit prescrite la demande du preneur de remboursement de charges depuis juin 2011 à mars 2014.



Le preneur ne conteste pas la prescription.



Le jugement sera confirmé sur ce point. 



- Sur la période d'avril 2014 à décembre 2018



Le bailleur sollicite le débouté de la demande de régularisation des charges formée par la société Afoulki. Il demande aussi que le preneur soit débouté de sa demande de production de justificatifs de charges pour les années 2011 à 2018.



La société Afoulki sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.



La cour, tenue par le dispositif des écritures de la société Afoulki, en déduit que cette dernière sollicite la confirmation de la décision du tribunal qui lui accordé la somme de 8.892 € à titre de remboursement de charges ce titre pour la période du mois d'avril 2014 au mois de décembre 2018 inclus. La cour constate également que la société Afoulki ne sollicite pas l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande de production de justificatifs de charges pour les années 2011 à 2018.



Le preneur produit des quittances de loyers, de janvier à décembre, pour les années 2014 à 2018 alors que le bailleur ne fournit aucun justificatif de régularisation de charges pour cette période de sorte que la condamnation à hauteur de 8.892 € pour la période du mois d'avril 2014 au mois de décembre 2018 accordée au preneur par les premiers juges sera confirmée.



- Sur la période de janvier 2019 à juillet 2021.



La société Afoulki demande à la cour de condamner le bailleur à la somme de 4.836 € représentant le remboursement des charges pour la période du mois de janvier 2019 à juillet 2021.



La société Afoulki ne produit aucun document justifiant qu'elle a versé au bailleur la somme de 4.836 € pour cette période dont elle demande remboursement.



La société Afoulki ne justifie pas, par ailleurs, avoir sollicité du bailleur de document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui auraient été imputés pendant la période de janvier 2019 à juillet 2021.



La société Afoulki sera déboutée de sa demande de remboursement de 4.836 € au titre de la période de janvier 2019 à juillet 2021.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



M. et Mme [C] seront condamnés aux dépens d'appel.



Il n'y a pas lieu en cause d'appel de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 25 janvier 2021



Rejette toutes autres demandes,



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. et Mme [C] aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le président,